Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Титул» обратилось в суд с исковым заявлением к Муниципальному учреждению «Фонд имущества города Ростова-на-Дону», при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества «Международный центр оценки», Департамента имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону о принятии условий договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа заключаемого между Муниципальным учреждением «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» и обществом с ограниченной ответственностью «Титул» в следующей редакции:

пункт 2.1. Цена объекта недвижимости, согласно отчету об оценке № 21-1/06/2010 «Н» от 30.06.2010 г., выполненному ИП ФИО4, составляет 565 000 (пятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей;

пункт 3.1.2. Платежи по Договору осуществляются с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с даты заключения настоящего Договора в соответствии с Графиком платежей (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, помесячно равными долями, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в безналичной форме на расчетные реквизиты Продавца: ИНН <***>, МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону», р/сч <***> ГРКЦ ГУ Банка России по Ростовской области, БИК 046015001, КПП 616401001. Днем внесения платежа считается день проводки платежа банком Покупателя;

пункт 3.1.3: На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что составляет 2,92 %, действующей на дату опубликования распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения» в газете «Ростов официальный» от 17.02.2010 № 8;

пункт 3.1.4: Стоимость неотделимых улучшений в сумме 104 374 (сто четыре тысячи триста семьдесят четыре) рубля засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости;

пункт 3.2. абзаца 2: В случае досрочного исполнения обязательств по оплате, Покупатель оплачивает сумму денежных средств с учетом условия, установленного пунктом 3.1.3 настоящего Договора, за текущий месяц, в котором производится досрочное исполнение;

пункт 4.2.2: В течение 5-ти дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости представить Продавцу копию данного свидетельства.

2. Исключить из условий Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа заключаемого МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ООО «Титул» пункты 3.1.1., 6.3., 6.3.1., 6.3.2.

3. Принять приложение № 1 к Договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа заключаемого с МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ООО «Титул» в редакции (согласно прилагаемого графика, в соответствии с которым сумма к выплате за приобретаемый объект недвижимости составляет 460 626 руб., с учетом НДС).

В судебном заседании 22.11.2010 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 часов 15 минут 29.11.2010.

В судебном заседании истец поддержал свою правовую позицию, изложенную в иске и дополнениях к нему, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в части внесения изменений в пункты 2.1, 3.1.4 договора купли-продажи, в остальной части требования подлежат удовлетворению.

Департамент имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону, Закрытое акционерное общество «Международный центр оценки» возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

01 января 2005 года между Департаментом имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Титул» (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения, комнаты №№ 12, 12 а, общей площадью 16,8 кв.м., на 1-м этаже двухэтажного здания лит. А, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Пушкинская/пер. Островского, 45/71, для использования под парикмахерскую.

Пунктом 1.2 Договора установлен срок действия договора с 01.01.2005 по 30.11.2014 год.

Согласно Решению Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.02.2006 № 106 «О принятии положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.06.2003 № 212 «Об утверждении Положения «О приватизации муниципального имущества города Ростова-на-Дону», Муниципальное учреждение «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» является специализированным учреждением по продаже муниципального имущества и земельных участков. На основании решений органов местного самоуправления организует и осуществляет продажу муниципального имущества и земельных участков.

На основании Распоряжения Департамента имущественно – земельных отношений г. Ростова-на-Дону «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещении, расположенного по адресу: <...> от 15.02.2010 Муниципальное учреждение «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» подготовило проект договора купли-продажи вышеназванного нежилого помещения.

24 февраля 2010 года Муниципальное учреждение «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» было подготовлено и направлено в адрес общества с ограниченной ответственностью «Титул» уведомление и проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>», с указанием срока для его подписания.

05 марта 2010 года общество с ограниченной ответственностью «Титул» направило в адрес Муниципального учреждения «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 05.03.2010.

16 марта 2010 года Муниципальное учреждение «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» подготовило протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, используемого обществом с ограниченной ответственностью по договору аренды, с указанием срока для его подписания.

В связи с тем, что в досудебном порядке стороны не урегулировали возникшие разногласия, общество с ограниченной ответственностью «Титул» в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С целью определения рыночной стоимости предмета договора купли-продажи – нежилого помещения, комнаты №№ 12, 12 а, общей площадью 16,8 кв.м., на 1-м этаже двухэтажного здания лит. А, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Пушкинская/пер. Островского, 45/71, стороны заключили договор № 1009 от 31.12.2009 с закрытым акционерным обществом «Международный центр оценки».

Согласно выводам отчета, представленного закрытым акционерным обществом «Международный центр оценки» рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки 14.01.2010 (без учета НДС) с учетом округления составляет 558 000 рублей, в том числе округленно 33 214 рублей за один квадратный метр.

В судебном заседании от 22.04.2010 с целью установления соответствия отчета рыночной стоимости предмета договора купли-продажи, проведенного закрытым акционерным обществом «Международный центр оценки» и точного определения рыночной стоимости приобретаемого помещения, а также с целью выяснения вопроса о правомерности включения суммы налога на добавленную стоимость в рыночную стоимость недвижимого имущества в порядке статьи 82 Арбитражного кодекса Российской федерации по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Титул» назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы отчета оценки от 02.02.2010 № 2233/02, выполненного закрытым акционерным обществом «Международный центр оценки», по выбору истца было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

При проведении экспертизы по определению рыночной стоимости приобретаемого помещения, а также выяснения вопроса о правомерности включения суммы налога на добавленную стоимость в рыночную стоимость приобретаемого недвижимого имущества, перед экспертом (оценщиком) поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер «А», 1-й этаж, общей площадью 16,8 кв.м. к.к. №№ 12, 12а требованиям действующего законодательства?

2. В случае наличия нарушений в отчете влияют ли эти нарушения на истинную величину стоимости объекта оценки?

3. В случае положительного ответа на второй вопрос определить рыночную стоимость объекта оценки?

Согласно п. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу.

Согласно определению Арбитражного суда Ростовской области по настоящему делу от 29.04.2010г. эксперт обязан был провести экспертизу и представить экспертное заключение в канцелярию Арбитражного суда Ростовской области в срок до 19.07.2010г. Первое экспертное заключение поступило в Арбитражный суд Ростовской области 13.07.2010г. Также сопроводительным письмом ФИО4 в суд представлено экспертное заключение 16.08.2010 с указанием о представлении ранее чернового материала экспертизы и оценки.

Согласно п. 4 ст. 82 АПК РФ о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение, в котором, в том числе, указывается срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд. Согласно ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой тому же или другому эксперту. Также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Тем самым, представленное 16.08.2010 специалистом ФИО4 в суд сопроводительным письмом экспертное заключение и отчет не являются допустимыми доказательствами по делу как полученные и представленные за сроками назначенной экспертизы, тем самым фактически представлены вне рамок рассматриваемого дела.

В связи с указанным, исследованию как документальные доказательства подлежат экспертное заключение № 21/06-2010 «Н» от 30.06.2010 и отчет № 21-1/09/2010 «Н» от 03.06.2010, представленные в материалы дела 13.07.2010.

Рассмотрев представленные документы, суд установил следующие.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, которые должны использоваться оценщиком.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

1) время и место проведения судебной экспертизы;

2) основания для проведения судебной экспертизы;

3) сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы;

4) записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

5) вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

6) объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы;

7) содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

8) оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

9) иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Проведя правовой анализ ответов эксперта ФИО4 как основополагающие документальные доказательства, судом установлено их несоответствие требованиям закона.

Судом было указано эксперту о необходимости дачи заключения соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер «А», 1-й этаж, общей площадью 16,8 кв.м. к.к. №№ 12, 12а требованиям действующего законодательства, а в случае наличия нарушений в отчете определить, влияют ли эти нарушения на истинную величину стоимости объекта оценки.

В нарушение требований законодательства в заключении эксперта от 30.06.2010 № 21/06-2010 «Н» отсутствуют сведения о времени и месте проведения экспертизы.

Помимо технических ошибок (ошибка в основании для проведения судебной экспертизы - определение Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5093/2010 от 29.04.2010, также неверно указан объект исследования) заявленные в нем сведения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Исходя из содержания заключения невозможно установить, соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер «А», 1-й этаж, общей площадью 16,8 кв.м. к.к. №№ 12, 12а, составленный Ростовским филиалом ЗАО «Международный центр оценки» требованиям действующего законодательства и в случае наличия нарушений в отчете влияют ли эти нарушения на истинную величину стоимости объекта оценки.

Так, указывая о несоответствии заявленных в отчете экспертного учреждения характеристик исследуемого помещения, что естественно влияет на стоимость выкупной цены, фактически указанное экспертом ФИО4 как содержащееся в описании спорного отчета Ростовского филиала ЗАО «Международный центр оценки» противоречит материалам дела. Экспертным учреждением заявлены характеристики объекта, указанные в техническом паспорте и реально существующие (л.д. 90 т. 1).

Указывая о нарушении экспертным учреждением положений федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 неконкретна, определить норму, которой не соответствует отчет экспертной организации определить невозможно. Указание специалистом ФИО4 о том, что экспертом неверно подобраны аналоги для сравнения, также противоречит фактически обстоятельствам дела.

Отсутствие акта осмотра объекта оценки, на что также указывает эксперт ФИО4, не может являться достаточным основанием полагать о недостоверности данных, заявленных в таком отчете.

При этом, исходя из отчета ФИО4 не следует, что отчет Ростовского филиала ЗАО «Международного центра оценки»» является недостоверным, проведенным с такими нарушениями требований законы, которые могли повлиять на итоговую величину объекта, подлежащего реализации в рамках приватизации юридическому лицу.

В отчете общества дан анализ рынка недвижимости, раскрыт и аргументирован примененный метод (доходный и сравнительный), последовательность исследования. Представленный отчет содержит исследование рыночной стоимости по объектам-аналогам с раскрытием источников информации, с учетом ранее использования объекта на праве аренды, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик обоснованно выбрал сравнительный (стоимость определена в размере 563 000 руб.) и доходный (стоимость определена в размере 539 000) подходы. Отказ от применения затратного подхода обоснован оценщиком. Составителями отчета исследовано месторасположение объекта оценки как применительно к окружению объекта, так и здания, в котором оно расположено, а также земельный участок, на котором объект расположен, дано обоснование применяемых корректировок. При выборе аналогов учтены технические характеристика спорного объекта, его расположение объекта в г.Ростове-на-Дону.

Аналоги были выбраны из большого числа источников, из этой выборки в расчетах использовались объекты, наиболее приближенные к параметрам объекта исследования, изложена методика расчета износа здания. Выводы и ссылки на информацию, приведенную в качестве аналогов, выбраны Ростовским филиалом Закрытого акционерного общества «Международный центр оценки» согласно сведения, размещенным на сайтах риэлторских компаний (л.д. 94 т.1, стр. 110-111 т.1). Приведенные в отчете исходные данные имеют ссылки на источники информации. Информация, использованная при проведении оценки, соответствует критериям достаточности и достоверности. Использование оценщиком общей методологии, затратного, доходного и сравнительного подходов, а также выбор конкретных методов оценки в рамках данных подходов в целом достаточно обоснованы. В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств недостоверности в отношении аналогов, применяемых при определении рыночной стоимости спорого объекта.

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельной Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.

Согласно выводам заключения судом установлено, что отчет Ростовского филиала Закрытого акционерного общества «Международный центр оценки» соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и стандартов оценки, а также требованиям договора на проведение оценки, выполнен с учетом задания на оценку № 579-Н.

Содержащиеся в заключении выводы не обоснованны результатами исследования и расчетами исследовательской части, кроме того, данные выводы не содержат ответов на поставленные судом перед экспертом вопросы. Истец также не представил доказательства, опровергающие выводы, изложенные в заключении эксперта Ростовского филиала ЗАО «Международный цент Оценки».

