Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Лотоховой Лилии Алексеевны (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084)

к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону,

третьи лица - Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района города Ростова-на-Дону, индивидуальный предприниматель Григорянц Роман Артемович (ИНН 230214193121, ОГРН 312619423000032)

об изъятии путем выкупа нежилого помещения, о прекращении права собственности,

по встречному иску Администрации города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Лотоховой Лилии Алексеевне (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084)

об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Лотоховой Лилии Алексеевны – до перерыва представитель Каракуц С.И. (доверенность от 14.08.2018), после перерыва представитель Бочаров А.Н. (доверенность от 16.03.2020);

от Администрации г. Ростова-на-Дону - до перерыва представитель Галкина А.Е. (доверенность от 13.11.2019), после перерыва представитель Грибова О.В. (доверенность от 13.11.2019);

от Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону – до перерыва представитель Колесникова Г.Ю. (доверенность от 20.12.2019), после перерыва представитель Чебанян Э.С. (доверенность от 27.12.2019);

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил: индивидуальный предприниматель Лотохова Лилия Алексеевна обратилась Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об изъятии путем выкупа нежилого помещения, о прекращении права собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района города Ростова-на-Дону, индивидуальный предприниматель Григорянц Роман Артемович.

Администрация города Ростова-на-Дону заявила встречный иск об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности.

В судебное заседание для дачи пояснений относительно экспертного заключения был приглашен эксперт СЧУ «РЦСЭ» Зозуля Екатерина Александровна, которая ответила на вопросы сторон, дала соответствующие пояснения.

В судебном заседании 06.10.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 07.10.2020 до 14 часов 30 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель предпринимателя Лотоховой Л.А. уточненные требования поддержал, не возражал против отнесения на истца судебных расходов за судебную экспертизу.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону встречные требования поддержал, возражал против удовлетворения требований предпринимателя, считает заключение повторной экспертизы недопустимым и недостоверным доказательством.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону позицию Администрации г. Ростова-на-Дону поддержал, указал, что Лотохова Л.А. в обход административной процедуры обратилась в суд раньше истечения трехмесячного срока.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 21.12.2011 № 939 многоквартирный дом по пер. Семашко, 32/68, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 22.05.2019 № 408 земельный участок по пер. Семашко, 32/68 изъят для муниципальных нужд.

Лотоховой Лилии Алексеевне на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 71,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, д. 32/68.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, площадью 71,0 кв.м, по адресу: г. Ростова-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, 32/68 была проведена ООО «Экспертным учреждением «СоюзЭкспертиза».

11.10.2019 экспертным учреждением представлен отчет № 17451/10-19 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 4 651 178 рублей.

Протоколом заседания городской комиссии от 25.10.2019 № 35 результаты оценки согласованы.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону Лотоховой Л.А. направлено письменное предложение от 06.11.2019 № 59.35/4656 о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Лотоховой Л.А. не достигнуто.

Лотохова Л.А., считая, что данный отчет не соответствует действительности и не может быть использован в целях определения стоимости возмещения за изымаемое имущество, с данной оценкой не согласилась в виду значительного занижения стоимости - ориентировочно не менее чем в два раза.

Полагая, что в связи с несоответствием определенной в отчете от 11.10.2019 № 17451/10-19 стоимости возмещения за изымаемое имущество действительной рыночной стоимости объекта изъятия, в связи с отсутствием при осуществлении оценки учета упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения № б/н от «01» мая 2019 года, нарушены ее права как собственника изымаемого для муниципальных нужд имущества, предусмотренные статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, Лотохова Л.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском к Администрации города Ростова-на-Дону и Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об изъятии путем выкупа нежилого помещения с размером компенсации 11 567 225 рублей, в том числе: 10 000 000 рублей – стоимость нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей долевой собственности, 1 567 225 рублей – стоимость обязательств по возмещению убытков, о прекращении права собственности.

Администрация города Ростова-на-Дону предъявила встречный иск, которым просит изъять у предпринимателя Лотоховой Л.А. в муниципальную собственность нежилое помещение по цене равной 4651 178 рублей; прекратить право собственности Лотоховой Л.А. на нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; признать право муниципальной собственности на нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; обязать предпринимателя Лотохову Л.А. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 4651 178 рублей.

Лотоховой Л.А. с учетом результатов повторной оценочной судебной экспертизы по делу, изложенных в заключении ООО «Специализированного частного учреждения» Ростовский центр судебных экспертиз» № 0425/Э от 08.09.2020, уточнены исковые требования, согласно которым она просит обязать Администрацию города Ростова-на-Дону и Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону как уполномоченный орган муниципальной власти изъять путем выкупа нежилое помещение с размером компенсации 9 075 330 рублей, в том числе: 8 216 500 рублей – стоимость нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей долевой собственности, 858 830 рублей – величина убытков, причиненных собственнику изъятием; прекратить право собственности Лотоховой Л.А. на нежилое помещение.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения уточненных требований предпринимателя, приняв во внимание следующее.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены. В связи с чем, в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком значения не имеет.

В том случае, если собственники нежилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Судом установлено, что соглашение об изъятии спорного нежилого помещения площадью 71,0 кв.м с выплатой указанной в отчете № 17451/10-19 суммы возмещения не подписано, у сторон возник спор в размере выкупной цены.

Цена выкупа нежилого помещения определена в соответствии с оценкой, проведенной ООО «Экспертным учреждением «СоюзЭкспертиза» по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 4651 178 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству предпринимателя Лотоховой Л.А. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено эксперту ООО «Оценка 161» Филиппюк Ярославе Ростиславовне.

Стороны с представленным заключением № 009 от 06.07.2020, выполненным ООО «Оценка 161», не согласились по основаниям, указанным в письменных ходатайствах, соответственно, заявили ходатайства о назначении дополнительной и повторной экспертиз.

Поскольку у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, суд пришел к выводам об отсутствии оснований для вызова эксперта, назначения дополнительной экспертизы и о необходимости назначения повторной экспертизы по делу.

По ходатайству Администрации города Ростова-на-Дону назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено эксперту СЧУ «РЦСЭ» Зозуля Екатерине Александровне.

По результатам исследования экспертом представлено заключение № 0425/Э от 08.09.2020. Согласно выводам эксперта: рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, площадью 71,0 кв.м, расположенного на этаже №1, по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, дом №32/68, кадастровый номер: 61:44:0050709:182, составляет 8 216 500 рублей, величина убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 858 830 рублей.

Администрация города Ростова-на-Дону с выводами эксперта не согласилась в части включения в убытки, причиненные собственнику изъятием нежилого помещения, ущерба в виде недополученной прибыли от сдачи объекта в аренду, рассчитанного экспертом на основании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2020, заключенного после признания многоквартирного дома по пер. Семашко, 32/68 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 21.12.2011 № 939 аварийным и подлежащим реконструкции, а также в части включения расходов на оплату услуг по регистрации в ЕГРП и оплате услуг на оформление нового технического паспорта.

Вместе с тем мотивы, по которым экспертом включены указанные суммы в убытки, причиненные собственнику изъятием нежилого помещения, указаны в экспертном заключении и пояснены экспертом в судебном заседании. Оснований не согласиться с ними суд не усматривает.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

При установленных обстоятельствах суд полагает необходимым удовлетворить уточненные требования предпринимателя Лотоховой Л.А. в части требований к Администрации города Ростова-на-Дону, изъять путем выкупа в муниципальную собственность нежилое помещение с предоставлением возмещения в размере 9075 330 рублей и прекратить право собственности Лотоховой Л.А. на нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

В части требований к Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону Лотоховой Л.А. надлежит отказать как заявленных к ненадлежащему ответчику.

При этом подлежат отклонению как не основанные на законе доводы Администрации города Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об отсутствии у собственника помещения права на обращение в суд с настоящим иском до истечения трехмесячного срока со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Требования Администрации города Ростова-на-Дону подлежат удовлетворению в части признания права муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. В остальной части надлежит отказать ввиду необоснованности с учетом выше установленных и не оспоренных обстоятельств.

Ходатайство предпринимателя Лотоховой Л.А. об отнесении на нее расходов по оплате услуг эксперта за проведение повторной экспертизы подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования индивидуального предпринимателя Лотоховой Лилии Алексеевны (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084) к Администрации города Ростова-на-Дону.

Изъять путем выкупа у индивидуального предпринимателя Лотоховой Лилии Алексеевны (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 71,0 кв.м, расположенное на 1-ом этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, 32/68, кадастровый номер 61:44:0050709:182, с предоставлением возмещения в размере 9 075 330,00 рублей.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя Лотоховой Лилии Алексеевны (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084) на нежилое помещение общей площадью 71,0 кв.м, расположенное на 1-ом этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, 32/68, кадастровый номер 61:44:0050709:182, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Отказать в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Лотоховой Лилии Алексеевны (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084) к Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.

Удовлетворить частично встречные исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Лотоховой Лилии Алексеевне (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084).

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение общей площадью 71,0 кв.м, расположенное на 1-ом этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, 32/68, кадастровый номер 61:44:0050709:182, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Отказать в удовлетворении остальной части встречных исковых требований Администрации города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Лотоховой Лилии Алексеевне (ИНН 616841020866, ОГРН 304616818000084).

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук