Гражданский кодекс часть 1

к ответчикам- 1. Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области; 2. Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1

3-и лица- Управление Федерального агентства объектов недвижимости по РО; Управление Федеральной регистрационной службы по РО; ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РО; Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций по РО; Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РО; бывший конкурсный управляющий ЗАО «ПО Приазовье» индивидуальный предприниматель ФИО2

о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

при участии:

от истца- прокурор Шетов А.Ш.- удостоверение

от ответчиков-№2 пр.Чисников А.В.- дов. №8 от 9.06.07г.

от третьих лиц- Минимущество по РО- гл.спец ФИО3- дов. №19/7278 от 7.08.07г.

сущность спора:

Рассматривается исковое заявление Заместителя Прокурора Ростовской области к ответчикам- Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области; Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 с участием третьих лиц, привлеченных к участию в деле судов на основании ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика- Управление Федерального агентства объектов недвижимости по РО; Управление Федеральной регистрационной службы по РО; ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РО; Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций по РО; Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РО; бывший конкурсный управляющий ЗАО «ПО Приазовье» индивидуальный предприниматель ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной делки- договора купли-продажи №49 от 1.02.07г. и обязании главы КФХ ФИО1 вернуть в государственную собственность земельный участок площадью 13731 кв.м. с кадастровым номером 61:12:04 01 02:0117, расположенный по адресу: <...>. Обязать Администрацию Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области вернуть главе КФХ ФИО1 денежные средства, полученные по ничтожной сделке; признании недействительным права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 13731 кв.м., кадастровый номер 61:12:-04 01 02:0117, расположенный по адресу: <...>, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.07г. регистрационная запись №61-61-16/013/2007-153.

В судебном заседании, начатом 18.10.07г., объявлялся перерыв до 24.10.07г., информация о чем была помещения на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области в системе Интернет, реквизиты которого указаны в определениях АС РО, вынесенных по настоящему делу.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме; считает, что спорный земельный участок относится к том земельным участкам сельскохозяйственного назначения, предоставление которых в собственность граждан и юридических лиц запрещено.

Ответчик ИП ФИО4 КФХ ФИО1 иск не признал, представил отзыв (т.1 л.д.97, 122-124), в котором считает сделку легитимной в силу специальной нормы п.7 ст.28 Земельного кодекса РФ. Кроме того, ответчик сообщил, что спорный земельный участок продан им ООО «Рубин» с расположенным на нем объектом недвижимости.

Ответчик Администрация Зерноградского городского поселения иск не признал, представил отзыв (т.1 л.д.125-127, т.2 л.д.107-110), в котором дал пояснения о порядке заключения спорной сделки, считает ее легитимной.

Третье лицо- УФРС по РО в отзыве №08-12/3559 от 29.08.07г. (т.1 л.д.1-2) пояснил об основаниях регистрации права на спорный земельный участок за ответчиком, сообщил также, что в настоящее время государственная регистрация на этот объект проведена за ООО «Рубин»; представил выписки из Единого госреестра прав.

ФГУ «ЗКП» по РО представило отзыв 31280 от 29.08.07г., считает иск необоснованным, приводит доводы о возможности продажи земель сельскохозяйственного назначения гражданам и юридическим лицам.

Минимущество РО в отзыве №1/9645 от 17.04.07г. просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил, что 1.02.2007г. между Администрацией Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор №49 купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка (т.1 л.д.8-10, 128-133).

В соответствии с п.1 договора, определяющим его предмет, продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил земельный участок, ранее находящийся в пользовании общей площадью 13731 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 61:12:04 01 02:0117, относящийся к категории «земли сельскольхозяйственного назначения» с целевым назначением – «для сельскохозяйственного производства». Как следует из п. 1.2 договора на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ФИО1 и расположенные по адресу: <...>: автогараж с профилакторием площадью 1340,3 кв.м. литер АА1А2, этажность: 2.

Сделка заключена на основании заявления от 29.09.06г. индивидуального предпринимателя ФИО4 КФХ ФИО1, обращенное к Главе Зерноградского городского поселения о предоставлении в собственность за плату вышеуказанного земельного участка и постановления №20 от 20.01.07г. ФИО4 Зерноградского городского поселения о предоставлении ответчику в собственность за плату земельного участка общей площадью 13731 кв.м., с кадастровым номером 61:12:04 01 02:0117, относящийся к категории «земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение- «для сельскохозяйственного производства».

Подпункт 1 пункта 2 статьи 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» распространяет действие данного закона в том числе на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Как следует из кадастрового плана земельного участка кадастровым номером 61:12:04 01 02:0117 (т.1 л.д.11-12), он отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает особый порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако статья 1 названного закона устанавливает ограничения его действия и не распространяет его действие на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексам. Абзац второй названного пункта статьи 36 Земельного кодекса РФ предоставляет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданам или юридическим лицам- собственникам зданий. Строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Как следует из материалов дела, в ходе реализации имущества в рамках дела о банкротстве ЗАО «ПО Приазовье», конкурсный управляющий ФИО2 (продавец) и ИП глава КФХ ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи от 5.09.2006г. (т.1 л.д.19), по которому последний приобрел недвижимое имущество- автогараж с профилакторием литер А, А1, А2 общей площадью 1340,3 кв.м. На основании данной сделки ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АГ №174780 от 27.09.06г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.06г. сделана запись регистрации №61-61-16/2006-498 (т.1 л.д.18, 98).

Согласно п.2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте земли сельскохозяйственного назначения не включены. Не приведена данная категория земель и в п.8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», на которую ссылается истец, как на норму, запрещающую отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. При таких обстоятельствах заявленные истцом основания оспаривания сделки в данном случае отсутствуют.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного законодательства», Высший Арбитражный суд РФ указал, что при рассмотрении споров, связанных с приватизацией земельных участков сельскохозяйственного назначения, необходимо иметь ввиду следующее: законодательство, действовавшее до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 Закона о введении в действиие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон от 24.07.2002г №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента установленного законом субъекта РФ (п.4 ст.1 Закона). В случаях, когда на день вступления в силу ФЗ от 7.07.2003г. №113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1.01.2004г. должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

Согласно положений п.10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора Администрация Зерноградского городского поселения имела полномочия на распоряжение земельными участками и действия по распоряжению спорным земельным участком осуществлены в пределах компетенционных прав, предоставленных муниципальному образованию.

Эти действия соответствуют положениям ст. 29 ЗК РФ, согласно которой предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10,11 Земельного кодекса РФ.

Как предусмотрено абзацем 2 п.7 ст.36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются в учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Как предусмотрено п.2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходима для их использования определяется в соответствии с п.3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной градостроительной и проектной документации.

Факт нахождения объекта недвижимости, приобретенного КФХ ФИО1 у ЗАО ПО «Приазовье», на спорном земельном участке установлен решением мирового судьи судебного участка №1 Зерноградского района от 14.12.2004г.(т.1 л.д.138, т.2 л.д.65). Кроме того, как следует из указанного решения спорный объект недвижимости был приобретен ЗАО ПО «Приазовье» у ОАО «Садовод» по договору купли-продажи от 5.12.2001г. Как установлено арбитражным судом, ОАО «Садовод» владел земельным участком площадью 14 000 кв.м. на праве бессрочного (постоянного) пользования, о чем представлено приложение к Госакту №РО-12-06-000181 (т.1 л.д.181). Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, пункту 3 ст. 553 ГК РФ при продаже недвижимости ( переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 ст. 268, п.1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность, в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Таким образом, оспариваемая истцом сделка не привела к нарушению прав ни землевладельца, ни собственника земельного участка, потому что владельческий титул землей ИП КФХ ФИО1 подлежал приведению в соответствие с требованиями п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривающем самостоятельные основания возникновения права собственности на землю.

С учетом изложенного исковые требования подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст.20, 29, 33, 35, 36 ЗК РФ, ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ст.553 ГК РФ, ст. 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.ст.167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главами 34, 35 АПК РФ.

Судья Корх С.Э.