Гражданский кодекс часть 1

В открытом судебном заседании рассматривается дело по иску Закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Таганрогский элеватор» о распространении ипотеки на вновь построенные объекты недвижимости и об обращении взыскания на эти объекты как на заложенное имущество.

Определением суда от 15.01.2008 была произведена процессуальная замена истца ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» на его правопреемника ЗАО «Райффайзенбанк».

Истец, надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте проведения судебного заседания, в суд явился, исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв, приобщенный судом к делу.

Истец мотивирует свои требования тем, что 01.11.2004 между ним и третьим лицом и ООО «Торговый дом «Объединенная продовольственная компания «САХАР» (заемщик) было заключено Кредитное соглашение №RBA/1549, согласно которому заемщику был предоставлен кредит в сумме 10 000 000,0 (десять миллионов) долларов США (п.2.1 Кредитного соглашения). Срок возврата кредита был установлен до 01.11.2005г. (п. 1.13 Кредитного соглашения). 04.11.2004г.

Как указал истец, заемщик в полном объеме получил кредит (что подтверждается выпиской по счету заемщика № 4070 2840 0000 0140 3222), а также полностью использовал сумму кредита (что подтверждается платежными поручениями №№438-440 от 04.11.2004г.). За пользование кредитом заемщик уплачивает проценты в соответствии со ст. 5 Кредитного соглашения. Проценты по кредитам в соответствии с пунктами 1.11. и 5.5. соглашения подлежат начислению и уплате ежемесячно.

Истец пояснил, что между ООО «Таганрогский элеватор» (залогодатель) и истцом был заключён договор об ипотеке №RBA/1549-М 1, (зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области 24 ноября 2004 г. за номером 61-01/58-72/2004-154) обеспечивающий исполнение обязательств заёмщиком по кредитному соглашению. По договору об ипотеке были заложены 66 зданий на земельном участке площадью 172 488 кв.м, являющимся единым землепользованием и состоящим из земельных участков общей площадью 101 749 кв. м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0021), 46 297 кв.м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0020), 21689 кв.м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0019), 2 753 кв.м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0018), имеющего следующие адресные ориентиры: Россия, <...>, а так же право его аренды.

Как утверждает истец, заёмщик до настоящего времени свои обязательства по кредитному соглашению не выполнил.

Истец указал, что 04.04.2007 Арбитражный суд Ростовской области по делу № А53-17299/06-С1-33 в рамках дела о банкротстве заёмщика определил включить в реестр, требований кредиторов ООО «ТД «ОПК «САХАР» третьей очереди требования истца в размере задолженности по кредитному договору 249 174 467, 71 руб. Согласно пункту 1.4 договора об ипотеке заложенное имущество обеспечивает исполнение заемщиком своих обязательств в полном объёме.

Как пояснил истец, он обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 20 февраля 2006 года по делу №А53-20858/2005-СЗ-35 требования удовлетворены полностью - обращено взыскание на 8219882,72 долл. США задолженности и 172996,34 долл. США пени, 66 объектов недвижимости, а так же на право аренды земельного, участка. Установлена начальная продажная цена в размере 262 707 458, 52 рублей. На основании данного Постановления 22 февраля 2006 года был выдан исполнительный лист организации к организации. Постановлением от 10 апреля 2007 г № 934/67/8/2007 был наложен арест на имущество Залогодателя - арестованы: 66 объектов недвижимости, а так же право аренды земельного участка.

Постановлением СПИ Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Ростовской области от 27.11.2007г. о передаче нереализованного имущества взыскателю и актом от 27.09.2007 г о передаче взыскателю нереализованного имущества заложенные 66 объектов недвижимости, а так же право аренды земельного участка переданы Банку на 25% дешевле от начальной продажной цены, то есть, за 197 030 593,89 рублей.

Ссылаясь на ч. 2 ст. 69 АПК РФ, истец указал, что обстоятельства, установленные в делах № А53-17299/06-С1-33, №А53-20858/2005-СЗ-35, не подлежат доказыванию, в том числе выдача кредита, его невозврат, размер обязательств Заёмщика перед Банком, а так же то, что по обязательствам Заёмщика отвечает Ответчик.

Во время действия кредитного соглашения, на вышеуказанном земельном участке были сданы в эксплуатацию 13 зданий, существовавших на момент подписания договора залога.

По мнению истца, имеется два самостоятельных основания для распространения ипотеки на 13 объектов недвижимости:

1. Согласно статье 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на здания, сооружения, в случае если они возведены на заложенном

земельном участке. Статья 336 Гражданского кодекса РФ определяет предмет залога, которыми могут быть, том числе имущественные права (требования). Согласно пункту 1.2 договора об ипотеке, объектом ипотеки является право аренды земельного участка общей площадью 172 488 кв.м, являющегося единым землепользованием и состоящий из земельных участков общей площадью 101 749 кв. м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0021), 46 297 кв.м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0020), 21689 кв.м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0019), 2 753 кв.м (обособленный земельный участок 61:58:05137:0018), имеющий следующие адресные ориентиры: Россия, <...>. Соответственно, как полагает истец, ипотека должна быть распространена на 13 объектов недвижимости.

