Гражданский кодекс часть 1

от истца: представитель Бурлова В.С. по доверенности от 21.10.2009 г., паспорт 6002 515664 выдан ОВД Ленинского района г. Ростова-на-Дону 24.04.2002 г.

от ответчика Кушнарева П.А. по доверенности № 01-21/16 от 15.01.2009 года

от третьих лиц: от Администрации города Ростова-на-Дону — представитель Андрианова Ю.Ю. по доверенности от № 1/312 от 08.12.2008 года; от Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области - представитель Чернявцева И.В. (доверенность № 219 от 17.11.2009 года)

установил:

Индивидуальный предприниматель Ноженко Ася Саркисовна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании права собственности на Магазин-кафе литер «А» общей площадью 393,6 кв.м, расположенный на земельном участке, принадлежащем Истцу на праве собственности по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б, с одновременным прекращением права собственности Истца на расположенный по данному адресу объект незавершенного строительства литера «А» общей площадью застройки 105,0 кв.м, со степенью готовности ко вводу объекта в эксплуатацию 56 %.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме, пояснив суду, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества. В 2007 году Истцом было получено Разрешение на строительство двухэтажного магазина-кафе, до завершения строительных работ в связи с необходимостью привлечение денежных средств и оформлением договора залога, истец зарегистрировал в установленном действующим законодательством порядке право собственности на незавершенный строительством объект, что подтверждается представленными в материалы дела документами. Впоследствии истцом повторно было получено разрешение на строительство, однако в связи с отклонением от разрешенных параметров возводимого объекта, возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатации у истца отсутствует. В связи с вышеизложенными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленного иска и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции не возражал, поддержал доводы изложенные в отзыве на исковое заявление исх. № 01-20/18807 от 09.11.2009 г., в котором подтвердил факты, изложенные в исковом заявлении, квалифицировал спорное строение в качестве самовольно возведенного объекта, право собственности на которое в силу положений ст. 222 ГК РФ подлежит признанию в судебном порядке. Также ответчик указал на нахождение самовольно возведенного объекта в границах принадлежащего Истцу на праве собственности земельного участка, внутри планировочного квартала, на не нарушение линии регулирования застройки. Также ответчик сообщил, что в соответствии со ст. 52 Правил землепользования и застройки виды разрешенного использования, установленные до введения в действие ПЗЗ нормативными актами органов местного самоуправления и действующие на момент вступления в силу ПЗЗ, являются действительными. Учитывая, что Ноженко А.С. в 2007 г. было выдано разрешение на строительство, вид разрешенного использования — магазин-кафе не противоречит градостроительному регламенту данной территориальной зоны, ответчик считает возможным рассмотрение вопроса об удовлетворении заявленных Ноженко А.С. требований. Также ответчик сообщил об отсутствии возражений против рассмотрения дела и вынесения решения отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица Администрация города Ростова-на-Дону в судебном заседании против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции не возражал, поддержал доводы изложенные в представленном ранее в материалы дела отзыве исх. № 7.3/2441 от 18.11.2009 г., согласно которому при представлении истцом в материалы дела доказательств того, что сохранение спорных самовольных строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а именно доказательств соответствия строения строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также с учетом положительного заключения МУ «ДАиГ» исх. № 01-20/18807 от 09.11.2009 г. о соответствии строения градостроительным нормам и правилам Администрация города не возражает против рассмотрения вопроса о признании права собственности на нежилое строение.

Представитель третьего лица Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области в судебном заседании представил в материалы дело отзыв.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, и выслушав пояснения представителей сторон по существу спорного вопроса, высказанные в ходе судебного разбирательства, принимая во внимание отсутствие возражений у сторон против продолжения рассмотрения дела в судебном разбирательстве, суд, признав дело подготовленным, в прядке статей 136 и 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное заседание и открыл судебное разбирательство по делу, что отражено в протоколе судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

23.11.2007 г. Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону Истцу было выдано Разрешение на строительство № RU61310000-6523-1, в соответствии с которым Ноженко А.С. было разрешено строительство двухэтажного Магазина-кафе общей площадью 226,0 кв.м на арендуемом ею земельном участке по вышеуказанному адресу.

Весной 2008 г., в целях получения кредита под залог недвижимого имущества для завершения строительных работ Истец обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, которым, по факту проведения регистрации, было выдано Свидетельство серии 61 АГ № 978622 от 23.06.2008 г. о государственной регистрации права собственности Ноженко Аси Саркисовны на объект незавершенного строительства литер «А» общей площадью застройки 105,0 кв.м со степенью готовности к приемке в эксплуатацию 56% по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б.

После оформления права на незавершенный строительством объект Истцом был заключен Договор купли-продажи земельного участка собственнику строения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б № 11589 от 15.08.2008 г., на основании которого Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области за Ноженко Асей Саркисовной зарегистрировано право собственности за земельный участок площадью 226,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина-кафе, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б, о чем Истцом получено Свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АД № 306210 от 26.09.2008 г.

01.11.2008 г. Истцом взамен разрешения на строительство, срок действия которого истек, вновь было получено Разрешение на строительство № RU61310000-6523-2, действующее до 01.02.2009 г., с продленным впоследствии сроком действия до 02.10.2009 г.

В 2009 году строительство объекта было завершено, однако с отклонением от полученной разрешительной документации. В соответствии с данными, содержащимися в представленном Истцом Техническом паспорте, изготовленном ФГУП «Ростехинвентаризация» 20.08.2009 г., возведенный Истцом на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б объект — Магазин-кафе литер «А» является трехэтажным строением с подвалом, его общая площадь составляет 393,6 кв.м. Данное отклонение от разрешительной документации не позволило Истцу получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В целях подтверждения соответствия самовольно реконструированного строения требованиям действующего строительного и градостроительного законодательства, а также санитарным и пожарным нормам и правилам, Истец представила Заключение о результатах исследования объекта № 244 от 02.11.2009 г., выполненное Специализированной экспертной организацией «Ростовский центр судебных экспертиз», содержащее следующие выводы.

Здание литер «А», расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Туполева, 20б, является объектом общественного назначения — магазином-кафе. Имеет функциональную пожарную безопасность класса Ф 3.2, что удовлетворяет требованиям п. 5.21 СНиП 21-07-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Размещение объекта соответствует п. 2.1. Справочного пособия к СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» «Проектирование предприятий общественного питания». Расстояние до ближайших зданий соответствует п. 2.12* СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

По конструктивным решениям здание выполнено в соответствии с положениями п.1 СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия», п. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ГОСТ 27751-88* «Надежность строительных конструкций и оснований», п. 5.18 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», основные несущие конструктивные элементы (фундамент, несущий каркас, продольные и поперечные стены, перекрытие) соответствуют п. 12.1.1, 12.1.2, 12.2.1, 12.2.5 СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений», п. 6.65 СНиП II-22-81* «Каменные и армокаменные конструкции», п.2.25 СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений», гидроизоляция удовлетворяет требованиям п. 11.2.1, 11.2.2, 11.2.3, 11.2.4, 11.2.5, 11.2.6 СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений», устройство асфальтобетонной отмостки соответствует п. 3.26 СНиП III-10-75* «Благоустройство территорий», п. 3.182 «Пособия по проектированию оснований зданий и сооружений», несущий каркас и облицовочный материал соответствуют требованиям ГОСТ 21520-89 (2003) «Блоки из ячеистых бетонов стеновые мелкие. Технические условия», ГОСТ 530-2007 «Кирпич и камни керамические. Общие технические условия», с устройством теплоизоляции согласно п. 1.2, 6.3, 6.6 СНиП II-22-81* «Каменные и армокаменные конструкции», толщина горизонтальных швов кладки не противоречит п. 7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», внутренние стены и перегородки выполнены из материалов, соответствующих ГОСТ 21520-89 (2003) «Блоки из ячеистых бетонов стеновые мелкие. Технические условия», ГОСТ 379-95 (2002) «Кирпич и камни силикатные. Технические условия», устройство кровли в соответствии с п. 4.1, 4.6 СНиП II-2676 (1979) «Кровли», покрытие и устройство пола соответствует п. 2.1, 6.4, 6.5, 6.6 СНиП 2.03.12-88 «Полы», ГОСТ 6787-2001 «Плитки керамические для полов. Технические условия», перемычки монолитные железобетонные из бетона по ГОСТ 948-84 (2002) «Перемычки железобетонные для зданий с кирпичными стенами. Технические условия».

Согласно «Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам», таблица 1, категория технического состояния спорного объекта — 1, техническое состояние конструкций нормальное, работоспособное. Несущая способность конструкций обеспечена, требованиям норм по предельным состояниям Iгруппы и долговечности не нарушены, предполагается обеспечение нормальных условий эксплуатации.

По объемно-планировочным решениям выполнено согласно п.3.1, 3.13 Пособия к СНиП 2.08.02-89 «Проектирование предприятий розничной торговли», п. 3.2, 3.25, 3.3, 3.4 Справочного пособия к СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» «Проектирование предприятий общественного питания», п. 3.6 ГОСТ Р 50762-95 «Общественное питание. Классификация предприятий», внутренняя отделка помещений соответствует их функциональному назначению и не противоречит гигиеническим требованиям; услуги, предоставляемые клиентам кафе — по приготовлению и реализации посетителям кулинарной продукции, в соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.2.3, 4.3 ГОСТ Р 50764-95 «Услуги общественного питания. Общие требования», помещения зала для посетителей соответствует п.6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6 СанПиН 42-123-5777-91 «Санитарные правила для предприятий общественного питания», п. 5.1 СНиП 23-05-95* «Естественное и искусственное освещение», п. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Санитарные правила и нормы. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», п. 3.4 СТСЭВ 3976-83 Основные положения проектирования «Здания жилые и общественные».

По инженерным решениям объект соответствует п. 3.51* СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания сооружения», п. 5.7 ГОСТ Р 50764-95 «Услуги общественного питания. Общие требования», п. 3.1, 3.6 СанПиН 42-123-5777-91 «Санитарные правила для предприятий общественного питания»; инженерные системы соответствуют представленной на исследование документации и соответственно СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы», отопление и вентиляция соответствуют требованиям СНиП 23-01-998 «Строительная климатология», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СП 41-102-98 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем отопления с использованием металлополимерных труб», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий»; выполнена скрытая электропроводка, согласно п. 7.1.37 ПУЭ Раздел 7, Глава 7.1 «Электроустановки жилых, общественных, административных и бытовых зданий».

Возведение объекта литер «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б не нарушает требования ФЗ «О техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений» Статья 7. Требования механической безопасности, Статья 8. Требования пожарной безопасности, Статья 9. Требования безопасности зданий и сооружений пр сложных природных условиях, Статья 10. Санитарно-эпидемиологические требования, Статья 11. Требования к внутреннему микроклимату, Статья 12. Требования безопасного уровня воздействий зданий и сооружений на окружающую среду.

По результатам проведенного исследования экспертная организация констатировала, что здание литер «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Туполева, 20б, пригодно для эксплуатации в соответствии с функциональным назначением общественного здания — магазина-кафе. Объемно-планировочные и конструктивные решения выполнены в соответствии со всеми действующими строительными нормами и правилами. Дефектов, влияющих на несущую способность и устойчивость конструкций, не выявлено. Выполняются все требования действующих норм, выбранные конструктивные решения обеспечивают необходимую прочность и устойчивость, находятся в работоспособном состоянии, отвечают требованиям технической надежности и эксплуатационной безопасности. Здание возведено и оборудовано таким образом, что предупрежден риск получения травм, по конструктивным особенностям не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, что соответствует СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», а также п. 4.1 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Также, связи с обращением в Суд с настоящим иском, Истец получила в ОАО АКБ «Капиталбанк», являющемся залогодержателем незавершенного строительством объекта по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б, согласие № 1343 от 05.11.2009 г. на замену предмета залога в связи с предполагаемой государственной регистрацией права собственности Истца на завершенный строительством объект, в отношении которого заявлен иск о признании права собственности, с одновременным внесением в ЕГРП записи об ипотеке.

В связи с тем, что завершение строительства проведено с превышением согласованных параметров здания, по смыслу ст. 222 ГК РФ завершенный строительством объект является самовольной постройкой. В силу прямого указания закона лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, а право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при условии соблюдения установленных действующим законодательством требований, в связи с чем, Истец обратился в Суд с исковым заявлением о признании права собственности на трехэтажный с подвалом Магазин-кафе литер «А» общей площадью 393,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Туполева, 20б

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). При этом, равнозначными основаниями для такой регистрации могут быть как разрешение на ввод в эксплуатацию, так и решение суда (ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством для регистрации права собственности на законченный строительством вновь возведенный объект необходимо получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ФЗ № 190-ФЗ от 29.12.2004 г.) установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К такому заявлению прилагается документы, согласно определенному Градостроительным кодексом перечню, в том числе - разрешение на строительство (п. 3 ст. 55 Гр.К). Согласно пп. 6 п. 3 ст. 55 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

В соответствии с пп. 3 п. 6 ст. 55 основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является также и несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Таким образом, Градостроительный Кодекс Российской Федерации предусматривает в качестве обязательного условия получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждение соответствия параметров возведенного объекта капитального строительства разрешению на производство строительных работ, и не предусматривает возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию при наличии отклонений от полученного Разрешения на строительство. Следовательно, Истец, допустивший отклонения от согласованной разрешительной документации, не имеет возможности получить разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию. Единственным для Истца способом признать и зарегистрировать в установленном порядке за собой право собственности на вновь возведенный объект является признание права в судебном порядке.

Кроме того, данная позиция подтверждается заключением МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» от 09.11.2009 г. № 01-20/18807, согласно которому ответчик считает возможным рассмотрение вопроса о признании права собственности Истца на возведенный им объект в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. В соответствии со ст. 222 ГК РФ вопрос о признании права собственности на самовольно возведенные объекты может быть решен исключительно в судебном порядке.

Таким образом, для рассмотрения вопроса о признании права собственности по существу необходимо обратиться в судебные органы с соответствующим иском.

Учитывая положительные отзывы Администрации города Ростова-на-Дону, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», согласие залогодержателя на замену предмета залога, а также принадлежность истцу земельного участка, на котором расположено спорное строение на праве собственности и представлении Суду доказательств, свидетельствующих об отсутствии нарушений прав третьих лиц, соответствие возведенных строений градостроительным, строительным нормам и правилам, руководствуясь ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой вступивший в законную силу судебный акт является основанием для регистрации права собственности, суд находит заявленных исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь, ст.ст. 209, 213, 219, 222 ГК РФ, ст. 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности Ноженко Аси Саркисовны на объект недвижимости - трехэтажный с подвалом Магазин-кафе литер «А» общей площадью 393,6 кв.м, расположенный на принадлежащем Ноженко Асе Саркисовне на праве собственности земельном участке, находящимся по адресу: город Ростов-на-Дону, Первомайский район, улица Туполева, 20б, прекратив право собственности Ноженко Аси Саркисовны на объект незавершенного строительства литер «А» общей площадью застройки 105,0 кв.м, со степенью готовности ко вводу объекта в эксплуатацию 56%, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Туполева, 20б.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Т.Б. Соколова