Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя истца АО «АРП ГРУП» ФИО1 по доверенности от 31.12.2021, представителей ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО2 по доверенности от 20.09.2021, ФИО3 по доверенности от 18.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-36691/21 по иску акционерного общества «АРП ГРУП» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к акционерному обществу «АРП ГРУП» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании необоснованной арендной платы, установлении размера арендной платы,

установил:

акционерное общество «АРП ГРУП» (далее также истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее также ответчик, банк) о взыскании 981 583 руб. задолженности по арендной плате за июль 2021 года по договору аренды нежилого помещения № 22/22/ВШ от 05.12.2012.

Определением суда от 06.12.2021 с учетом протокольного определения суда от 17.01.2022 принят встречный иск банка о признании необоснованной величины ежемесячной арендной платы в размере 2240503 рубля с учетом индексации за 2014-2019 годы по договору аренды №22/22/ВШ от 05.12.2012; об установлении с 01.01.2021 размера арендной платы в месяц 1200000 рублей без учета индексации за 2014-2019 годы (уточненные требования).

Определением суда от 09.03.2022 произведена замена судьи Тер-Акопян О.С. на судью Жигало Н.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, а также возражения на встречный иск.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения первоначального иска, поддержав встречный иск.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

05.12.2021 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N 22/22/ВШ, согласно которому арендодатель, акционерное общество "АРП ГРУП", передало в аренду арендатору, Ростовскому отделению N 5221 Юго-Западного банка ПАО "Сбербанк России", часть нежилого помещения (условный номер 61-61-01/012/2008-171, кадастровый номер 61:44:0040316:444), общей площадью 475,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации операционного офиса банка. Срок аренды с 01.03.2013 по 28.02.2023.

Помещение передано по акту приемки передачи 01.03.2013 и эксплуатируется по настоящее время в качестве отделения банка.

Пунктом 3.2.1 договора установлена постоянная базовая месячная арендная плата в размере 1 463 616 рублей в месяц.

Арендодатель и арендатор договорились о ежегодной индексации постоянной ставки арендной ставки на индекс инфляции потребительских цен за прошедший год , определенный и опубликованный на сайтах Федеральной службы государственной статистики (пункты 3.3.1., 3.3.2., 3.3.5 договора).

Как указывает истец, на 2020 год дополнительным соглашением арендатору была предоставлена скидка по арендной плате на условиях досрочной разовой предварительной оплаты за весь год. На 2021 год какого-либо дополнительного соглашения к договору аренды не заключено, что влечет исчисление аренды в соответствие с общими условиями договора аренды.

Согласно официальным данным Росстата индексы потребительских цен за 2014-2020 гг.: 2014 г. - 111,35; 2015 г. -112,91; 2016 г. -105,39; 2017 г. -102,51; 2018 г. -104,26; 2019 г. -103,04; 2020 г. -104,91.

Индекс потребительских цен за период 2014-2020 г.г. (включительно), составляет 153,08%.

16.06.2021 арендодатель через систему электронного документооборота направил арендатору счет №101 и акт №107 на внесение базовой арендной платы за июль 2021 в размере 2240503 рубля из расчета 1463616х153,08/100. Платежным поручением №746058 от 02.07.2021 арендатор перечислил арендную плату в сумме 1258920 рублей.

В связи с изложенным общество обратилось в суд с настоящими требованиями о взыскании с банка задолженности по арендной плате за июль 2021 года в размере 981583 рубля.

Встречные исковые требования банка основаны на несогласии с индексацией арендной платы на индексы инфляции за 2014-2019 годы, поскольку ранее заключенными дополнительными соглашениями к договору аренды стороны добровольно уменьшали размер базовой арендной платы вплоть до 2021 года. Дополнительным соглашением от 12.12.2019 №7 стороны согласовали арендную плату на 2020 год в размере 1200000 рублей в месяц без применения индексации на коэффициент инфляции за 2013-2019 годы. По мнению банка, данная цена аренды является рыночной, что подтверждается отчетом об оценке №111-2021 от 13.12.2021, выполненным ООО «Бета консалтинг».

Ссылаясь на пункты 4.3, 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" банк заявляет о злоупотреблении арендодателем правом на индексацию арендной платы, что привело к увеличению арендной платы выше средних рыночных ставок.

Спорные правоотношения сторон регулируются положениями о договоре аренды в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как разъяснено в пункте 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с положениями гражданского законодательства, а также следуя вышеуказанным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что пунктами 3.3.1-3.3.5 договора аренды от 05.12.2021 №22/22/ВШ стороны установил четкий механизм, а также формулу ежегодного расчета арендной платы путем индексации постоянной части арендной платы, определенной на 2013 год в сумме 1463616 рублей в месяц, на утвержденный органом статистики индекс потребительских цен, начиная с января 2014 года за каждый последующий год пользования. Условия об индексации изложены четко, ясно, исключая иное толкование определения размера арендной платы на каждый последующий год аренды.

Таким образом, при заключении договора стороны определили размер, методику и форму расчета ежегодной базовой арендной платы. Разногласий при заключении договора аренды относительно условия об арендной плате не возникло, договор заключен и зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, определять размер арендной платы в соответствии с ее рыночной стоимостью нет необходимости. Пункт 4.3 Постановления Пленума ВАС Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к спорным правоотношениям не применим.

Стороны не заключили на 2021 год дополнительное соглашение аналогично предыдущим периодам относительно уменьшения размера арендной платы, что является их добровольным волеизъявлением. Поэтому при расчете арендной платы за 2021 год следует применять пункты 3.3.1-3.3.5 договора аренды №22/22/ВШ от 05.12.2012.

Банк ссылается на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 22 Постановления от 17.11.2011 N 73, согласно которым, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Однако данное разъяснение также не применимо к сложившимся правоотношениям, поскольку индексацию размера базовой арендной платы стороны предусмотрели при заключении договора. Банк не учитывает, что в данном случае договор не предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Применение индекса инфляции потребительских цен в расчете ежегодного размера постоянной части арендной платы согласовано как арендодателем, так и арендатором при заключении договора, то есть двусторонним соглашением.

Инфляция - это социально-экономическое явление, характеризующееся общим повышением уровня цен в результате обесценивания наличных и безналичных денежных средств и снижения их покупательной способности (действовавший в спорный период Приказ Росстата от 30.12.2014 N 734 (ред. от 27.11.2019) "Об утверждении Официальной статистической методологии организации статистического наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги и расчета индексов потребительских цен").

Рыночная стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную величину его продажи на свободном рынке в условиях конкуренции. Рыночную стоимость определяет независимый оценщик в соответствии со стандартами оценочной деятельности.

Рыночная стоимость является одним из видов стоимостей, который может быть определен в отношении объекта оценки в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки (п. 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298).

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки не может быть точной, и различные оценщики могут дать различную стоимость (приблизительную). Данное положение наглядно подтверждается материалами настоящего дела.

Так, согласно письму Союза «Торгово-промышленной палаты Ростовской области» от 17.12.2021 №0813/13 средняя рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. спорного нежилого помещения по состоянию на 17.12.2021 составляет 3006 рублей в месяц, то есть 1428451,20 руб. за предмет аренды (т.1 л.д.115-116). Тогда как, в соответствии с отчетом ООО «Бета консалтинг» №111-2021 от 13.12.2021 средняя рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. спорного нежилого помещения на 2021 год составляет 1543 рубля в месяц, то есть 733233,60 руб. за предмет аренды (т.2 л.д.28).

Вместе с тем, при заключении договора стороны определили методику и формулу расчета постоянной части ежемесячной арендной платы с учетом индексации на индекс инфляции потребительских цен, а также установили базовый размер на 2012-2013 год – 1463616 руб. в месяц. Несоответствие определенного сторонами размера арендной платы рыночным ставкам, в том числе, на 2021 год, не может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны арендодателя. Из материалов дела не следует, что договор заключен банком под влиянием существенного заблуждения или обмана со стороны общества как арендодателя. Банк не является слабой стороной в спорных правоотношениях, действуя разумно и добросовестно, заключил договор аренды на изложенных в договоре условиях об определении арендной платы.

Как разъяснено в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В данном случае, арендодатель правомерно требует внесения арендной платы в полном размере в соответствии с условиями заключенного договора аренды. Договор является действующим, не расторгнут на момент рассмотрения спора.

Невозможность применения к правоотношениям за спорный период размера арендной платы, определенного дополнительным соглашением №7 от 12.12.2019, установлена судебными инстанциями в рамках дела №А53-4028/21.

Аналогичный правоприменительный подход приведен судебными инстанции в деле №А53- 18940/2021 о взыскании арендной платы по спорному договору за апрель 2021 года.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд не усматривает со стороны арендодателя злоупотребления правом при определении размера арендной платы в соответствии с условиями договора. Поэтому первоначальный иск общества подлежит удовлетворению. В удовлетворении встречного иска банка следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу акционерного общества «АРП ГРУП» 981583 рубля задолженности, 22632 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Отказать в удовлетворении встречного иска.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Жигало Н. А.