Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц: 1) от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области – представитель ФИО7 по доверенности № 19/12675 от 20.11.2013 года; 2) от Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного образования детей «СДЮСШОР № 6» - не явился; 3) от Ростовской областной федерации хоккея на льду с шайбой - не явился; 4) от Ростовской областной федерации фигурного катания на коньках - не явился; 5) от индивидуального предпринимателя ФИО1 - не явился; 6) от индивидуального предпринимателя ФИО2 - не явился; 7) от общества с ограниченной ответственностью «Экспо - Дон» - не явился.

установил:

Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды № 3277/1/09 от 03.06.2009 года, обязании ответчика незамедлительно освободить недвижимое имущество и передать имущество арендодателю со всеми принадлежащими частями по акут приема-передачи (уточненные требования).

Закрытое акционерное общество «Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон» обратилось со встречным иском к Министерству по физической культуре и спорту Ростовской области о признании недействительной сделки об одностороннем досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 03.06.2009 № 3277/1/09.

Определением суда от 20.05.2013 дело №А53-8146/2013 объединено с делом №А53-34893/2012 в одно производство для их совместного рассмотрения и делу присвоен номер №А53-34893/2012.

В судебном заседании представители истца уточненные исковые требования поддержали.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представителями сторон приобщены дополнительные документы в материалы дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 03.06.2009 года между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 3277/1/09. Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области является балансодержателем переданного в аренду имущества.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, являющееся государственной собственностью Ростовской области, расположенное по адресу: <...> 101?103/100/70а: Дворец спорта, площадью 12952,7 кв.м., литер А; котельная, площадью 614,3 кв.м., литер Б, для использования под проведение спортивных, культурных и общественно-политических мероприятий, выставок, учебно-тренировочных занятий (пункт 1.1 договора) (т.1, 22 л.д.).

Срок действия договора аренды установлен до 16.03.2022 года.

Балансодержатель обязуется осуществлять контроль за использованием арендованного имущества в установленном порядке и по назначению (пункт 2.2.2 договора).

Пунктом 2.4.1 договора установлено, что арендатор обязуется использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

Также арендатор обязуется содержать имущество в исправном состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации его, а также обеспечить соблюдение правил эксплуатации и содержания его, условий и мер пожарной безопасности и санитарии, в том числе в отношении прилегающих территорий. По письменному запросу балансодержателю представлять сведения, связанные с техническим обслуживанием, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества. За счет собственных средств своевременно осуществлять текущий ремонт имущества, обеспечивающий его сохранность и надлежащую эксплуатацию. Самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем имущества: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. (пункты 2.4.4, 2.4.5, 2.4.6, 2.4.7 договора).

В соответствии с пунктом 2.4.13 договора, арендатор обязан ежегодно страховать арендуемое имущество в течение всего срока аренды от порчи, повреждений, потери в случае пожара, стихийных бедствий, а также от противоправных действий третьих лиц.

Пунктом 2.4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно пункту 3.4 договора, арендная плата ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца перечисляется арендатором в областной бюджет.

Разделом 5 договора установлены условия изменения и расторжения договора.

Так, в силу указанного раздела, изменение условий настоящего договора и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и настоящим договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. При досрочном прекращении договора инициативная сторона должна уведомить другую сторону о расторжении не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 договора, он подлежит досрочному расторжению, а имущество освобождается арендатором безотлагательно в случаях: использования имущества не в соответствии с настоящим договором (пункт 5.3.1); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает (разрушает, повреждает) имущество (пункт 5.3.2); если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца (пункт 5.3.3); неоднократного нарушения условий настоящего договора (пункт 5.3.4); если имущество не по вине арендатора окажется в непригодном для использования состоянии (пункт 5.3.5).

Пункт 6.5 договора предусматривает право арендатора сдавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично в субаренду, в том числе для уставной деятельности субарендатора. В случае сдачи имущества в субаренду на срок более одного года арендатор обязан предварительно получить согласие Арендодателя и Балансодержателя.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества по адресу: <...> от 03.06.2009 года.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области является собственником спорного имущества на основании государственного контракта № 24 от 29.07.2008 года, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (покупатель) и Общественной организацией Федерация профсоюзов Ростовской области (продавец).

08.07.2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права оперативного управления в отношении спорного имущества на имя Министерства по физической культуре и спорту Ростовской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 61?АЕ 522489 и 61?АЕ 522491 от 13.05.2010 года.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 28.06.2011 года к договору аренды недвижимого имущества 3277/1/09 от 03.06.2009 года, арендодателем спорного имущества выступает Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области.

В материалы дела представлен договор аренды имущественного комплекса предприятия Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон» Ростовского областного Совета профессиональных союзов от 12.03.2001 года, согласно которому Федерация профсоюзов Ростовской области передала в аренду ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» предприятие как имущественный комплекс Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон», расположенный по адресу: 344011 <...>.

Полагая, что арендатором неоднократно нарушаются условия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Оценив представленный в материалы дела договор аренды № 3277/1/09 от 03.06.2009 года, суд пришел к выводу, что он заключен с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекса), в том числе статей 609, 651 Кодекса. При этом суд учитывает, что договор в отношении имущества, находящегося в публичной собственности заключен без соблюдения правил Федерального закона «О защите конкуренции» ввиду применения к отношениям сторон положений статьи 617 Кодекса.

В соответствии с требованиями статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ответчик по делу, возражая против удовлетворения требований, сослался на несоблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора, указанный довод судом отклонен ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации на стадии формирования спора, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Судом установлено, что 21.09.2012 года истцом в адрес ответчика направлялось уведомление о досрочном расторжении спорного договора и об обязании освободить и возвратить спорное имущество.

Кроме того, суд учитывает, что исковое заявление о расторжении договора поступило в суд 23.04.2013, ответчик был проинформирован о претензиях истца, стороны в процессе неоднократно заявляли о возможности мирного урегулирования спора, однако соглашения по данному вопросу не достигли, в связи с чем, оценив доказательства в совокупности, суд пришел к выводу об утрате возможности досудебного урегулирования спора. При таких обстоятельствах спор подлежит рассмотрению по существу.

При заявлении требований истец сослался на совокупность обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжении договора:

1) Основание, установленное пунктом 5.3.5 договора аренды;

2) Использование имущества с нарушением условий договора;

3) Неоднократное нарушение сроков внесения арендных платежей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приход к выводу, что истцом по делу представлены относимые и допустимые доказательства, которые в совей совокупности подтверждают наличие оснований для расторжения договора.

Так в соответствии с условиями договора аренды № 3277/1/09 от 03.06.2009 года имущество передано арендатору для использования под проведение спортивных, культурных и общественно-политических мероприятий, выставок, учебно-тренировочных занятий. Таким образом, стороны при заключении договора определили назначение по которому должно быть использовано имущество. Оценив содержание договора аренды и документы, связанные с приобретением имущества, суд приходит к выводу, что характеристики объекта недвижимого имущества (дворец спора) принимались во внимание сторонами при заключении договора и имеют существенное значение при определении видов его использования.

Оценивая содержание данного условия договора, суд приходит к выводу, что указанное условие не может быть истолковано, как отменяющее условие о целевом использовании имущества.

Между тем, в материалы дела представлены доказательства использования имущества не по целевому назначению.

18.10.2012 года проведена проверка прокуратуры Ростовской области законности использования и сохранности государственного имущества Ростовской области – Дворца Спорта, по результатам которой установлено, что ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» сдает в субаренду помещения следующим организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность, не связанную с целями, указанными в пункте 1.1 договора: ООО «Транспортная ремонтная компания», ИП ФИО8 (кафе «Добрый Эль»), ИП ФИО9 (магазин), ИП ФИО1 (мебельный магазин «Трансильвания»), ООО «ВФ «Экспо-Дон» (офис), ИП ФИО10 (офис).

Также истцом в материалы дела представлены фотоматериалы и акт от 06.12.2013 из которого следует, что на момент проверки помещения частично используются для размещения выставочного мебельного салона «Трансильвания». Доводы ответчика о том, что в указанном помещении не производится продажа товаров документально не повреждены, представленные фотоматериалы суд оценивает как недопустимое доказательство, так как они отражают лишь внешний вид мебельного салона.

Суд также принимает во внимает того факт, что мебельный салон находится в помещениях Дворца спорта на основании договора аренды с ИП ФИО1 от 30.12.2013 (т.3 л.д.94-95) из содержания которого следует, что он заключен на срок один год (пункт 7.1 договора), однако с арендодателем данный договор не согласовывался. Дополнительное соглашение к указанному договору, уменьшающее срок его действия представлено в суд лишь 12.12.2013.

В качестве мотива расторжения договора истцом указан факт неисполнения обязанности по страхованию имущества, установленной пунктом 2.4.13 договора.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства ежегодного соблюдения указанной обязанности суду не представлено.

Истец также представил в суд доказательства того обстоятельства, что ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» неоднократно нарушало срок внесения арендной платы, предусмотренный пунктом 3.4 договора, просрочка внесения арендной платы составила: за апрель 2010 года – 25 дней, за май 2010 года – 11 дней, за июнь 2010 года – 21 день, за июль 2010 года – 25 дней, за август 2010 года – 28 дней, за октябрь 2010 года – 5 дней, за декабрь 2010 года – 4 дня, за январь 2011 года – 3 дня, за май 2011 года – 3 дня, за июль 2011 года – 9 дней, за август 2011 года – 5 дней, за сентябрь 2011 года – 11 дней, за октябрь 2011 года – 29 дней, за ноябрь 2011 года – 12 дней, за январь 2012 года – 27 дней, за февраль 2012 года – 25 дней, за март 2012 года – 23 дня, за июль 2012 года – 38 дней, за август 2012 года – 4 дня, за сентябрь 2012 года – 8 дней, что подтверждено карточкой учета арендных платежей от 16.04.2013 года. Данный факт ответчиком не оспорен.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом по делу доказан факт неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды, что в силу положений статьи 619 Кодекса является основанием для досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 619 Кодекса).

При этом сам по себе факт последующего частично устранения нарушений не может быть расценен как основание для отказа в иске ввиду установления судом того обстоятельства, что нарушения носили неоднократный (систематический) характер. Довод ответчика о том, что нарушения не носят существенного характера судом отклонены, так как в силу содержания нормы статьи 619 существенный характер каждого из нарушений является самостоятельным основанием для расторжения договора в отличии от неоднократного нарушения условий договора.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 5.3 договора, он подлежит досрочному расторжению, а имущество освобождается арендатором безотлагательно в случаях: если имущество не по вине арендатора окажется в непригодном для использования состоянии (пункт 5.3.5).

В 2011 года ОАО «Ростовский НИИКХ» на основании распоряжения Администрации Ростовской области № 160 от 23.05.2011 года провело исследование несущих конструкций здания Дворца Спорта в г. Ростове-на-Дону по адресу: <...>.

Согласно заключениям об эксплуатационной надежности здания Дворца спорта (т.2, 2 л.д.) и здания котельной (т.3, 3 л.д.), расположенных по адресу: <...>, указанные здание Дворца спорта и здание котельной находятся в аварийном состоянии.

Из пояснений специалиста ФИО11 следует, что выводы были сделана на основании обследования конструкций объектов и действующие на момент обследования ГОСТ позволяли сделать исключительно выводы об аварийности здания.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что факт непригодности имущества для использования доказан допустимыми и относимыми доказательствами. Доводы ответчика о том, что им предприняты меры для безопасного проведения мероприятий в доказательство чего им представлены договор на выполнение подрядных работ от 03.10.2012 года, заключенный между ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» (заказчик) и ООО «Онест» (подрядчик), по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязанности по выполнению систематических визуальных обследований строительных конструкций с периодичностью не реже одного раза в месяц и контроль нагрузок при проведении массовых зрелищных мероприятий здания Дворца спорта в период с октября 2012 года по апрель 2013 года (т.1, 85 л.д.); заключения ООО «Онест» от 08.10.2012 года, 10.10.2012 года, 15.11.2012 года, 30.11.2012 года, 03.12.2012 года и 10.12.2012 года не опровергают данное обстоятельство. Также тот факт, что 26.12.2012 года между ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» (заказчик) и ООО «ПроектРемСтрой» (исполнитель) заключен договор об оказании услуг по очистке крыши здания Дворца спорта от снега с декабря 2012 года по март 2013 года (т.1, 111 л.д.) свидетельствует лишь о принятии ответчиком необходимых мер для сохранения имущества и безопасности граждан.

Согласно заключениям ООО «ПроектРемСтрой» от 11.02.2012 года и 05.09.2012 года допускались безопасные проведения массовых зрелищных мероприятий при ограничениях по звуковому давлению и подвески осветительного оборудования.

03.09.2012 года между ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» (заказчик) и ООО «РМП?2 «Южтехмонтаж» (подрядчик) заключен договор подряда для демонтажа балкона на втором этаже здания Дворца спорта (т.1, 129 л.д.).

03.09.2012 года между ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» (заказчик) и ООО «Высота» (подрядчик) заключен договор подряда для демонтажа и устройства кровли здания Дворца спорта (т.1, 136 л.д.). Все данные доказательства по мнению суда свидетельствуют о невозможности нормальной эксплуатации здания, наличии постоянной угрозы для пребывающих в здании людей, что отражено в указанном выше заключении ОАО «Ростовский НИИКХ».

С учетом изложенного требования истца подлежат удовлетворению.

Ввиду расторжения договора подлежат удовлетворению требования о возврате полученного по сделки. Вместе с тем, они не могут быть удовлетворены в редакции истца по делу, так как в силу положений статьи 622 Кодекса на арендатора могут быть возложены лишь обязательства возврата полученного по сделке по акту приема-передачи, при этом суд в целях обеспечения исполнения судебного акта, полагает необходимым установить разумный 15 дневный срок для исполнения ответчиком указанной обязанности для обеспечения баланса интересов сторон.

Между тем, ЗАО «ЗСК «Спорт-Дон» заявило встречное исковое требование о признании недействительной сделки об одностороннем досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества № 3277/1/09 от 03.06.2009 года.

В соответствии с положениями статьи 12 Кодекса признание сделки недействительной является одним из способов защиты оспоренного либо нарушенного права.

В силу положений 153 Кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Истец по встречному иску расценивает отказ от договора как одностороннюю сделку. Между тем, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Односторонний отказ от договора возможен только в случаях установленных в законе либо в договоре. Договором односторонний отказа не предусмотрен, при таких обстоятельствах действия арендатора, выраженные в уведомлении 21.09.2012 не породили правовых последствий в связи с чем не могут быть оспорены на основании положений статей 166, 168 Кодекса.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований отказа в удовлетворении встречного иска.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договора аренды недвижимого имущества от 03.06.2009 № 3277/1/09.

Обязать закрытое акционерное общество «Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон» передать Министерству физической культуре и спорту Ростовской области по акту приема-передачи недвижимое имущество, расположенное по адресу: пер. Халтуринский, 101-103/100/70а: Дворец спорта. Площадь общая 12952,7 кв.м., литер А, Котельная. Площадь: общая 614,3 кв.м. Литер Б в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Зрелищно-спортивный комплекс «Спорт-Дон» в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины по иску.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Смолькова