Гражданский кодекс часть 1

Сущность спора: Рассматривается исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ООО «У Казачьего», РПО РПК «Рострыбкооп» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №41«и» от 23.11.1999 за период с 01.01.2004 г. по 31.12.2007г. в размере 21 267 059 руб. 76 коп, пени за период с 21.03.2004 г. по 31.12.2007 г. в размере 7 193 317 руб. 11 коп., всего 28 460 376 руб. 87 коп.

В судебном заседании, начатом 08.07.2008, объявлялся перерыв до 14.07.08г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

Определением суда от 26.03.2008 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «У Казачьего».

Определением суда от 07.05.2008 в порядке ст. 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика РПО РПК «Рострыбкооп» на надлежащего - ООО «У Казачьего».

Определением суда от 11.06.2008 в порядке ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве другого ответчика привлечено РПО РПК «Рострыбкооп».

Истец в судебном заседании 14.07.2008 заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований до размера 16 997 712 руб. 83 коп., из которых задолженность по договору аренды земельного участка №41«и» от 23.11.1999 за период с 01.01.2005 по 31.12.2007 в размере 13 335 167 руб. 92 коп., пени за период с 21.03.2005 по 31.12.2007 в размере 3 662 544 руб. 91 коп., мотивировав его перерасчетом задолженности по арендной плате с учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности, а также составлением расчета из размера площади земельного участка 15 540 кв. м в соответствии с данными, указанными в кадастровой карте.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения размера исковых требований.

Кроме того, представитель истца пояснил, что также на счет УФК по Ростовской области поступила сумма 3 616 407 руб. 12 коп. по платежному поручению №118 от 03.07.2008 и сумма 427 445 руб. 00 коп. по платежному поручению №119 от 03.07.2008 от ООО «Бриз» в счет оплаты по настоящему спору, однако уменьшение размера исковых требований на эту сумму представителем истца не было заявлено.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования в уточненной редакции. В обоснование иска пояснил, что ответчик являлся собственником ресторана «Казачий хутор», расположенного на левом берегу реки Дон в городе Ростове-на-Дону.

Между Администрацией города Ростова-на-Дону и рыболовецким кооперативом «Рострыбкооп» был заключён договор аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999 в отношении земельного участка общей площадью 16 998 кв. м (15 540 кв. м) кадастровый номер 61:44:03 для эксплуатации ресторана, сроком действия до 14.09.2010 г. Договор прошел регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 23.11.1999, номер регистрации 48.

В период с 01.01.2005 г. по 31.12.2007 г. ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы, принятые им по указанному договору аренды, размер которой определяется истцом на основании ст. 424 ГК РФ исходя из ставок арендной платы, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления, в результате чего за ответчиком образовалась заявленная задолженность по арендной плате, которую истец просит взыскать с ответчика.

Представитель ответчика - РПО РПК «Рострыбкооп» высказал возражения против заявленных исковых требований, полагая их необоснованными. В обоснование возражений в отзыве на иск и дополнениях к нему ответчик указал, что в течение периода действия указанного договора ответчиком надлежащим образом выполнялись обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, ответчик указывает на то, что на основании договора купли-продажи от 07.02.2008 №1 РПО РПК «Рострыбкооп» продало, а ООО «У Казачьего» купило в собственность имущество, расположенное на соответствующем участке, право собственности за ООО «У Казачьего» зарегистрировано УФРС по РО 03.04.2008.

Кроме того, как пояснил представитель РПО РПК «Рострыбкооп», совместным письмом с РПО РПК «Рострыбкооп» от 26.02.2008 №24 и от 23.04.2008 обращались в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с уведомлением о заключении договора купли-продажи и просьбой дать согласие на исполнение ранее возникших обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999. ДИЗО г. Ростова-на-Дону в письме от 29.02.2008 №ИЗ-3662/5 выразил согласие на переход прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды от РПО РПК «Рострыбкооп» к ООО «У Казачьего» и по обязательствам, возникшим из исполнения указанного договора. Ответчик также полагает, что предложенный истцом порядок определения размера арендной платы, подлежащей уплате по указанному договору аренды, является необоснованным, поскольку применяемые им на основании постановлений Мэра г. Ростова-на-Дону № 555 от 15.04.2004 г., №1100 от 03.05.2000г. и Решения Ростовской-на-Дону городской Думы №250 от 21.10.2003г. коэффициенты кратности 22 и 12, применены без экономического обоснования. В расчете задолженности за период 2005 истцом ошибочно применен коэффициент зонирования 1,50 вместо 1,32 согласно Решению Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003 №250 (приложение №2 к решению), а поэтому, просил на основании п.11 ст.12 ГК РФ и ст.13 АПК РФ при вынесении решения по делу не применять нормы указанных нормативных актов как не соответствующие требованиям актов законодательства, имеющим большую юридическую силу, и в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО «У Казачьего» исковые требования признал частично, и пояснил, что за ООО «У Казачьего» оплатил сумму основной задолженности в размере 3 616 407 руб. 12 коп. по платежному поручению №118 от 03.07.2008 и сумму пени в размере 427 445 руб. 00 коп. по платежному поручению №119 от 03.07.2008 ООО «Бриз», исходя из контррасчета задолженности, представленного РПО РПК «Рострыбкооп».

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителе сторон, суд установил следующее.

На дату заключения договора аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999 размер арендной платы на 2002 год был установлен в сумме 167 720 руб. 36 коп.

В соответствии с п. 4.2.2. договора аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999 арендатор в соответствии с решением федеральных органов государственной власти об изменении коэффициента Ки, а также в соответствии с постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента Ккр в месячный срок обязан самостоятельно производит расчёт нового размера арендной платы за землю и предоставить эти данные в Комитет по земельным ресурсам.

Согласно п. 2.6 договора аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Расчет арендной платы по указанному договору на 2005 год произведен истцом в соответствии с постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 №555 в редакции от 11.05.2005 «Об утверждении положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону» по следующей формуле: А=Рс (4,49) х Ки (4,356) х Кз (1,50) х Ккр (22,0) х 15540 = 10 029 959 руб. 20 коп., где Рс – средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год, Ки – коэффициент индексации ставки земельного налога, Кз – коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны), Ккр – коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель и категорию арендатора, S – площадь земельного участка,

С 01.01.2006г. в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005г. №1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г.Ростове-на-Дону», принятым на основании постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005г. №283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки», размер годовой арендной платы определяется по формуле: A=KC*S*Can/100, где КС- кадастровая стоимость земельного участка, S – площадь земельного участка, Сап - ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 108 042 руб. 65 коп.

На 2007 год расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 18.12.2006 №1444 «О внесении изменений в постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 №1919» и рассчитан как произведение коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и площади арендуемого земельного участка, что составило 2 276 686 руб. 06 коп.

Как следует из представленного истцом расчета и не оспаривается сторонами при рассмотрении настоящего спора, арендная плата за период с 01.01.2005 г. по 31.12.2007 г. РПО РПК «Рострыбкооп» уплачивалась.

Спора по размеру задолженности за период с 01.01.2006 по 31.12.2007 между сторонами не имелось.

С учетом оплаченной РПО РПК «Рострыбкооп» арендной платы задолженность по договору аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999 за 2006 год составила – 1 726 842 руб. 64 коп., за 2007 год - 1 874 756 руб. 83 коп.

Указанный размер задолженности сторонами не оспаривался и судом был проверен.

В части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка №41 «и» от 23.11.1999 за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 ответчик - РПО РПК «Рострыбкооп» полагает, что истцом неверно определен размер подлежащей уплате за спорный период арендной платы, из чего, по мнению истца, с учетом оплаченной суммы 386 400 руб. задолженность составила 14 798 руб. 37 коп., а не сумму 9 643 559 руб. 20 коп., которую заявил с требованиями о взыскании истец.

Оценив представленные по делу доказательства, выслушав пояснения сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно требованиям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено требованиями ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно требованиям ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно требованиям ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за землю в силу требований статьи 424 ГК РФ относится к регулируемым ценам, устанавливаемым уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции, действовавшей в спорный период) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В период после 05.02.07г. в соответствии с п.10 названной статьи в редакции Федерального закона от 05.02.07г. №13-ФЗ отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Из требований пункта 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ, статьи 16 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», а также согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 10 Постановления №11 от 24.03.2005г. следует, что государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статьи 25 Земельного кодекса РФ и Федерального закона РФ №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для целей распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности не подлежит лишь право государственной собственности на землю, т.е. право Российской Федерации и право субъекта Российской Федерации. Права иных участников гражданского оборота, граждан, юридических лиц и муниципальных образований подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьёй 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землёй находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно пункта 8 статьи 4 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003г. №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» к полномочиям администрации Ростовской области отнесено установление размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Ростовской области, к полномочиям органов местного самоуправления согласно пункту 5 статьи 6 данного закона, отнесено управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования.

Как видно из содержания вышеназванных положений Областного закона, последний не отнес к полномочиям Администрации Ростовской области вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г.Ростова-на-Дону.

При таких обстоятельствах Мэр г.Ростова-на-Дону вправе устанавливать размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории г.Ростова-на-Дону как в спорном периоде, так и в силу прямого указания закона с 14.11.2007г. в соответствии с последним абзацем пункта 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии со ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения.

Нормами ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений отнесено установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.1 ст.7 ФЗ РФ от 28.08.1995г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, конституциями, уставами субъектов РФ, законами субъектов РФ.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство основано на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Принцип сочетания общественных и частных интересов должен применяться и в отношении коммерческих организаций в соответствии с принципом равенства участников договорных отношений, установленных ст.1 ГК РФ и подлежащим применению к отношениям по аренде земли в силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ.

Заявляя требование о взыскании арендной платы, истец исходит из размеров коэффициентов, установленных в период действия соответствующих нормативных актов органов местного самоуправления, с учетом положений нормативных актов Ростовской области: постановления Главы администрации Ростовской области от 08.06.1998г. №218 «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» в редакции постановления №160 от 15.04.2004г.

Однако, учитывая, что указанные нормативные акты органа исполнительной власти Ростовской области не были опубликованы в установленном законом порядке, поэтому в силу пункта 3 статьи 15 Конституции РФ они не могут применяться для определения размера арендной платы за государственные земли, находящиеся в государственной собственности Ростовской области, а также служить основанием для издания соответствующих нормативных актов на уровне муниципальных образований.

Кроме того, в соответствии с правой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 11.05.2004г. №209-О, при рассмотрении споров по поводу размера ставок земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, судебные органы должны выяснять, осуществлял ли орган местного самоуправления при принятии нормативного акта, в котором установлены ставки арендной платы и коэффициенты к ним, экономическое обоснование дифференциации таких ставок на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. Доказательства экономической обоснованности коэффициентов кратности 22, установленных Постановлениями Мэра г.Ростова-на-Дону от 15.04.04г. №555 в материалы дела не представлено.

Каких-либо доказательств такого рода, подтверждающих проведение анализа и оценки экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков при установлении коэффициентов кратности по видам использования земель и категориям арендаторов, истцом также в материалы дела не представлено.

Кроме того, Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003г. №250 «Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам» был установлен коэффициент зонирования для зоны, в которой расположен спорный земельный участок - 1,32.

Суд признаёт расчёт задолженности по арендной плате, произведённый истцом с применением коэффициентов Ккр=22,0 и Кз=1,50 неправомерным, а исковые требования в данной части обоснованными в размере задолженности 14 798 руб. 37 коп.

С 1 января 2006г. нормы Закона РФ от 11 октября 1991г. №1738-1 «О плате за землю», регулирующие процедуры определения размера арендной платы за землю, основанные на применении базовых ставок земельного налога не могут применяться для расчета арендных платежей, поскольку для целей статьи 65 ЗК РФ (земельный налог и арендная плата) должна применяться кадастровая стоимость земли, что следует из предписаний п. 5 ст. 65 ЗК РФ и п. 2 ст.2 ФЗ РФ от 29.11.04г. №141-ФЗ «О внесении изменений в часть 2 Налогового кодекса РФ.

С учетом изложенных обстоятельств размер подлежащей уплате арендной платы за 2006, 2007г.г. определяется исходя из положений постановления Мэра г.Ростова н/Д от 19.12.2005г. №1919 (в редакции постановления мэра г.Ростова н/Д №1444 от 18.12.2006г.).

Исходя из обстоятельств, установленных по делу, задолженность ответчика - РПО РПК «Рострыбкооп» за период с 01.01.2005 по 31.12.2007г. (с учетом срока исковой давности) составляла 3 616 406 руб. 84 коп.

Пункт 2.8 договора предусматривает за нарушение сроков внесения арендных платежей уплату пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа. Факт просрочки платежей подтвержден материалами дела, в связи с чем размер неустойки, соответствующий установленному размеру задолженности за спорный период, согласно контррасчету ответчика, который судом проверен, составляет 427 445 руб.

Однако, суд принимает во внимание подтверждение представителя истца о зачислении в добровольном порядке на счет УФК по Ростовской области суммы 3 616 407 руб. 12 коп. по платежному поручению №118 от 03.07.2008 и сумма 427 445 руб. 00 коп. по платежному поручению №119 от 03.07.2008 от ООО «Бриз» в счет оплаты по настоящему спору, но поскольку на эту сумму истцом не заявлено уменьшение исковых требований, то в этой части требования истца также являются необоснованными, а, следовательно, не подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении требований, заявленных к ООО «У Казачьего» также следует отказать, поскольку исковые требования вытекают из обязательственных отношений, существующих между истцом и РПО РПК «Рострыбкооп».

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины распределяются пропорционально удовлетворенным исковым требованиям с учетом удовлетворенного судом на основании п.2 ст. 333.22 НК РФ документально подтвержденных ходатайств истца и ответчика - РПО РПК «Рострыбкооп» об уменьшении размера госпошлины.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета госпошлину в размере 9 600 руб. 00 коп.

Взыскать с Ростовского потребительского общества Рыболовецкий потребительский кооператив «Рострыбкооп» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3 170 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главами 34, 35 АПК РФ.

Судья Л.Г. Петухова