Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Новосел» обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сухарев» о передаче технического паспорта жилого дома №140 по ул. Карла Маркса; землеустроительного дела №Г164 по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Гуково, ул. Карла Маркса, дом №140; поквартирные карточки форсы «Б» жилого дома №140 по ул. Карла Маркса.; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылается на действительность заключенного договора № 155 управления многоквартирным домом от 01.12.2010, заключенного с обществом с ограниченной ответственности «Сухарев», вследствие исполнения управляющей организацией обязанностей по договору, а также отсутствием необходимого кворума общего собрания жильцов многоквартирного дома для расторжения указанного договора и заключения нового с обществом с ограниченной ответственностью «Новосел».

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников жилого дома, оформленного протоколом № 1 от 21.03.2008 в связи с ликвидацией муниципального унитарного предприятия «Управляющая компания» жилой дом, расположенный по адресу: <...> перешел в непосредственный способ управления. 21 марта 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» и собственниками жилых помещений многоквартирного дома заключен договор № 24 на содержание многоквартирного дома.

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 22.11.2010 был выбран способ управления – управление управляющей организацией, в качестве такой организации избрано общество с ограниченной ответственностью «Сухарев».

01 декабря 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, заключен договор № 155 управления многоквартирным домом, сроком на три года.

20 августа 2011 года общим собранием собственников помещения в многоквартирном доме № 140 по улице Карла Маркса принято решение, отраженное в протоколе общего собрания № 22 о прекращении договорных отношений с управляющей организацией обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев», оказывающей услуги по содержанию, текущему ремонту и управлению многоквартирным домом, а также утвержден договор на оказание услуг по содержанию, текущему ремонту и управлению многоквартирным домом, предложенного обществом с ограниченной ответственностью «Новосел». В качестве основания расторжения договора № 155 от 01.12.2010, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» указано, что договорные отношения управляющей организацией выполнялись некачественно и не в полном объеме. Согласно сведениям, отраженным в протоколе в общем собрании приняли участие собственники помещений общей площадью 4611,9 кв.м., что составляет 75,32 % площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

На основании изложенного, жильцами многоквартирного дома письмом от 24.08.2011 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» направлено требование о расторжении договора со ссылкой на протокол общего собрания многоквартирного дома от 20.08.2011 № 22, а также о передаче обществу с ограниченной ответственностью «Новосел» имеющейся технической документации, актов выполненных работ, бухгалтерской отчетности.

Не получив ответа на указанное требование от 24.08.2011, письмами от 16.09.2011 № 164-юр, от 26.10.2011 № 217-юр, от 17.11.2011 № 260-юр общество с ограниченной ответственностью «Новосел» самостоятельно обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Новосел» с предложением в установленном порядке передать техническую документацию и бухгалтерскую отчетность.

10 декабря 2011 года общим собранием собственников помещения в многоквартирном доме № 140 по улице Карла Маркса принято решение, отраженное в протоколе общего собрания № 23 о заключении предложенного обществом с ограниченной ответственностью «Новосел» договора на управление многоквартирным домом с каждым собственником многоквартирного дома.

22 декабря 2011 года собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в целях выполнения рекомендаций Администрации города Гуково, было проведено общее собрание, на котором принято решение о сборе подписей собственников жилых помещений дома № 140 по ул. Карла Маркса в обоснование подлинности подписей в протоколе от 20.08.2011, а также подтверждения намерения получить услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту именно от общества с ограниченной ответственностью «Новосел».

Между тем, техническая документация (технический паспорт жилого дома №140 по ул. Карла Маркса; землеустроительное дело №Г164 по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Гуково, ул. Карла Маркса, дом №140; поквартирные карточки форсы «Б» жилого дома №140 по ул. Карла Маркса) обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» новой управляющей компании предана не была.

Полагая, что такие действия общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» противоречат положениям части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Новосел» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Порядок заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом регламентирован положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс Российской Федерации, ЖК РФ).

Так, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (части 4, 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации), на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Вместе с тем, указанная статья устанавливает дополнительные правила прекращения договора управления. Так, указанная статья устанавливает дополнительные условия расторжения договора с управляющей организацией в соответствии с частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ) по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

При этом из материалов дела следует, что положения части 8.1 статьи 162 ЖК РФ к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку избрание способа управления было первоначально осуществлено собственниками многоквартирного дома самостоятельно, ответчик избран управляющей компанией не по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке части 4 статьи 161 Кодекса.

В силу части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В силу положений статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пункт 3 указанной статьи закрепляет, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Высший суд указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Тем самым предусмотрены два основания для прекращения договора управления домом: 1. по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, 2. в случаях, определенных соглашением сторон.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Как видно из материалов дела, большинством голосов собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, исполнение договорных обязательств обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» признано неудовлетворительным. То есть собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Системное толкование указанной нормы через призму положений гражданского законодательства приводит к выводу о том, что в данном случае договор прекращается в порядке части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации во внесудебном порядке.

В отношении довода ответчика о недоказанности ненадлежащего исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» обязательств по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, судом установлено следующее.

Факт оказания ответчиком услуг ненадлежащего качества подтвержден как перепиской между собственниками помещений в многоквартирном доме и обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев», так и перепиской жильцов с представителями власти (Администрация города Гуково, прокуратура города Гуково, МВД России по городу Гуково). Так, в материалы дела представлено заявление жильцов многоквартирного дома № 140 в Государственную жилищную инспекцию Ростовской области, в котором изложены основные претензии собственников многоквартирного дома к управляющей компании – обществу с ограниченной ответственностью «Сухарев»: проверить несанкционированное подключение к общедомовому электрическому счетчику в подвалах и квартирах дома; проверить незаконную врезку в отопительную систему (наличие кранов в батареях); проверить подключение всех коммуникаций к помещению магазина, находящегося в спорном многоквартирном доме, а также факт произведенных оплат; предоставить собственникам многоквартирного дома реестр начисленных и оплаченных денежных средств магазином по водоснабжению, энергоснабжению, теплоснабжению; проверить площадь дворовой территории, которая в разы завышена (по данным общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» составляет 5227,7 кв.м.) и расценки на уборку околодомовой территории (управляющая компания производит расчет исходя из 0.7 рублей за кв.м., тогда как должна рассчитывать исходя из ставки 0,07 рублей). Таким образом, имеет место также несоответствие стоимости выполняемых работ по уборке околодомовой территории фактически оказанному объему услуг. Между тем, до настоящего времени ни одно из заявленных требований управляющая компания не исполнила.

Следует отметить, что просьба о предоставлении жильцам копии межевого дела земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, игнорируется ответчиком начиная с 19.04.2011. Данный документ истребовался жильцами многоквартирного дома с целью выяснения причины отнесения обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» при расчете нормы времени уборки одного квадратного метра газона в минуту от мусора был использован коэффициент – уборка газонов от листьев, сучьев и мусора (0,7 рублей за один кв.м.), а не коэффициент, предусматривающий уборку газонов от случайного мусора (0,07 рублей за один кв.м.), учитывая отсутствие на околодомовой территории древесных насаждений. Такой расчет имел место на протяжении всего действия договора управления многоквартирного дома № 155 от 01.12.2010, о чем свидетельствуют расшифровки по содержанию жилищного фонда. Кроме того, основная часть прилежащей к многоквартирному дому № 140 территории представляет собой асфальтированное покрытие, которое явно не может рассматриваться в качестве газона, нуждающегося в уборке от листьев, сучьев и мусора. Изложенное подтверждается представленными в материалы дела фотографиями придомовой территории.

В ходе рассмотрения настоящего дела в материалы дела представлена копия землеустроительного дела по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: <...>, а также копия технического паспорта жилого дома, изготовленную ГУП ТИ РО с датой обследования 23.10.2008, согласно которым судом установлено, что площадь земельного участка составляет 7413 кв.м., из которых 2273,8 кв.м. застроенная территория, площадь асфальта после замера в апреля 2012 года составляет 1235,3 кв.м.

Позиция жильцов многоквартирного дома о том, что одним из оснований расторжения договора от 01.12.2010 № 155 является несанкционированное подключение к общедомовому электрическому счетчику помещений магазина, судом признается обоснованной по следующим основаниям.

Так, согласно сведениям, представленным ответчиком, с 2008 года собственник магазина получил техническое условие на новое подключение ларька к дому с устройством отдельного ввода, но не выполнил их. Общество с ограниченной ответственностью «Сухарев», несмотря на неоднократные просьбы жильцов дома произвести контроль распределения и оплаты электроэнергии в многоквартирном доме № 140, обратился с письмом в Гуковские МЭС лишь 28.04.2012, то есть после расторжения договора, в ходе рассмотрения настоящего дела в суде.

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Тем самым, исполнение указанных требований жильцов является обязательными согласно договору от 01.12.2010 № 155, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» и жильцами дома (пункты 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4), а также поименованы в пункте 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Отсутствие составленных двухсторонних актов не свидетельствует о недоказанности оказания ответчиком жильцам дома услуг ненадлежащего качества при том, что обществом с ограниченной ответственностью «Новосел» в материалы дела представлены письма жильцов дома, адресованные в различные государственные структуры относительно претензий к качеству работы общества с ограниченной ответственностью «Сухарев». Более того, общее мнение жильцов дома выражено в протоколе общего собрания от 20.08.2011 № 22.

Тем самым материалами дела подтверждена заявленная на собрании жильцов оценка ненадлежащего качества оказываемых ответчиком услуг как управляющей организацией дома.

Представленные в материалы дела ответчиком реестр приемки выполненных работ (КС-2) по многоквартирному дому № 140 по ул. Карла Маркса за 2011 года, акты приемки выполненных работ за 2010 – 2011 годы, журнал заявок произведенных работ, без ссылки на акт выполненных работ, невозможно признать исчерпывающим перечнем работ, которые должна проводить управляющая организация, а также служить бесспорным доказательством оказания услуг надлежащего качества.

Следует также отметить, что предметом исковых требований является передача документов, обстоятельствами, с которыми истец связывает возникновения у него права требовать передачи ему ответчиком документов - расторжение договора с ответчиком и заключение договора с истцом. Между тем, для легитимации истца основание расторжение договора с ответчиком значения не имеет, а лишь подтверждает наличие у собственников помещений права на одностороннее расторжение договора, которым они воспользовались.

Кроме того, ссылаясь на отсутствие нарушений договора как основания для его прекращения в порядке части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Сухарев» вправе спорить с собственниками помещений, заявляя соответствующие иски из договорного обязательства. Однако в деле отсутствуют доказательства того, что ответчик путем обращения с иском к собственникам оспорил поданное собственниками уведомление как влекущее прекращение договора, заявлял к ним требования об исполнении обязанностей по договору и пр.

Между тем, факт оказания истцом услуг как управляющей организацией с 01.12.2011 подтвержден заключенными обществом с ограниченной ответственностью «Новосел» договорами энергоснабжения от 01.07.2009 № 900 (дополнительное соглашение от 14.02.2012 № 13), на водоснабжение и водоотведение от 01.10.2009 № 3, на оказание услуг связи от 12.04.2012, заявлениями собственников жилых помещений, направленных в адрес общества с ограниченной ответственностью «Новосел» на устранение неисправностей или неполадок, актами выполненных работ, подписанными жильцами дома, платежными документами об оплате собственниками за жилые услуги по квитанциям общества с ограниченной ответственностью «Новосел».

Следует также отметить, что исследуя акты приемки выполненных работ за декабрь 2011 – март 2012 года, представленные обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев», суд установил, что они подписаны уполномоченным по дому неким ФИО3 (жилец квартиры № 2, общей площадью 67,2 кв.м.). Однако как следует из материалов дела, 28.10.2011 жильцами дома выдана доверенность председателю совета дома ФИО4 на осуществление всех необходимых действий, связанных с исполнением договора на управление многоквартирным домом, избранному на общем собрании от 20.08.2011, что отражено в протоколе № 22.

Тем самым, материалами дела установлено, что фактически функции управляющей компании в отношении спорного жилого дома с 01.12.2011 и по настоящий момент осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Новосел», которым заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения коммунальными услугами помещений жилого дома.

В рамках настоящего спора надлежащими доказательствами являются протоколы общего собрания жильцов многоквартирного дома № 140 по ул. Карла Маркса от 03.06.2011 № 10, от 20.08.2011 № 22, от 10.12.2011 № 23 отражающие неудовлетворительную работу общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» по исполнению договора управления. Оспаривать данные доказательства как основания отказа от договора истцу надлежит по иску к собственникам.

При таких условиях, передача технической и иной документации, от управляющей компании, деятельность которой признана ненадлежащей и которой направлено письмо о расторжении договора, будет способствовать нормальному жизнеобеспечению многоквартирного жилого дома.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что в адрес общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» не поступал ни подлинник протокола общего собрания жильцов многоквартирного дома от 20.08.2011 № 2, ни уведомления о расторжении, заключенного с ним договора управления от 01.12.2010 № 155.

Во-первых, жильцами многоквартирного дома письмом от 24.08.2011 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» направлено требование о расторжении договора со ссылкой на протокол общего собрания многоквартирного дома от 20.08.2011 № 22, а также о передаче обществу с ограниченной ответственностью «Новосел» имеющейся технической документации, актов выполненных работ, бухгалтерской отчетности.

Во-вторых, не получив ответа на указанное требование от 24.08.2011, письмами от 16.09.2011 № 164-юр, от 26.10.2011 № 217-юр, от 17.11.2011 № 260-юр общество с ограниченной ответственностью «Новосел» самостоятельно обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Новосел» с предложением в установленном порядке передать техническую документацию и бухгалтерскую отчетность. Получение указанных писем обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» подтверждается копиями почтовых уведомлений, представленными в материалы дела.

В-третьих, 17 февраля 2012 года председателем совета дома ФИО4 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» направлено уведомление о расторжении договора в срок с 01.12.2011, с указанием о том, что все работы по обслуживанию и содержанию дома выполняет общество с ограниченной ответственностью «Новосел».

Изложенное выше дает основания для отклонения ссылки ответчика на положения части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой установлен минимальный срок действия договора управления – 1 год. Договор управления многоквартирным домом от 01.12.2010 № 155 расторгнут в одностороннем порядке жильцами дома с 01.12.2011, то есть срок его действия составляет один год.

При этом именно решение собственников от 20.08.2011, выраженное в протоколе общего собрания № 22, является надлежащим документов согласно требованиям жилищного законодательства Российской Федерации как основание признания деятельности общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» не соответствующим требованиям закона и надлежаще оформленным итогом признания указанного факта.

Между тем, в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик ссылается на незаконность принятого на общем собрании от 20.08.2011 решения о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.12.2010 № 155 вследствие отсутствия кворума необходимого для принятия такого решения.

Согласно пункту 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Из изложенного следует, что изменение, расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются на основании решения общего собрания собственников помещений дома, условия данного договора должны быть одинаковы для всех собственников многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Из содержания части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Из материалов дела следует, именно по итогам общего собрания, проведенного жильцами дома № 140, было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от 01.12.2010 № 155, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» в виду некачественно и не в полном объеме исполнения управляющей компанией принятых обязательств по договору. Изложенная информация указана в повестке дня. Согласно сведениям, отраженным в протоколе в общем собрании приняли участие собственники помещений общей площадью 4611,9 кв.м., что составляет 75,32 % площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Факт участия 58 собственников помещений в многоквартирном доме подтверждается представленным в дело списком присутствующих собственников от 20.08.2011. Подсчет голосов осуществлен в соответствии с требованиями п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доли вправе общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, решения собрания собственников помещений от 20.08.2011 в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны.

О фальсификации протокола общего собрания собственников помещений от 20.08.2011 № 22 ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Довод ответчика о том, что в общем собрании жильцов могут принимать участие только собственники жилых помещений многоквартирного дома, а в ходе проведения общего собрания от 20.08.2011 указанное требование нарушено, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование указанной позиции обществом с ограниченной ответственностью «Сухарев» представлено письмо Департамента имущественных отношений, торговли и защиты прав потребителей города Гуково от 08.06.2011 № 1147, согласно которому квартиры № 20, 24, 27, 31, 42, 54, 71, 75, 76, 79, 87, 90, 91, 98, 99 включены в реестр муниципальной собственности города Гуково.

Вместе с тем, по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, изложенным в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.03.2012 № 11/025/2012-386, судом установлено следующее. Квартиры №№ 24, 27, 54, 76, 79, 87, 90, 91, 98, 99 были приватизированы либо приобретены на основании договоров купли-продажи, что также подтверждается справками из ГУПТИ по Ростовской области от 18.05.2012. Соответственно, их владельцы участвовали в общем собрании в качестве собственников на законных основаниях.

Таким образом, основания для признания протокола общего собрания от 20.08.2011 ненадлежащим доказательством по делу, у суда отсутствуют, в связи с чем договор управления многоквартирным домом от 01.12.2010 № 155 считается расторгнутым с 01.12.2011.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» указано, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила).

Согласно пункту 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Более того, такие испрашиваемые документы как технический паспорт жилого дома, паспорт земельного участка, поквартирные карточки формы «Б», также поименована в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Так, в соответствии с пунктом 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Тем самым, указанным нормативными актами подтверждено, что испрашиваемая в рамках данного дела документация является необходимой для эксплуатации жилого многоквартирного дома.

Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.

Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компанией, при этом по смыслу статьи 162 ЖК РФ обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации возможно только при доказательствах наличия такой документации у нее. Кроме того, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, согласно которому содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел, следует, что отсутствие у ответчика технической документации не может служить основанием для отказа вновь выбранной управляющей организации в иске об обязании ее передать. Бремя доказывания наличия у предшествующей управляющей организации испрашиваемой документации не может быть возложено на истца, а должник при отсутствии у него документов, подлежащих передаче истцу, обязан восстановить такие документы и передать их кредитору. Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела судом исследован вопрос о наличии в натуре испрашиваемых документов. Ответчиком данный факт не отрицается. В результате чего установлено, что в распоряжении ответчика имеется истребуемая в рамках настоящего дела документация, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 64, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сухарев» передать обществу с ограниченной ответственностью «Новосел» документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ростовская область, г. Гуково, ул. Карла Маркса, дом №140, в том числе: технический паспорт жилого дома, землеустроительное дело №Г164 по межеванию земельного участка, поквартирные карточки формы «Б».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сухарев» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новосел» 4 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко