Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица- Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области; Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области (Роснедвижимости по РО); ГАУ «Фонд имущества Ростовской области»; МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова г/Д»; Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова н/Д; Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области (Ростоблкомприрода); Комитет по охране окружающей среды г.Ростова н/Д

о признании отказа в приватизации земельного участка недействительным; обязании принять решение о приватизации.

при участии:

от заявителя- пр.Скородинский Д.Л.- дов. №8 от 9.03.08г.; пр.Якымив И.Р.- дов. №8 от 9.03.08г.

от органа, действия которого оспариваются- юр.ФИО1- дов. 319/3 от 9.01.2008г.

от заинтересованных лиц- Управление Роснедвижимости по РО- зам нач.Теруправления- ФИО2- дов. №18-7-09 от 27.02.2009г.- участвовала до перерыва в суд. заседании; пр.Опарина Л.А.- дов. №18-1-08 от 22.02.2008г.- участвовала посое перерыва в суд. заседании;

Ростоблкомприрода- гл.спец. ФИО3- дов. №01/5532 от 30.12.2008г.;

Сущность спора:

Рассматривается заявление ОАО «Санаторий «Надежда» о признании отказа Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области в предоставлении в собственность ОАО «Санаторий «Надежда» земельного участка площадью 0,6901га, расположенного по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47 кадастровый номер 61:44:08 22 01:0004 незаконным; обязании Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области принять решение о приватизации земельного участка площадью 0,6901га, расположенного по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47, кадастровый номер 61:44:08 22 01:001:0004.

В судебном заседании, начатом 9 апреля 2009г., объявлялся перерыв до 13 апреля 2009г., о чем информация была помещена на официальном сайте арбитражного суда Ростовской области в системе Интернет, реквизиты которого указаны в судебных актах, вынесенных по настоящему делу.

Дело рассматривается в порядке п.5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие ГАУ «Фонд имущества Ростовской области»; МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова г/Д»; ДИЗО г.Ростова н/Д Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области (Ростоблкомприрода); Комитет по охране окружающей среды г.Ростова н/Д. Определение о назначении судебного заседания на 9.04.09г. с отметкой об объявленном перерыве вручено отсутствующим заинтересованным лицам, что подтверждается штампами входящей корреспонденции на копии определения.

Заявитель поддержал требования, пояснил, что является собственником недвижимого имущества- объекта незавершенного строительства по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47, право на которое зарегистрировано в ЕГРП. На обращение в Минимущество по РО с заявлением от 3.12.2008г. о приватизации земельного участка, на котором расположен объект, им получен отказ в связи с тем, что объект находится в стадии незавершенного строительства. Считая отказ незаконным истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Минимущество по Ро требования не признало, представило отзыв от 11.02.2009г., в котором считает, что заявителем не идентифицирован принадлежащий ему объект как тот, который был приватизирован АО «Ростсельмаш» и для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок. Кроме того, Минимущество по РО считает, что заявитель имеет право на получение лишь той части земельного участка, которая занята строением и необходима для его эксплуатации, поэтому размер заявленной площади земельного участка является необоснованным.

В дополнении к отзыву №19/1951 от 12.03.09г. Минимущество пояснило, что площадь сформированного и предоставленного ОАО «Ростсельмаш» земельного участка определена исходя из вида разрешенного использования корпусов 1, 1а санатория-профилактория и строительство данного объекта не завершено, поэтому требования не подлежат удовлетворению.

Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов Ростовской области в отзыве №01/4342 от 9.04.09г. пояснил, что спорный земельный участок не отнесен к особо охраняемым природным территориям местного значения.

Управление Роснедвижимости по РО в отзыве от 13.04.09г. пояснило, что земельный участок площадью 6901 кв.м. по адресу: пер.Бориславский 47 расположен в градостроительной зоне размещения объектов социальной сферы- ОС. В справке №761 от10.03.2009г. сообщил о порядке и целях формирования, межевания, отведения спорного земельного участка ПО «Ростсельмаш» в 1992году.

