Гражданский кодекс часть 1

установил: общество с ограниченной ответственностью «Донстрой» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону в лице Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о признании требований ООО «Донстрой» в части внесения изменений в ПЗЗ земельного участка 6А МКР СЖР по увеличению этажности застройки правомерными.

Заявитель в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в заявлении и наставал на его удовлетворении. Заявленное требование мотивировано тем, что Заинтересованное лицо, отказывая в удовлетворении заявителя письмом от 01.07.2014 № 59-34-2/13855 в направлении запроса в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в части изменения предельных параметров разрешенного строительства с 10 этажей на не нормируемую этажность на земельном участке 6А МКР СЖР нарушило права и охраняемые интересы законом общества в сфере предпринимательской деятельности, и нормы градостроительного законодательства, поскольку предполагает, что заинтересованное лицо обязано самостоятельно обратиться с заявлением в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, отклонил доводы изложены в заявлении по основаниям их необоснованности и представил дополнительные документы, которые судом приобщены к материалам дела.

Представленные сторонами в распоряжение суда дополнительные документы приобщены к материалам дела.

При исследовании имеющихся в деле документов Арбитражным судом Ростовской области установлено следующее.

ООО «Донстрой» явилось победителем аукциона от 23.12.2013 по продаже права на заключение договора аренды сроком на семь лет земельного участка расположенного по адресу: г. Ростов н/Д, Ворошиловский район, 6 А МКР СЖР для комплексного освоения в целях жилищного строительства – разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и культурного, бытового обслуживания.

В соответствии документом, определяющим условия, предмет и порядок проведения аукциона (бюллетень № 356), размещенного в средствах массовой информации, в котором содержались сведения об основных положениях аукциона: дана характеристика земельного участка, определен вид его разрешенного использования – под комплексное жилищное строительство, определена установленная арендная плата и порядок ее внесения и условия выполнения строительства в 7-ми летний срок и обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.

Предметом аукциона являлось приобретение права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Начальная цена права на заключение договора аренды определена в сумме 2 331 262 руб., однако фактически по результатам торгов ООО «Донстрой» оплатило за получение право аренды 130 000 000 руб. и 450 000 рублей было уплачено за участие в аукционе.

Протоколом № 3/325-1 о результатах аукциона ООО «Донстрой» признано победителем и в последующем был заключён договор № 35271 от 17.04.2014 аренды спорного земельного участка, согласно условиям которого арендная плата вносилась с 23.12.2013, а именно с момента составления Протокола о завершении аукциона.

Согласно позиции представителя заявителя изложенной в процессе рассмотрения дела следует что ни бюллетень № 356, ни протокол №3-356-1 от 23.12.2013 о результатах проведения аукциона, ни договор аренды земельного участка не содержит требование осуществление застройки земельного участка домами пониженной этажности. Определяющим при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности под комплексное жилищное строительство не допускается изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав аренды, тогда как вопрос застройки земельного участка регламентирован (в рассматриваемо случае) нормами Градостроительного кодекса и в соответствии с положениями статьи 38 предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя и иные показатели, в том числе предельное количество этажей и предельную высоту здания и прочие показатели.

По мнению заявителя в названном случае сведения о ПЗЗ о параметрах застройки носили информационный характер в качестве дополнительной характеристики выставляемого на аукцион лота и не вносились как существенные условия ни в протокол о результатах аукциона (имеющего силу договора), ни в договор аренды земельного участка заключённого по результатам проведения аукциона.

В последующем обществом принято решение о застройки земельного участка домами повышенной этажности, без изменения иных параметров застройки, в связи с чем общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова н/Д с ходатайством о направлении запроса в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова н/Д в части изменения предельных параметров разрешенного строительства по этажности застройки, что было мотивировано необходимостью совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на спорной территории.

Однако согласно ответа от 01.07.2014 № 59-34-2/13855 Департамент отказал обществу в направлении в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Ростова н/Д заявления по вопросу изменения градостроительного регламента действующего на территории земельного участка (КН 61:44:0000000:154307), что было мотивировано предоставлением земельного участка в аренду и было предложено самостоятельно обратиться в комиссию.

Общество, не согласившись с полученным ответом на запрос оспорило его в судебном порядке, рассмотрение которого и является предметом рассмотрения по настоящему деду.

Проанализировав позиции сторон изложенные в процессе рассмотрения дела суд не находит оснований для удовлетворения заявления с учетом следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса предоставление в аренду земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса в извещении о проведении аукциона, кроме сведений, указанных в пп. 1 - 3, 6 - 9 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса, должны быть указаны в том числе:

начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства);

размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Пунктом 7 ст. 38.2 ЗК РФ установлено, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

По результатам проведения аукциона от 21.12.2013 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения земельного участка расположенного по адресу: <...> МКР СЖР между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Донстрой» заключен договор аренды земельного участка №35271 от 17.04.2014 с кадастровым номером 61:44:0000000:154307, общей площадью 2,0753 кв.м. Разрешенный вид использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенный вид использования многоквартирные жилые дома в том числе со встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания.

Ежегодная арендная плата по договору установлена в твердой сумме 1 733 290, 56 рублей.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Пунктом 2 статьи 30 того же Кодекса определено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Согласно пункту 3 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений является составляющей частью правил землепользования и застройки и включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

На территории города Ростова-на-Дону действуют правила землепользования и застройки, утвержденные Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87 (ред. от 21.10.2014) «О принятии «Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» в новой редакции».

Порядок обращения с предложениями о внесении изменений в правила землепользования и застройки в Комиссию определен ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ.

П. 1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ указано, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

В соответствии с п.3 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет в Комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Из анализа норм, следует, что учитывая частный интерес заявителя на внесение изменений в предельные параметры разрешенного строительства, правом на обращение в Комиссию по публичным слушаниям с соответствующим предложением наделено ООО «Донстрой».

В материалы дела представлены обращения заинтересованного лица в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Полномочия заинтересованного лица закреплены в положении утвержденном Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №138 от 21.06.2011 года «Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону».

Исходя из предоставленных заинтересованному лицу полномочий установлено, что полномочиями по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города Департамент не наделен.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В материалы дела приобщен отчет №0055-05/13 об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <...> МКР СЖР.

Согласно данному отчету определены подходы по определению первоначальной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка выставленного на аукцион.

Учитывая специфику определения стоимости права на заключение договора аренды и определение стоимости арендной платы земельного участка суд приходит к выводу, что при определении изначальной стоимости оценочная организация исходила из определенных индивидуализирующих показателей конкретного земельного участка, в том числе предельными максимальными и минимальными разрешенными параметрами строительства утвержденными градостроительным регламентом зоны.

Таким образом, при оценке земельного участка с ненормируемыми разрешенными параметрами по этажности размещаемых объектов сумма продажи права и сумма квадратного метра земельного участка была иной.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно пункта 9 статьи 1 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

Руководствуясь ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса (Постановление ВАС №136/13 от 18.06.2013).

Земельный участок, расположенный по адресу: <...> МКР СЖР относится к земельным участком государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем, согласно нормам действующего законодательства муниципальное образование «город Ростов-на-Дону» наделен полномочиями по распоряжению данным участком.

Из названного следует, что арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре аренды назначению (данная правовая позиция отражена в судебной практике по делам А35-765/2012 от 25.06.2013 и А53-4806/2014 от 01.10.2014).

Таким образом, ООО «Донстрой» следует размещать на арендованном для комплексного освоения земельного участка с целью жилищного строительства земельном участке объекты с предельными разрешенными параметрами строительства, установленными на момент заключения договора аренды.

Принимая во внимание, что издание оспариваемого акта не противоречит нормам Градостроительного и Земельного кодекса, то обстоятельство, что данным актом ограничиваются права собственника земельного участка, не может служить основанием для признания его недействующим.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований общества.

Судебные расходы, в данном случае подлежат отнесению на заявителя в полном объеме, которым произведена уплата госпошлины в сумме 2 000 рублей при подаче заявления в суд, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела платежные документы.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Бондарчук.