Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 23.12.2010 № 32791, освобождении земельного участка, расположенном по адресу: <...> с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, по изложенным в иске основаниям.

Ответчик возражал против удовлетворения иска в части освобождения спорного земельного участка, ссылаясь на отсутствие у него права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на нем.

Привлеченный по делу собственник строения кафе Литер В площадью 111,8 кв.м., извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 23 декабря 2010 года между Департаментом имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 32791, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв.м., расположенный по адресу: <...>, сроком до 16.09.2015.

Цель аренды – эксплуатация временного павильона.

По условиям договора земельный участок предоставляется арендатору без права возведения капитальных строений (пункт 8.10 договора).

Однако в нарушение указанного условия договора на земельном участке, переданном ФИО1 было возведено капитальное строение – здание кафе Литер В, общей площадью 111, 8 кв.м.

Аналогичная информация изложена в акте обследования земельного участка от 15.05.2012 № 791 составленном отделом муниципального контроля за использованием земель городского округа Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону. Так, в ходе обследовано было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв.м., расположенном по адресу: <...>, расположено стационарное строение с признаками капитальности, эксплуатируемое под кафе. На данное строение зарегистрировано право собственности гражданина ФИО2 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2012 № 61-61-01/790/2011-302). Также на земельном участке расположено стационарное строение с признаками капитальности, используемое под платный туалет. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на пользование указанным земельным участкам не оформлены.

После того, как арендодателю стало известно о возведении на спорном земельном участке капитального строения, департаментом в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 было направлено уведомление № ИЗ-32476/6 от 23.07.2012 о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения земельного участка в срок до 06.08.2012.

Изложенное послужило основанием для обращения Департамента имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2010 № 32791 и освобождении земельного участка, расположенного на нем.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца ввиду следующего.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Аналогичная правовая позиция изложена в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено особый порядок автоматического расторжения договора аренды в случае перехода прав на временный объект к другим лицам. Договор расторгается с момента заключения договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, право собственности в отношении здания кафе, возведенного на арендованном ответчиком земельном участке, принадлежит в настоящее время третьему лицу – ФИО2, изложенное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61 АЖ № 022149. Основание возникновения указанного права – договор купли-продажи нежилого строения от 20.12.2011.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимый для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания пунктами 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, фактически арендные отношения сторон прекратились с момента перехода права собственности в отношении, возведенного на земельном участке объекта капитального строительства третьему лицу. Соответственно, фиксация указанного факта, а также документальное оформление расторжения договора, не влияет на договорные отношения сторон в рамках договора аренды земельного участка от 23.12.2010 № 32791.

С момента получения в собственность объекта недвижимого имущества к ФИО2 в силу закона перешло право использовать спорный участок, на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.

Законность возведения спорного здания кафе в рамках настоящего дела не подлежит исследованию, так как истцом не оспаривается.

Фактически истец, обращаясь в суд, требует произвести демонтаж спорных объектов. Между тем, адресовать указанное требование лицу, не являющемуся собственником указанных объектов, является необоснованным, ввиду отсутствия правомочий распоряжения ими. Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что объекты об освобождении от которых, заявлен иск, являются капитальными, в отношении указанных объектов зарегистрировано право собственности.

Согласно статье 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 4 Закона о государственной регистрации в порядке, установленном названным Законом, подлежат государственной регистрации только права на недвижимое имущество.

Понятие недвижимого имущества приводится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В качестве объекта права может выступать только такое недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, отведенном для его сооружения в установленном порядке, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. В противном случае на возведенное на земельном участке строение распространяются правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, в рамках настоящего дела законность возведения, а также регистрационная запись права собственности третьего лица в отношении объекта капитального строительства – здания кафе здание кафе Литер В, общей площадью 111, 8 кв.м. не оспаривается, а потому презюмируется их законность.

Учитывая изложенное в совокупности, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы следует возложить на истца, который в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко