Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Территориальное управление Росимущества в Ростовской области, Министерство культуры Ростовской области, Южное управление Минкультуры России , Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Администрацию г. Ростова-на-Дону

о расторжении договора аренды, об обязании передать по акту сдачи-приемки имущественный комплекс, о взыскании ущерба,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 28.10.2013 № 59- 30-34585/13,

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2013 №2, представитель ФИО3 (доверенность от 09.01.2013 №1),

от Южного управления Министерства культуры РФ: представитель ФИО4 по доверенности № 23 от 13.04.2014, представитель ФИО5 по доверенности № 22 от 13.04.2014, представитель ФИО6 по доверенности № 24 от 07.05.2014,

установил: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее- истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к открытому акционерному обществу «Донской табак» (далее- ответчик, ОАО «Донской табак») о расторжении договора аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000; об обязании передать по акту сдачи-приемки имущественный комплекс Центрального парка культуры и отдыха им Октябрьской Революции, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Театральная, 3, со всеми произведенными улучшениями имущества; о взыскании ущерба в сумме, установленной судебной строительно-технической экспертизой.

Определением суда от 22.01.2014 Управление культуры г. Ростова-на-Дону привлечено в качестве соответчика.

Определением суда от 16.04.2014 судом приняты к рассмотрению уточненные требования истца, истец просит суд:

1.расторгнуть договор аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000;

2. обязать ОАО «Донской табак» передать по акту сдачи-приемки имущество, составляющее имущественный комплекс Центрального парка культуры и отдыха им. Октябрьской Революции, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Театральная, 3, указанное в приложении № 1 к договору аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006 со всеми произведенными улучшениями имущества;

3. взыскать с ОАО «Донской табак» среднерыночную стоимость восстановления (строительства) утраченной части здания Зеленого театра, расположенного по адресу: <...>, в размере, установленном в экспертном заключении от 13.03-26.03.2014, а именно в размере 29 976 518 руб.

Истец в судебном заседании требования поддержал. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000, а именно невыполнение обязанности по реконструкции здания Зеленого театра. Истец пояснил, что требование в части расторжения договора аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000 адресовано и к Управлению культуры г. Ростова-на-Дону, и к ОАО «Донской табак», а требование в части обязания передать имущество, требование о взыскании – к ОАО « Донской табак».

Ответчик (ОАО «Донской табак») возражал против заявленных требований в полном объеме. Не отрицая неисполнение обязанности в части реконструкции здания Зеленого театра по договору №7.6/112 от 01.12.2000 , ответчик указал, что невыполнение условий договора было вызвано объективными причинами, а именно: предоставление здания Зеленого театра в аренду без наличия в договоре информации о статусе данного объекта как о памятнике истории и культуры, возложение на ответчика обязательств по реконструкции здания при условии наличия у него статуса памятника истории и культуры федерального значения.

По мнению ОАО «Донской табак», здание Зеленого театра не является единым объектом со зданием Театра им. Горького, не относится к памятникам истории и культуры федерального значения, вместе с тем, возможности завершения реконструкции Зеленого театра не имеется, поскольку нормативные акты Ростовской области в части исключения Зеленого театра из состава реестра памятников истории и культуры федерального значения не приведены в соответствие с актами, обладающими большей юридической силы.

Представитель Управления культуры г. Ростова-на-Дону возражений против заявленных Департаментом требований не имеет.

Министерство культуры Ростовской области в судебное заседание представителя не направило, в отзыве, представленном в материалы дела, поддержал требования Департамента, третьим лицом представлены пояснения относительно статуса Зеленого театра. По мнению Минкультуры Ростовской области, объект недвижимости «Зеленый театр» , расположенный по адресу: <...>, литер Б, является единовременной постройкой и входит в объем объекта культурного наследия федерального значения «Здание Ростовского Государственного драматического театра им. М. Горького». Объект культурного наследия поставлен на государственную охрану постановлением совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 «О дополнении и частичном изменении постановления совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР» как памятник государственного значения.

