Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Промышленное снабжение» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спецпромконструкция» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «УфаАтомХиммаш», публичное акционерное общество Банк «Возрождение»

о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество

при участии в заседании:

от истца: ООО «Промышленное снабжение»: ФИО2 – представитель по доверенности от 19.06.2017 №098;

от ответчика: не явился, уведомлен;

третьих лиц: не явился, уведомлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Промышленное снабжение» обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спецпромконструкция» (далее – ООО «Спецпромконструкция»), при участии третьих лиц публичное акционерное общество Банк «Возрождение» (далее – ПАО Банк «Возрождение»), общество с ограниченной ответственностью «УфаАтомХиммаш» (ООО «УфаАтомХиммаш») о взыскании 4 950 000 рублей задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014, 5 279 040 рублей пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате товара за период с 01.04.2015 по 14.12.2016 и обращении взыскания на заложенное имущество – здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м инвентарный номер: 7832, литер: 2, этажность: 3/1-3, с кадастровым номером 61:48:05 00 03:0013:7832/2:1/20282, начальной продажной стоимостью в размере 9 280 000 рублей; помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м, этаж: №1, с кадастровым номером 61:48:0050103:352, начальной продажной стоимостью в размере 13 670 000 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь: 15006 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0050103:350, начальной продажной стоимостью в размере 4 480 000 рублей – путем его продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2017 по делу по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости на дату экспертного исследования недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 03.12.2014. Производство экспертизы поручено экспертному учреждению «Донэкспертиза» Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области», эксперт ФИО3. Производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.04.2017 по делу в соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд возобновил производство по делу и назначил очередное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.05.2017 по делу было удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом проведенной судебной экспертизы, согласно которому истец просит суд взыскать с ООО «Спецпромконструкция» в пользу публичного акционерного общества Банк «Возрождение» задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014 в общей сумме 11 421 900 рублей, в том числе: сумма основного долга - 4 950 000 рублей, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате товара за период времени с 01.04.2015г. по 04.05.2017 г. - 6 471 900 рублей; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены заложенного имущества: Здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м, инвентарный номер 7832, Литер: 2, Этажность: 3/1-3, кадастровый (или условный) номер 61:48:05 00 03:0013:7832/2:1/20282 - 11 964 000 рублей; Помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м, Этаж: №1, кадастровый номер 61:48:0050103:352 - 22 764 000 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь 15006 кв.м, кадастровый номер 61:48:0050103:350 - 4 792 рублей.

Уточненные требования не противоречат закону и принимаются судом.

Данным определением в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «УфаАтомХиммаш», так как в соответствии с приобщенными ответчиком выписками из ЕГРН от 26.01.2017 в отношении спорного недвижимого имущества на основании постановления Орджоникидзевского районного суда г. Уфы республики Башкортостан от 12.10.2016 по уголовному делу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи об аресте в рамках уголовного дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «УфаАтомХиммаш».

В материалы дела поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Промышленное снабжение» в порядке статьи 48 АПК РФ о замене истца в порядке правопреемства и об увеличении исковых требований. В обоснование ходатайства представлен договор об уступке прав (требований) от 20.06.2017, в соответствии с которым Банк уступил за плату обществу с ограниченной ответственностью «Промышленное снабжение» (далее – ООО «Промышленное снабжение») права требования к ООО «Спецпромконструкция» по договору от 03.12.2014 купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка.

Согласно п. 1.2 договора, права требования, уступаемые первоначальным кредитором (ПАО Банк «Возрождение») новому кредитору (ООО «Промышленное снабжение»)по настоящему договору, включают в себя, в том числе, но, не ограничиваясь: право требования возврата основного долга в размере 4 950 000 рублей.

К новому кредитору в соответствии с законодательством Российской Федерации переходят права требования из обязательств, обеспечивающих исполнение первоначального обязательства (осуществляется переход прав в силу закона) (п. 1.3 договора). Права требования к новому кредитору переходят к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту их перехода (п. 1.5 договора).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 по делу № А53-34566/2016 в порядке процессуального правопреемства произошла замена истца с ПАО Банк «Возрождение» на ООО «Промышленное снабжение», ПАО Банк «Возрождение» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

ООО «Промышленное снабжение» в порядке статьи 49 АПК РФ заявлено ходатайство об уточнении исковых требований от 24.07.2017, согласно которому просит суд взыскать 4 950 000 рублей задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014, 7 047 160 рублей пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате товара за период с 01.04.2015 по 11.07.2017; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной цены заложенного имущества: здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м с кадастровым номером 61:48:0050103:252, определив начальную продажную стоимость в размере 11 964 000 рублей; помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м с кадастровым номером 61:48:0050103:352, определив начальную продажную стоимость в размере 22 764 000 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь: 15006 кв.м с кадастровым номером 61:48:0050103:350, определив начальную стоимость в размере 4 792 000 рублей.

Аналогичное ходатайство было рассмотрено и определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 по делу № А53-34566/2016 указанное ходатайство было отклонено.

Рассмотрев поступившее в материалы дела ходатайство 24.07.2017, суд полагает подлежащим отклонению по следующим основаниям.

По смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 АПК РФ, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. В основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

Изначально требования заявлены в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014 на стороне должника.

При уточнении исковых требований истец заявил требования, основания и предмет которых иные отличны от первоначальных требований. Так, основанием уточнения иска и увеличения суммы требований на 6 050 000 рублей является указание на исполнение за ответчиком обязательств по спорному договору купли-продажи в порядке статьи 313 ГК РФ.

Таким образом, указанное свидетельствует о предъявлении требований, влекущих изменение основания и предмета первоначальных исковых требований.

При изменении предмета или основания иска иск не должен меняться, он должен преследовать один и тот же интерес, тождество иска должно сохраниться, поэтому процессуальное законодательство не допускает одновременного изменения истцом предмета и основания иска.

В ходе судебного заседания 26.07.2017 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому просит суд взыскать 7 174 080 рублей пени по состоянию на 26.07.2017.

Поскольку уточнение требований не привело к изменению основания или предмета иска, процессуальное участие ответчиков не изменяется, суд полагает возможным рассмотреть уточненные исковые требования в данном судебном заседании.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Спор рассматривается в отсутствие представителя ответчика, в порядке статьи 156 АПК РФ, с учетом правил статьи 9 АПК РФ о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 03.12.2014 между ПАО Банк «Возрождение» (продавец) и ООО «Спецпромконструкция» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель – принять и оплатить в порядке и в сроки, предусмотренные данным договором, имущество, находящееся по адресу: <...> (здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м с кадастровым номером 61:48:0050103:252, помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м с кадастровым номером 61:48:0050103:352, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь: 15006 кв.м с кадастровым номером 61:48:0050103:350. По соглашению сторон общая стоимость имущества составила 16 920 000 рублей.

Пунктом 2.3 определен порядок расчета между сторонами, в соответствии с которым покупатель в дату подписания договора оплачивает продавцу аванс в размере 900 000 рублей, оставшаяся часть оплаты в размере 16 020 000 рублей оплачивается покупателем ежемесячно равными суммами (890 000 рублей) с декабря 2014 года по 31.05.2016 включительно.

Пунктом 2.5 договора стороны определили, что с момента передачи имущества и до момента его полной оплаты покупателем, имущество признается находящимся в залоге у продавца в соответствии с требованиями статьи 488 ГК РФ, которой установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

04.12.2014 покупатель принял товар от продавца согласно акту приема-передачи, 16.12.2014 произошла государственная регистрация перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю.

Таким образом, истец свои обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме, ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил.

Согласно расчета истца, по состоянию на 04.05.2017 по договору купли-продажи от 03.12.2014 за ответчиком числится задолженность в сумме основного долга - 4 950 000 рублей, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате товара за период времени с 01.04.2015 по 26.07.2017 - 7 174 080 (с учетом уточненных исковых требований).

Неисполнение обязательств по договору купли-продажи послужило основанием обращения ООО «Промышленное снабжение» (в порядке правопреемства на основании договора цессии в период рассмотрения дела в суде) в суд с исковым заявлением о взыскании долга путем обращения взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

За ответчиком в нарушение обязательств, установленных договором, образовалась задолженность по договору в размере 4 950 000 рублей. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи имущества в счет исполнения обязательств по договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязательств по оплате суммы выкупа в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 4 950 000 руб. правомерно. Наличие права у ООО «Промышленное снабжение» на взыскание указанной суммы долга подтверждено статьей 1 договора об уступке права (требований) от 20.06.2017.

Требование истца об уплате пени суд также находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик просил снизить неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Обстоятельства, которые дают возможность говорить о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, подлежат в соответствии со статьей 65 АПК РФ ответчиком.

Исходя из обстоятельств дела и оценки соразмерности предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиями нарушения обязательства, принимая во внимание обстоятельства дела, суд считает подлежащим удовлетворению заявленное истцом требование о взыскании пени в заявленном объеме.

При этом, переход права требования в указанной части следует из положений п. 1.5 договора уступки права (требований) от 20.06.2017.

При рассмотрении исковых требований, судом также исследованы выписки из ЕГРН от 30.01.2017, которыми подтвержден факт имеющегося обременения в виде ареста на недвижимое имущество, зарегистрированный 20.10.2016 на неопределенный срок на основании постановления Орджоникидзевского районного суда г. Уфы республики Башкортостан от 12.10.2016 по уголовному делу, возбужденному на основании заявления ООО «УфаАтомХиммаш». Арест наложен районным судом в порядке статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Основанием обращения следователя с ходатайством о наложении ареста в рамках уголовного дела явилось обеспечение иска о взыскании ущерба. На основании постановления суд разрешил наложить арест, в том числе, на спорное имущество, на срок до 05.11.2016.

Запись об аресте до настоящего времени в реестре не погашена, в связи с чем ответчиком в Арбитражный суд Ростовской области было подано заявление о признании незаконным бездействия государственного органа, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении ареста принадлежащего ООО «Спецпромконструкция» на праве собственности нежилого помещения, здания АБК с подвалом и подземным переходом и земельного участка.

Также в рамках указанного дела было установлено, что 07.02.2017 на основании постановления о розыске и запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 07.02.17 отдела судебных приставов по г. Волгодонску и Волгодонскому району УФССП России по Ростовской области, Управлением была проведена государственная регистрация запрета наложенного на объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2017 по делу № А53-35625/16 ответчику было отказано. В настоящее время дело находится на рассмотрении в суде апелляционной инстанции.

Судом в рамках настоящего дела неоднократно удовлетворялось ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела ввиду обжалования решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2017 по делу № А53-35625/16.

Суд считает возможным рассмотреть наличие обременения в Едином государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений в виде ареста как не препятствующее удовлетворению заявленных исковых требований в рамках настоящего дела в силу следующего.

Наличие ареста или ограничения в отношении объекта недвижимого имущества не является само по себе основанием для выбытия его из гражданского оборота. Решения суда, которым бы на это имущество было обращено взыскание, отсутствует.

В соответствии с Определением СК по экономическим спорам ВС РФ от 02.11.2016 306-ЭС16-4741, обзором судебной практики № 4 (2016), утвержденным Президиумом ВС РФ 20.12.2016 при наложении ареста должник действительно в обязательном порядке лишается права распоряжения арестованным имуществом. Однако заключение сделок с таким имуществом не относится к юридически значимым действиям по распоряжению им в отсутствие акта передачи имущества, поэтому не может быть запрещено.

В соответствии со статьей 115 УПК РФ наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.10.2014 № 25-П "По делу о проверке конституционности положений частей 3 и 9 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью "Аврора малоэтажное строительство" и граждан ФИО4 и ФИО5" указано, что положения частей 3 и 9 статьи 115 УПК РФ не соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 35 (части 1 - 3), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой этими положениями в системе действующего правового регулирования не предусматривается надлежащий правовой механизм, применение которого - при сохранении баланса между публично-правовыми и частноправовыми интересами - позволяло бы эффективно защищать в судебном порядке права и законные интересы лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или гражданскими ответчиками по уголовному делу, право собственности которых ограничено чрезмерно длительным наложением ареста на принадлежащее им имущество, предположительно полученное в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого.

Указанным Постановлением Суд обязал внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на ограничение срока (продолжительности) применения наложения ареста на имущество лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми и гражданскими ответчиками по уголовному делу, разумность и необходимость которого должны определяться судом в процедурах, обеспечивающих собственников арестованного имущества процессуальными правами, необходимыми для защиты их права собственности от необоснованного или чрезмерно длительного ограничения.

Кроме того, в силу статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 года «Об исполнительном производстве» арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. Аналогичная позиция отражена в Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2015 по делу N А21-3326/2014.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Наличие обременения земельного участка и недвижимого имущества по адресу: <...> в виде ареста не свидетельствует, что на указанное имущество при определенных обстоятельствах не может быть обращено взыскание в залогодержателя, который имеет преимущественное право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества.

Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд также руководствовался следующим.

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Факт предоставления банком кредита заемщику подтверждается материалами дела и ответчиками не оспорен. В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. ст. 349 - 350 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества путем реализации с публичных торгов.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного Закона.

В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая изложенное, с целью определения продажной цены заложенного имущества, судом по ходатайству ответчика назначена экспертиза в экспертном учреждении «Донэкспертиза» Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области». Перед экспертом поставлены вопросы об определении рыночная стоимости на дату экспертного исследования недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014, а именно: здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м, инвентарный номер: 7832, литер: 2, этажность: 3/1-3, с кадастровым номером 61:48:05 00 03:0013:7832/2:1/20282, помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м, этаж: №1, с кадастровым номером 61:48:0050103:352, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь: 15006 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0050103:350.

10.04.2017 дело возвращено с экспертизы с экспертным заключением от 10.04.2017 № 0480600168, которое отвечает требованиям статьи 86 АПК РФ.

На основании представленных документов, анализа рынка недвижимости и выполненных расчетов, эксперт пришел к заключению, что основная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 07.03.2017 составляет 49 900 000 рублей (в том числе НДС – 6 621 864 рубля 41 копейка).

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ.

В силу ст. 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность указанных лиц, распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Экспертиза была назначена судом и проведена экспертом в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и на основании документов, которые были приобщены к материалам дела и не оспорены ни одной из сторон.

Оценивая доказательства, суд пришел к выводу о том, что представленное заключение эксперта от 10.04.2017 № 0480600168 содержит достаточную информацию,

может являться надлежащим доказательством по настоящему делу ввиду полного исследования вопроса об определении рыночной стоимости на дату экспертного исследования недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В статье 64 АПК РФ перечислены виды доказательств. Из этого следует, что не всякие сведения могут быть использованы судом для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию и входящих в состав оснований иска или возражений против иска, а только те, которые могут быть получены судом во время рассмотрения дела с соблюдением всех процессуальных правил. Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 АПК РФ).

Представленные заключения эксперта исследованы по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате чего сделан вывод о соответствии требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, поскольку суд в этом случае исследует факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования (экспертизы), и которые могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями.

Аргументированных доводов, порочащих указанное экспертное заключение, сторонами не представлено.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость спорной недвижимости исходя из оценки ее рыночной стоимости, изложенной в заключение эксперта от 10.04.2017 № 0480600168 и составляющей 49 900 000 рублей (в том числе НДС – 6 621 864 рубля 41 копейка). Указанное, по мнению суда, соответствует установленным по делу обстоятельствам и содержанию имеющихся в деле доказательств, оценка которым дана по правилам главы 7 АПК РФ.

Также по правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012 и действующего на момент вынесения судом решения, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд считает возможным определить начальную рыночную стоимость для проведения торгов в размере 80% (39 920 000 рублей) от суммы, указанной в экспертном заключении, на объект недвижимости, а именно: здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м, инвентарный номер: 7832, литер: 2, этажность: 3/1-3, с кадастровым номером 61:48:05 00 03:0013:7832/2:1/20282, помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м, этаж: №1, с кадастровым номером 61:48:0050103:352, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь: 15006 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0050103:350.

В силу части 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законов или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ стороны свободны в установлении условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт несвоевременного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 03.12.2014. Доводов относительно незаконности заявленных требований по сумме долга, ответчиком не заявлено, судом не установлено.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

При этом суд исходит из того, что ответчик, заключая договор, добровольно принял на себя обязательство оплатить неустойку. Допуская просрочку платежей, он мог и должен был предвидеть последствия нарушения обязательства.

Судом также учтено, что согласно пункту 3 Информационного письма ВАС РФ № 17 от 14.07.1997 решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательств. Ходатайство о снижении пени ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не заявил. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий недопустимо, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 АПК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 Кодекса). Данный вывод отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила.

С целью точного и эффективного исполнения судебного акта по делу, суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения суда способ реализации заложенного имущества – продажу с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость реализуемых объектов, а также указать о том, что из стоимости заложенного имущества удовлетворить требования ООО «Промышленное снабжение» о задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014 в общей сумме 12 124 980 рублей (пересчитано с учетом принятых уточнений), в том числе: сумма основного долга - 4 950 000 рублей, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате товара за период времени с 01.04.2015 по 26.07.2017 - 7 174 080 рублей; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно материалами дела ПАО Банк «Возрождение» при обращении в суд с иском и в ходе рассмотрения дела при уточнении исковых требований оплачена государственная пошлина в сумме 86 110 рублей согласно платежному поручению от 14.12.2016 № 500, платежному поручению от 14.04.2017 № 500.

В связи с принятием уточненных исковых требований сумма госпошлины изменилась и составила 83 625 рублей, ввиду чего с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 3 479 рублей.

Определением суда от 21.02.2017 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы по ходатайству ответчика. На проведение экспертизы на депозитный счет суда ответчиком перечислено 70 000 рублей по чеку-ордеру от 17.02.2017.

Согласно счету на оплату экспертного учреждения «Донэкспертиза» Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» от 10.04.2017 № 180 стоимость проведения судебной экспертизы составила 70 000 руб.

В целях реализации положений статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым выплатить экспертному учреждению «Донэкспертиза» Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» расходы по проведению экспертизы в сумме 70 000 рублей путем перечисления денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области.

На основании условий статьи 1 договора об уступке прав (требований) от 20.06.2017 требования в части судебных издержек не переданы в порядке цессии. Тем самым, суд полагает в порядке судебной определенности взыскать сумму государственной пошлины с ответчика в пользу ПАО Банк «Возрождение», которые понес указанные расходы.

При этом расходы по судебной экспертизе в сумме 70 000 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 159, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований от 24.07.2017 отклонить.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований от 26.07.2017 удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецпромконструкция» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промышленное снабжение» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженности в сумме 12 124 980 рублей, в том числе: сумма основного долга 4 950 000 рублей, пени в сумме 7 174 080 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 03.12.2014 в счет погашения указанной задолженности, а именно на:

- здание АБК с подвалом и подземным переходом, назначение: нежилое, площадь: общая 3505,1 кв.м, инвентарный номер: 7832, литер: 2, этажность: 3/1-3, с кадастровым номером 61:48:05 00 03:0013:7832/2:1/20282, установив начальную стоимость – 11 964 000 рубля

- помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4898,8 кв.м, этаж: №1, с кадастровым номером 61:48:0050103:352, установив начальную стоимость – 22 764 000 рубля

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, площадь: 15006 кв.м, с кадастровым номером 61:48:0050103:350, установив начальную стоимость – 4 792 000 рубля

Перечислить экспертному учреждению «Донэкспертиза» Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области на основании счета от 10.04.2017 № 180 денежные средства в сумме 70 000 рублей за проведение экспертизы, перечисленные по чеку-ордеру от 17.02.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецпромконструкция» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу публичного акционерного общества Банк «Возрождение» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 86 110 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецпромконструкция» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 510 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко