Гражданский кодекс часть 1

установил: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 26894 от 27.12.2004 за период с 01.01.2005 по 30.09.2011 в размере 454 615 рублей 85 копеек, пени за период с 21.03.2005 по 27.10.2011 в размере 155 317 рублей 24 копеек.

Ответчик в письменных возражениях на иск указал, что договор с ним заключен в отношении 26/1000 доли земельного участка, тогда как его доля в праве общей собственности на недвижимое имущество при подготовке документов для заключения договора аренды определена в размере 33/1000, а фактический размер доли ФИО1 по отношению ко всем строениям, расположенным на земельном участке, составляет 30/1000. Ответчик также ссылается на то, что в настоящее время земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды не существует вследствие его раздела, а потому действие договора аренды не может превышать срока существования земельного участка. Ответчик также заявил о пропуске истцом срока исковой давности и привел контррасчет исковых требований.

В судебном заседании представители сторон правовые позиции по спору поддержали.

Ответчик представил дополнение к возражениям на иск, в которых указал, что соглашением о расторжении договора аренды земельного участка № 26894 от 27.12.2004 стороны согласовали, что договор расторгается с момента регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела арендуемого по договору земельного участка. Регистрация состоялась 01.02.2010 и с этой даты действие договора аренды прекращено, последующее начисление арендной платы неправомерно. Требования за период с 01.01.2005 по 30.09.2008 заявлены за пределами срока исковой давности и удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании ответчик заявил о признании иска в части задолженности в пределах срока исковой давности задолженность в сумме 105498 рублей 90 копеек, определенную на дату расторжения договора.

По правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание иска принято судом как не противоречащее закону и не нарушающее прав третьих лиц. В остальной части иск рассмотрен по существу.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.12.2004 года ДИЗО г. Ростова-на-Дону и предпринимателем ФИО1 в составе множественности лиц на стороне арендатора заключен договор аренды № 26894 на земельный участок общей площадью 5674 кв.м. с кадастровым номером 61:44:010903:0001 по адресу: <...> «а»/47 для эксплуатации административных зданий.

Договор составлен сроком на 49 лет, с 21.07.2004 года по 21.07.2053. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по указанному договору аренды истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела видно, что истец обратился с иском в суд 07.11.2011. Договором предусмотрен срок оплаты за пользование участком ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала. Сок оплаты за 4 квартал 2008 года к 7.11.2008 не истек.

Следовательно, истец пропустил установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.01.2005 по 30.09.2008. На момент предъявления иска срок исковой давности по требованиям, заявленным с 01. 10.2008 не истек.

В связи с этим суд признает обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части требований за период с 01.01.2005 по 30.09.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным за период с 01.01.2005 по 30.09.2008, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности за этот период.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому исковые требования о взыскании пени за период с 21.03.2005 по 30.10.2008 удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев исковые требования в остальной части, суд признал их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как указано выше, ответчик заявил о признании иска в части задолженности в пределах срока исковой давности в сумме 105498 рублей 90 копеек, определенную на дату расторжения договора. Признание принято судом, иск подлежит удовлетворению на этом основании.

В отношении остальной части долга суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что земельный участок в ходе исполнения договора был разделен и осуществлен кадастровый учет образованных из него земельных участков.

В связи с этим 9.04.2010 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды с момента регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела – с кадастровыми номерами 61:44:010903:0072, 61:44:010903:0073, 61:44:010903:0074, 61:44:010903:0075. По ходатайству сторон судом истребованы сведения из Управления Росреестра по Ростовской области о регистрации права на образованные участки.

Согласно сведениям, полученным судом, на участок с кадастровым номером 61:44:010903:0073 зарегистрировано 26.02.2010 право общей долевой собственности за НОУ ВПО «Институт управления, бизнеса и права» и ФИО3.

Недвижимость, принадлежащая ответчику, находится на участке с кадастровым номером 61:44:010903:0072 площадью 1260 кв.м, в отношении которого ответчиком с иными владельцами недвижимости на этом участке заключено соглашение об определении долей в пользовании и определена доля ответчика 95/1000.

Таким образом, фактически прекратилось пользование участком, явившимся предметом аренды, а в отношении участка, оставшегося в пользовании ответчика ни регистрации права, ни заключения соглашения об аренды не состоялось.

