Гражданский кодекс часть 1

установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возврате суммы гарантийного депозита по договору аренды в сумме 77 766,69 руб., 424,42 руб. - неустойки за период с 18.09.2020 по 03.11.2020.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась со встречным иском о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО1 881 295,27 руб., из которых: 90 580,64 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период: август 2020, 39 652,67 руб. задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020, 383 958,74 руб. задолженности по возмещению ремонтно-восстановительного ремонта, 367 103,22 руб. неустойки.

Протокольным определением от 15-22.03.2021 судом на основании ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца (по встречному иску) об уменьшении суммы встречного иска в части возмещения ущерба имуществу до суммы 157 973,71 руб.

Представитель истца (по первоначальному иску) исковые требования поддержал; настаивал на их удовлетворении в полном объеме; встречный иск не признал; выступил с пояснениями; заявил о снижении размера неустойки.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) первоначальные исковые требования не признал, против удовлетворения возражал; встречный иск поддержал, заявил ходатайство об увеличении суммы встречного иска в части неустойки до суммы 541 923,85 руб.; выступил с пояснениями.

Рассмотрев ходатайство об увеличении суммы пени, суд признал его соответствующим требованиям ст. 49 АПК РФ и подлежащим удовлетворению.

Представитель истца также поддержал заявленное ранее ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Таким образом, данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу ч. 1 ст. 64 и ст. ст. 71, 168 АПК РФ, суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами ст. ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно ст. 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения судебной экспертизы, поскольку в материалах дела имеется достаточно доказательств для рассмотрения дела по существу.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

12.07.2019 между ИП ФИО2 (арендодатель, ответчик) и ИП ФИО1 (арендатор, истец) заключен договор аренды нежилого помещения № 28/07/19, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение (бывшие квартиры № 1, 2), комната в подвале 3, комнаты на 1-м этаже №№ 14,14а, 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13,48, общей площадью 143,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> (далее – помещение) (п. 1.1).

Указанное в п. 1.1 помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 18.02.2009 № 61-АД 24900099 (п. 1.2).

Договор заключен на срок 3 (три) года и подлежит государственной регистрации (п. 2.1). Договор вступает в силу со дня подписания и действует до завершения всех расчетов по договору между сторонами и исполнения иных обязательств сторон из договора (п. 2.2). Срок начала аренды 12.07.2019: срок окончания аренды 12.07.22 (п.п. 2.3, 2.4).

В соответствии с п. 3.1.1 договора, арендодатель обязуется передать помещение по акту приема-передачи в течение 1 (одного) дня с даты, указанной в п. 2.3 договора.

Арендная плата за пользование помещением складывается из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы (п. 4.1).

Постоянная часть арендной платы устанавливается из расчета 1 811,85 руб. за 1 кв.м., что составляет 260 000 (двести шестьдесят тысяч) рублей в месяц без НДС. Стороны договорились о предоставлении каникул по постоянной части арендной платы на период с 12.07.2019 по 12.08.2019. Переменная часть арендной платы оплачивается в полном объеме с 12.07.2019. Постоянная часть арендной платы за пользование помещение по данному договору начисляется с 13.08.2019 (п. 4.1.1).

Переменная часть арендной платы исчисляется исходя из стоимости коммунальных услуг (электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения), потребленных арендатором, стоимости эксплуатационных расходов (техническая эксплуатация общего имущества здания, техническое обслуживание оборудования, инженерных коммуникаций, находящихся в помещении и относящихся к общему имуществу здания, вывоз твердых бытовых отходов, уборки и охрана здания и помещения, подготовка здания к сезонной эксплуатации, санитарное содержание общего имущества здания, санитарное содержание и уборка прилегающей к зданию территории и иные аналогичные расходы) и компенсации расходов на расчетно-кассовое обслуживание по перечислению стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов ресурсоснабжающим организациям и управляющим компаниям (из расчета 2,5% от перечисленных сумм).

Сумма переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании данных счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой арендатором площади и(или) на основании показаний приборов учета потребления коммунальных ресурсов, а также на основании данных управляющей компании, и(или) по нормативам. Величина переменной части арендной платы фиксируется арендодателем в расчете, прилагаемом к счету на оплату (п. 4.1.2).

Арендная плата подлежит оплате путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя (п. 4.2).

Арендная плата за каждый месяц аренды вносится ежемесячно авансом не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу, на основании счетов, выставленных арендодателем. При этом, переменная часть арендной платы оплачивается авансом на основании данных о ее размере за предыдущий расчетный период с последующей доплатой (зачетом) суммы переплаты (недоплаты) по сравнению с установленной по данным фактического потребления коммунальных ресурсов при оплате за следующий расчетный период (п. 4.3).

Пунктом 5.1 договора сторонами предусмотрено, что арендатор обязан внести арендодателю денежную сумму в размере постоянной части арендной платы за месяц, что составляет 260 000 (двести шестьдесят тысяч) рублей (Гарантийный депозит) в течение 2 (двух) рабочих дней с даты подписания договора.

В соответствии с п. 5.2 договора, гарантийным депозитом обеспечивается исполнение следующих обязательств арендатора по настоящему договору:

- по возмещению вреда (убытков) арендодателю, причиненного действиями (бездействием) арендатора, связанными с порчей или повреждением помещения или здания (территории), в котором (на котором) оно расположено;

- по оплате задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков внесения арендной платы при досрочном расторжении настоящего договора по любым основаниям;

- по внесению арендной платы за помещение, если арендатор самовольно покинул помещение, не расторгнув настоящий договор в установленном порядке, при освобождении помещения не передал арендодателю помещение по Акту сдачи-приемки (возврата), а, равно, не передал арендодателю ключи от входной двери в помещение, в случае, если по состоянию на день самовольного освобождения помещения имеется задолженность арендатора по оплате арендной платы.

В силу п. 5.6 договора, в конце срока аренды, после возврата помещения арендатором арендодателю в полном соответствии с настоящим договором, неиспользованная часть Гарантийного депозита возвращается арендатору в течение 30 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (возврата).

Согласно п. 6.2 договора, в случае просрочки платежей по арендной плате, арендодатель вправе произвести отключение арендуемого помещения от сетей инженерных коммуникаций, а также требовать пеню в размере 1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый просроченный день.

Пунктом 8.9 договора предусмотрено, что все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, в том числе, споры по поводу заключения, изменения, исполнения или расторжения договора, признания договора недействительным или незаключенным, разрешаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия – подлежат рассмотрению компетентным судом по месту нахождения помещения (предмета аренды).

Исковые требования мотивированы тем, что во исполнение обязательств по Договору аренды, на основании выставленного Арендодателем Счета № 397 от «19» июля 2019, Арендатор оплатил Гарантированный депозит. Данный факт подтверждается Платежным поручением № 55 от «19» июля 2019 года на сумму 260 000 (Двести шестьдесят тысяч) рублей.

На основании письменного уведомления Арендатора, в связи с досрочным расторжением Договора аренды «17» августа 2020 года, Помещение было передано (возвращено) обратно от Арендатора к Арендодателю.

Согласно п. 5.6 Договора аренды, в конце срока аренды, после возврата Помещения Арендатором Арендодателю неиспользованная часть Гарантийного депозита возвращается Арендатору в течение 30 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (возврат).

28.07.2020 истцом в адрес ответчика направлено письмо исх. № 24 о возврате Гарантийного депозита, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о возврате суммы гарантийного депозита по договору аренды в сумме 77 766,69 руб., а также 424,42 руб. - неустойки за период с 18.09.2020 по 03.11.2020.

Ответчик исковые требования не признал, против удовлетворения возражал; заявил встречный иск о взыскании с истца 881 295,27 руб., из которых: 90 580,64 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период: август 2020, 39 652,67 руб. задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020, 157 973,71 руб. задолженности по возмещению ремонтно-восстановительного ремонта (с учетом уменьшения встречных исковых требований в данной части), 541 923,85 руб. неустойки (с учетом увеличения встречных исковых требований в данной части).

В обоснование встречных исковых требований указал, что 30.04.2020 между сторонами было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору, в соответствии с которым размер постоянной части арендной платы в период с 01.05.2020 по 30.06.2020 установлен в размере 156 000 руб.

Оплата постоянной части арендной платы за май, июнь 2020 в сумме 312 000 руб., в соответствии с условиями Дополнительного соглашения № 1 к Договору, Истцом была исполнена надлежащим образом (платежные поручения № 739 от 30.04.2020, № 869 от 18.05.2020).

15.07.2020 в адрес Ответчика поступило Уведомление № 16 от 10.07.2020 о расторжении Договора, направленное Истцом 13.07.2020. Из содержания данного Уведомления следует, что Истец отказывается в одностороннем порядке от исполнения Договора.

17.08.2020 Истец (Арендатор) передал Объект аренды Ответчику (Арендодателю) по Акту приема-передачи (возврата), в котором зафиксировано техническое состояние Помещения на момент возврата Арендодателю.

В связи с досрочным прекращением арендных отношений по инициативе Арендатора, условие об уменьшении арендной платы на период с 01.05.2020 по 30.06,2020 в соответствии с п. 4 Дополнительного соглашения № 1 от 30.04.2020 утратило силу и размер постоянной части арендной платы за данный период составляет 260 000 рублей в месяц (в соответствии с условиями п. 4.1.1 Договора).

С учетом ранее произведенных платежей в счет арендной платы за май-июнь 2020 года в размере 312 000 руб. и односторонним отказом Истца (Арендатора) от исполнения договора, задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.05.2020 по 30.06.2020 составила 208 000 руб., исходя из следующего расчета: 520 000 руб. (арендная плата за май и июнь 2020 в соответствии с п. 4.1.1 Договора) - 312 000 руб. (арендная плата, уплаченная за май и июнь 2020 п/п № 739 от 30.04.2020 и № 869 от 18.05.2020) = 208 000руб.

Письмом № 51 от 20.07.2020 Ответчик уведомил Истца о необходимости доплатить разницу между согласованным размером арендной платы в п. 4.1.1 Договора и размером арендной платы, согласованной сторонами на период с 01.05.2020 по 30.06.2020, в связи с односторонни отказом от исполнения Договора (п. 4 Доп. соглашения № 1 от 30.04.2020).

Доплата в размере 208 000 руб. Истцом произведена не была, каких-либо возражений относительно необходимости доплаты от Истца не поступало.

В нарушение условий Договора, Арендатором произведена оплата постоянной части арендной платы за май-июнь, август 2020 не в полном объеме.

Общий размер задолженности по оплате постоянной части арендной платы за май-июнь, август 2020 по состоянию на 30.10.2020 составил 350 580,64 руб., в том числе:

- 104 000 руб. - задолженность по постоянной части арендной платы за май 2020 в связи с досрочным расторжением Договора;

- 104 000 руб. - задолженность по постоянной части арендной платы за июнь 2020 в связи с досрочным расторжением Договора;

- 142 580,64 руб. - задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2020 по 17.08.2020, исходя из следующего расчета: 260 000 руб. (арендная плата за август 2020 в соответствии с п. 4.1.1. Договора) / 31 дн. (количество дней в августе) * 17 дн. (количество дней пользования Помещением в августе) = 142 580,64руб.

Обязанность Истца (Арендатора) по доплате постоянной части арендной платы за май-июнь 2020 возникла 13.07.2020 (дата направления уведомления о расторжении Договора) в результате одностороннего отказа Ответчика (уведомление № 16 от 10.09.2020) от исполнения Договора.

Сторонами не заключалось дополнительное соглашение по размеру постоянной части арендной платы на август 2020, следовательно, Истец (Арендатор) обязан был уплачивать постоянную часть арендной платы за август в сроки и в размере, установленные Договором, т.е. не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу (п. 4.3, Договора).

Пунктами 4.1, 4.3 Договора предусмотрено, что сумма переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании счетов ресурсоснабжающих организаций, показаний приборов учета потребления коммунальных ресурсов, данных управляющей компании, нормативов; переменная часть арендной платы оплачивается авансом на основании данных о ее размере за предыдущий расчетный период с последующей доплатой (зачетом) суммы переплаты (недоплаты) по сравнению с установленной по данным фактического потребления коммунальных ресурсов при оплате за следующий расчетный период.

Ответчиком (Арендодателем) был выставлен счет № 374 от 20.06.2020 на оплату, в том числе, аванса по переменной части арендной платы на июль 2020 в размере 20 646,67 руб., который был оплачен Истцом (Арендатором) надлежащим образом.

Согласно сведениям, полученным Ответчиком (Арендодателем) от ресурсоснабжающих организаций, общий размер переменной части арендной платы по услугам, потреблённым Арендатором в июле 2020, составил 44 068,77 руб.

С учетом положений п. 4.3 Договора, размер задолженности за фактически потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в июле 2020 составляет 23 422,10 руб. (44 068,77 - 20 646,67).

Ответчиком (Арендодателем) был выставлен счет № 427 от 20.07.2020 на оплату, в том числе, аванса по переменной части арендной платы на август 2020 в размере 8 671,16 руб., который был оплачен Истцом (Арендатором) надлежащим образом.

Согласно сведениям, полученным Ответчиком (Арендодателем) от ресурсоснабжающих организаций, общий размер переменной части арендной платы по услугам, потреблённым Арендатором за период с 01.08.2020 по 17.08.2020, составил 24 901,73 руб.

С учетом положений п. 4.3 Договора, размер задолженности за фактически потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в августе 2020 составляет 16 230,57 руб. (24 901,73 - 8 671,16).

Таким образом, общий размер задолженности по переменной части арендной платы за июль-август 2020 составляет 39 652,67 руб.

Кроме того, ответчик заявил, что из акта приема-передачи (возврата) от 17.08.2020 следует, что Объект аренды Истцом (Арендатором) был возвращен в ином техническом состоянии, чем было принято по акту от 12.07.2019, а именно:

- стены фасада имеют загрязнения, шелушение покраски, трещины, отверстия диаметром 120, 100 и 90 мм;

- фриз-козырек на фасаде имеет царапину длиной 18 см., сквозные отверстия диаметром 3 и 8 мм в количестве более 400 шт.;

- ступени входной группы имеют следы загрязнений

- керамическая плитка на фасадном подиуме имеет многочисленные сколы, трещины;

- колонны фриза на фасаде имеют множественные загрязнения, следы ржавчины, отверстия с саморезами;

- в зале на первом этаже 1 из 9-ти поворотных светильников находится в нерабочем состоянии;

- на стенах в зале на первом этаже Истцом (Арендатором) установлены декоративные панели МДФ под дерево, которые на момент возврата Объекта аренды имеют многочисленные нарушения поверхности, отверстия, загрязнения, потертости;

- плинтус в зале на первом этаже имеет повреждения, местами отсутствует;

- 3 подоконника из гипсокартона в зале на первом этаже имеют механические повреждения;

- оконные жалюзи в количестве 4-х штук в зале на первом этаже находятся в нерабочем состоянии;

- система приточной вентиляции находится в нерабочем состоянии;

- балконная дверь в зале на первом этаже имеет скол;

- на стенах в кладовой частично отсутствует евровагонка;

- плинтус керамический в полуподвальном помещении имеет механические повреждения.

В соответствии с п. 8.3 Договора, на основании Акта приема-передачи (возврата) от 17.08.2020 привлеченной организацией (ООО «Ю-РостСтрой») подготовлен сметный расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ Объекта аренды и вентиляционного оборудования.

Общий размер ремонтно-восстановительных работ Объекта аренды составляет 383 958,74 руб., в том числе, стоимость работ и материалов вентиляционного оборудования 21 303,60 рублей.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявил об уменьшении встречных исковых требований в данной части до суммы 157 973,71 руб. – убытков.

Изучив материалы дела, обозрев подлинные письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним так же надлежит применить общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 7.1 договора аренды нежилого помещения № 28/7/19 от 12.07.2019, заключенного сторонами, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

Арендодатель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендатора непозднее, чем за 30 (тридцать) дней без возмещения арендатору вызванных этим убытков (п. 7.2).

Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя не позднее, чем за 30 (тридцать) дней (п. 7.3).

Как следует из материалов дела, 30.04.2020 между сторонами было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору, в соответствии с которым размер постоянной части арендной платы в период с 01.05.2020 по 30.06.2020 установлен в размере 156 000 рублей.

Сторонами не оспаривается, что оплата постоянной части арендной платы за май, июнь 2020 в сумме 312 000 руб., в соответствии с условиями Дополнительного соглашения № 1 к Договору, исполнена истцом надлежащим образом (платежные поручения № 739 от 30.04.2020, № 869 от 18.05.2020).

10.07.2020 истцом в адрес ответчика направлено Уведомление № 16 о расторжении Договора, согласно которому истец отказывается в одностороннем порядке от исполнения Договора.

17.08.2020 сторонами подписан Акт приема-передачи (возврата) помещения.

Истец не отрицает факт неуплаты задолженности перед ответчиком, так как оплата производилась по размеру арендной платы, предусмотренном дополнительным соглашением №1 от 30ю04.2020 в размере 156 000 руб. в месяц. При этом, согласно расчету истца, размер задолженности в пользу арендодателя составил: 142 580,64 руб. – задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2020 по 17.08.2020, 39 652,67 руб. – задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.08.2020 по 17.08.2020. Поскольку арендатор, фактически, в отсутствие первичных бухгалтерских документов не смог провести операцию по бухгалтерскому учету и оплатить арендную плату по договору аренды за указанный период, истом было принято решение вычесть сумму указанной арендной платы (142 580,64 руб. + 39 652,67 руб.) из суммы гарантийного депозита (260 000 руб.). В результате чего обратился в суд с требованием о возврате гарантийного депозита в сумме 77 766,69 руб.

Однако, согласно пункту 4 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 12.07.2020, настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и автоматически, без каких-либо соглашений и уведомлений, утрачивает силу (прекращается) в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора после заключения настоящего соглашения.

Таким образом, воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, арендатор утратил право на пониженный размер постоянной части арендной платы за период, указанный в п. 1 дополнительного соглашения – с 01.05.2020 по 30.06.2020. Поэтому встречный иск о взыскании задолженности, образовавшейся ввиду оплаты арендатором арендной платы в пониженном размере согласно условий дополнительного соглашения, является обоснованным. Истцом по встречному иску подтверждено право истца по первоначальному иску на возврат гарантийного платежа, поэтому свои встречные исковые требования он рассчитал с учетом факта получения гарантийного депозита, исключив его из суммы начисленной задолженности. Так как на встречный иск уже уменьшен истцом на сумму гарантийного депозита первоначальные исковые требования о возврате депозита подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, первоначальные требования удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд находит их подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Письмом исх. № 67 от 30.10.2020 арендодатель (ответчик) уведомил арендатора (истца) о наличии задолженности по арендной плате (постоянной и переменной частям), договорной неустойки, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по оплате постоянной части арендной платы, а также о наличии задолженности по ремонтно-восстановительным работам в связи с возвращением объекта аренды в ином состоянии, чем было принято по акту при заключении договора аренды, а также о зачете, в порядке п. 5.3 договора, суммы гарантийного депозита в счет исполнения обязательств истца (арендатора) по оплате задолженности.

После произведенного зачета задолженность истца перед ответчиком по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2020 по 17.08.2020 составила 90 580,64 руб., исходя из следующего: 208 000 руб. (задолженность по постоянной части арендной платы за май, июнь 2020 года в связи с досрочным расторжением договора) + 142 580,64 руб. (задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2020 по 17.08.2020) – 260 000 руб. (гарантийный депозит) = 90 580,64 руб.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждено исполнение арендатором обязательств по договору – передача имущества в пользование ответчику. Существование арендных отношений ответчиком не оспорено.

Размер арендной платы согласован сторонами в договоре.

Расчет судом проверен, истцом надлежащими, допустимыми доказательствами (ст.ст. 65,68 АПК РФ) не оспорен, признан арифметически и методологически верным.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истцом обстоятельств, препятствующих удовлетворению исковых требований, и их доказательств не представлено, доказательств оплаты также не представлено.

На основании вышеизложенного, встречные исковые требование о взыскании с истца с ответчика 90 580,64 руб. - задолженности по постоянной части арендной платы за период с 1 по 17 августа 2020, 39 652,67 руб. - задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, ответчиком также заявлено требование о взыскании с истца за период с 13.07.2020 по 27.04.2021 неустойки в сумме 541 923,85 руб. (с учетом увеличения исковых требований в данной части), из которых: 367 103,22 руб. за период с 13.07.2020 по 30.10.2020 + 174 820,63 руб. за период с 31.10.2020 по 11.05.2021.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.2 договора, в случае просрочки платежей по арендной плате, арендодатель вправе произвести отключение арендуемого помещения от сетей инженерных коммуникаций, а также требовать пеню в размере 1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый просроченный день.

Факт неисполнения истцом обязательства по уплате арендной платы подтвержден материалами дела, ответчиком надлежащими допустимыми доказательствами (ст.ст. 65, 68 АПК РФ) не оспорен, ввиду чего суд, исследовав материалы дела и оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ, предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований о взыскании неустойки за просрочку платежей по арендной плате.

Между тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении суммы неустойки ввиду ее несоразмерности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 и части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

В информационном письме от 14.07.1997 N 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

В постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/09 указал, что правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и др.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Таким образом, применение судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и определение возможности снижения взыскиваемой суммы неустойки, является его правом, которое может быть реализовано, исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью, определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже, определенного таким образом размера, допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Пунктом 28 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 года установлено, что анализ судебной практики показал, что наличие оснований для снижения размера неустойки за несоблюдение срока осуществления страховой выплаты или возмещения причиненного вреда в натуральной форме, финансовой санкции за несоблюдение срока направления потерпевшему мотивированного отказа в страховой выплате и штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потерпевшего, а также определение критериев соразмерности устанавливаются судами в каждом конкретном случае самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом, судами учитываются все существенные обстоятельства дела, в том числе, длительность срока, в течение которого истец не обращался в суд с заявлением о взыскании указанных финансовой санкции, неустойки, штрафа, соразмерность суммы последствиям нарушения страховщиком обязательства, общеправовые принципы разумности, справедливости и соразмерности, а также невыполнение ответчиком обязательств.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Суд признает указанный размер неустойки за просрочку внесения арендной платы в сумме 541 923,85 руб., исходя из размера 1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый просроченный день (превышающий размер основного долга – 90 580,64 руб.), чрезмерно высоким и явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и исходя из анализа всех обстоятельств дела, характера существующих между сторонами правоотношений, соотношения заявленного ко взысканию размера неустойки и суммы неисполненного в срок обязательства, а также, учитывая возможные финансовые последствия для каждой из сторон, уменьшает заявленный ко взысканию размер неустойки до суммы 54 192,38 руб., т.е., исходя из размера пени - 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Указанная сумма неустойки компенсирует потери ответчика в связи с несвоевременным исполнением истцом обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения кредитора за счет должника.

В остальной части требований о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы надлежит отказать.

Ответчиком также заявлено требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательств.

По смыслу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе, органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчиком правомерно заявлены требования о взыскании пени по день исполнения обязательства.

Рассмотрев встречное требование о взыскании убытков по возмещению ремонтно-восстановительного ремонта в связи с возвратом объекта аренды в ином техническом состоянии, что было принято по акту от 12.07.2019 в размере 157 973,71 руб.,

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Требования истца о взыскании стоимости убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды по обеспечению сохранности и надлежащего содержания арендуемого имущества, повлекшим причинение вреда арендуемым помещениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 615 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Применительно к рассматриваемому делу, в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещений в момент их передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.

Ответчик определил размер причиненных ему убытков, исходя коммерческого приложения (локальный сметный расчет) от 19.03.2021 на сумму 157 973,71 руб.

Однако, представленная в расчете оценка восстановительного ремонта не является объективной, не содержит обоснования как необходимости проведения ряда работ, так и необходимости приобретения конкретных материалов, и не может служить основанием для определения действительной стоимости восстановительного ремонта.

Согласно Акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 17.08.2020 года, при приеме нежилого помещения состояние объектов указано: «В удовлетворительном состоянии».

Под удовлетворительным состоянием понимается, что состояние помещения пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен отслоение штукатурки, трещины, загрязнения и т.д.).

Соответственно, указанные в Акте приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 17.08.2020 года повреждения, уже присутствовали при приемке помещения, что следует из Акта приема-передачи нежилого помещения от 12.07.2019, но подробно не оговаривались сторонами, также не учтен износ материалов.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств (фото, видео-материалы и т.д.), подтверждающих наличие повреждений, указанных в акте приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 17.08.2020. Утверждение, что указанные повреждения образовались по вине истца, документально не подтверждены.

Кроме того, в судебном заседании от 22.04.2021 по ходатайству истца судом обозрены материалы дела № А53-2318/20 по иску Общества с ограниченной ответственностью «РОЗНИЧНАЯ КОМПАНИЯ МИШЕЛЬ» к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 122 090,56 руб. задолженности по договору аренды нежилых помещений б\н от 23.01.2013, расположенных по адресу: <...>, Литер «А». В названном деле арендодателем ИП ФИО2 также было заявлено, что Арендатор возвратил Объект аренды с повреждениями (дефектами), о чем составлен акт от 03.07.2019. В соответствии со сметой, подготовленной ООО «Ю-РостСтрой», общая стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 111 201,36 руб..

Сразу после этого арендатора, помещение было передано истцу по настоящему делу- ИП ФИО1. Данных о том, что в помещениях был проведен ремонт после предыдущего арендатора не имеется. Более того, арендатор утверждает, что такого ремонта не было, так как его вселение и освобождение помещения прежним арендатором происходило одновременно.

Из анализа указанного судебного дела следует, что помещение передавалось ИП ФИО1 с повреждениями (дефектами). Кроме того, многие повреждения относятся в естественному износу и амортизации. Данные помещения, используемые арендатором под магазин, тем более имели повышенный уровень износа в связи с его посещаемостью неограниченным числом покупателей. Эти риски относятся к предпринимательском риску арендодателя, которому было известно для использования в каких целях предоставлялось помещение. Кроме того, неисправность вентиляции также не может быть отнесена на арендатора, так как данная система является принадлежностью помещения и его поломки не связаны с умышленными действиями именно арендатора. Данных об обратном не представлено.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Предъявляя требование о возмещении убытков, истец должен доказать их наличие, произвести расчет убытков, доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (противоправность поведения) и наличие причинной связи между поведением должника и наступившими убытками.

По смыслу закона, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы должником не были совершены противоправные действия (бездействие), повлекшие необходимость дальнейшего несения расходов кредитором.

Исследовав материалы дела и оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не доказано причинение убытков в виде возмещения стоимости восстановительного ремонта в связи с возвратом объекта аренды в ином техническом состоянии, чем принято по акту от 12.07.2019, а равно не доказана совокупность обстоятельств (наличие вины, причинно-следственная связь) между предполагаемыми убытками и поведением истца.

С учетом изложенного, встречные исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд, в том числе, распределяет судебные расходы.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче искового заявления истцом платежным поручением № 2397 от 03.11.2020 оплачена государственная пошлина в сумме 3 128 руб.

Исходя из правил, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований, расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца.

При подаче встречного искового заявления ответчиком по платежному поручению № 651 от 30.11.2020 оплачена государственная пошлина в сумме 22 181 руб.

Исходя из правил, установленных ст. 110 АПК РФ, расходы по госпошлине, оплаченные ответчиком при подаче встречного иска, подлежат отнесению на истца в сумме 15 873 руб., т.е. пропорционально размеру удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы отказать

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 90 580,64 руб.- задолженность по постоянной части арендной платы за период с 1 по 17 августа 2020, 39 652,67 руб.- задолженность по переменной части арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020; 54 192,38 руб.- пени за период с 13.07.2020 по 11.05.2021, начисленные по 0,1% за каждый день просрочки, а также пени по 0,1% за каждый день просрочки уплаты долга в сумме 90 580,64 руб. до его фактического погашения; 15 873 руб.- судебных расходов по плате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 2 578 руб.- государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №651 от 30.11.2020 на сумму 22 181 руб..

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) из депозитного счета суда 45 000 руб.- предоставленных для проведения судебной экспертизы по платежному поручению №284 от 09.02.2021.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Тер-Акопян О. С.