2. Согласно пункту 2 статьи 340 Гражданского кодекса РФ при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует идентичная норма.

Как указал истец, предметом договора об ипотеке были 66 зданий и право аренды земельного участка, на котором находятся, в том числе, 13 объектов недвижимости. Кроме того, по договору залога было заложено всё оборудование элеватора. В связи с этим, истец считает, что фактически было заложено предприятие как имущественный комплекс, так как 66 заложенных и 13 зарегистрированных зданий, а так же 800 наименований движимого имущества в совокупности составляют весь имущественный комплекс предприятия, без которого элеватор не может осуществлять свою деятельность.

Ответчик в судебном заседании и в отзыве, приобщенном к материалам дела (т. 2 л.д. 87-89), против удовлетворения иска возражал, указал на то, что доводы истца о возможности применения к спорным объектам недвижимости ст. 65 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не основаны на нормах законодательства.

Как пояснил ответчик, из содержания ст.62 Закона «Об ипотеке» и п. З ст.340 ГК РФ, следует, что закон разграничивает понятия «заложенный земельный участок» и «заложенное право аренды земельного участка».

При этом, по мнению ответчика, статья 65 Закона, на которую ссылается истец, не содержит положений, позволяющих распространить действие указанной статьи на отношения, связанные с ипотекой права аренды земельного участка.

Таким образом, ответчик утверждает, что ст. 65 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неприменима к предмету спора.

Ответчик указал в отзыве, что решением Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-17189/07-С2-20 от 03.12.07 г., вступившим в законную силу, истцу отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий УФРС по РО по регистрации 13-ти спорных объектов недвижимости; при этом ООО «Таганрогский элеватор» являлось лицом, участвующим в деле.

Указанным решением суда установлено, что договор об ипотеке MRBA/1549-M1 не распространяется на вновь созданные 13 объектов недвижимости (стр. 7 решения, абз. 1-6) .

Ответчик ссылается на ст. 69 АПК РФ, в силу которой решение арбитражного суда по делу № А53-17189/07-С2-20 имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Кроме того, как утверждает ответчик, на момент предъявления искового заявления ипотека прекращена.

В соответствии с постановлением арбитражного суда Ростовской области от 20.02.06 г. по делу №А53-20858/05-СЗ-35 на имущество ответчика, заложенное по договору об ипотеке №RBA/1549-M1, обращено взыскание.

27.09.07 г. судебным приставом - исполнителем в рамках исполнительного №934/67/8/2007, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом по указанному выше делу, вынесено постановление о передаче взыскателю имущества, принадлежащего ООО «Таганрогский элеватор», на основании п. 4 ст. 58 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись о смене собственника имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 352 ГК РФ, с момента передачи заложенного имущества взыскателю (истцу), залог считается прекращенным. Таким образом, по утверждению ответчика, договор об ипотеке № RBA/1549-M1 прекратил свое действие.

Ответчик указал, что требование о распространении ипотеки на спорные объекты недвижимости фактически является требованием об изменении условий договора в порядке, предусмотренном п.2 ст. 450 ГК РФ. Однако, в связи с прекращением обязательств по договору об ипотеке, внесение изменений в договор и распространение ипотеки на спорные 13 объектов невозможно.

В период действия договора истец с соответствующими требованиями в суд не обращался.

Таким образом, как утверждает ответчик, требования истца, основанные на договоре, прекратившем свое действие, удовлетворены быть не могут.

Ответчик полагает, что довод истца о том, что договор №RBA/1549-M1 фактически является договором ипотеки предприятия, не соответствует действительности.

В соответствии со ст. 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 70 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Как следует из договора об ипотеке №RBA/1549-M1, предметом ипотеки являются четко определенные объекты недвижимости.

При этом, как утверждает ответчик, договор не содержит ни одного положения, позволяющего сделать вывод об ипотеке предприятия, как имущественного комплекса. Более того, договор в качестве приложений не содержит ни акта инвентаризации, ни бухгалтерского баланса, ни заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества общества.

По мнению ответчика, содержание договора позволяет определить, что воля сторон при подписании договора была направлена исключительно на ипотеку отдельных объектов недвижимого имущества.

Ответчик утверждает, что доводы истца о том, что помимо недвижимого также было заложено и все движимое имущество не соответствует действительности, и опровергается первичными документами общества.

Ответчик также указал, что помимо имущества, полученного истцом от ООО «Таганрогский элеватор», требования истца по кредитному договору (который и был обеспечен ипотекой) включены в реестр требований кредиторов ООО «ТД «ОПК «Сахар» (определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.07 г. по делу № А53-17299/06-С1-33) в сумме 249 174 467, 71 руб.

Таким образом, ответчик полагает, что истец в полной мере реализовал свое право на судебную защиту, в связи с чем, предъявление новых требований к ООО «Таганрогский элеватор» является необоснованным.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца и ответчика, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между третьим лицом ООО «Торговый дом «Объединенная продовольственная компания «Сахар» (заемщик) и истцом (банк) 1 ноября 2004 года было заключено кредитное соглашение №RBA/1549, в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику кредитную линию на сумму 10 000 000 долларов США или эквивалент этой суммы в рублях, рассчитанный по курсу банка России на дату предоставления кредита.

В целях обеспечения исполнения заемщиком обязательства по данному договору, между ответчиком (залогодатель) и истцом (залогодержатель) заключен договор об ипотеке № RBA/1549-М1 от 1.11.2004г., предметом которого явились 66 нежилых зданий и помещений по адресу: <...>, перечисленные в приложении 2 к договору, а также право аренды земельного участка общей площадью 172 488 кв.м., являющегося единым землепользованием и состоящего из земельных участков площадью. 101 749 кв.м. (обособленный участок 61:58:05137:0021), 46 297 кв.м. (обособленный участок 61:58:05137:0020), 2189 кв.м. (обособленный участок 61:58:05137:0019) и 2 753 кв.м. (обособленный участок 61:58:05137:0018) по адресу: <...>, предоставленного на условиях аренды для использования в целях эксплуатации производственной базы, кадастровый №61:58:05137:0022, категория земель: «Земли поселений». Как указано в договоре ипотеки, право аренды земельного участка принадлежит залогодателю на основании договора аренды №04-630, находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 июня 2004г., заключенного между КУИ г. Таганрога и залогодателем, зарегистрированного в регистрирующем органе 25.06.2004г. за номером 61-01/58-37/2004-409. Договор ипотеки зарегистрирован в УФРС по РО 24.11.2004г. за номером 61-01/58-72/2004-154.

Согласно ст. 65 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством РФ для того, чтобы ипотека могла быть распространена на здания и сооружения, возведенные на участке земли, данный участок должен являться предметом залога.

По договору об ипотеке от 01.11.2005 № RBA/1549-М1, заключенном между истцом и ответчиком, объектом ипотеки является не земельный участок, а право аренды земельного участка, предоставленного на условиях аренды для использования в целях эксплуатации производственной базы.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-17189/07-С2-20, вступившим в законную силу на момент рассмотрения настоящего дела, установлено, что в силу договора об ипотеке заложен объем обязательственных прав, не превышающий объем прав арендатора в рамках договора аренды, т.е. обязательственные права залогодателя, связанные с использованием земельного участка, исключительно под заложенными объектами недвижимости.

Суд указал, что распоряжение земельным участком арендатором в связи с возведением новых объектов возникает по самостоятельным основаниям и в правовом режиме, отличном от обремененного ипотекой права аренды спорного земельного участка.

При этом, как указано в означенном решении, факт залога права аренды не прекращает самого права арендодателя, основанного на договоре аренды, и возможности использования его в своей хозяйственной деятельности, в том числе в части разрешенного использования земельного участка для целей строительства.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что, поскольку заложен не сам земельный участок, а его право аренды, то требование о распространении ипотеки на возведенные 13 объектов недвижимости не подлежит удовлетворению. Иное противоречило бы существу арендных отношений в данном случае.

Довод истца о том, что фактически было заложено предприятие как имущественный комплекс, не принят судом как обоснованный, поскольку он не подтвержден материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ответчик в отзыве и в судебном заседании подтвердил, что воля ООО «Таганрогский элеватор» (залогодателя) была направлена исключительно на передачу в залог конкретных объектов недвижимого имущества, но не предприятия как имущественного комплекса.

При рассмотрении настоящего дела суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исследовал характер и направленность заключенной сделки – договора об ипотеке, установил действительную волю сторон с учетом цели договора; при этом из текста договора не усматривается, что ответчик имел волю передать в залог предприятие как имущественный комплекс с учетом нормы ст. 132 АПК РФ.

Судом исследован довод ответчика о том, что на момент предъявления искового заявления ипотека прекращена, и признан обоснованным по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на имущество ответчика, заложенное по договору об ипотеке № RBA/1549-M1, обращено взыскание.

27.09.2007 судебным приставом - исполнителем в рамках исполнительного, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом, вынесено постановление о передаче взыскателю имущества, принадлежащего ООО «Таганрогский элеватор», на основании п. 4 ст. 58 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись о смене собственника имущества.

Основания прекращения залога перечислены в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Залог прекращается, в частности, в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ввиду того, что заложенное по договору об ипотеке № RBA/1549-M1 недвижимое имущество в полном объеме передано взыскателю (истцу), договор ипотеки прекратил свое действие, правоотношения истца и ответчика по договору ипотеки прекращены.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований и в иске следует отказать.

Государственная пошлина подлежит отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167 - 170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья И.Э. Волова