По мнению Министерства культуры Ростовской области, изложенном в отзыве, Постановление Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры г Ростова-на-Дону и мерах по их охране» не является документом постановки объекта культурного наследия на государственную охрану. Постановлением № 411 лишь продублирован список объектов культурного наследия федерального значения, определенный Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 № 176.

Министерством культуры Ростовской области утверждается, что вопреки статье 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 736-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», арендатор ОАО «Донской табак» охранное обязательство на объект культурного наследия не заключал, пользовался объектом культурного наследия с нарушением установленных норм.

Представители Южного управления Минкультуры России в судебном заседании воздержались против высказывания позиции по делу, представили пояснения относительно статуса Зеленого театра. По мнению представителей Южного управления Минкультуры России, объект «Зеленый театр» не включен ни в один из перечней объектов исторического и культурного населения федерального значения, утвержденных соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации. Включение данного объекта в состав федерального памятника под названием «Театр драматический с земельным театром, 1935 г. ар. ФИО7 и ФИО8 (1963 г. восстановление, арх. ФИО9, инженер ФИО10) в силу постановления Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 является неправомерным, поскольку оно не соответствует Постановлению Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 .

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону поддержал в судебном заседании позицию Департамента.

Территориальное управление Росимущества в Ростовской области в судебное заседание явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом,

Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебное заседание явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом,

Изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании решения малого Совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов от 30.07.1992№ 12/7 здание Зеленого театра включено в реестр объектов муниципальной собственности.

10.02.1999 МПТИ зарегистрировало здание лит. Б по адресу: Театральная площадь, 1 за муниципальным учреждением культуры Центральным парком культуры и отдыха им. Октябрьской революции.

05.03.2001 зарегистрировано право муниципальной собственности на здание Зеленого театра.

18.05.2000 между Администрацией г. Ростова-на-Дону и ОАО «Донской табак» в целях поддержки и развития социально-культурной сферы г. Ростова-на-Дону и на условиях равенства и взаимной выгоды, было заключено соглашение о взаимодействии по реконструкции Ростовского городского парка им. Октябрьской Революции. Предметом данного соглашения является сотрудничество участников по осуществлению инвестиций в ЦПКиО им. Октябрьской Революции.

Согласно пункта 3.4. соглашения в общий объем инвестиций включаются инвестиции, произведенные ответчиком до момента подписания соглашения, в том числе собственные средства общества с ограниченной ответственностью «Парк», являющегося эксплантатом имущественного комплекса ЦПКиО им. Октябрьской Революции, направленные на реконструкцию Зеленого театра, в сумме 160 000 рублей.

Администрация г. Ростова-на-Дону приняла на себя обязательства передать для целей строительства и /или реконструкции истцу в аренды на 49 лет имущественный комплекс парка и земельный участок.

На основании указанного соглашения 01.12.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону, ОАО «Донской табак», Управлением культуры г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды муниципального имущества № 7.6/112, в силу которого ответчику в аренду передан имущественный комплекс Центрального Парка Культуры и отдыха Октябрьской революции, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Театральная площадь, 1, согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, с целью создания и эксплуатации культурно-развлекательного и торгового комплекса.

Объект был передан ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2000.

В силу пункта 1.1 договора ответчику объект предоставлен в аренду сроком до 29.12.2049.

В силу пункта 2.3.1. договора аренды № 7.6/112 арендатор обязан осуществить инвестиции, направленные на строительство новых и (или) реконструкцию существующих объектов, входящих в переданный по договору аренды имущественный комплекс, в общей сумме, эквивалентной не менее чем 5 000 000 долларов США в течение 10 лет, из которых на реконструкцию Зеленого театра в универсальный культурно-развлекательный комплекс на 2 500 – 3 000 мест должно быть потрачено 1 708 000 долларов США.

Соглашением сторон от 16.01.2006 внесены изменения к договору аренды от 01.12.2000 № 7.6/112, в силу которых установлены иные сроки реализации инвестиционного программы, первый этап инвестирования – на сумму 140 000 000 рублей, второй этап - на сумму 137 291 123 рублей.

В силу приложения № 1 к договору от 01.12.2000 № 7.6/112 с учетом дополнительного соглашения к договору от 16.01.2006, стороны согласовали перечень имущества, составляющего имущественный комплекс Центрального парка культуры и отдыха им. Октябрьской революции. Так в состав имущественного комплекса включено здание Зеленого театра (литер Б) 1960 г.в., кассовый павильон (литер С, 1961 г.в., центральная аллея 1961 г.в., главная аллея 1996 г.в., дорожки асфальтированные 1961 г.в., металлическое ограждение 1961 г.в., водопроводные линии 1961 г.в., канализационные линии 1961 г.в., воздушные опоры 1960 г.в., кабельные линии 1960 г.в., механизм вращения 1995 г.в., подшипник 195 г.в., зеленые насаждения 1961 г.в.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.04.2010 к договору аренды от 01.12.2000 № 7,6/112 на основании Распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 20.11.2006 № 3154 внесены изменения в пункт 1.1. раздела 1 договора аренды, согласно которому установлен адрес земельного участка общей площадью 67 795 кв.м: <...>.

Обеспечение инвестициями предполагает их осуществление как самим арендатором, так и другими лицами. Если в совокупности арендатор и другим лица не смогут выполнять согласованный в договоре размер инвестиций, их проведения в недостающей сумме возлагается на арендатора.

В силу пункта 3.5. договора арендатор обязан своими силами и средствами производить капитальный и восстановительный ремонт, работы по реконструкции арендуемого имущества, выполнение проектно-сметных, экспертных, изыскательных и иных работ, приобретение механизмов и оборудования, их монтаж. Стоимости указанных расходов арендатора засчитывается арендодателем в счет арендных платежей, которые должен производить арендатора по условиям договора.

Согласно п. 6.3. договора аренды № 7.6/112 произведенные открытым акционерным обществом «Донской табак» за свой счет в ходе реконструкции, капитального и восстановительного ремонта улучшения арендуемого имущества, являются муниципальной собственностью города Ростова-на-Дону. произведенные таким образом затраты ответчика возмещению со стороны арендодателя не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных договором аренды и дополнительными соглашениями к нему.

Согласно свидетельству о праве собственности от 21.08.2006, земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 16 0:0014, площадью 167 795 кв.м, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону.

По договору аренды от 09.04.2001 № 20635 ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 16 07:0014, расположенный по адресу: <...>.

При заключении договора аренды № 7.6./112 срок окончания реконструкции здания Зеленого театра был установлен до декабря 2003 года.

По инициативе ответчика срок окончания реконструкции был перенесен до 2009 года, затем продлен еще раз до 31.12.2012.

Работы по реконструкции здания Зеленого театра разделены на следующие этапы:

2010 год: дополнительные инженерно- геологические и инженерно- геодезические работы. Получение технических условий. Изменение проектно-счётной документации.

2011 год: прохождение государственной экспертизы. Получение разрешения на строительство. Усиление грунтов и существующих фундаментов. Разработка проектно-сметной документации. Реконструкция здания Зеленого театра.

2012 год: реконструкция здания зеленого театра. Работы по благоустройству и организации автостоянок.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора аренды № 7.6/112 по мере выполнения пунктов инвестиционной программы арендатором представляет арендодателю отчет о выполнении с обязательным приложением соответствующих документов. Арендатор вправе предоставить, а арендодатель обязуется принять и иные документы, подтверждающие объем инвестиций.

Несмотря на окончание срока реконструкции здания, ответчиком, по мнению истца, не предоставлены документы, подтверждающие исполнение ответчиком обязанностей по договору аренды от 01.12.2000 № 7.6/112.

В силу пункта 4.4. договора аренды № 7.6 /112 в случае нарушений арендатором условий договора арендодатель обязан направить арендатору письменную претензию с указанием выявленных нарушений и разумных сроков их устранения. При не устранении нарушений в разумный срок, арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора в судебном порядке.

В силу пункта 4.3.2 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут с согласия арендатора, или судом, в случаях нарушения или неисполнения арендатором требований статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий, предусмотренных договором № 7.6./112 от 01.12.2000, в т.ч. при необеспечении осуществления арендатором инвестиций согласно приложения № 2 к договору.

В качестве подтверждения соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды истцом представлены претензии от 09.11.2012 № из-44484/5, от 10.01.2013 № 59-30-21085 о невыполнении инвестиционных условия согласно условиям заключенного договор аренды от 01.12.200 № 7.6/112. Оставление без внимания ответчиком уведомлений послужило основанием для обращением истца в суд с требованиями в рамках настоящего спора.

По мнению ОАО « Донской табак», оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку ни арендодатель, ни общество не установили истину в вопросе статуса здания Зеленого театра: включено ли здание Зеленого театра в реестр памятников истории и культуры федерального значения.

По мнению ответчика, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, поскольку обязательства ответчика по договору аренды от 01.12.200 № 7,6/112 выполнены в полном объеме.

Внесение инвестиций осуществлялось, в том числе согласно следующим документам: постановлением Мэра г Ростова-на-Дону от 05.02.2002 № 222, рабочим проектом АПМ «Зодчий» от 2002, протокола № 3/29 заседания Архитекрутрно-градостроительного совета комитета по архитектуре и градостроительству г Ростова-на-Дону от 20.02.2002, архитектурно-планировочному заданию от 25.03.2002 № 56-А.

Общая сумма инвестиций, как утверждается ответчик по договору аренды от 01.12.2000 № 76/112, составляет 198 870 431,61 рубля.

Ответчик указывает на то, что ни в договоре аренды от 01.12.200 № 4,6/112, ни в договоре аренды земельного участка под ним не указано обременения в отношении передаваемого имущества, не оформлялась охранного свидетельства на спорный объект, охранных обязательств с арендатором не оформлялось, ограничений при эксплуатации, реконструкции и строительстве объекта не устанавливалось.

Ответчику стало известно, что здание Зеленого театра в постановлении главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры в г. Ростове-на-Дону и мерах по их охраны включено в реестр памятников истории и культуры федерального значения лишь при оформлении и сборе документов для выполнения принятых на себя обязательств.

В связи с появлением у ответчика информации о том, что здание Зеленого театра включено в реестра памятников истории и культуры федерального значения, мероприятия по реконструкции были приостановлены, направлен запросы от 13.06.2002, от 17.02.2009 на имя Министра культуры Ростовской области, при попытке выделения части арендованного ответчиком земельного участка, занятого Зеленым театром с целью проведения работ по реконструкции и строительству универсального центра семейного отдыха, ответчику было отказано в выделении участка, так как здание Зеленого театра является единым объектом с театром драматическим им. М. Горького, следовательно, является памятником истории и культуры федерального значения (отказ Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» от 25.05.2008 № 01-20/7052).

Ответчик обращает внимание суда на то, что арендодатель как собственник здания Зеленого театра за весь период действия договор аренды от 01.12.2000 № 7.6/112 не предприниматель попытки, направленные на разрешение вопроса о статусе здания Зеленого театра.

Установив, что действия общества привели к значительному ухудшению и частичной утрате муниципальной собственности (здания Зеленого театра), Департамент обратился в суд также с требованием о взыскании с ОАО «Донской табак» среднерыночной стоимости восстановления (строительства) утраченной части здания Зеленого театра, расположенного по адресу: <...>, в размере, установленном в экспертном заключении от 13.03-26.03.2014, а именно в размере 29 976 518 руб.

С целью определения состояния конструктивных элементов здания на текущий момент Муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону 24.07.2012 проведена техническая инвентаризация здания Зеленого театра и подготовлен технический план здания.

В силу заключения кадастрового инженера от 24.04.2012 изменение общей площади строения литер Б произошло за счет монтажа и демонтажа межкомнатных перегородок, уточнения линейных размеров и перерасчета площадей комнат. Сравнительный анализ технической документации показывает, что произошло уменьшение площади строения на 885,7 кв.м., что составляет 1/5 здания.

