Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Крыжановского Петра Юрьевича ИНН 616300417688, ОГРНИП 307616308900011 к индивидуальному предпринимателю Пелецкой Елене Вячеславовне ИНН 616711997548 ОГРНИП 315619600023252 о взыскании задолженности в размере 1 950 000 рублей, пени в размере 242 220 рублей

при участии:

от истца – представитель Демидов С. С. по доверенности от 03.08.2018,

от ответчика – представитель Дружинина А. Н. по доверенности от 26.01.2019,

установил: индивидуальный предприниматель Крыжановский Петр Юрьевич обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пелецкой Елене Вячеславовне с требованием о взыскании задолженности в размере 1 350 000 рублей, пени 351 000 рублей.

Протокольным определением от 28.08.2018 судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования о взыскании задолженности в размере 1 950 000 рублей, пени 242 220 рублей.

Ответчиком подано встречное исковое заявление о признании договора аренды от 20.12.2016 № 60 недействительным, о применении последствий недействительности договора, об обязании возвратить имущество.

Решением от 02.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.12.2018, встречное исковое заявление в части обязания возвратить имущество, суд счел возвращенным. Исковые требования удовлетворены. С предпринимателя Пелецкой Е.В. в пользу предпринимателя Крыжановского П.Ю. взыскано 1 950 000 руб. задолженности, пени 242 220 руб., 34 241 руб. 14 коп. судебных расходов, всего 2 226 461 руб. 14 коп. В удовлетворении встречного иска отказано. С предпринимателя Пелецкой Е.В. в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску. Предпринимателю Крыжановскому П.Ю. возвращено из федерального бюджета 2 559 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 21.02.2018 N 92.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2019 N Ф08-1812/2019 по делу N А53-5337/2018 решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу N А53-5337/2018 в части возврата встречного искового заявления в части обязания возвратить имущество, отказа в удовлетворении встречного иска, возврата индивидуальному предпринимателю Крыжановскому Петру Юрьевичу из федерального бюджета государственной пошлины, оставлены без изменения, в остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Судом кассационной инстанции даны указания о необходимости оценки доказательствам полного прекращения со стороны арендодателя доступа арендатору в арендуемое помещение с 20.11.2017 без предварительного (за 2 месяца) уведомления о прекращении договора аренды, в связи с отказом от его пролонгации, у Пелецкой Е.В. отсутствовала обязанность вносить арендные платежи за период, в котором она, вследствие чинимых Крыжановским П.Ю. препятствий, не могла пользоваться арендованным помещением, окружной суд находит обоснованными.

Судом кассационной инстанции указано исследовать переписку Пелецкого И.И. с Крыжановским П.Ю., касающаяся не принадлежащего Пелецкой Е.В. имущества, которая сама по себе свойством относимости к спорным обстоятельствам обеспечения доступа арендатора к арендованному помещению не обладает; выяснить природу отношений Пелецких И.И. и Е.В., применительно к находящемуся в арендованном помещении имуществу, правовое значение согласия Пелецкого И.И. на демонтаж его имущества для оценки волеизъявления Пелецкой Е.В. относительно использования арендованного помещения.

В подтверждение довода о чинимых арендодателем (находящимися в его подчинении лицами) препятствий арендатору в использовании переданного по договору от 20.12.2016 N 60 помещения, Пелецкой Е.В. представлены доказательства обращения за защитой своих прав в правоохранительные органы (талоны-уведомления от 29.12.2017, от 30.03.2018, от 27.04.2018, от 01.06.2018, от 08.06.2018).

Судом кассационной инстанции указано установить содержание перечисленных обращений, их относимость к спорному периоду и спорному помещению, результат проведенных по ним проверок органами Министерства внутренних дел Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд установил, что между индивидуальным предпринимателем Крыжановским П. Ю. (арендодатель) и индивидуальным
предпринимателем Пелецкой Е. В. (арендатор) заключен договор аренды №60 от 20.12.2016 нежилого помещения, расположенного в ТЦ Левенцовский по адресу: г. Ростов-на-Дону, Жданова, 2/7, площадь которого составляет 600 кв. м.

Пунктом 2.1 договора, срок аренды помещений установлен с 20.12.2016 и по 19.11.2017. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 20.12.2016 нежилые помещения переданы арендатору.

Согласно пункту 3.1.1 договора аренды, арендатор за владение и пользование помещением, указанным в п. 1.1 договора обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной. Постоянная арендная плата составляет 300 000 рублей.

Обязанность уплачивать арендодателю арендную плату в сумме 300 000 рублей ежемесячно авансовыми платежами до 20 числа текущего месяца установлена пунктом 4.1 договора.

Пунктом 6.2 договора оговорено, что в случае несвоевременной уплаты, на срок превышающий 7 календарных дней, арендатором арендодателю арендной платы и иных платежей по настоящему договору арендодатель вправе требовать от арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день
просрочки.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по оплате арендной плате послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Из описанного выше следует, что между сторонами возникли правоотношения аренды.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 20.12.2016 по 20.01.2018 в сумме 1 950 000 рублей.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что в процессе использования помещения для целей хозяйственной деятельности под размещение и эксплуатацию батутного центра «Сфера», переданного по договору аренды нежилого помещения в ТЦ «Левенцовский», выявились существенные недостатки, препятствующие использованию помещения для вышеуказанной цели и не оговоренные арендодателем при заключение договора аренды, а именно: не соответствие здания ТЦ «Левенцовский» требованиям Правил пожарной безопасности, отсутствие проектной документации на строительство и последующую реконструкцию объекта, отсутствие разрешения на ввод здания в эксплуатацию и заключения органа Госстройнадзора в порядке п.9 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Однако ответчик не представил доказательств тому, как описанные им нарушения препятствовали использованию спорного помещения, как не доказал и факта препятствий со стороны истца в пользовании помещением в спорный период.

Напротив, ссылаясь на несоответствие помещения обязательным правилам, ответчик 22.11.2017 направил истцу письмо, в котором, указав на выявленные нарушения, просил снизить арендную плату. Следовательно, выявленные нарушения эксплуатации помещения не препятствовали.

Подписав договор, приняв имущество во владение, арендатор связал себя обязательством, которое в произвольной форме не может отменено.

Бесспорных доказательств, свидетельствующих о наличии у арендатора препятствий в пользовании спорным имуществом в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа приведенной нормы следует, что санкция за недостатки имущества, не препятствующие его эксплуатации, в виде освобождения арендатора от внесения арендной платы отсутствует.

Кассационная инстанция указала на безосновательность доводов ответчика о недостатках имущества, переданного в аренду.

Ссылаясь на невозможность использования помещения, ответчик о расторжении договора не заявил, в связи с чем обязательство по оплате арендной платы должно быть исполнено.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом требования установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, и неустойки за просрочку исполнения арендатором своих обязательств.

Довод ответчика о том, что с 20.12.2017 были созданы препятствия в доступе к помещению, подтверждения в материалах дела не нашел.

Так, в обоснование этому доводу ответчик представил талоны-уведомления об обращениях в органы МВД 29.12.2017, 30.03.2018, 27.04.2018, 1.06.2018, 8.06.2018, претензию от 5.12.2017, в которой указано на отключение электроэнергии в арендуемом помещении. Однако доказательств факта отключения энергии и создания препятствий в пользовании помещением не представлено.

Со своей стороны, истец отрицает как факт создания препятствий, так и получение указанной претензии. Более того, им представлено письмо Пелецкого Игоря Ивановича (супруга Пелецкой Е.В.) от 23.12.2017, из которого следует, что он как собственник оборудования батутного парка, размещенного в арендованном помещении, не имеет возражений против демонтажа оборудования и хранения его в цокольном этаже ТЦ «Левенцовский».

При новом рассмотрении дела представитель Пелецкой Е.В. подтвердил факт супружеских отношений между Пелецкими И.И. и Е.В., что не оспаривалось и ранее, подтвердил правомочия Пелецкого И.И. на распоряжение имуществом супругов и на одобрение со стороны Пелецкой Е.В. этих действий.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд предложил сторонам определить позиции по документам, составленным по результатам проверок по обращениям Пелецкой Е.В.

Возражая против доводов ответчика, истец ссылается на то, что эти проверки касались помещения водно-оздоровительного комплекса «Бонифаций», арендованного ответчиком у ООО «Клен Девелопмент», куда доступ действительно был пресечен (как утверждает истец - правомерно ввиду наличия задолженности), но доказательств препятствий к пользованию спорным объектом – батутным центром не представлено.

Суд в заседании обозрел материалы дела № А53-1586/18 по иску ООО «Клен Девелопмент» к Пелецкой Е.В., в рамках которого судом апелляционной инстанции запрошены и получены материалы проверок.

Представителем ответчика представлены копии этих документов и письменные объяснения, в которых указано, что Пелецкая Е.В. полагает, что факт препятствий подтвержден ее заявлением от 19.12.2017, ее объяснениями от 21.12.2017, рапортом капитана полиции и постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.12.2017.

Исследовав эти документы, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что вследствие возникновения задолженности по арендной плате между сторонами возникли конфликтные отношения. Не получив согласия истца на снижение арендной платы, арендатор направила в органы полиции заявления, в том числе – о совершенных преступлениях (хищении имущества), повлекшие проведение проверок в отношении ответчика по разным обстоятельствам хозяйственной деятельности (чем были созданы препятствия к осуществлению этой деятельности), но не приведших к выводам компетентных органов о ее незаконности.

Поэтому суд подвергает критической оценке объяснения и заявления Пелецкой Е.В. о создании ей препятствий в пользовании спорным помещением. Суд полагает, что в условиях конфликта ее односторонние заявления не могут служить бесспорным доказательством фактических обстоятельств дела.

Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.12.2017 содержит сведения только замене замков в водно-оздоровительном центре «Бонифаций», доказательств создания препятствий к пользованию помещением, предоставленным истцом для размещения батутного центра «Сфера» этот документ не содержит.

Из представленных органами полиции документов следует, что Пелецкая Е.В. подавала заявления о хищении ее имущества из батутного центра.

Рапорт капитана полиции от 21.12.2017 содержит сведения о том, что проверив заявление Пелецкой Е.В. о выносе имущества батутного центра «Сфера», он установил, что все имущество батутного центра находится в торговом центре «Левенцовский» и перемещено с территории незаконно занимаемой батутным центром. При этом указаний на конкретное местонахождения или перемещения имущества рапорт не содержит.

Между тем, материалы проверки содержат объяснения Пелецкого Сергея Николаевича (супруга Пелецкой Е.В.) от 20.12.2017, который сообщил о том, что у Пелецкой Е.В. возникла задолженность, и она намерена «съезжать», в связи с чем у нее возник конфликт с администрацией торгового центра.

При этом рапорт лейтенанта полиции от 23.12.2017 содержит сведения о том, что на момент обращения Пелецкой Е.В. по телефону «02» он находился в торговом центре в связи с проверкой по ее обращению от 21.12.2017 и общественный порядок в центре нарушен не был.

Это свидетельствует о безосновательности сообщения Пелецкой Е.В. о противоправном поведении истца.

Иных доказательств препятствий в пользовании имуществом не раскрыто, ответчик не воспользовался правом представить суду свидетелей, в том числе – собственных сотрудников, которые должны были находится на рабочем месте при наличии ее намерения на осуществление деятельности и с очевидностью должны быть осведомлены о препятствиях со стороны истца, если таковые имели место. Однако этого не сделано. Конфликтность же поведения ответчика в спорном правоотношении дает основание для вывода о ее недобросовестности при исполнении договора.

Проанализировав изложенное, суд пришел к выводу о намеренном создании Пелецкой Е.В. конфликтной обстановки при наличии нарушения договора с ее стороны и о необходимости отклонения ее ссылок на наличие препятствий к пользованию помещением со стороны истца.

Из объяснений супруга Пелецой Е.В, прямо следует ее собственное намерение прекратить пользование помещением. Это означает, что (если ей предоставлено право на досрочное расторжение договора) она могла и должна была прекратить его действие в установленном порядке – известив арендодателя и передав ему по акту арендованное помещение, освобожденное от ее имущества.

Однако доказательств передачи помещения истцу в установленном порядке – возвращения его из аренды суду не представлено. Конфликтные отношения, созданные самой Пелецкой Е.В., не могут служить основанием для освобождения ее от обязанности оплатить арендную плату и возвратить помещение по акту с тем, чтобы арендодатель мог совершить в отношении него распорядительные действия.

Получение истцом с согласия супруга Пелецкой Е.В. Пелецкого С.Н. на демонтаж оборудования, которое она не оспорила, оценивается как принятие им мер к скорейшему освобождению помещения и сокращению расходов арендатора на оплату пользования. Ответчик не оспорила того, что эти действия совершены в ее интересах.

Между тем, доказательств тому, когда помещение было освобождено полностью и сдано по акту, как того требует закон, ответчиком не представлено. Доказательств тому, что предложения о принятии помещения направлялись истцу, в материалах дела также нет. В связи с этим суд полагает правомерным начисление арендной платы до даты, определенной истцом.

Иной вывод требует со стороны ответчика прямого и бесспорного доказательства иной даты возвращения имущества из аренды, но таких доказательств суду не представлено.

Аргумент о невозможности использования помещения после получения предостережения прокурора Советского района г. Ростова-на-Дону от 29.05.2018 о недопустимости использования помещения ТЦ «Левенцовский» ввиду выявления нарушения правил пожарной безопасности судом отклонен как не имеющий отношения к спорному периоду с 20.12.2016 по 20.01.2018.

Судом принято во внимание, что вопрос о правомерности эксплуатации торгового центра рассмотрен Кировским районным судом. Определением от 13.09.2108 обеспечительная мера в виде запрета его эксплуатации, введенная 18.06.2018, отменена.

Решением от 13.09.2018 требования прокурора о приведении помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности удовлетворены частично, судом сделан вывод о возможности использования помещения по назначению.

Вместе с тем, доказательств тому, что обстоятельства, установленные судом 13.09.2018, препятствовали исполнению договора в период с 20.12.2016 по 20.01.2018, ответчик не представил. При этом деятельность ответчика фактически осуществлялась, и разногласия сторон вызывал лишь вопрос арендной платы, что и повлекло конфликт.

Из описанного следует, что доказательств и доводов истца ответчик не опроверг.

Между тем, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Аргументы о том, что арендная плата внесена в кассу общества с ограниченной ответственностью «Клен Девелопмент», аффилированного к ответчику, судом отклонен. Стороны подтвердили в заседании, что с названным обществом ответчик имеет договор аренды в отношении другого объекта и платежи по нему есть предмет самостоятельного иска в рамках дела № А53-1586/18.

Таким образом, иск о взыскании задолженности ответчик не опроверг.

Относительно расчета размера задолженности ответчик предметных возражений не представил, доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 950 000 рублей правомерны и основаны на положениях статей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 242 220 рублей.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт невнесения арендных платежей по договору.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 6.2 договора в размере 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Сумма пени по состоянию на 28.08.2018 согласно расчету истца составила 10 716 000 рублей, однако истец добровольно снизил размер пени до 242 220 рублей, определив его по ключевой ставке Банка России.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно. Представленный истцом расчет пени соответствует условиям договора, действующему законодательству и основан на материалах дела, в связи с чем, принимается судом как надлежащий. Таким образом, требования о взыскании пени подлежат удовлетворению в сумме 242 220 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины по первоначальному и встречному искам относятся на ответчика. Эти расходы распределяются в рамках данного рассмотрения, поскольку судебный акт об их взыскании отменен кассационной инстанцией.

Руководствуясь статьями 129, 132, 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пелецкой Елены Вячеславовны ИНН 616711997548 ОГРНИП 315619600023252 в пользу индивидуального предпринимателя Крыжановского Петра Юрьевича ИНН 616300417688, ОГРНИП 307616308900011 задолженности 1 950 000 рублей, пени 242 220 рублей, судебных расходов 34 241 рубль 14 копеек, всего 2 226 461 рубль 14 копеек.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т. Д.