УФРС по Ро представило отзыв №08-12/962 от 6.03.2009г., в котором дало пояснения о совершенных действия по регистрации права собственности на незавершенное строительством здание санатория-профилактория по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47, основаниях регистрационных действий.

УФРС по РО направило также сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации №01/725/2008-325 от 1 ноября 2008г. об отсутствии в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на земельный участок по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил, что Постановлением Мэра г.Ростова н/Д №1346 от 23.11.1992г. производственному объединению «Ростсельмаш» были предоставлены земельные участки, занимаемые жилыми домами, общежитиями и детскими садами в аренду- п. 1.1 постановления.. В перечне представленных земельных участков в разделе объекты социально-культурного назначения значится земельный участок санатория-профилактория по ул.Подъездная, 55 ориентировочной площадью 1га. Постановлением №1551 от 10.12.1992г. внесены изменения в п. 1.1 постановления №1346, которым изменено право аренды на право бессрочного (постоянного) пользования.

АО «Ростсельмаш» выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей площадью 0,6901га для эксплуатации корпусов 1,1а санатория-профилактория по ул.Подъездная,55 в границах, указанных на чертеже.

Согласно акта установления адреса №3733 от 1.10.2002г. городского центра кадастра и геодезии санаторию-профилакторию ОАО «Россельмаш» присвоен адрес- пер.Бориславский, 47.

По договору купли-продажи №342 от 20.12.2002г., заключенному между ОАО «Ростсельмаш» (продавец) и ОАО «Санаторий «Надежда» (покупатель) последний приобрел незавершенное строительством здание санатория-профилактория литер А общей площадью 3084,9 кв.м. по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский. 47, расположенный на земельном участке площадью 6901 кв.м.; сторонами подписан акт приема-передачи имущества. 30 мая 2003г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект- санаторий-профилакторий (в периоде строительства) общей площадью 3084,9 кв.м. литер А- г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47 за ОАО «Санаторий «Надежда».

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно положений п.13 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

16.02.2004г. ОАО «Россельмаш» обратился в ДИЗО г.Ростова н/Д с заявлением №АО-181/49 об аннулировании госакта на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в связи с тем, что не располагает какими-либо объектами недвижимости, расположенными на нем. Так как незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке, предоставленном ОАО «Ростсельмаш» на праве бессрочного (постоянного) пользования был отчужден по договору от 20.12.02г. и 30.05.2003г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости за продавцом, то на момент подачи названного заявления на земельном участке не было принадлежащих обществу объектов в силу их отчуждения.

Судом отклоняется довод Минимущества по РО о недоказанности совпадения принадлежащего заявителю объекта с объектом, вошедшим в план приватизации ОАО «Ростсельмаш». В материалы дела представлена справка, выданная ОАО «Ростсельмаш» от 6.03.2009г. №140.6-8/50 акционерному обществу «Санаторий «Надежда», которым подтверждается включение незавершенного строительством здания санатория-профилактория на 500 мест в уставный капитал общества. Его продажа заявителю по договору от 20.12.2002г. и расположение на земельном участке площадью 6901 кв.м. по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47. Данных о принадлежности ОАО «Ростсельмаш» других санаториев по названному адресу не представлено.

Как пояснило Управление Роснедвижимости по РО в справке №761 от 10.03.2009г., было проведено межевание земельного участка, предоставленного ПО «Ростсельмаш» для санатория-профилактория, проведены соответствующие землеустроительные работы, что подтверждается планом закрепления земельного участка и актом отвода земельного участка №8448 от 28.10.1993г., выполненных Комитетом по архитектуре и градостроительству г.Ростова н/Д. По результатам землеустроительных работ фактически занимаемая площадь земельного участка по адресу: Подъездная, 55 (позже Бориславский, 47) составила 6901 кв.м.

К покупателю объекта недвижимости перешло то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу, поэтому издание распоряжения №570 от 10.04..2004г. ДИЗО г.Ростова н/д об изъятии у ОАО «Ростсельмаш» и переводе в состав городских земель земельного участка площадью 0,6901га не влияет на право землепользования истца, так как данное распоряжение издано после отчуждения ОАО «Ростсельмаш» объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности на него за истцом, когда право пользования земельным участком, принадлежащее продавцу, перешло к покупателю.

По договору №251 от 30.01.2004г. ОАО «Санаторий «Надежда» продал незавершенное строительством здание санатория-профилактория ООО «Санаторий «Родничок», а по договору №76 от 21.04.2008г. вновь приобрел его у ООО «Санаторий «Родничок», произведя государственную регистрацию права за собой 29.05.2008г.

5.11.2008г. ОАО «Санаторий «Надежда» обратилось в Минимущество по РО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимость с приложением его кадастрового паспорта, а также иных документов, предусмотренных Приказом Министерства и торговли РФ от 30.10.2007 г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности на котором расположены здания, строения, сооружения». Доводов о пороке представленных для совершения сдеки документов Минимуществом по РО не заявлено.

3.12.2008г. заявитель получил отказ №19/10298 в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на то, что объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, находится в стадии незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение нрава аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники здании, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу п.1 ст.11 Областного закона Ростовской области № 255-ЗС от 18.07.2002г. « О приватизации государственного имущества Ростовской области» отчуждение земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, имущественные комплексы унитарных предприятий, а также объекты, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, из анализа приведенных норм следует, что у заявителя имеется права на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости в виде незавершенного строительством. Право собственности на него зарегистрировано в Едином госреестре прав, объект введен в гражданский оборот и является объектом гражданских прав.

Земельный участок формировался и отводился именно для эксплуатации здания санатория-профилактория; в таком качестве он был приобретен заявителем. Завершение строительства явилось для него невозможным из-за отсутствия зарегистрированных прав на земельный участок. Согласно п. 3.3 устава ОАО «Санаторий-профилакторий» основными видами его деятельности являются санаторно-курортная; лечебно-оздоровительная, спортивно-оздоровительная, нетрадиционная медицина и т.д. Заявитель имеет соответствующие лицензии на осуществление названной деятельности, копии которых представлены в материалы дела.

Судом изучен правовой режим испрашиваемого земельного участка и установлено, что согласно ответа МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» г.Ростова н/Д в адрес Минимущества по РО №01-20/4144 от 25.03.2009г., территория, занимаемая санаторием «Ростовский» отнесена к зоне особо охраняемых природных территорий, основным разрешенным видом использования которой являются объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, определенные нормативными актами, регулирующими статус особо охраняемой территории. МУ «ДАиГ» г.Ростова н/Д указал, что юго-восточная часть территории санатория, где расположены здания ОАО «Санаторий «Надежда», приобретенные в собственность, отнесена к зоне размещения объектов социальной сферы с видом разрешенного использования: учреждения здравоохранения, объекты физкультуры и спорта, учреждения образования и т.д.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка соответствует как назначению объекта незавершенного строительства, так и виду уставной деятельности общества.

В соответствии с постановлением Администрации Ростовской области №77 от 1 марта 2007г. Минимущество по РО определено в качестве специального областного органа исполнительной власти по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа «город Ростов-на-Дону», в том числе по принятию решений о продаже земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости, ранее находящихся в собственности Российской Федерации либо в собственности Ростовской области.

Согласно п. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 268, 271, 552 ГК РФ, п. 3 ст. 21 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального вещества», ст.ст. 197-199, 201, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать отказ Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области в предоставлении в собственность ОАО «Санаторий «Надежда» земельного участка площадью 0,6901га, расположенного по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47 кадастровый номер 61:44:08 22 01:0004 незаконным.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области принять решение о приватизации земельного участка площадью 0,6901га, расположенного по адресу: г.Ростов н/Д, пер.Бориславский, 47, кадастровый номер 61:44:08 22 01:001:0004.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главами 34. 35 АПК РФ.

Судья Тер-Акопян О. С.