Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Модуль» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Белая Калитва и Белокалитвенского района о признании права собственности на объект незавершенного строительства (гараж), число этажей 1, год постройки 2007, литер В, степень готовности 49 %, площадью 774,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы тем, что общество с ограниченной ответственностью «Модуль» осуществило строительство объекта недвижимого имущества на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование без получения в установленном порядке разрешительной документации. В отношении истца возбуждена процедура банкротства, объект незавершенного строительства необходимо включить в конкурсную массу с целью его дальнейшей оценки и продажи с открытых торгов.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явился, через канцелярию суда представил отзыв, согласно которому возражений против удовлетворения исковых требований не имеет.

Представитель администрации Белокалитвенского района, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы администрации города Белая Калитва и Белокалитвенского района от 03.11.1992 № 22885 земельный участок общей площадью 0,34 га, расположенный по адресу: <...>, был передан МП «Модуль в постоянное (бессрочное) пользование для строительства производственной базы, что подтверждается свидетельством от 04.111.1992 № 3154.

18 июня 1998 года МП «Модуль» по решению единственного учредителя было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью «Модуль».

В период с 1992 года по настоящее время на указанном земельном участке обществом с ограниченной ответственностью «Модуль» возведены следующие объекты недвижимого имущества:

1. Пекарня, площадью 233,1 кв.м., Литер А1А2, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 032314;

2. Пекарня, площадью 148,1 кв.м., Литер А3А4, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 032315;

3. Склад, площадью 35,7 кв.м., Литер Б, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 058142;

4. Маслоцех, площадью 78,3 кв.м., Литер А8, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 058141;

5. Маслоцех, площадью 19,7 кв.м., Литер А7, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 058140;

6. Маслоцех, площадью 27,8 кв.м., Литер А6, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 058139;

7. Маслоцех, площадью 32,7 кв.м., Литер А5, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 032316;

8. Административное здание, площадью 91,7 кв.м., Литер А, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 032310;

9. Склад, площадью 50 кв.м., Литре Г, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 61 АВ № 058143;

10. Объект незавершенного строительства (гараж), число этажей 1, год постройки 2007 год, Литер В, степень готовности 49 %, площадь 774,7 кв.м.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2010 по делу № А53-12877/2009 общество с ограниченной ответственностью было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим был утвержден ФИО2.

Указанные объекты числятся на балансе общества с ограниченной ответственностью «Модуль» и вошли в инвентаризацию, проведенную в соответствии с требованиями части 2 статьи 129, пункта 1 статьи 130 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Необходимость государственной регистрации объекта незавершенного строительства (гараж), являющегося самовольной постройкой, послужило основанием для обращения Конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Модуль» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Материалами дела подтверждено, что испрашиваемый объект является самовольной постройкой.

Порядок легитимации самовольной постройки установлен статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой самовольность постройки может быть констатирована в том случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличия одного из выше перечисленных условий достаточно для признания постройки самовольной.

Как указано в пункте 31 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые за коном интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 25 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является наличие у истца права собственности или иного вещного права на земельный участок; если застройщик таким правом не наделен, с иском о признании права собственности на самовольную постройку обращается правообладатель земельного участка - его собственник или субъект ограниченного вещного права на землю.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В соответствии с пунктом 26 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Истцом, в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства, необходимые для признания права собственности в порядке, предусмотренном статьями 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: разрешение на строительство объекта, разрешение на ввод его в эксплуатацию, не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих строительство именно испрашиваемого объектов за свой счет и своими силами.

Общество не доказало принятие им необходимых мер для получения разрешения на строительство

Представленные в материалы дела отчетные документы свидетельствуют о строительстве объекта – административное здание, склад, пекарня, маслоцех, между тем предметом исковых требований конкурсного управляющего в рамках настоящего дела является признание права собственности на объект незавершенного строительства – гараж.

Таким образом, данные документы не могут свидетельствовать о строительстве здания гаража силами и за счет средств общества с ограниченной ответственностью «Модуль».

Необходимо также отметить, что в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно разъяснению, данному в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Между тем, истец не представил доказательств обращения в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в порядке статьи 25 Закона N 122-ФЗ. Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке не должно использоваться для обхода установленной законом процедуры регистрации прав на объекты незавершенного строительства, ввод в гражданский оборот новых недвижимых вещей в компетенцию арбитражного суда не входит. В этой связи, признание права собственности на объект незавершенного строительства является исключительным способом защиты, применяемым в случае невозможности не по вине истца зарегистрировать право собственности в административном порядке.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что материалы дела не содержат достаточные доказательства того, что объект не является самовольной постройкой, введен в оборот в качестве незавершенного строительством объекта с соблюдением всех административных предпосылок.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства (гараж), число этажей 1, год постройки 2007, литер В, степень готовности 49 %, площадью 774,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>, надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 64, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко