Гражданский кодекс часть 1

установил: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Десятого подшипникового завода" (далее – ООО "СК Десятого подшипникового завода") с иском о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2008г. по 28.10.2008г. в размере 9 305 813 руб. 35 коп., пеню в размере 825 224 руб. 40 коп. за период с 21.03.2008г. по 16.02.2009г. (уточненные требования).

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. для завершения проектирования и строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей. Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность, на которую была начислена пеня. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определением суда от 07.04.2009г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Радуга" и ООО "Управляющая компания №1".

29.04.2009г. ТСЖ "Радуга" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о привлечении ТСЖ "Радуга" в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора в рамках настоящего дела, и признании договора аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. недействительным.

Исковые требования ТСЖ "Радуга" мотивированы тем, что на момент издания Постановления Мэра г.Ростова н/Д №447 от 04.05.2007г. и подписания договора аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. собственники жилых помещений в многоквартирном доме обладали правом на получение в собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по ул. Извилистая, 8а. Кроме того, договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. заключен без учета интересов собственников жилья дома по ул. Извилистая, 8а; указанный договор порождает имущественные требования со стороны ООО СК "10-ГПЗ" в виде требования оплаты неосновательно сбереженных денежных средств за фактическое пользование земельным участком.

Определением суда от 06.05.2008г. в порядке статьи 50 АПК РФ ТСЖ "Радуга" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на исковое заявление, представил суду запрашиваемые документы; просил удовлетворить иск.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал встречный иск. Пояснил, что на него не может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за землю под уже сданным в эксплуатацию объектом недвижимости. Указал, что в соответствии с пунктом 6.5 договора аренды №29884 от 28.05.2007г. в случае перехода прав на недвижимое имущество Арендатора, расположенного на участке, к другим лицам, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество другому лицу. 21.08.2008г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области гр. ФИО5 зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество – квартиру №13 по ул. Извилистая, 10а. При таких обстоятельствах договор аренды №29884 от 28.05.2007г. считается расторгнутым с момента регистрации гр. ФИО5 на недвижимое имущество на основании части 2 статьи 453 ГК РФ с 21.08.2008г. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:07 27 04:0144 по состоянию на 21.01.2008г. располагались введенные в эксплуатацию пять многоквартирных домов, которые, как и земельные участки под ними, используются ТСЖ или управляющими компаниями. За вычетом площадей земельного участка, эксплуатируемых собственниками жилых домов, ООО "СК Десятого подшипникового завода" фактически используется земельный участок площадью 13077 кв.м.

Представитель ТСЖ "Радуга" поддержал заявленные требования, просил в иске Департамента отказать.

Представитель ООО "Управляющая компания №1", надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается почтовым уведомлением от 12.05.2009г, представителя в судебное заседание не направил, отзыв не представил.

Дело слушается в порядке статьи 156 АПК РФ.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом с целью предоставления истребуемых документов в судебном заседании 08.06.2009г. объявлен перерыв до 16.06.2009г. до 17 часов 00 минут.

Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области 08.06.2009г.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено 16.06.2009г. в 17 час. 00 мин.

При рассмотрении настоящего спора на основании материалов дела судом установлено следующее.

15.01.2007 г. ООО "СК Десятого подшипникового завода"на основании договора №17 купли-продажи от 5.01.2007г. приобрело у ОАО "10-ГПЗ" два объекта незавершенного строительства по адресам: <...>.

На основании указанного договора и Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 04.05.2007г. №447, Департамент (Арендодатель) заключил с ООО "СК Десятого подшипникового завода" (Арендатор) договор аренды земельного участка №29884 от 28.05.2007г. общей площадью 23 745 кв.м., с кадастровым номером 61:44:07 27 04:0144, находящийся по адресу: <...> Краснодарская, для завершения строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей.

В соответствии с п.п. 8.11, 8.12. договора размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности (протокол №11 от 23.03.2007г.), проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону и составляет 23 075 000 руб. в год (п.3.1 договора №29884 от 28.05.2007г.).

17.12.2007 г. ООО "СК Десятого подшипникового завода"завершило строительство многоэтажных жилых домов по ул.Извилистая, 10а, 106, построенных на арендуемом земельном участке на основании разрешения на ввод дома в эксплуатацию NRU6\3\0000-6170 от 17.12.2007 г.

Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону №1137 от 28.10.2008г. земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка №29884 от 28 мая 2007г., разделен. Пунктом 3.1 указанного постановления Департаменту предписано расторгнуть договор аренды №29884 от 28 мая 2007г. Пунктом 2 указанного постановления ООО "СК Десятого подшипникового завода" указано на необходимость в течении двух месяцев представить в Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону пакет документов, необходимых для заключения договора аренды. Пунктом 3.1. данного постановления Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предписано после предоставления ООО "СК Десятого подшипникового завода" необходимого пакета документов расторгнуть договор аренды земельного участка №29884 от 28 мая 2007 г. с ООО "СК Десятого подшипникового завода" на земельный участок площадью 2,3745 га.

Ввиду невыполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды №29884 от 28.05.2007г., за ним образовалась задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2008г. по 28.10.2008г. в размере 9 305 813 руб. 35 коп., пеня в размере 825 224 руб. 40 коп. за период с 21.03.2008г. по 16.02.2009г., которая ответчиком на момент рассмотрения спора не погашена.

Указав в качестве правовых оснований статьи 12, 15, 307, 309, 330, 606, 610, 614, 621 ГК РФ, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив собранные по делу доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования Департамента подлежат удовлетворению; требования ТСЖ "Радуга" удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно статье 1 ФЗ "О плате за землю", статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Платность использования земли является одним из принципов земельного законодательства, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3.2. договора Арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится Арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2008г. по 28.10.2008г. в размере 9 305 813 руб. 35 коп.

Договорное правоотношение подлежит изменению только в порядке, указанном в законе. В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как и государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество к другому лицу, не заменяет ни соглашение о внесении изменений или расторжение договора, ни передаточный документ.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект, земельные участки и части земельных участков. В соответствии с ФЗ №28-ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Таким образом, формирование двух новых земельных участков не произошло, внесение изменении в договор аренды в части изменения площади используемого земельного участка не были произведены. Поэтому законных оснований изменять размер аренды за пользование вышеуказанным земельным участком не имеется.

Право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в момент формирования соответствующего земельного участка.

Согласно статье 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Моментом формирования земельного участка, проведения в отношении него процедуры государственного кадастрового учета, определяется момент возникновения объекта общей долевой собственности - земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Этот земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме пропорционально размеру принадлежащих им помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Общая долевая собственность на места общего пользования многоквартирного жилого дома и на земельный участок, на котором расположен дом, с элементами его озеленения и благоустройства, является элементом правового режима данного имущественного комплекса.

Согласно пункту 2 статьи 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения прав на жилое и нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 ЖК РФ входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом.

В случае если на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок не сформирован, то он бесплатно переходит в общую собственность собственников помещения с момента такого формирования.

В случае если земельный участок сформирован до момента введения в действие ЖК РФ, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента введения в действие ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005 г.

Согласно части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона №189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 ЖК РФ с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.

Собственники помещений в многоквартирном жилом доме не могут являться арендаторами земельного участка, на котором расположен такой дом, с момента формирования земельного участка, если он не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента введения в действие ЖК РФ, если он был сформирован к этому моменту, по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 416 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Сособственник общего имущества многоквартирного дома не может быть одновременно его арендатором.

Отсутствие кадастрового учета земельного участка свидетельствует о несформированности его как объекта гражданских прав, в силу чего является препятствием для заключения в отношении него любых сделок, в том числе договора аренды.

Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 1, статье 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" №221-ФЗ от 24.07.2007г. государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не считается согласованным сторонами, а соответствующий договор; не признается заключенным. До завершения процедуры государственного кадастрового учета и присвоения земельному участку кадастрового номера, у земельного участка еще не возникли характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков для целей определения предмета договора аренды.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства, если земельный участок не сформирован, не выделен и не прошел процедуру государственного кадастрового учета, то объектом гражданских прав он не является, и предметом сделок быть не может.

Земельный участок способен выступать объектом оборота только в том случае, если в отношении него проведена процедура государственного кадастрового учета, в результате которой появляется объект гражданских прав - земельный участок.

При изложенных обстоятельствах позиция ответчика о том, что у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за землю под уже сданными в эксплуатацию объектами недвижимости, не основана на нормах права.

Ссылку ответчика на пункт 6.5 договора аренды №29884 от 28.05.2007г. как на основание расторжения указанного договора аренды с 21.01.2008г. суд считает необоснованной, поскольку указанный пункт договора не предусматривает обязанности арендодателя заключить при наступлении данного условия соответствующее соглашение о расторжении договора аренды с конкретной даты. Договорное правоотношение подлежит изменению только в порядке, указанном в законе. Такой порядок установлен частью 1 статьи 450 ГК РФ. При этом иным основанием для расторжения договора аренды является раздел земельного участка, то есть прекращение существования объекта аренды, что и было установлено пунктом 3.1 Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону №1137 от 28.10.2008г. "О разделе земельного участка по ул. 2-ой Краснодарской (IXA микрорайон ЗЖМ".

За нарушение сроков оплаты Департаментом начислена и заявлена ко взысканию пеня по арендной плате в размере в размере 825 224 руб. 40 коп. за период с 21.03.2008г. по 16.02.2009г.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае неуплаты Арендатором платежей, в сроки установленные договором, Арендатор обязан уплатить пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по своевременной оплате, договорная неустойка начислена истцом обоснованно. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Оснований к уменьшению пени ввиду ее явной несоразмерности последствиям обязательства, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса РФ, судом не установлено.

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента являются правомерными в полном объеме и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на ответчика и подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета РФ в размере 62 155 руб. 19 коп. в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ.

Требования ТСЖ "Радуга" о признании договора аренды №29884 от 28.05.2007г., заключенного между Департаментом и ООО "СК Десятого подшипникового завода", недействительным, признаются судом необоснованными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Доказательств того, что договор аренды №29884 от 28.05.2007г. нарушает права и законные интересы ТСЖ "Радуга" суду не представлено. Правовых оснований для признания договора аренды №29884 от 28.05.2007г. недействительным по иску ТСЖ "Радуга" не имеется, в связи с чем заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания Десятого подшипникового завода" в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность по арендной плате за землю в размере 9 305 813 руб. 30 коп. за период с 01.01.2008г. по 28.10.2008г., пени в размере 825 224 руб. 40 коп. за период с 21.03.2008г. по 16.02.2009г., а всего 10 131 037 руб. 70 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания Десятого подшипникового завода" в доход федерального бюджета 62 155 руб. 19 коп. госпошлины.

В удовлетворении требований ТСЖ "Радуга" отказать.

Решение может быть обжаловано в 15 Арбитражный Апелляционный суд в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья В.Л. Новик