Гражданский кодекс часть 1

В судебном разбирательстве Арбитражного суда Ростовской области рассматривается дело по иску Департамента имущественно – земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю в размере 1 012 779,51 рублей, пени за период с 21.06.2008 года по 29.06.2008 года в размере 6 343,20 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.06.2008 года по 30.10.2008 года в размере 38 063,63 рублей.

В судебном заседании судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв с 04.03.2009 года до 16 часов 00 минут 05.03.2009 года, после перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, повторив доводы изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчиков возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, повторив доводы изложенные в письменном отзыве.

Выслушав мнения участников процесса, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 17.06.2009 года в целях завершения строительства заключен договор № 30503 аренды земельного участка общей площадью 4 111 кв. м. с кадастровым номером 61:44:04 03 15:0046, расположенным по адресу: <...>.

По акту приема передачи от 17.06.2008 года земельный участок принят арендатором без каких либо разногласий.

В соответствии с пунктом 2 договора размер арендной платы установлен в размере 8 633 100 рублей в год.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 1.1 договора определен срок договора – с 08.04.2008 г. по 06.04.2009 г.

В связи с вводом в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных переходом права на арендуемом земельном участке, договор аренды расторгнут с 30.06.2008 года.

Согласно отзыву ответчика 18.07.2008 года им перечислено с учетом переплаты по предыдущим договорам аренды данного земельного участка 945 000 рублей в адрес истца.

В результате ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению всей суммы арендных платежей задолженность ответчика перед истцом за период с 08.04.2008 г. по 29.06.2008 г. составила 1 012 779,51 рублей.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно ст. 1 ФЗ «О плате за землю», ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Платность использования земли является одним из принципов земельного законодательства, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Договорное правоотношение подлежит изменению только в порядке, указанном в законе. В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не заменяет ни соглашение о внесении изменений или расторжение договора, ни передаточный документ.

В силу ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Учитывая, что ранее между истцом и ответчиком существовали арендные отношению по данному земельному участку и ответчик им фактически пользовался, данное условие договора о начале срока использования с 08.04.2008 года является правомерным.

Доводы ответчика, что он пользовался только половиной данного земельного участка, ввиду того, что одна очередь строительства уже была введена в эксплуатацию, правового значения для разрешения спора не имеет.

В данном случае требовалось формирование нового объекта - земельного участка. Утвержденные проекты границ двух новых земельных участков не являются юридическим фактом, который сам по себе влечет изменение или расторжение договора аренды.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект, земельные участки и части земельных участков. В соответствии с ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Таким образом, формирование двух новых земельных участков не произошло, внесение изменении в договор аренды в части изменения площади используемого земельного участка не были произведены. Поэтому законных оснований изменять размер аренды за пользование вышеуказанным земельным участком не имеется.

Право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в момент формирования соответствующего земельного участка.

Согласно статье 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Моментом формирования земельного участка, проведения в отношении него процедуры государственного кадастрового учета, определяется момент возникновения объекта общей долевой собственности - земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Этот земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме пропорционально размеру принадлежащих им помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Общая долевая собственность на места общего пользования многоквартирного жилого дома и на земельный участок, на котором расположен дом, с элементами его озеленения и благоустройства, является элементом правового режима данного имущественного комплекса.

Согласно пункту 2 статьи 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения прав на жилое и нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 ЖК РФ входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом.

В случае если на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок не сформирован, то он бесплатно переходит в общую собственность собственников помещения с момента такого формирования.

В случае если земельный участок сформирован до момента введения в действие ЖК РФ, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента введения в действие ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005 г.

Согласно части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона № 189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 ЖК РФ с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.

Собственники помещений в многоквартирном жилом доме не могут являться арендаторами земельного участка, на котором расположен такой дом, с момента формирования земельного участка, если он не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента введения в действие ЖК РФ, если он был сформирован к этому моменту, по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 416 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Сособственник общего имущества многоквартирного дома не может быть одновременно его арендатором.

Отсутствие кадастрового учета земельного участка на часть земельного участка, под домом введенным в эксплуатацию, свидетельствует о несформированности его как объекта гражданских прав, в силу чего является препятствием для заключения в отношении него любых сделок, в том числе договора аренды.

Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 1, статье 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не считается согласованным сторонами, а соответствующий договор; не признается заключенным. До завершения процедуры государственного кадастрового учета и присвоения земельному участку кадастрового номера, у земельного участка еще не возникли характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков для целей определения предмета договора аренды.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства, если земельный участок не сформирован, не выделен и не прошел процедуру государственного кадастрового учета, то объектом гражданских прав он не является, и предметом сделок быть не может.

Земельный участок способен выступать объектом оборота только в том случае, если в отношении него проведена процедура государственного кадастрового учета, в результате которой появляется объект гражданских прав - земельный участок.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, с учетом того, что договор со стороны ответчика заключен добровольно на тех условиях, которые в нем указаны, в том числе и при тех обстоятельствах на которые в настоящее время ответчик ссылается в обоснование своей позиции, суд считает у ответчика отсутствуют основания для освобождения его от принятых на себя обязательств по договору.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае неуплаты Арендатором платежей, в сроки установленные договором, Арендатор обязан уплатить пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт просрочки платежей за период с 21.06.2008 года по 29.06.2008 года в размере 6 343,20 подтвержден материалами дела, расчет пени ответчиком не оспорен ,судом проверен, в связи с чем, подлежит взысканию

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.06.2008 года по 30.10.2008 года в размере 38 063,63.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Факт неисполнения ответчиком денежного обязательства подтвержден материалами дела, требования о взыскании процентов соответствуют положениям нормы ст. 395 ГК РФ, расчет процентов произведен верно, с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ действовавшей на момент образования задолженности.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика и взыскиваются в доход бюджета Российской Федерации ввиду предоставления истцу отсрочки при подаче иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента имущественно – земельных отношений г. Ростова-на-Дону 1 057 186,34 рублей, из которых 1 012 779,51 рублей задолженности, 6 343,20 пени, 38 063,63 процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу бюджета Российской Федерации судебные расходы в размере 16 785,93 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (http://www.15aas.arbitr.ru/) в порядке, определенном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа (http://www.fassko.arbitr.ru) в порядке, определенном Главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Р.М. Назаренко