Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании иск муниципального унитарного предприятия Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договоров аренды,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 07.12.2016 ФИО1;

от ответчика: представитель по доверенности от 01.04.2016 ФИО2;

установил: Муниципальное унитарное предприятие Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» (далее – истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее – ответчик, общество) о расторжении договоров №№ 6212-5, 6213-5, 6214-5, 6215-5, 6216-5, 6217-5 аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 12.11.2012; об обязании ответчика освободить нежилые помещения, расположенные по адресу <...>, Литер Д (первый этаж, общей площадью 20,1 кв.м., комнаты №№1,2 для использования под кухню базы отдыха), Литер Б (общей площадью 197,3 кв.м., комнаты №№8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 на первом этаже, комнаты №№ 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 на втором этаже для использования под базу отдыха), Литер Г (общей площадью 819,9 кв.м., комнаты №№ 1-26х на первом этаже, комнаты №№1-54х на втором этаже для использования под базу отдыха), Литер Е (первый этаж, общей площадью 147,6 кв.м., комнаты №№1-8х для использования под базу отдыха), Литер 3 (общей площадью 258,5 кв.м., комнаты №№1-8 на первом этаже, комнаты №№1-8х на втором этаже для использования под базу отдыха), Литер В (первый этаж общей площадью 142,7 кв.м., комнаты №№1-6, 8х для использования под базу отдыха.

Истец также просит взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей.

В рамках настоящего дела истец ранее заявлял требования о взыскании с ответчика задолженности по договорам аренды №№ 6212-5, 6213-5, 6214-5, 6215-5, 6216-5, 6217-5 в размере 91 760,90 руб. за период октябрь- ноябрь 2016 года. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2017 производство по делу в указанной части прекращено в связи с оплатой задолженности.

Представитель настаивал на расторжении договоров аренды. В обоснование требований указал, что конструкции арендованных зданий находятся в аварийном состоянии. В подтверждении указанного довода просил назначить по делу судебную экспертизу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, представил заключение специалиста, опровергающее довод истца о нахождении арендованного имущества в аварийном состоянии.

В судебном заседании 23.05.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 29.05.2017 до 12 часов 20 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://rostov.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей истца, ответчика.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.

12.11.2012 между муниципальным унитарным предприятием Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» (арендатор) заключены шесть договоров (далее – договоры) аренды нежилых помещений муниципальной собственности по адресу: <...>, а именно:

договор аренды №6213-5, согласно которому передан литер Г общей площадью 819,9 кв.м.;

договор аренды №6212-5, согласно которому передан литер Б общей площадью 197,3 кв.м.;

договор аренды №6217-5, согласно которому передан литер В общей площадью 142,7 кв.м.;

договор аренды №6215-5, согласно которому передан литер Д общей площадью 20,1 кв.м.;

договор аренды №6214-5, согласно которому передан литер Е общей площадью 147,6 кв.м.;

договор аренды №6216-5, согласно которому передан литер З общей площадью 258,5 кв.м.

Согласно разделу 2 договоров аренды срок договора устанавливается с даты подписания акта сдачи-приемки объекта на 5 лет. Указанные в договорах аренды объекты недвижимости переданы арендатору по актам приема-передачи от 12.11.2012, представленным в материалы дела.

Спорные договоры аренды №6213-5, №6212-5, №6217-5, №6215-5, №6214-5, №6216-5 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 5.2. спорных договоров аренды, договор подлежит досрочному расторжению в связи с аварийным состоянием конструкций здания (сооружения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на реконструкцию или его ликвидацией по градостроительным соображениям, арендатор – выселению в сроки, установленные арендодателем, без предоставления другого помещения.

Пунктом 4.6.4. спорных договором аренды установлено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее чем за один месяц о досрочном расторжении договора аренды объекта в связи с аварийным состоянием несущих конструкций здания (строения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на капитальный ремонт, реконструкцию или о его ликвидации по градостроительным соображениям (без предоставления другого помещения).

11.05.2016 истцом было получено заключение эксперта №1/С-05-2016, согласно которому строения и сооружения: спальный корпус, литер В площадью 142,7 кв.м.; спальный корпус, литер Г площадью 819,9 кв.м.; спальный корпус, литер Е площадью 147,6 кв.м.; спальный корпус, литер З площадью 258,5 кв.м.; нежилое помещение, литер Б общей площадью 197,3 кв.м., номера на поэтажном плане: комнаты на 1 этаже: №№ 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 на 2 этаже: №№ 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Левобережная, 153, не соответствуют предъявленным требованиям действующих строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию данных объектов; выполнять работы по восстановлению данных объектов до состояния, обеспечивающего их безопасность, технически не целесообразно. Также экспертом установлено, что литер Д на участке отсутствует.

Истец, руководствуясь пунктом 5.2. договоров аренды, направил в адрес ответчика письмо №174 от 27.05.2016 с требованием о расторжении договоров аренды №6213-5, №6212-5, №6217-5, №6215-5, №6214-5, №6216-5 и обязании незамедлительно освободить арендуемые объекты недвижимости.

02.06.2016 истец повторно направил письмо №177 в адрес ответчика с требованием о расторжении договоров аренды и обязании возвратить объекты не движимости.

Уклонение от расторжения договоров аренды послужили основанием обращения муниципального унитарного предприятия Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» с иском в арбитражный суд.

В соответствии пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При рассмотрении обоснованности требования о расторжении договора аренды суд исходит из следующего.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что в письме №174 от 27.05.2016 истец предложил ответчику расторгнуть договор, то предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора признан судом соблюденным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Так согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве основания для расторжения договора истец ссылается на пункт 5.2. спорных договоров аренды, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению в связи с аварийным состоянием конструкций здания (сооружения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на реконструкцию или его ликвидацией по градостроительным соображениям, арендатор – выселению в сроки, установленные арендодателем, без предоставления другого помещения.

Изучив, представленные в материалы дела письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» аварийное состояние – категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения

В представленном истцом заключении общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Статус Плюс» №1/С-05-2016 от 11.05.2016 не содержится вывод об аварийности или не аварийности обследованных объектов. При этом имеется вывод о несоответствии объектов строительным нормам, что может относиться в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» к такому состоянию конструкций, как ограничено работоспособное, недопустимое, аварийное. Исследовательская часть заключение №1/С-05-2016 от 11.05.2016 сводится к техническому описанию объектов аренды.

Ответчик, возражая против довода истца об аварийном состоянии спорных зданий, представил заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы «Прайм» №249-ДС от 11.07.2016, согласно которому : спальный корпус, литер В площадью 142,7 кв.м.; спальный корпус, литер Г площадью 819,9 кв.м.; спальный корпус, литер Е площадью 147,6 кв.м.; спальный корпус, литер З площадью 258,5 кв.м.; спальный корпус, литер Б общей площадью 197,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Левобережная, 153, имеют физический износ от 10 до 40 %, мелкие трещины, осколы; для здания лит. З требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций, однако ни одно из исследуемых объектов не являются аварийными.

Таким образом, принимая во внимание, что заключение общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Статус Плюс» №1/С-05-2016 от 11.05.2016 содержится общий вывод о несоответствии объектов строительным нормам, в то время как исследовательская часть заключения общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы «Прайм» №249-ДС от 11.07.2016 направлена на поиск ответа об аварийности или не аварийности строений, суд принимает в качестве надлежащего доказательства заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы «Прайм» №249-ДС от 11.07.2016.

Ответчик пояснил, что после обследования конструкций общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Статус Плюс» проведен ремонт арендованных строений, ответчиком представлена смета на капитальный ремонт внутренних помещений и внутридомовых инженерных систем здания базы отдыха «Гарант» и положительное №3-6-1-0286-13 о достоверности определения сметной стоимости.

Таким образом, повторное обследование проводилось после проведения ремонтных работ, что изменило выводы специалиста о состоянии несущих конструкций объектов.

При наличии письменных доказательств, позволяющих сделать вывод о состоянии арендованных строений на предмет аварийности, у суда отсутствует необходимость в назначении по делу судебной экспертизы по этому же вопросу, в силу чего суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

Поскольку письменные доказательства, представленные в материалы дела, опровергают довод истца о наличии основания для расторжения договоров аренды по причине нахождения строений лит. В, З, Е, Г, Б в аварийном состоянии, а условия пункта 5.2 договоров №6213-5, №6212-5, №6217-5, №6214-5, №6216-5 предполагают наличие именно такого состояния объектов для расторжения договоров, суд отказывает в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды №6213-5, №6212-5, №6217-5, №6214-5, №6216-5 и обязании возвратить арендованное имущество истцу.

Вместе с тем, требование о расторжении договора от 12.11.2012 № 6515-5, объектом аренды которого являлось строение лит. Д подлежит удовлетворению в силу следующего.

Стороны не оспаривают, что лит. Д на земельном участке отсутствует. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии объекта аренды, что делает невозможным исполнение обязательств по владению и пользованию строением.

Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование о расторжении договора от 12.11.2012 № 6515-5 подлежит удовлетворению. Вместе с тем, поскольку объект аренды отсутствует, оснований для обязания ответчика возвратить его истцу не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.

Пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Таким образом, в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой. Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, получателем которых является лицо оказывающее юридические услуги.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Доказательства, подтверждающие факт выплаты гонорара за оказание услуг по подготовке искового заявления, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Истец должен доказать размер понесенных расходов и относимость их к конкретному судебному делу.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О указано, что правило части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляющее арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, призвано создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации. В соответствии с частями 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами

Факт несения указанных расходов подтверждается договором на оказание услуг от 19.07.2016, платежными поручениями от 23.12.2016 №614 на сумму 40 000 руб., от 14.03.2017 №65 на сумму 20 000 руб.

В предмет договора от 19.07.2016 входит представление интересов в Арбитражном Суде Ростовской области по иску о взыскании арендной платы расторжении договоров аренды №6213-5, №6212-5, №6217-5, №6215-5, №6214-5, №6216-5, об освобождении нежилых помещений и взыскании арендной платы с ООО «Гарант». Услуги оказаны в полном объеме

Суд, проанализировав представленные в обоснование требования документы и фактически оказанные представителем истца услуги, приходит к выводу, что поскольку определение разумных пределов расходов на оплату услуг представителя отнесено к компетенции арбитражного суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания не соразмерных нарушенному праву сумм, постольку возмещение расходов в заявленной сумме является превышающим разумные пределы и не соответствующим объему оказанных представителем истца услуг.

При этом судом принимается во внимание и оценивает объем и сложность фактически выполненной представителем истца работы: время, которое мог затратить квалифицированный юрист на подготовку, объем доказательственной базы, сформированной представителем, непосредственное участие представителя в судебном заседании суда первой инстанции, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд пришел к выводу, что заявленная истцом сумма расходов на представителя по договору от 19.07.2016 в размере 60 000 руб. является соответствующей объему и характеру оказанных услуг.

В отсутствие в договоре на оказание юридических услуг, калькуляции стоимости оказанных истцу юридических услуг и ввиду невозможности с учетом изложенных выводов определения фактически затраченного времени для расчета почасовой стоимости услуг суд в рамках полномочий, предоставленных частью 2 статьи 110, частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о взыскании судебных расходов, в размере 20 000 рублей. При этом суд принимает во внимание, что требование о взыскании задолженности было фактически удовлетворено, а также судом удовлетворено одно из шести требований о расторжении договора аренды. В остальной части заявление о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины также подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина по иску составила 75670 руб. (72 000 руб. по требованиям неимущественного характера + 3 670 руб. по требованию имущественного характера).

Истцом при подаче настоящего иска оплачено 75 671 руб. государственной пошлины по платежному поручению №577 от 07.12.2016.

В связи с тем, что сумма основной задолженности была погашена ответчиком после подачи искового заявления, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, пропорционально удовлетворённым требованиям в размере 9 670 руб. (6000 руб. + 3 670 руб.).

Поскольку судом отказано в назначении по делу судебной экспертизы, денежные средства, перечисленные ответчиком на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области по платежному поручению от 13.12.2016 № 589 в размере 170 000 руб., подлежат возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении ходатайства унитарного предприятия Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении по делу судебной экспертизы.

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от 12.11.2012 № 6515-5, заключенный между муниципальным унитарным предприятием Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» и обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу унитарного предприятия Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 670 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.

Возвратить унитарному предприятию Жилищно-коммунального хозяйства «Ленинский - 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области перечисленные по платежному поручению от 13.12.2016 № 589 денежные средства в размере 170 000 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Ю. Андрианова