При этом, проанализировав отчет ФИО4 на соответствие его требованиям закона и достоверности заявленных сведений, суд полагает его ненадлежащим доказательством по следующим основаниям.

Согласно отчету оценщика ФИО4, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 565 000 руб. Указанная сумма рыночной стоимости определена оценщиком также путем вычисления и применения сравнительного и доходного подходов.

Суд полагает необходимым указать, что ссылка ответчика, оценочной организации о том, что ФИО4 в рамках судебной экспертизы необоснованно применены сведения аналогов на дату составления оценки, а не дату оценки спорой оценочной экспертиз является необоснованной. Оценка Ростовского филиала ЗАО «Международный цент Оценки» проведена в целях заключения договора купли-продажи, в связи с чем в том случае, если бы суд признал оценку указанной организации ненадлежащей, выкупная цена была бы обоснованно установлена именно на дату заключения договора с учетом разногласий, рассмотренных в судебное порядке, что согласуется с положениями п.8 ФСО №1.

В силу требований п. 2 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как не основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По смыслу приведенных норм риск несовершения процессуальных действий в части представления надлежащих доказательств в опровержение исковых требований по настоящему делу несет ответчик, который вправе оспаривать действительную стоимость доли его участника, определенной по данным судебной оценочной экспертизы.

Исходя из основных принципов арбитражного процесса, устанавливающих равноправие и состязательность участвующих в деле лиц (ст. ст. 8, 9 АПК РФ), арбитражный суд не вправе осуществлять по собственной инициативе сбор доказательств, подтверждающих либо опровергающих доводы какой-либо из сторон.

Следует отметить, что в распоряжение эксперта для проведения экспертизы согласно определения суда от 29.04.2010 были представлены копии материалов дела.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения судебной экспертизы.

В нарушение требований законодательства, экспертом в процессе исследований были использованы не только материалы дела № А53-5093/2010, но и самостоятельно производились осмотр, фотографирование помещения, исследовался рынок недвижимости, это подтверждается датами, указанными экспертом в заключении.

Таким образом, при проведении экспертизы отчета «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 16,8 кв.м., находящегося по адресу: <...> от 02.02.2010 № 2233/02-10, выполненного Ростовским филиалом Закрытого акционерного общества «Международный центр оценки», экспертом ФИО4 были нарушены требования статьей 8, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В целом заключение эксперта содержит противоречивую неточную, ничем не подтвержденную информацию, эксперт ссылается на несуществующие нормативные правовые акты.

Проанализировав в ходе судебного заседания реальность заявленных в судебной экспертизе сведений, судом установлено несоответствие заявленных аналогов реальности их существования. Так, некоторые аналоги в принципе отсутствуют в заявленных источниках (например, в газете «Все для ВАС» от 25.03.2010 отсутствует выбранный аналог: «нежилого помещения на первом этаже многоэтажного панельного дома с отдельным входом имеется паркинг». Разнятся площади объектов – аналогов, указанных в отчете в рамках судебной экспертизы и фактически заявленных в источниках таких аналогов (например, краткая характеристика объектов).

Более того, отчет ФИО4 содержит технические ошибки, которые повлекли арифметические, что значительно повлияло на рыночную стоимость спорного объекта.

Так, при определении коэффициента капитализации выявлена арифметическая ошибка, повлиявшая на определение рыночного размера выкупной цены, что естественно, повлияло на определение выкупной стоимости объекта.

Не осуществлена экспертом ФИО4 корректировка аналогов, в том числе, на площадь объектов.

Указанные разночтения и ошибки значительно снижают достоверность стоимости спорного объекта недвижимости, определенного с использованием сравнительного и доходного методов.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО4 давала пояснения относительно заявленных в ее отчете сведений и в ходе детального рассмотрения представленного ею отчета признала имеющиеся ошибки и неточности в представленных ею расчетах рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии с частью 4 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представляемые в арбитражный суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов, в данном случае статье 86 Кодекса, а также требованиям специального законодательства, регулирующего деятельность судебных экспертов.

Суд с учетом требований части 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона, пришел к выводу, что данное доказательство не отвечает принципу допустимости доказательств в арбитражном процессе, установленном статьей 68 АПК РФ, и не может считаться надлежащим доказательством по делу.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Вместе с тем, суд отмечает, что с иском об оспаривании величины стоимости объекта оценки общество с ограниченной ответственностью «Титул» в арбитражный суд не обращалось.

В обоснование довода о необходимости включения в рыночную стоимость объекта недвижимости налог на добавленную стоимость, и внесения соответствующих изменений в условия Договора, истец ссылается на Письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 1910.2009 № 03-07-15/147, указывая, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и оплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передачи) Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 01.01.2009 не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.

Данный вывод общества с ограниченной ответственностью «Титул» судом отклоняется по следующим основаниям.

Законотворчество - это деятельность компетентных органов государственной власти, которая представляет собой особую правовую форму осуществления функций государства, состоящую в принятии, изменении или отмене правовых норм. Законотворческая деятельность отличается от других форм деятельности органов государственной власти тем, что здесь устанавливаются общеобязательные правила поведения (правовые нормы), адресованные всем субъектам правоотношений. В результате законотворчества нормы права получают свое закрепление в официальных документах - нормативно-правовых актах.

В ходе нормотворческой деятельности необходимо соблюдать конституционно установленную процедуру подготовки и согласования законодательных актов, их принятия и вступления в силу. Процедура законодательной деятельности представляет собой процесс, состоящий из следующих стадий:

- законодательная инициатива;

- обсуждение законопроекта;

- принятие закона;

- подписание и обнародование закона.

В соответствии с частью 1 статьи 104 Конституции Российской Федерации, право законодательной инициативы принадлежит Президенту Российской Федерации, Совету Федерации, членам Совета Федерации, депутатам Государственной Думы, Правительству Российской Федерации, законодательным (представительным) органам субъектов Российской Федерации. Право законодательной инициативы принадлежит также Конституционному Суду Российской Федерации, Верховному Суду Российской Федерации и Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации по вопросам их ведения.

Таким образом, Министерство Финансов Российской Федерации не является органом государственной власти, осуществляющим функции в сфере законотворческого процесса, соответственно, рассматриваемое письмо, не является нормативным правовым актом и носит рекомендательный, информационный характер.

При разрешении данного вопроса следует руководствоваться нормами налогового законодательства, а именно пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующего порядок реализации на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальным предприятием и учреждением, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, согласно которому налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.

При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислять расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога, применяя при этом расчетную налоговую ставку 18/118.

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2011 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно отчету от 02.02.2010 № 2233/02-10, выполненного Ростовским филиалом Закрытого акционерного общества «Международный центр оценки», рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на дату оценки 14.01.2010 года без учета НДС составляет 558 000 рублей.

Продавец государственного имущества при реализации имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, не вправе рассчитывать и включать в стоимость продаваемого имущества сумму налога на добавленную стоимость, равно как выставлять покупателю требование о его оплате. В связи с этим цена приватизируемого имущества в договоре купли-продажи не может содержать указание на суммы налога на добавленную стоимость в стоимость приватизируемого имущества.

Аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС СЗО от 25.10.2010 № А21-264/2010, ФАС ВВО от 08.06.2010 № А53-16311/2009, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 № А53-10978/2010.

Тем самым, учитывая, что при определении условий договора в части выкупной цены истцом заявлены сведения и выводы, сделанные в рамках судебной экспертизы специалистом ФИО4, которая признана недостоверным доказательством, не может быть положена в основу условий договора. Тем самым, требования истца в части изменений п.п. 2.1, 3.1.4 не подлежат удовлетворению, а также в части представленного приложения №1 к договору не подлежат удовлетворению.

При этом стороны не лишены возможности определения согласования графика платежей с учетом условий договора, определенных судом в части графика расчетов, а приложение №1 признано судом неотъемлемой частью договора.

