Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица: Фонд имущества Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ростовской области

о признании отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В заседании приняли участие представители:

от заявителя: пр. Шестова О.В.- дов. от 28.08.2006

орган, акт которого обжалуют: пр. Джалалян Т.Р. – дов. от 01.04.2006, от 29.03.2007 №111

от заинтересованных лиц: пр. Чекменев А.В.- дов. от 09.01.2007 №9/2 от Минимущества РО

Сущность заявления: рассматривается заявление о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, вынесенное 10.11.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы заявления в полном объеме, указав, что в ООО «Официна» является собственником нежилого помещения Литер Ап/Ааа1, общей площадью 1005,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Земельный участок, на котором расположено указанное помещение, находится в государственной собственности. 23.11.2004, Общество из-за отсутствия денежных средств для приватизации данного земельного участка, заключило с КУИ г. Миллерово и Миллеровского района договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 1251 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Постановлением Главы Миллеровского района от 05.09.2005 №976 договор аренды был расторгнут. С заявлением Общество обратилось в Минимущество РО о приобретении в собственность этого же земельного участка, и 20.01.2006 был заключен договор №388/ЗУ купли-продажи, находящегося в госсобственности земельного участка. 10.01.2006 было получено сообщение об отказе в госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленное Миллеровским отделом УФРС по РО.

Заинтересованное лицо отзывами от 05.03.2007 №08-12/654-359/ст и от 03.04.2007 заявление отклонило, указало, что 16.10.2006 в Миллеровский отдел Управления с заявлением о госрегистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью 1251 кв.м, расположенный по адресу: <...>, обратилось ООО «Официна» и СГУ при Администрации РО Фонд имущества РО. На госрегистрацию был предоставлен договор от 20.01.2006 №388/ЗУ купли-продажи, находящегося в госсобственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическим лицом. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. 08.02.2005 в ЕГРП был зарегистрирован договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2004. Договор заключен после вступления в силу ЗК РФ. Таким образом, о ООО «Официна» отсутствует право на приобретение земельного участка в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ. Ссылку Общества на закон о приватизации как основание приобретения ООО «Официна» права собственности на земельный участок считает несостоятельной. Общество не является правопреемником ОАО «Официна» в порядке реорганизации и, следовательно, права на земельный участок не переходят, а приобретаются ООО «Официна» вновь.

При рассмотрении настоящего заявления на основании материалов дела судом установлено следующее.

ООО «Официна» является собственником нежилого помещения Литер Ап/Ааа1, общей площадью 1005,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АА 860575, выданным 06.10.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними на территории Ростовской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре права за №61-01/54-39/2004-17 (л.д.14).

На основании Постановления Главы Администрации г. Миллерово и Миллеровского района от 23.11.2004 №1537 «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Официна» на земельный участок, находящийся по адресу: пер. Коммунальный, 5 г. Миллерово Ростовской области и о предоставлении в аренду ООО «Официна» земельного участка, находящегося по адресу: пер. Коммунальный, 5 г. Миллерово Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Миллерово и Миллеровского района (Арендодатель) и ООО «Официна» (Арендатор) 23.11.2004 заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель поселений, с кадастровым номером 61:54:08 17 01:0008, находящегося по адресу: пер. Коммунальный, 5 г. Миллерово для использования в целях эксплуатации аптеки №178, общей площадью 1251 кв.м (л.д. 9-10).

Согласно п. 2 договора на Участке имеется: аптека №178, площадью 1005,9 кв.м, литер Ап/Ааа1.

В соответствии с п. 2.1. срок аренды Участка установлен с 23.11.2004 по 22.11.2053.

23.11.2004 земельный участок по пер. Коммунальный, 5 г. Миллерово передан по акту приема-передачи (л.д. 11).

14.12.2004 внесена запись в МУП «МЗР» в книге учета о заключении вышеуказанного договора за №149.

20.01.2005 договор аренды согласован в Министерстве имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, о чем имеется соответствующая отметка в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Договор аренды от 23.11.2004 зарегистрирован регистрационным округом 61 Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 08.02.2005 в установленном законом порядке, о чем сделана запись о регистрации 61-61-27/006/2005-9 (л.д. 13).

Постановлением Главы Миллеровского района от 05.09.2005 №976 с ООО «Официна» расторгнут договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2004, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы о Ростовской области 08.02.2005, номер регистрации 61-61-27/006/2005-9 на земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:54:08 17 01:0008, расположенный по адресу: пер. Коммунальный, 5 г. Миллерово Ростовской области, площадью 1251 кв.м на основании заявления ООО «Официна» о расторжении договора аренды в связи с выкупом земельного участка (л.д. 15).

05.09.2005 между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и ООО «Официна» заключено соглашение о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2004, о чем сделана запись в ЕГРП за № 61-61-27/019/2005-344 (л.д. 16).

20.01.2006 Специализированное государственное учреждение при Администрации Ростовской области «Фонд имущества Ростовской области» (Продавец) и ООО «Официна» (покупатель) заключили договор №388/ЗУ купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическим лицом (л.д. 17-19).

В соответствии с п. 1.1. договора Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 61:54:08 17 01:0008, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> для использования в целях эксплуатации аптеки №178, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 1251 кв.м. На участке имеется аптека №178, площадью 1005,9 кв.м, литер Ап/Ааа1.

Согласно п. 2.1. цена Участка составила 20416 руб. 32 коп.

10.11.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в государственной регистрации права ООО «Официна» на земельный участок, площадью 1251 кв.м, расположенный по адресу: <...> было отказано на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними» документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Причины отказа в государственной регистрации были изложены в сообщении об отказе в государственной регистрации №27/025/2006-166 от 10.11.2006. (л.д. 33).

Указав в качестве правовых оснований заявления ст.ст. п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 2 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ (в редакции от 27.07.2006) «О приватизации государственного и муниципального имущества» заявитель и обратился в суд.

Проанализировав имеющиеся материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

16.10.2006 в Миллеровский отдел Управления с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью 1251 кв.м, расположенный по адресу: <...> обратились ООО «Официна» и СГУ при Администрации Ростовской области Фонд имущества Ростовской области.

На государственную регистрацию предоставлен договор от 20.01.2006 №388/ЗУ купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса российской Федерации.

Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости исключительного права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Земельный участок, кадастровый номер 61:54:08 17 01:0008, расположенный по адресу: пер. Коммунальный, 5 г. Миллерово Ростовской области, площадью 1251 кв.м заявителю был предоставлен КУИ Миллеровского района по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2004.

08.02.2005 в Едином государственном реестре прав бы зарегистрирован договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2004. Соглашением от 05.09.2005 указанный договор аренды расторгнут.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка от 23.11.2004 заключен после вступления 30.10.2001 в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, Общество реализовало право на выбор титула землепользования и утратило исключительное право на выкуп земельного участка, установленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, юридическое лицо реализовало свое исключительное право путем выбора аренды, и, следовательно, утратило право на приобретение земельного участка в собственность.

Таким образом, у ООО «Официна» отсутствует право на приобретение земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса российской Федерации.

Кроме того, в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права собственности на земельный участок ООО «Официна» было установлено, что договор не соответствует требованиям действующего законодательства; документы о разграничении государственной собственности на спорный земельный участок в УФРС не представлены. Из представленных документов УФРС по РО не представлялось возможным, при проведении правовой экспертизы, установить надлежащий ли субъект осуществлял распоряжение земельным участком, в связи с чем, в государственной регистрации права было отказано.

Ссылка заявителя на пункт 2 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного или муниципального имущества» в качестве подтверждения права на приватизацию земельного участка и как основание незаконности отказа в государственной регистрации суд считает, несостоятельна, так как право собственности ООО «Официна» было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 06.10.2004 на основании правоустанавливающих документов: протокола заседания Совета директоров ОАО «Официна» №4 от 09.08.2004 и решения об учреждении ООО «Официна» от 07.09.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2006, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области (л.д. 14). Следовательно, право собственности юридическим лицом приобретено в 2004 не в результате приватизации.

При указанных обстоятельствах заявление необоснованно, подлежит судом отклонению.

Судебные расходы по данному делу подлежат распределению на лиц, участвующих в деле, в соответствии с нормами ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, вынесенное 10.11.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области отказать. Решение может быть обжаловано в порядке, установленном главами 34 и 35 АПК РФ.

Судья В.Н.Авдеев