1.Какие части здания (с указанием строительных конструкций в составе здания) «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: <...>, отсутствуют по сравнению с данными технической и иной имеющейся документации на дату заключения договора аренды муниципального имущественного комплекса от 01.12.2000 № 736/116; определить стоимость отсутствующей части здания (с указанием стоимости отсутствующих строительных конструкций в составе здания) с учетом износа на текущую дату;

2.указать причины отсутствия части здания «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: <...>, в отношении каждой отсутствующей строительной конструкции;

3.указать стоимость затрат на реконструкцию здания «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: <...>, понесло открытое акционерное общество «Донской табак» в период с 01.12.2000 по день проведения судебной экспертизы.

В силу представленного в материалы дела заключения экспертов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» по первому вопросу эксперт указал отсутствующие части Зеленого театра: отсутствует центральная часть здания на первом этаже, отсутствуют несущие наружные и внутренние стены с кирпичными столбами и железобетонными перекрытиями, отсутствует оркестровая яма, кирпичные колонны на первом этаже, кирпичная стена на втором этаже, кирпичные колонны на втором этаже, центральная часть здания на третьем этаже (т. 9 л.д.150-154); стоимость отсутствующей части здания на момент проведения экспертизы составляет 5 043 000 рублей.

Отвечая на второй вопрос, эксперты указывают в заключении от 20.09.2013 № 0602/Э, что причинами отсутствия части здания зеленого театра является нахождение строительных конструкций в неудовлетворительном состоянии, в т.ч. по причине отсутствия плановых капитальных ремонтов здания за весь период эксплуатации здания, отсутствие мероприятий по консервации здания, неиспользование его по прямому назначению.

Отвечая на третий вопрос, эксперты в заключении указали, что после проведенного исследования и сравнительного анализа материалов, представленных на исследование, идентифицировать в полной мере те или иные виды работ, не представляется возможным, поскольку отсутствует необходимая документация.

Не согласный с результатами экспертизы истец в материалы дела представил заключение эксперта Торгово-промышленной палаты Ростовской области фирма «Донэкспертиза» ФИО13 от 13.03.-36.03.2014 № 0480500272, согласно которому примерная среднерыночная стоимость восстановления (строительства) утраченной в период действия договора аренды № от части здания Зеленого театра (Литер Б), расположенного по адресу: <...>, составляет 29 976 517 руб.; установленная стоимость затрат на реконструкцию здания Зеленого театра, которые понесло ОАО «Донской табак» в период с 01.12.2000 по день проведения экспертизы составляет 2 919 600 руб.; представленные обществом акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, содержащиеся в материалах настоящего дела, частично соответствуют фактически выполненным работам в здании Зеленого театра, расположенном по адресу: <...>.

В свою очередь ответчиком было представлено заключение от 15.04.2014 № 014/и специалиста общества с ограниченной ответственностью «Профессиональные экспертные технологии» ФИО14, в силу которого, специалистом указано, что примерная стоимость работ по восстановлению утраченной части здания Зеленого театра составляет 5 942 000 рублей. Определить в полном объеме стоимость работ, выполненных ОАО «Донской табак» на объекте (здание Зеленого театра ) не представляется возможным, так как отсутствует в полном объеме исполнительная и первичная документация, по некоторым видам работ не представляется возможным идентифицировать место производства указанных работ; стоимость выполненных работ на объекте, в соответствии с представленной на исследование документации, по мнению эксперта, составляет 11 129 397,94 руб.

Суд, удовлетворяя требования Департамента о расторжении договора аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000, обязании ОАО «Донской табак» передать истцу имущество, указанное в приложении № 1 к договору аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006, руководствовался следующим.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по прекращению договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Таким образом, для одностороннего отказа от исполнения договора аренды необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26).

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 указанного Информационного письма).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В качестве подтверждения соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды истцом представлены претензии от 09.11.2012 № из-44484/5, от 10.01.2013 № 59-30-21085 о невыполнении инвестиционных условия согласно условиям заключенного договор аренды от 01.12.200 № 7.6/112. Оставление без внимания ответчиком уведомлений послужило основанием для обращения истца в суд с требованиями в рамках настоящего спора.

