Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «ЮИТ ДОН» о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области от 03.02.2010г. № 233 о привлечении к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, прекращении производства по делу об административном правонарушении,

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель по доверенности № 38 от 15.05.2009г. ФИО1;

от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 11.01.2010г. ФИО2,

установил: закрытое акционерное общество «ЮИТ ДОН» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области (далее – Управление) от 03.02.2010г. № 233 о привлечении к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, прекращении производства по делу об административном правонарушении.

Представитель общества в судебном заседании пояснил доводы, изложенные в заявлении, дополнении к заявлению, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель Управления Роспотребнадзора по Ростовской области требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Просил в удовлетворении требований заявителя отказать.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

22 декабря 2009 года Управлением Роспотребнадзора по Ростовской области в связи с поступлением обращения гражданина ФИО3 проведена проверка закрытого акционерного общества «ЮИТ ДОН» на предмет соответствия деятельности требованиям законодательства в сфере защиты прав потребителей.

В обращении гражданина ФИО3 указано, что в договор участия в долевом строительстве № 224 от 03.12.2008г. заключенный им с обществом включены условия, ущемляющие его права, по сравнению с нормами действующего законодательства.

В ходе проведения проверки были выявлены нарушения законодательства в сфере защиты прав потребителей.

Изучением договора № 224 от 03.12.2008г., заключенного между обществом и гражданином ФИО3, зарегистрированного 10.02.2009г. Управлением Федеральной регистрационной службы Ростовской области (далее – Договор), выявлено, что отдельные его условия не соответствуют законодательству о защите прав потребителей, а именно:

Пунктом 2.8 Договора определено, что оплата цены договора производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в реквизитах Застройщика в Разделе 12, в срок, указанный в пункте 6.2.1. Договора одним платежом. Дольщик считается исполнившим надлежащим образом какое-либо денежное обязательство, указанное в Договоре, с момента полного зачисления денежных средств, причитающихся Застройщику, на счет Застройщика. В случае приобретения Квартиры Дольщиком с рассрочкой платежа либо путем зачета встречных однородных требований Сторон, оплата производится в соответствии с приложениями к настоящему договору, при этом датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Застройщика и/или дата зачета встречных однородных требований, что не соответствует статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 37 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.;

Пунктом 2.10 Договора предусмотрено, что все операции, связанные с возвратом денежных средств Дольщику, осуществляются Застройщиком только в безналичном порядке на указанный Дольщиком банковский счёт. Датой исполнения указанных обязательств является дата списания денежных средств с расчётного счёта Застройщика, что не соответствует пункту 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.; По этим же основаниям пункт 2.11 договора не соответствует пункту 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.;

Пунктом 3.2 в совокупности с пунктом 3.3 Договора определено, что Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа Квартиры или ее частей, нарушения требований технических и градостроительных норм, а также иных обязательных требований к процессу её эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего её ремонта (в том числе переустройств, перепланировок), проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами, повреждения Объекта и (или) Квартиры со стороны Дольщика или третьих лиц, ненадлежащего содержания (эксплуатации) Дольщиком Квартиры и общих помещений и имущества, что не соответствует статье 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., в том числе части 7 этой статьи, в соответствии с которой застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также пунктом 4 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.;

Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что передача Застройщиком Дольщику Квартиры производится по передаточному акту не позднее трех месяцев с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

При этом, в случае неисполнения Дольщиком в срок своих обязательств по оплате, возмещении убытков, пеней, штрафов, предусмотренных Договором или дополнительными соглашениями к нему, Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора без возмещения Дольщику каких-либо убытков и неустойки, что не соответствует статьям 15, 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 9, 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.;

Пунктом 4.4 Договора предусмотрено, что в случае обнаружения при осмотре квартиры ее несоответствия условиям Договора, стороны составляют акт о несоответствии. После устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок Дольщик обязан принять Квартиру в течении 7 (семи) дней со дня получения соответствующего уведомления, что не соответствует части 2 статьи 7, статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.;

Абзацем 2 пункта 4.6 Договора предусмотрено, что при уклонении дольщика от принятия квартиры по передаточному акту в срок, установленный в пунктах 4.2, 4.3 договора или при отказе дольщика от принятия квартиры при отсутствии в ней дефектов и (или) недоделок с отражением их в акте о несоответствии, застройщик вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В этом случае Дольщик утрачивает право на Квартиру, а внесенная им в соответствии с настоящим договором сумма за минусом суммы произведенных Застройщиком по соглашению с дольщиком дополнительных работ в квартире, не предусмотренных проектом строительства объекта, возвращается застройщиком дольщику в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня направления дольщику уведомления об отказе от исполнения Договора, что не соответствует части 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. По этим же основаниям не соответствует и пункт 6.1.13 Договора;

Пунктом 6.1.5 Договора определено, что застройщик обязан завершить строительство объекта в срок, установленный пункте 4.1 Договора, при условии отсутствия обстоятельств непреодолимой силы, которые задерживают окончание строительства (пункт 8.1. Договора). В случае возникновения вышеуказанных непредвиденных обстоятельств, срок окончания строительства объекта по настоящему Договору продлевается на все время действия этих обстоятельств без уплаты застройщиком неустойки, процентов за пользование денежными средствами дольщика, убытков, что не соответствует статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям не соответствует пункт 8.2 Договора;

Пунктом 6.1.12 Договора предусмотрено, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, и в квартире, без их согласования (уведомления) с дольщиком при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организации, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, что не соответствует статьям 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 20, 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.;

Пунктом 6.2.2. Договора предусмотрено, что дольщик обязан выбрать совместно с другими собственниками способ управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (Объекте), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, что не соответствует статьям 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 153, 155, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006г. № 491, по этим же основаниям не соответствует статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации пункты 6.2.3 и 6.2.4 Договора;

Пунктом 6.2.7 Договора предусмотрено, что дольщик дает свое согласие на последующий залог прав по договору аренды земельного участка, указанному в пункте 1.4. Договора, в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться застройщиком при строительстве других объектов недвижимости, не являющихся предметом настоящего Договора, на земельном участке, указанном в пункте 1.4. Договора. В связи с чем, по требованию застройщика дольщик в течение 10 (десяти) календарных дней обязан предоставить застройщику надлежащим образом оформленное согласие на залог, что не соответствует статьям 334-338 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, статье 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.;

Пунктом 6.2.10 Договора предусмотрено, что в случае если Квартира построена
(создана с отступлениями) от условий Договора, требований технических регламентов,
проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного Договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, что не соответствует статье 400 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., статьям 29, 30, 31 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.;

Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения договора, в том числе таких как: пожар, наводнение, землетрясение и другие стихийные бедствия, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, а также бездействие организаций, осуществляющих инженерное обеспечение объекта, не подписание и (или не выдача) не по вине застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и (или) документа, подтверждающего соответствие объекта техническим условиям, организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также в случае приостановки строительства по объективным причинам, вследствие: внезапного прекращения подачи электроэнергии, запрета строительства, внесения в проект корректировок, необходимости выполнения непредвиденных работ, оползней, грунтовых вод, обледенения, температуры ниже -15 С°, необходимости дополнительного усиления грунта, фундамента, при условии, что указанные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение сторонами своих обязательств по Договору, что не соответствует статьям 400, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации;

Пунктом 9.1 Договора определено, что в случае возникновения споров и разногласий стороны по договору руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. В случае невозможности урегулирования спора между сторонами без обращения в суд, спор передается на рассмотрение в Кировский районный суд города Ростова-на-Дону, что не соответствует статье 17 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.; статье 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации;

Включение в Договор вышеперечисленных условий не соответствует пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителе, в соответствии с которым условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

22.01.2010г. главным специалистом-экспертом отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Ростовской области в отношении общества в присутствии его законного представителя, составлен протокол об административном правонарушении, совершенном юридическим лицом по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

03 февраля 2010г. заместитель руководителя Управления Роспотребнадзора по Ростовской области в отношении общества вынес постановление по делу об административном правонарушении № 233, которым общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и назначено наказание в виде административного штрафа в размере 10000 рублей.

Не согласившись с указанным постановлением, используя право на обжалование, предусмотренное статьей 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Объективная сторона вышеуказанного правонарушения характеризуется нарушением прав потребителя путем включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

В соответствии со статьей 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

Пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Федеральным законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Пунктом 3.2 в совокупности с пунктом 3.3 Договора определено, что Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа квартиры или ее частей, нарушения требований технических и градостроительных норм, а также иных обязательных требований к процессу её эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего её ремонта (в том числе переустройств, перепланировок), проведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами, повреждения объекта и (или) квартиры со стороны дольщика или третьих лиц, ненадлежащего содержания (эксплуатации) дольщиком квартиры и общих помещений и имущества.

Пунктом 4 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. предусмотрено, что исполнитель отвечает за недостатки работы (услуги), на которую не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия им или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

В соответствии с частью 7 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Указанный пункт договора не нарушает права потребителя, поскольку не возлагает на него дополнительных обязанностей и не устанавливает ответственность по сравнению с нормами, установленными на законодательном уровне. Не указание в пункте слов «если докажет» не свидетельствует о возложении обязанности доказывания в случае возникновения конфликтной ситуации на потребителя, поскольку в этом случае указанным Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. четко распределено бремя доказывания. Спорным пунктом Договора обратное не предусмотрено.

Пунктом 8.2 Договора предусмотрено, что в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, срок выполнения обязательств по договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и (или) их последствия.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме. Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг). Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Следовательно, в вышеуказанных пунктах договора не содержатся указанные в статье 16 Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 условия, ущемляющие права потребителя. Как указано Управлением, несоответствие указанных пунктов договора статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации выражается в том, что при возникновении обстоятельств непреодолимой силы обязательства сторон прекращаются вследствие невозможности их исполнения и не могут быть отодвинуты на время действия таких обстоятельств.

В соответствии с частью 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии со статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

В частности, одним из таких обстоятельств является прекращение обязательства в результате издания акта государственного органа (пункт 1 статьи 417 ГК РФ), в том числе связанного с лишением лицензии на осуществление вида деятельности, уничтожения, повреждения автотранспортного средства в результате стихийного бедствия и т.д. В указанных примерах спорный пункт договора: «При этом срок исполнения обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали эти обстоятельства» ни то, что нарушает, ущемляет права потребителя, но и защищает интересы дольщика, поскольку обязывает застройщика после устранения указанных обстоятельств выполнить свои обязательства перед дольщиком.

Административный орган не доказал, что включение в договор указанного условия каким-либо образом может нарушать права и интересы потребителя. При этом указанный пункт Договора не исключает возможность его расторжения при желании дольщика или застройщика.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.01.2010г. по делу № А53-19926/2009.

Пунктом 6.2.3 Договора предусмотрено, что дольщик обязан до момента принятия квартиры от застройщика заключить договор на оказание коммунальных услуг и техническому обслуживанию (содержанию) с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления объектом.

Пунктом 6.2.4 Договора установлено, что дольщик обязан компенсировать застройщику на дату подписания сторонами передаточного акта квартиры расходы, связанные с эксплуатацией объекта, завершенного строительством, включая оплату коммунальных услуг (при их наличии), расходы по техническому обслуживанию (содержанию), охране объекта. Внесения платы за владение и пользование соответствующим земельным участком. Указанные расходы уплачиваются дольщиком не позднее даты подписания сторонами передаточного акта.

Согласно частям 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (часть 1 стать 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 стать 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.).

В силу части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно части 1 стать 10 указанного Кодекса жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных названным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В обоснование нарушения пунктами 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 Договора прав потребителя Управление указывает на то обстоятельство, что обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом, равно как и обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, возникает у участника долевого строительства с момента регистрации его права собственности.

Между тем, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу частью 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Таким образом, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязанность собственника жилого помещения по выбору способа управления многоквартирным домом, по внесению платы за коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества многоквартирного дома, связана с установленной законом обязанностью несения бремени содержания принадлежащего имущества. Обязанность собственника по внесению платы за коммунальные услуги не может полностью прекращаться в связи с тем, что коммунальные услуги временно или постоянно не потребляются в соответствующем помещении гражданами.

Данный вывод подтверждается положением подпункта 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации: обязанность собственника возникает в момент возникновения права собственности. В пользу данного вывода также свидетельствуют положения пункта 11 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации: неиспользование собственником или иными лицами помещения не прекращает обязательства по внесению платы за коммунальные услуги.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что пунктами 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 договора не нарушают права потребителя.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2008г. № Ф09-11244/07-С1.

Суд доводы Управления о том, что данный пункт не соответствует статьям 17, 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и статье 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимает по следующим основаниям.

Согласно статье 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. защита прав потребителей осуществляется судом. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Статьей 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлены положения, определяющие подсудность по выбору истца. Подсудность по выбору истца называется альтернативной подсудностью, поскольку закон в исключение из общего правила территориальной подсудности предоставляет истцу возможность выбрать из двух, а в некоторых случаях (части 5, 7, 8) и из большего количества судов тот суд, в который ему наиболее удобно обратиться. Альтернативная подсудность установлена законом для таких категорий дел, в которых истцы объективно нуждаются в создании им наиболее благоприятных условий судопроизводства (облегчения поездок в суд, собирания доказательств и т.п.) либо по которым они лишены возможности предъявить иск по общему правилу территориальной подсудности (часть 1 статьи 29 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право выбора между судами, которым согласно общему правилу территориальной подсудности (статья 28 Гражданского кодекса Российской Федерации) и правилам альтернативной подсудности подсудно данное дело, принадлежит исключительно истцу (часть 10 статьи 29 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, в соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 названного Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон, а именно: гражданские дела, подсудные верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа (статья 26 ГПК РФ); гражданские дела, подсудные Верховному Суду Российской Федерации (статья 27 ГПК РФ); иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста которые предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества, иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, которые предъявляются в суд по месту открытия наследства и иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, которые предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия (статья 30 ГПК РФ).

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 18.12.2007г. № 856 – О, статья 29 ГПК РФ, определяющая подсудность гражданских дел по выбору истца, выступает дополнительной процессуальной гарантией права на судебную защиту и не может нарушать конституционные права сторон.

Из анализа названных норм следует, что статья 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. и статья 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не запрещают сторонам при заключении договора изменить иную установленную законом подсудность, кроме установленной законом родовой и исключительной подсудности.

Административный орган не доказал, что определенная договором подсудность противоречит действующему законодательству, ущемляет права потребителей, либо последние заключали договора по указанным условиям застройщика принудительно.

Между тем, указанные неверные выводы, изложенные в оспариваемом постановлении административного органа, не привели к принятию неправильного решения в целом.

Пунктом 2.8 Договора определено, что оплата цены договора производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в реквизитах застройщика в разделе 12, в срок, указанный в пункте 6.2.1. Договора одним платежом. Дольщик считается исполнившим надлежащим образом какое-либо денежное обязательство, указанное в Договоре, с момента полного зачисления денежных средств, причитающихся застройщику, на счет застройщика. В случае приобретения квартиры дольщиком с рассрочкой платежа либо путем зачета встречных однородных требований сторон, оплата производится в соответствии с приложениями к настоящему договору, при этом датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика и/или дата зачета встречных однородных требований.

В силу части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статье 37 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем. Оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится посредством наличных или безналичных расчетов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из принципа свободы договора и положений Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. суд приходит к выводу о том, что форма осуществления расчетов является прерогативой сторон. При заключении договора стороны могут установить как наличную, так и безналичную форму расчетов. В связи с чем, указание безналичной формы расчетов не нарушает права потребителя и не влечет для него неблагоприятных последствий.

Между тем, указание о моменте надлежащего исполнения обязательств по договору «Дольщик считается исполнившим надлежащим образом какое-либо денежное обязательство, указанное в Договоре, с момента полного зачисления денежных средств, причитающихся Застройщику, на счет Застройщика.» нарушает права потребителя, поскольку возлагает ответственность на потребителя за своевременность перечисления денежных средств банком. Суд считает, что моментом надлежащего исполнения обязательство по договору для дольщика является момента внесения денежных средств в кассу банка или иного кредитного учреждения, момент фактического перечисления денежных средств, при этом потребитель не вправе и не может контролировать банковские операции.

Пунктом 2.10 Договора предусмотрено, что все операции, связанные с возвратом денежных средств дольщику, осуществляются застройщиком только в безналичном порядке на указанный дольщиком банковский счёт. Датой исполнения указанных обязательств является дата списания денежных средств с расчётного счёта застройщика.

Пунктом 2.11 Договора предусмотрено, что застройщик имеет право не производить дольщику какие-либо выплаты по договору до получения письменного заявления дольщика со всеми реквизитами счета дольщика необходимыми для осуществления такого платежа.

Согласно части 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Безналичные расчеты осуществляются физическими лицами через кредитные организации (филиалы) (далее - банки), имеющие лицензию Банка России, предусматривающую открытие и ведение банковских счетов физических лиц и/или осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов) (преамбула Положения о порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в Российской Федерации, утвержденного Центральным банком Российской Федерации от 01.04.2003г. № 222-П).

Пункты 2.10, 2.11 Договора нарушают права потребителей, поскольку предполагают возложение на потребителя дополнительной услуги по открытию банковского счета, поскольку в силу действующего законодательства потребитель имеет возможность осуществлять безналичные расчеты без открытия банковского счета.

Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что передача застройщиком дольщику квартиры производится по передаточному акту не позднее трех месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом в случае неисполнения дольщиком в срок своих обязательств по оплате, возмещении убытков, пеней, штрафов, предусмотренных Договором или дополнительными соглашениями к нему, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора без возмещения дольщику каких-либо убытков и неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в указанном Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статье 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.).

Пункт 4.2 Договора нарушает права потребителя, поскольку устанавливает невозможность возмещения каких-либо убытков и неустойки в случае одностороннего отказа от исполнения договора застройщиком, при этом прямой нормой закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.).

Пунктом 4.4 Договора предусмотрено, что в случае обнаружения при осмотре Квартиры ее несоответствия условиям Договора, стороны составляют акт о несоответствии. После устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок дольщик обязан принять квартиру в течении 7 (семи) дней со дня получения соответствующего уведомления.

Пунктом 6.2.10 Договора предусмотрено, что в случае если квартира построена
(создана с отступлениями) от условий договора, требований технических регламентов,
проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно частям 1, 5 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона.

Таким образом, пунктами 4.4. 6.2.10 Договора нарушаются права потребителя, поскольку застройщик ограничивает право выбора участника долевого строительства на предъявление одного из требований, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ и ограничивается лишь устранением недостатков.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков); о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что пункт 6.1.12 договора нарушает права потребителя, поскольку предусматривает право застройщика в одностороннем порядке без согласования (уведомления) дольщика, изменить существенные условия Договора, проектную документацию строящегося объекта, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, и в квартире.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-Федерального закона если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Согласно части 7 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 – 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 названного Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 указанной статьи.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о нарушении пунктом 6.2.7 договора прав потребителя, поскольку указанным пунктом на дольщика возлагается обязанность по даче согласия на залог прав по договору аренды земельного участка, в то время как указанные выше нормы закона такой обязанности не содержат.

Согласно статье 400 Гражданского кодекса Российской Федерации по отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).

Соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что пункт 8.1 в части освобождения от ответственности за частично или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором, если это неисполнение явилось следствием бездействия организаций, осуществляющих инженерное обеспечение объекта, не подписания и (или не выдача) не по вине застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и (или) документа, подтверждающего соответствие объекта техническим условиям, организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также в случае приостановки строительства по объективным причинам, вследствие: внезапного прекращения подачи электроэнергии, запрета строительства, внесения в проект корректировок, необходимости выполнения непредвиденных работ, оползней, грунтовых вод, обледенения, температуры ниже -15 С°, необходимости дополнительного усиления грунта, фундамента, при условии, что указанные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение сторонами своих обязательств по Договору, нарушает права потребителя, поскольку положения гражданского законодательства указанные обстоятельства не относит к обстоятельствам непреодолимой силы. Более того, застройщик имеет возможность заключить договор с таким расчетом (запасом), чтобы подобные обстоятельства не являлись препятствием для своевременного исполнения обязательств, рассчитывая их в проектно сметных документациях.

Таким образом, суд пришел к выводу, что действия общества образуют состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Довод общества о том, что к правоотношениям, возникшим между обществом и гражданином ФИО3 по договору участия в долевом строительстве № 224 от 03.12.2008г. не применяются нормы законодательства в сфере защиты прав потребителей, судом не принимается по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. под потребителем понимается - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из объяснения гражданина ФИО3 на вопрос о цели приобретения однокомнатной квартиры по ул. Стабильная, 21 в г.Ростове-на-Дону по договору, заключенному с обществом пояснил, следует, что названную квартиру он приобретал для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку по месту жительства (регистрации) гражданина ФИО3 в <...>, в квартире общей площадью 65 кв.м. проживают члены его семьи, состоящей из 5 человек, в связи с чем, с целью улучшения жилищных условий гр. ФИО3 приобретена однокомнатная квартира по ул. Стабильная, 21, в г.Ростове-на-Дону по договору, заключенному с обществом.

Кроме того, приобретение гражданином второго, третьего или иного количества жилья не может свидетельствовать о приобретении им жилья исключительно в коммерческих целях. Кроме того, независимо от того, связано ли приобретение гражданином последующей квартиры с последующей ее продажей, или сдачей в наем, при заключении договора долевого участия на строительство многоквартирного дома дольщик по отношению застройщика является потребителем.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что на указанные правоотношения распространяются нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что общество правомерно привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Нарушений административного законодательства при производстве по делу и вынесении постановления по делу об административном правонарушении судом не установлено, общество было надлежащим образом извещено как при составлении протокола об административном правонарушении, так и при вынесении оспариваемого постановления, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, признается обществом.

Обществом не оспаривается факт надлежащего уведомления о времени и месте составления протокола об административном правонарушении и вынесении оспариваемого постановления.

Довод общества о том, что в протоколе об административном правонарушении не указано место совершения правонарушения, не принимается судом, поскольку не является обстоятельством, исключающим производство по делу об административном правонарушении. Управлением проведена проверка на основании поступившего обращения потребителя.

Довод общества о том, что в постановлении отсутствует порядок его обжалования, также не принимается судом, поскольку указанным правом общество воспользовалось, при этом в постановлении указано: «Административный штраф должен быть уплачен лицом, привлеченным к административной ответственности, не позднее тридцати дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки. По истечении этого срока на обжалованное и не опротестованное постановление по делу об административном правонарушении вступает в законную силу и обращается к исполнению.»

Оспариваемое постановление Управлением вынесено в пределах срока давности, установленного статьей 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Довод общества о пропуске годичного срока давности привлечения к административной ответственности не принимается судом по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным Федеральным законом.

То есть в рассматриваемом случае, спорный Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, исключительно с этого времени его условия приобретают юридическую силу и являются обязательными для исполнения сторонами, только после государственной регистрации Договора в случае неисполнения сторонами условий Договора могут применяться установленные Договором или предусмотренные законом санкции (ответственность). До государственной регистрации Договор считается не заключенным.

Договор № 224 от 03.12.2008г. заключенный между обществом и гражданином ФИО3 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 10.02.2009г., в связи с чем считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть 10.02.2009г.

В соответствии со статьей 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях постановление по делу об административном правонарушении за нарушение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.

Таким образом, срок давности за совершение указанного правонарушения истек 10.02.2010г. Постановление по делу об административном правонарушении вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности – 03.02.2010г.

Одним из принципов привлечения к ответственности является правовой принцип индивидуализации, который выражается в том, что при привлечении лица к административной ответственности, учитываются не только характер правонарушения, степень вины нарушителя, но и обстоятельства, смягчающие и отягчающие ответственность.

Установление обстоятельств, смягчающих и отягчающих ответственность за совершение административного правонарушения, в соответствии со статьей 4.2. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях отнесено к компетенции суда, органа, должностного лица, рассматривающего дело об административном правонарушении, который при вынесении решения о привлечении к административной ответственности последние обязан учитывать.

В материалах дела отсутствуют доказательства привлечения ранее общества к административной ответственности за аналогичное правонарушение.

Суд считает, что вышеназванные обстоятельства позволяют сделать вывод о наличии смягчающего ответственность общества обстоятельствах.

Ответственность за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, предусмотрена для юридических лиц в виде административного штрафа в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Административным органом назначено минимальное наказание, предусмотренное санкцией статьи, то есть в размере 10000 рублей.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд пришел к выводу, что оспариваемое постановление законно и обоснованно, оснований для его отмены не имеется.

В соответствии с частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ростовской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований закрытого акционерного общества «ЮИТ ДОН» отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Г.А. Сурмалян