Кроме того, общество с ограниченной ответственностью «Титул» полагает необходимым дополнить договор купли-продажи пунктом 3.1.4, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений в сумме 104 374 рубля засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости

В соответствии с часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость отделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Распространяя действие Закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды, если указанные улучшения осуществлены с его согласия.

Таким образом, при оспаривании размера выкупной стоимости, истица должна доказать: а) улучшение арендатором арендованного имущества;

б) выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя;

в) неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества;

г) действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю;

д) выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств;

е) факт производства неотделимых улучшений в период действия договора аренды.

Арендодателем нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> согласно договору аренды № 101-8 от 01.01.2005, является Департамент имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону.

В обоснование своих требований общество с ограниченной ответственностью «Титул» представило копию договора подряда от 10.01.2006, предметом которого является капитальный ремонт помещений парикмахерской по адресу: <...> копию локальной сметы общестроительных работ от 19.12.2005. Однако, данный документ не содержит информации о согласии Департамента на производство неотделимых улучшений.

Споры, связанные с улучшением арендованного имущества, подлежит разрешению с учетом статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделима без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договором аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 01.01.2005 № 101-8, обязанность производить капитальный ремонт возложена на арендатора (пункт 2.3.5 Договора). На основании документов, представленных в материалы дела, суд делает вывод, что истцом фактически заявлены требования о возмещении затрат на капитальный ремонт, возмещение стоимости неотделимых улучшений условиями договора вообще не предусмотрено.

Между тем, следует отметить, что правовые понятия капитального ремонта и неотделимых улучшений не являются тождественными. Во-первых, при производстве неотделимых улучшений всегда появляется новая, ранее не существовавшая вещь, в то время как при капитальном ремонте происходит замена изношенной вещи на аналогичную новую вещь. Во-вторых, осуществление капитального ремонта связано с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. Неотделимые улучшения, как правило, добавляют ранее не существовавшие полезные функции. Неотделимые улучшения всегда совершаются с согласия арендодателя, в то время как производство капитального ремонта арендатором есть акт вынужденный, совершаемый с целью предотвращения (или минимизации) нарушения своих прав.

Кроме того, статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора после окончания аренды. Поскольку договор аренды от 01.01.2005 № 101-8, заключенный сроком до 30.11.2014, в настоящее время является действующим, то по формальным основаниям право общества с ограниченной ответственностью «Титул» на возмещение стоимости неотделимых улучшений вообще не могло возникнуть.

Указание о том, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в ступил в законную силу после произведенных истцом работ в испрашиваемом помещении, указанное не влияют на выводы суда, поскольку доказательств соблюдения положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция высказана в определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.10.2009 № ВАС-12128/2009.

Вместе с тем, в остальной части иска суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Судом установлено, что в данной части требования истца не противоречат Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, суд признает правомерными доводы истца о том, что право выбора формы и порядка рассрочки оплаты недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «Титул», как субъект малого и среднего предпринимательства, определило, что платежи по договору должны осуществляться помесячно равными долями (пункт 3.1.2).

Изменения, вносимые в пункт 3.1.3, абзац 2 пункта 3.2 договора купли-продажи, вытекают из смысла пункта 3.1.2, следовательно, расчет по уплате процентов также должен осуществляться помесячно.

При подаче исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в фиксированном размере 4 000 рублей (пункт 2 части 1 статьи 33.21 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом правило распределения государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований, предусмотренных требований, предусмотренное абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на требования неимущественного характера не распространяется. Следовательно, частичное удовлетворение нематериальных требований истца в рассматриваемом случае не является основанием для пропорционального распределения расходов по уплате государственной пошлины (постановление ФАС СКО от 20.08.2010 по делу №А53-19502/2009).

Таким образом, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 421, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 64, 68, 86, 110, 167-17, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Титул» удовлетворить частично.

Принять условия договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа заключаемого между Муниципальным учреждением «Фонд имущества города Ростова-на-Дону» и обществом с ограниченной ответственностью «Титул» в следующей редакции:

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Муниципального учреждения «Фонд имущества города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Титул» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья О.П. Захарченко