Ответчик, не отрицая факт невыполнения условия договора аренды от 01.12.2000 № 7.6/112 в части реконструкции здания Зеленого театра, полагает, что оснований для расторжения договора аренды у Департамента не имеется, поскольку не определено, относится ли здания Зеленого театра к памятникам истории и культуры федерального значения. Так как нормативные акты Ростовской области в части исключения Зеленого театра из состава реестра памятников истории и культуры федерального значения не приведены в соответствие с актами, обладающими большей юридической силы, ОАО «Донской табак» был лишен возможности проводить строительные работы по восстановлению указанного объекта.

Судом отклоняются доводы ответчика о невозможности исполнить договор аренды от 01.12.2000 № 7.6/112 в части реконструкции здания Зеленого театра, поскольку представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что объект «Зеленый театр» не включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения.

Ссылка Министерства культуры Ростовской области на то, что спорный объект входит в объем объекта культурного наследия федерального значения «Здание Ростовского Государственного драматического театра им. М. Горького», поскольку объект поставлен на государственную охраны постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624, опровергается материалами дела.

Спорный объект не включен в Перечень Указа Президента РФ от 20.02.1995 № 176. В силу постановления Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 объект значится как «Здание Ростовского Государственного драматического театра им. М. Горького 1935 г.; 1963 г», а в силу постановления Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 (приложение № 2) как «Театр драматический с Зеленым театром 1936 г.).

Поскольку постановление Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 (приложение № 2) не соответствует постановлению Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 в части названия объекта, постольку имело место произвольное искажение состава объектов федерального значения в приложении № 2 постановления Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411, следовательно, здание Зеленого театра не входит в состав объектов культурного наследия федерального значения.

Кроме того, в материалы дела представлено охранное обязательство от 26.06.2013 № 98-13 на объект культурного наследия государственное автономное учреждение культуры Ростовской области «Ростовский академический театр драмы имени М. Горького», выданное Министерством культуры Ростовской области, в разделе № 6 «Особенности объекта культурного наследия» Зеленый театр как объект охраны не значится. ( т.10 л.д. 86-100).

Суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установил, что спорный объект недвижимости – Зеленый театр не был отнесен к объектам исторического и культурного наследия федерального (общегосударственного) значения.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, учитывая, что включение Постановлением Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 (приложение № 2) Зеленого театра в состав объектов исторического и культурного наследия федерального значения произведено неправомерно, суд пришел к выводу о наличии основания для расторжения договор от 01.12.2000 № 7.6/112 в связи с неисполнением ОАО «Донской табак» обязательств в части реконструкции здания Зеленого театра.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с чем, суд удовлетворяет требование Департамента в части обязании ОАО «Донской табак» в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу передать Департаменту имущественно- земельных отношений г. Ростова-на-Дону имущество, составляющее имущественный комплекс Центрального парка культуры и отдыха им. Октябрьской Революции, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Театральная, 3, указанное в приложении № 1 к договору аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006.

Наряду с требованиями о расторжении договора аренды, обязании вернуть имущество, Департамент просит суд взыскать с ОАО «Донской табак» среднерыночную стоимость восстановления (строительства) утраченной части здания Зеленого театра, расположенного по адресу: <...>, в размере, установленном в экспертном заключении от 13.03-26.03.2014, а именно в размере 29 976 518 руб. (требования в редакции от 16.04.2014).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В части первой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

За нарушение указанной обязанности специальная санкция гражданским законодательством не установлена. В силу же пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации

Таким образом, избранный истцом способ защиты своих прав (возмещение убытков посредством взыскания с ответчика стоимости утраченной части здания), предусмотрен законом, и делает избранный способ защиты надлежащим

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Из указанных норм следует, что основание возникновения ответственности в форме взыскания убытков образуется совокупностью следующих элементов: противоправное поведение неисправного должника, наличие убытков у кредитора, причинно-следственная связь между противоправным поведением должника и наличием и размером убытков у кредитора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на истце.

Необходимость доказывания истцом ухудшения состояния спорного объекта на момент его возврата по сравнению с его состоянием на момент передачи в аренду подтверждается судебной практикой (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2014 № ВАС-1231/14 по делу № А40-149195/12 и от 16.08.2013 № ВАС-10702/13 по делу № А60-22735/2012).

По ходатайству истца судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО11, ФИО12. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какие части здания (с указанием строительных конструкций в составе здания) «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: <...>, отсутствуют по сравнению с данными технической и иной имеющейся документации на дату заключения договора аренды муниципального имущественного комплекса от 01.12.2000 № 736/116; определить стоимость отсутствующей части здания (с указанием стоимости отсутствующих строительных конструкций в составе здания) с учетом износа на текущую дату; указать причины отсутствия части здания «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: <...>, в отношении каждой отсутствующей строительной конструкции; указать стоимость затрат на реконструкцию здания «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: <...>, понесло открытое акционерное общество «Донской табак» в период с 01.12.2000 по день проведения судебной экспертизы.

В силу представленного в материалы дела заключения экспертов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» по первому вопросу эксперт указал отсутствующие части Зеленого театра: отсутствует центральная часть здания на первом этаже, отсутствуют несущие наружные и внутренние стены с кирпичными столбами и железобетонными перекрытиями, отсутствует оркестровая яма, кирпичные колонны на первом этаже, кирпичная стена на втором этаже, кирпичные колонны на втором этаже, центральная часть здания на третьем этаже( т. 9 л.д.150-154); стоимость отсутствующей части здания на момент проведения экспертизы составляет 5 043 000 рублей.

Не согласный с результатами экспертизы истец в материалы дела представил заключение эксперта Торгово-промышленной палаты Ростовской области фирма «Донэкспертиза» ФИО13 от 13.03.-36.03.2014 № 0480500272, согласно которому примерная среднерыночная стоимость восстановления (строительства) утраченной в период действия договора аренды № от части здания Зеленого театра (Литер Б), расположенного по адресу: <...>, составляет 29 976 517 руб.; установленная стоимость затрат на реконструкцию здания Зеленого театра, которые понесло ОАО « Донской табак» в период с 01.12.2000 по день проведения экспертизы составляет 2 919 600 руб.; представленные обществом акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, содержащиеся в материалах настоящего дела, частично соответствуют фактически выполненным работам в здании Зеленого театра, расположенном по адресу: <...>.

В свою очередь ответчиком было представлено заключение от 15.04.2014 № 014/и специалиста общества с ограниченной ответственностью «Профессиональные экспертные технологии» ФИО14, в силу которого, специалистом указано, что примерная стоимость работ по восстановлению утраченной части здания Зеленого театра составляет 5 942 000 рублей. Определить в полном объеме стоимость работ, выполненных ОАО «Донской табак» на объекте (здание Зеленого театра) не представляется возможным, так как отсутствует в полном объеме исполнительная и первичная документация, по некоторым видам работ не представляется возможным идентифицировать место производства указанных работ; стоимость выполненных работ на объекте, в соответствии с представленной на исследование документации, по мнению эксперта, составляет 11 129 397,94 руб.

Удовлетворяя требования истца в части возмещения убытков посредством взыскания с ОАО «Донской табак» стоимости утраченной части здания в размере 5 942 000 руб., суд руководствовался следующим.

В силу пункта разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд критически отнесся к представленному истцом в материалы дела заключению специалистов Торгово-промышленной палаты Ростовской области фирма «Донэкспертиза» ФИО13 , ФИО15 от 13.03.-36.03.2014 № 0480500272, согласно которому примерная среднерыночная стоимость восстановления (строительства) утраченной в период действия договора аренды части здания Зеленого театра (Литер Б), расположенного по адресу: <...>, составляет 29 976 517 руб.

Используя упрощенных подход, при вычислении стоимости восстановления (строительства) утраченной части здания Зеленого театра эксперт вычислил утраченную площадь путем вычитания площадей театра по состоянию на 30.11.2000( 4 342,4 кв.м), на 28.04.2012 (3 456,7 кв.м), а затем умножил полученную разность в площадях на среднестатистический показатель стоимости строительства жилых фондов квартирного типа (33 845 руб/м).