Между тем, земельный участок как объект вещных и обязательственных прав создается в специальном определенном законом порядке.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ссылаясь на эту норму, и указывая, что право зарегистрировано не на все участки, образованные из арендованного участка, истец настаивает на том, что участок не прекратил существование и договор между сторонами продолжает действовать.

Вместе с тем, из описанного выше следует, что право на один из участков зарегистрировано, он возник как объект права и выбыл из владения ответчика как арендатора. Выбыли из его владения и остальные участки, за исключением участка с кадастровым номером 61:44:010903:0072.

Таким образом, обязательство, существовавшее в отношении участка, бывшего предметом сделки, прекратилось невозможностью исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении же того участка, который в соответствии со своей долей фактически использует ответчик, договора аренды не заключено, основания для вывода о том, что этот участок стал предметом прежде действующего договора суд не находит. Более того, это противоречит соглашению сторон о расторжении договора аренды, по которому завершение процедуры создания участков (регистрация прав на них) влечет прекращение договора. Между тем, это не освобождает ответчика от обязанности оплатить за пользование.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

На основании этой нормы суд полагает необходимым применить к отношениям сторон нормы, регулирующие последствия использования чужого имущества без установленного законом или сделкой основания.

Поскольку факт использования участка подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен, невнесенную ответчиком плату за пользование земельным участком следует квалифицировать как получение неосновательного обращения.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправлении.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.

Следовательно, в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорными земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размер платы за фактическое пользование земельным участком определяется на основании нормативного акта органа муниципального образования об установлении размера арендной платы за землю – Постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 27.12.2007 № 1420 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, собственность на которые не разграничена» с учетом последующего применения индексов инфляции, установленных федеральным законом.

Поскольку неосновательное обогащение порождает, как и сделка, денежное обязательство, взыскиваемая плата за пользование участком представляет собой задолженность по плате за землю.

Общая сумма задолженности составила 186164 рубля 58 копеек, она подлежит взысканию соответчика, в том числе – с учетом признания им части долга.

Рассмотрев исковые требования в части взыскания с ответчика пени за период с 21.10.2008 по 27.10.2011, суд пришел к следующим выводам.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 5 договора, в соответствии с которым при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

Законным основанием взыскания пени является норма статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер заявленной ко взысканию пени определен истцом в соответствии с пунктом 5 договора, проверен судом и признан соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Однако начислению подлежит лишь пеня на задолженность, возникшую в пределах действия договора. Неосновательное использование участка порождает задолженность из иного обязательства и условия договора о сроках платежа и ответственности за их нарушение на такую задолженность не распространяются.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону о взыскании пени правомерными в сумме 17796 рублей, приходящихся на задолженность, возникшую в рамках договора.

Ответчик указывает, что по буквальному толкованию договора пеня должна составлять сумму в 300 раз меньшую, полагая, что условие о пене в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка означает деление ставки годовых процентов (процентов, начисленных за 360 дней), в данном случае на 300.

Истец против этого возражает, утверждая, что это условие договора изменяет лишь пропорцию, установленную для исчисления годовых процентов – деление ставки не на 360 дней, а на 300.

Суд признал такую позицию разумной и обоснованной, исходя из того, что ставка Центробанка является мерой минимального уровня доходности денежного оборота и принимая во внимание компенсационную природу неустойки, призванной восполнить потери кредитора от нарушения обязательства должником.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит буквальному толкованию, а при неясности его условий следует выяснить действительную волю сторон при его заключении.

Исходя из разумности действия арендодателя и добросовестности арендатора, что презюмируется в силу нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заключение договора на условиях в истолковании, предложенном ответчиком, было невозможно ввиду полного нивелирования этим экономического смысла начисления пени.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81"О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Согласно указанному Постановлению соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Ходатайство ответчика в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет какого-либо обоснования по существу, конкретных доводов, свидетельствующих о завышенном размере неустойки ответчик не привел.

Между тем, как указано выше ставка Центробанка является мерой минимального уровня доходности денежного оборота и предоставление кредитору защиты в меньшем размере не соответствует компенсационному назначению неустойки.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 25.12.2008г. № 281-ФЗ).

С учетом размера исковых требований признанных судом обоснованными (33 % от суммы иска), с ответчика подлежат взысканию 5015 рублей государственной пошлины по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***> в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> задолженности 186164 рубля 58 копеек, пени 17769 рублей, всего 203933 рубля 58 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***> в доход федерального бюджета 5015 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Пипник Т.Д.