Гражданский кодекс часть 1

по иску Администрации Багаевского района к индивидуальному предпринимателю Поликанову Андрею Анатольевичу (ИНН 616108460342) о признании недействительной сделки,

при участии:

от истца – представитель Иванов В.И. по доверенности от 04.04.2011,

от ответчика – представитель Показанник А.А. по доверенности от 20.09.2010,

установил: Администрация Багаевского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Поликанову Андрею Анатольевичу о признании недействительной сделки купли-продажи от 07.04.2009 №15 земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3, находящегося примерно в 2380 м от ориентира – здание клуба в п.Дачном, расположенного за пределами участка, по направлению на юго-запад и применении последствий недействительности сделки.

Иск мотивирован тем, что договор заключен в отношении земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, занятую принадлежащим ответчику объектом недвижимого имущества, постановление главы Багаевского района от 31.03.2009 № 324, на основании которого заключен оспариваемый договор, отменено постановлением главы Багаевского района от 05.04.2011 № 440.

Ответчик в письменном отзыве на иск указал, что земельный участок первоначально был предоставлен Поликанову А.А. в пользование на основании договора аренды с целью использования под спортивно-оздоровительный лагерь. В настоящее время на земельном участке расположены два объекта недвижимого имущества – летний дом площадью 26.5 кв.м и летний дом, площадью 40,3 кв.м, принадлежащие ответчику на праве собственности, а также в соответствии с разрешительной документацией ведется строительство 2-х этажного корпуса, предназначенного для эксплуатации под спортивно-оздоровительный лагерь. При таких обстоятельствах ответчик считает, что выкуп земельного участка произведен с соблюдением требований действующего законодательства. Кроме того, ответчик указывает на отсутствие доказательств отнесения спорного земельного участка к категории особо охраняемых земель.

В судебном заседании представители сторон правовые позиции по спору поддержали. Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Постановлением Главы Багаевского района Ростовской области № 975 от 12.09.2002 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования ООО «Алсма» на земельный участок площадью 1,05 га, предоставленный ранее в бессрочное (постоянное) пользование для подсобного хозяйства и рыболовства (пункт 1 постановления). Пунктом 4 указанного постановления предписано передать Поликанову Андрею Анатольевичу земельный участок площадью 1,05 га прочих земель в аренду сроком на 10 лет с правом выкупа для спортивно-оздоровительного лагеря на правом берегу реки Подпольная в границах плана ЗАО «Рогачевское».

На основании указанного постановления между Администрацией Багаевского района и Поликановым А.А. заключен договор аренды земельного участка № 1073 от 19.09.2002; земельный участок 21.09.2002 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием для спортивно-оздоровительного лагеря, ему присвоен кадастровый номер 61:03:0600004:3.

Постановлением Багаевского района Ростовской области № 846 от 13.09.206 внесены изменения в постановление Главы Багаевского района Ростовской области № 975 от 12.09.2002, пункт 4 которого изложен в следующей редакции: передать Поликанову А.А. земельный участок площадью 10518,16 кв.м из земель: земли особо охраняемых территорий с кадастровым номером 61:03:0600004:3, находящийся по адресу: правый берег реки Подпольная (в границах плана ЗАО «Рогачевское»), в аренду сроком на 39 лет».

Постановлением главы Багаевского района Ростовской области № 324 от 31.03.2009 предписано предоставить в собственность за плату земельный участок собственнику строений Поликанову А.А. из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 61:03:0600004:3, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание клуба в п. Дачном, участок находится примерно в 2380 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Ростовская область, Багаевский район, п. Дачный, разрешенное использование: для спортивно-оздоровительного лагеря в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, общей площадью 10503,0 кв.м, находящийся на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2002 № 1073.

07.04.2009 между Администрацией Багаевского район и Поликановым А.А. заключен договор № 15 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность.

12.05.2009 на основании указанного договора и акта приема-передачи в собственность земельного участка от 07.04.2009 произведена государственная регистрация права собственности Поликанова А.А. на земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов – для спортивно-оздоровительного лагеря, площадью 10503 кв.м, кадастровый номер 61:03:0600004:3 (свидетельство о государственной регистрации права серия 61-АД № 626077).

На указанном земельном участке расположены принадлежащие Поликанову А.А. на праве собственности объекты недвижимого имущества – летний дом площадью 26,5 кв.м, летний дом площадью 40,3 кв.м.

Ссылаясь на то, что договор заключен с нарушением требований действующего земельного законодательства, Администрация Багаевского района обратилась в арбитражный суд с иском о признании о признании недействительной сделки купли-продажи от 07.04.2009 №15 земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3, находящегося примерно в 2380 м от ориентира – здание клуба в п.Дачном, расположенного за пределами участка, по направлению на юго-запад и применении последствий недействительности сделки.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 168 названного Кодекса ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обосновывая правовую позицию по спору, истец ссылается на то, что земельный участок отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов без принятия муниципальным органом соответствующего решения, в связи с чем постановление главы Багаевского района Ростовской области № 324 от 31.03.2009 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату г. Поликанову А.А. для спортивно-оздоровительного лагеря» отменено постановлением от 05.04.2011 № 440.

Между тем, это обстоятельство не является основанием для удовлетворения иска.

Как указано выше, право собственности ответчика на земельный участок категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов – для спортивно-оздоровительного лагеря, площадью 10503 кв.м, кадастровый номер 61:03:0600004:3 зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права серия 61-АД № 626077).

Регистрация права произведена на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность № 15 от 07.04.2009. Указанный договор заключен на основании постановления главы Багаевского района Ростовской области № 324 от 31.03.2009.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Возникшие гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 15951/09 по делу N А40-28128/09-12-194). С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении и являющейся общеобязательной и подлежащей применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается. Методами административно-правового характера не могут быть восстановлены права заинтересованных лиц в случае возникновения гражданско-правовых отношений, так как отмена ненормативного правового акта без оспаривания сделки сама по себе не влечет восстановления прав, которые заинтересованные лица считают нарушенными.

Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица. При наличии зарегистрированного права собственности муниципальный орган не вправе отменять ненормативный акт, на основании которого заключен этот договор, поскольку эти действия выходят за рамки его компетенции. В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки, что относится к исключительной компетенции суда.

Изложенная правовая позиция нашла отражение в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2009 по делу № А63-6677/2008 и по смыслу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательна для суда первой инстанции как указание на толкование закона.

Истец, оспаривая договор, на основании которого произведена регистрация права собственности ответчика на земельный участок, ссылается на нарушение порядка его отнесения к категории «земли особо охраняемых территорий и объектов».

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права, на основании и во исполнение названного Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункт 2 статьи 15).

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Пунктами 2 и 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исчерпывающий перечень земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, установлен пунктами 4 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми из земель, перечисленных в пункте 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации, к изъятым из оборота относятся только земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 данного Кодекса), а к ограниченным в обороте - находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 4 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации относит к землям особо охраняемых территорий земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 4 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор, в установленном законом порядке не отнесен к землям особо охраняемых территорий. Это обстоятельство положено в основу возражений против иска и подтверждено сведениями ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области. В письме ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области от 27.05.2011 № 11-исх/2386 указано, что земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600004:3 поставлен на государственный кадастровый учет 21.09.2002 на основании постановления Главы Багаевского района № 975 от 12.09.2002 о передаче земельного участка в аренду Поликанову А.А. для спортивно-оздоровительного лагеря.

Из этого следует, что обстоятельства, препятствующие приватизации о земельного участка, в отношении которого заключен оспариваемый договор, отсутствовали.

Довод истца о том, что площадь предоставленного истцу земельного участка значительно превышает площадь, занятую объектами недвижимого имущества и необходимую для их эксплуатации, что нарушает требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, признан судом несостоятельным ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что ответчик с 2002 года является законным владельцем земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3 площадью 1,05 га, предоставленного для спортивно-оздоровительного лагеря.

В силу пункта 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" о приватизации земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 3 статьи 33 Кодекса).

На указанном земельном участке расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества – летний дом площадью 26,5 кв.м, летний дом площадью 40,3 кв.м. Эти объекты построены самим ответчиком в соответствии с выданным Администрацией Багаевского района разрешением на строительство № 03-513-08, право собственности ответчика на объекты зарегистрировано на основании разрешений Администрации Багаевского района на ввод объектов в эксплуатацию, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 61 АД № 266487, серия 61-АД № 457970. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 03-593-09, № 03-493-08, на основании которых произведена регистрация права приобщены к материалам дела.

С момента предоставления ответчику земельного участка его целевое использование не изменилось. Участок сформирован в установленном порядке и поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием - для спортивно-оздоровительного лагеря. Доводов о том, что со стороны ответчика имеет место нецелевое использование земельного участка, истец не привел.

Ответчик, возражая портив иска, заявил также о том, что в настоящее время на земельном участке ведется строительство здания для отдыха. В подтверждение этого довода в материалы дела представлено разрешение на строительство № 0-980-10 выданное Администрацией Багаевского района сроком действия до 31.12.2015. Согласно указанному разрешению общая площадь объекта составляет 791,31 кв.м, площадь застройки 338,62 кв.м.

Подтверждая освоение земельного участка, ответчик также представил фотографические материалы, свидетельствующие об оборудовании на земельном участке футбольного и баскетбольного полей. По официальным правилам баскетбола игровая площадка для игры в баскетбол должна представлять собой плоскую твердую поверхность без каких-либо препятствий с размерами 28 метров в длину и 15 метров в ширину, измеренными от внутренних краев ограничивающей линии. Согласно информации, размещенной в сети интернет, размер футбольного поля составляет дина: минимум 90 м, максимум 120 м, ширина минимум 45 м, максимум 90 м.

Целевое использование земельного участка подтверждается и представленными в материалы дела благодарственными письмами руководителей детско-юношеских спортивных школ, адресованными Поликанову А.А. за вклад в организацию учебно-тренировочных сборов и детско-юношеских спортивных лагерей и помощь в подготовке членов сборной Ростовской области, чемпионов кубка России по традиционному УШУ.

С учетом имеющихся в деле доказательств суд пришел к выводу о том, что приобретенный ответчиком земельный участок необходим для нормальной эксплуатации спортивно-оздоровительного лагеря, предоставление его в меньшем размере не обеспечит нормальной деятельности лагеря и организацию в нем спортивных мероприятий в соответствии с требованиями, предъявляемыми к их организации.

При таких обстоятельствах суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Т.Д. Пипник