Указанные расчеты не могут быть положены в основу выводов суда, поскольку заключение оно подготовлено без натурного обследования объекта, при подготовке выводов экспертом не учтены специфические характеристика здания театра, расчет ущерба подготовлен без применения сведений об аналогичных объектах исследуемому. Упрощенный подход выбран специалистом в нарушении принципов эффективности, всесторонности и полноты исследования (ст.8 Федерального закона от 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение о результатах судебной строительно- технической экспертизы от 20.09.2013 № 0602/Э экспертов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО11, ФИО12, в силу которого стоимость отсутствующей части здания на момент проведения экспертизы составляет 5 043 000 рублей, содержит подробное описание состава помещений по состоянию на 30.11.2000, на 28.04.2012., а также описание отсутствующей части здания с указанием строительных конструкций в его составе.

При расчете стоимости утраченной части объекта экспертом произведена разбивка стоимости отсутствующей части здания согласно удельного показателя стоимости отдельных конструктивных элементов.

В отличие от заключения № 0480500272 от 13.03-26.03.2014, выполненного специалистами Торгово-промышленной палаты Ростовской области фирма «Донэкспертиза» ФИО13 , ФИО15, доказательств недостоверности заключения от 15.04.2014 № 014/и специалиста общества с ограниченной ответственностью «Профессиональные экспертные технологии» ФИО14, в материалы дела не представлено, нарушений данным специалистом законодательства участниками процесса не доказано.

Выводы специалиста общества с ограниченной ответственностью «Профессиональные экспертные технологии» ФИО14, изложенные в заключении от 15.04.2014 № 014/и, не опровергают, а подтверждают доводы, изложенные в заключении экспертов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» 20.09.2013 № 0602/Э, подготовленного в рамках судебной экспертизы, в связи с чем могут быть расценены судом в качестве доказательств размера стоимости утраченной части здания.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частями 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом установлено, что Департаментом по ходатайству о назначении судебной экспертизы перечислены денежные средства в размере 85 544 руб. (платежное поручение от 20.05.2013 № 232).

ОАО «Донской табак» для проведения судебной экспертизы на депозитный счет перечислило денежные средства в размере 18 456 руб., что подтверждается платежным поручением от 03.07.2013 № 3801.

Определением суда от 26.09.2013 денежные средства с депозитного счета перечислены экспертному учреждению.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а требования истца о расторжении договора аренды удовлетворены, государственная пошлина в размере 4 000 рублей подлежит взысканию в бюджет с ОАО «Донской табак» с Управления культуры г. Ростова-на-Дону ( по 2 000 руб. с каждого).

Поскольку требования истца к ОАО «Донской табак» в части взыскания денежных средств удовлетворены на 19,8 %, постольку суд распределяет бремя несения судебных расходов за проведение судебной экспертизы следующим образом: 83 408 руб. подлежит оплате с Департамента, 20 592 руб. - с ОАО «Донской табак». Учитывая тот факт, что Департамент оплатил расходы по судебной экспертизе в размере 85 544 руб., а ОАО «Донской табак» -18 456 руб., суд взыскивает с ОАО «Донской табак» в пользу Департамента 2 136 руб.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за удовлетворенные судом требования Департамента имущественного характера суд взыскивает в ОАО «Донской табак» в доход федерального бюджета в размере 56 710 руб.

Руководствуясь статьями 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону, открытым акционерным обществом «Донской табак», Управлением культуры г. Ростова-на-Дону.

Обязать открытое акционерное общество «Донской табак» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу передать Департаменту имущественно- земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН <***>, ИНН <***>) имущество, составляющее имущественный комплекс Центрального парка культуры и отдыха им. Октябрьской Революции, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, площадь Театральная, 3, указанное в приложении № 1 к договору аренды муниципального имущественного комплекса №7.6/112 от 01.12.2000 в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006.

Взыскать с открытого акционерного общества «Донской табак» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН <***>, ИНН <***>) 5 942 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Донской табак» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 56 710 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.И. Губенко