Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кошаташян Х.А. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью «Индустрия» (ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>), о расторжении договора купли-продажи земельных участков, восстановлению прав на земельные участки,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Индустрия» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просило расторгнуть договор № 1 купли-продажи земельных участков с оплатой в рассрочку от 01 ноября 2019 года в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

19 сентября 2021 года от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в которых он просил, наряду с расторжением договора купли-продажи, признать прекращенным право собственности ответчика на земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997 и признать за истцом право собственности на указанные земельные участки (л.д.22).

Определением суда, отраженным в протоке судебного заседания от 04 октября 2021 года, уточнения искового заявления были приняты к производству (л.д. 53).

Требования истца мотивированы тем, что заключенным с ответчиком договором купли-продажи была согласована стоимость проданных земельных участков в сумме 50 000 000 рублей. 750 000 рублей в счет оплаты были преданы до подписания договора. В отношении оставшейся платы стороны предусмотрели рассрочку, так согласно пункту 3.4 договора, ответчик должен был оплатить оставшуюся цену договора в срок до 10 ноября 2024 года, ежегодно передавая квартиры на сумму не менее 10 000 000 рублей (до 01 ноября 2020, 2021, 2022, 2023 и 2024 года). Ответчик данные обязательства не выполнил. Внесённые сумма 750 000 рублей составляет менее 1,5 % от цены договора.

Возражения ответчика обусловлены тем, что срок окончательной оплаты согласно пункту 3.4 договора установлен до 01 ноября 2024 года, следовательно, ответчик не просрочил исполнение обязательств. Кроме того пунктом 3.6 договора установлено что в случае не внесения платы за участки в срок до 01 ноября 2024 года срок для оплаты пролонгируется на один год с увеличением суммы задолженности на 2 400 000 рублей и так до 01 октября 2029 года. Также ответчик осуществил неотделимые улучшения земельных участок на сумму примерно 15 000 000 рублей, следовательно, расторжение договора причинит имущественный вред ответчику.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, указав, что передача квартир на сумму более 10 000 000 рублей предусмотренная договором до 01 ноября 2021 года также не была произведена, таким образом просрочка оплаты составляет 20 000 000 рублей, то есть более 40 % от цены договора.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения указанный в письменных отзывах и ранее данных пояснениях, факт не внесения платы за 01 ноября 2021 года не отрицал.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

01 ноября 2019 года между истцом (Продавец) и ответчиком (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков (далее также - договор) с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997. (л.д. 46-50). Общая стоимость проданных земельных участок определена сторонами в сумме 50 000 000 рублей (пункт 1.3). Покупатель взял на себя обязательство уплатить цену договора в прядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 договора (пункт 2.3.1).

Право собственности покупателя на приобретенные им земельные участки было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

Разделом 3 договора был предусмотрен следующий порядок оплаты.

Денежными средствами на сумму 750 000 рублей в срок до 10 апреля 2020 года (ежемесячными платежами по 125 000 рублей начиная с 10 ноября 2019 года). Данные денежные средства были оплачены покупателем на момент предъявления иска в суд, что не оспаривается участвующими в деле лицами.

Оплата в размере 49 250 000 рублей осуществляется предоставлением недвижимого имущества, эквивалентного стоимости, указанной в настоящем пункте, а именно предоставлением квартир, путем заключения между Продавцом и Застройщиком договоров купли-продажи. При этом оплату по указанному договору производит Покупатель (пункт 3.2.2).

Оплата денежных средств, указанных в пункте 3.2.2 производится в срок не позднее 01 ноября 2024 года, при этом Покупатель осуществляет расчеты с Продавцом по частям следующим образом:

- в срок до 01.11.2020 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей, при этом уведомление о готовности передачи первой квартиры должно быть осуществлено не позднее 01 апреля 2020 года;

- в срок до 01.11.2021 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей;

- в срок до 01.11.2022 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей;

- в срок до 01.11.2023 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей;

- в срок до 01.11.2024 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей.

Таким образом, Покупатель обязуется ежегодно осуществлять передачу квартир на сумму эквивалентную 10 000 0000 рублей (пункт 3.4).

Покупатель вправе предлагать на выбор квартиры Застройщиков на территории г. Батайска Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, с которым у Покупателя заключен договор на поставку бетона (пункт 3.5).

Также пунктом 3.6 договора было предусмотрено, что в случае если покупатель не произведет расчеты с продавцом до 01 ноября 2024 года срок оплаты пролонгируется на один календарный год, с возложением на покупателя обязанности дополнительно оплатить 2 400 000 рублей. Данное правило применяется до 01.10.2019 года.

Пунктом 8.2 было установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной стороны в порядке и не основаниях предусмотренных законом.

Из представленных в материалах дела документов, а также пояснений сторон следует, что на момент рассмотрения спора ответчик произвел оплату по договору в размере 750 000 рублей, предусмотренных пунктом 3.2.1 договора.

Иных оплат по договору от покупателя в пользу истца произведено не было.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Разрешая вопрос о не внесении платы по договору суд исходит из следующего.

В силу статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488).

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Оплата приобретенных земельных участков была согласована сторонами в рассрочку, на условиях определенных пунктом 3.2.2 договора, при этом из буквального содержания данного пункта следует, что покупатель должен осуществлять оплату земельных участков пятью платежами на сумму не менее 10 000 000 рублей (в эквиваленте квартир) - до 01.11.2020, далее до 01.11.2021, далее до 01.11.2022, далее до 01.11.2023, далее до 01.11.2024.

Таким образом, на момент рассмотрения спора покупатель должен был внести в пользу продавца два платежа на общую сумму не менее 20 000 000 рублей (в эквиваленте квартир).

Данное обязательство продавец не исполнил, что им не оспаривается.

В пропорции от общей цены договора размер не оплаченной части составляет 40,6% процентов, а сумма оплаченной части земельных участок составляет 1,5 % (от общей суммы договор) и 3,75% от суммы подлежащей внесению по состоянию на 01 ноября 2021 года.

Неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2015 N 307-ЭС15-7069 по делу N А56-46486/2014, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11 и от 13.01.2011 N ВАС-17785/10).

При этом суд также отмечает, что в ходе рассмотрения дела со стороны ответчика не было представлено доказательств наличия реальных правоотношений с застройщиками, в рамках которых должна была осуществляться передача квартир истцу. Доказательств наличия инициативы со стороны ответчика на оплату иным образом также в материалах дела представлено не было.

Положения пункта 3.6 договора отменяют обязанности покупателя вносить плату за приобретенные участки согласно пункту 3.2.2, а предусматривают дополнительные финансовые санкции для обязанной стороны. Положения данного пункта договора не могут нивелировать право продавца на расторжение договора установленное законом.

Представленные ответчиком ранее заключенные с ответчиком договора аренды земельных участок не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку арендные правоотношения сторон были прекращены заключение договора купли-продажи, в рамках которых покупатель взял на себя новые обязательства по оплате стоимости земельных участков. Также не имеет правового значения представленные ответчиком документы в подтверждение несения затрат на содержание и производство улучшений земельных участок, поскольку они не подтверждают оплаты товара.

Длительность использования земельных участков и заинтересованность ответчика во владении участками не являются критериями для отказа в удовлетворении требований истца, данные факторы в большей степени должны мотивировать покупателя на осуществление оплаты товара в установленные сроки и размеры.

На основании изложенного выше суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора и возложении обязанности на покупателя вернуть продавцу земельные участки.

Согласно абзацу 5 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений пункта 52 того же постановления Пленумов, решения по делам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

По изложенным мотивам, удовлетворение требований истца, в том числе направленно на изменение записи о праве собственности на имущество в ЕГРН, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Оплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Заявленная ко взысканию государственная пошлина в размере 200 000 рублей истцом на оплачивалась, а размере государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Индустрия» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) № 1 от 01 ноября 2019 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997.

Вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997 в собственность общества с ограниченной ответственностью «Индустрия».

Погасить в едином государственном реестре недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997 восстановив записи о правах собственности общества с ограниченной ответственностью «Индустрия» на указанные земельные участки.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Индустрия» (ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Волуйских И. И.