Гражданский кодекс часть 1

об обязании исполнить обязательства по договору №ПИК-Р/7/05 инвестирования строительства многоэтажного жилого дома по адресу: <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13) от 24 февраля 2005г. в натуре

и встречное исковое заявление ООО «Строительная компания «РотЯг»

к ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион»

о признании договора №ПИК-Р/7/05 инвестирования многоэтажного жилого дома по адресу: <...> «Темерник» (пятно 1-13) незаключенным

При участии:

от истца: ФИО7 по доверенности в деле, ФИО8 по доверенности в деле, ФИО9 по дов. от 31.08.2007г., ФИО10 по доверенности б/н от 04.09.2007г., ФИО11 по доверенности б/н от 04.09.2007г.

от ответчика: ФИО12 по доверенности в деле

от третьих лиц: 1. ФИО1 паспорт серии 60 00 №280367, выдан ОВД г. Батайска; 2. ФИО13 паспорт серии 56 00 №341235, выдан ОВД г. Каменки Пензенской области; 3. ФИО14, паспорт серии 60 02 №824145, выдан ОВД Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону по доверенности от 18 августа 2007г.; 4. ФИО3, паспорт серии 60 03 №007710, выдан ОВД Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону; 5. ФИО4, паспорт серии 60 00 №300387, выдан ОВД Пролетарского района г. Ростова-на-Дону 30.11.2000г., к/п 612-071.; 7. ФИО6, паспорт; 6. не явился, извещен.

Сущность спора: В открытом судебном заседании рассматривается исковое заявление Закрытого акционерного общества «Первая ипотечная компания-Регион» к Обществу с ограниченной ответственностью «РотЯг» об обязании ООО «Строительная компания РотЯг» передать ЗАО «ПИК –Регион» права на нежилые помещения общей площадью 5085, 84 кв.м. в строящемся жилом доме по адресу (строительный) <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13) и машиноместа на этаже «-1» (30 машиномест), на этаже «-2» (30 машиномест); обязании ООО «Строительная компания «РотЯг» передать истцу необходимый комплект правоустанавливающих документов для оформления права собственности на вышеуказанные объекты и встречное исковое заявление ООО «Строительная компания «РотЯг» к ЗАО «ПИК-Регион» о признании договора № ПИК-Р/7/05 инвестирования многоэтажного жилого дома по адресу <...> «Темерник» (пятно 1013) от 24.02.2005 г. между ООО «Строительная компания «Ротяг» и ЗАО «ПИК-Регион» незаключенным.

Определениями суда по делу от 14.08.2007 г. и от 07.09.2007 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО1, ФИО13, ФИО14, ФИО3 и ФИО4, ФИО5, ФИО6

Предмет первоначального иска истцом неоднократно уточнялся. Данный предмет первоначального иска рассматривается судом в связи со сделанным истцом в судебном заседании заявлением относительно предмета иска, отраженным в протоколе судебного заседания, и предложенной им редакцией исковых требований от 16.07.2007 г. (том 2 л.д. 3), принятой судом определением от 20.07.2007 г., которое рассмотрено судом как редакционное уточнение.

Дело рассматривалось с перерывом в судебном заседании, объявленном в порядке ст. 163 АПК РФ с 08.10.2007 г. до 10.10.2007 г., до 11.07.2007 г. с целью представления истцом, ответчиком подлинных экземпляров документов для рассмотрения заявленных ходатайств о фальсификации доказательств. После объявленных перерывов судебное заседание продолжено.

Истец по первоначальному иску в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования в редакции от 16.07.2007 г., просил удовлетворить иск. Заявил ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы на предмет определения стоимости фактически произведенных работ и материалов, затраченных на строительство спорного жилого дома, представленных ответчиком в обоснование расходования 74 973 000 руб., от которого он отказался до начала рассмотрения его судом. В обоснование заявленных исковых требований с учетом дополнительных пояснений к нему указывает, что между ним и ответчиком был заключен договор № ПИК-Р/7/05 инвестирования строительства многоэтажного жилого дома по адресу <...> жилого района «Темерник» (пятно1-13) от 24.02.2005 г. Предметом указанного договора являлось привлечение истца к участию в проектировании и строительстве ориентировочно 10 191, 3 кв.м. общей площади квартир в многоэтажном жилом доме с объектами соцкультбыта по указанному адресу с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность инвестора и/или привлеченных им третьих лиц квартир ориентировочно 5 085, 84 кв.м.; 60 машиномест на двухуровневой подземной автостоянке, указанных в приложениях к договору. По заявлению истца, указанный договор носит смешанный характер и содержит в себе элементы договора простого товарищества, договора об инвестировании и договора подряда. Описание предмета договора достаточно для индивидуализации объекта, в отношении которого он заключен. Порядок распределения квартир и машиномест на стоянке, сумма, порядок и сроки внесения инвестиционного взноса согласованы сторонами в приложениях №№ 1, 2, 3 к договору. Им обязательства по договору выполнены в полном объеме, инвестиционный взнос в сумме 74 973 000 руб. был внесен ответчику по первоначальному иску в сумме, сроки и порядке, оговоренном в приложении № 3 к договору. Однако, до настоящего времени ответчик обязательства по строительству дома не исполнил, дом не построен, имущества ему не передано. В адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления с требованием передать документацию по объекту, указав сроки фактического завершения работ по строительству дома и сроки ввода в эксплуатацию объекта, которые остались без ответа. Полагает, что изменение этажности дома по сравнению с первоначально заявленными 12 этажами до 10 этажей в связи с нарушениями правил инсоляции, не может влиять порядок исполнения обязательств ответчика по заключенному между сторонами договору в части выполнения им обязательств по передаче жилых помещений в доме. Со ссылкой на требования Федерального закона «О инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 309, 310, 314 ГК РФ просит суд удовлетворить заявленные исковые требования, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску в судебное заседание явился, поддержал заявленный встречный иск, просил в удовлетворении первоначального иска отказать. В обоснование встречного иска и возражений по первоначальному иску указывает, что подписанный между сторонами договор от 24.02.2005 г. № ПИК-Р/7/05 не отвечает требованиям ст. 432 ГК РФ, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Стороны не являются субъектами инвестиционной деятельности, участниками инвестиционного проекта, под которым по смыслу ФЗ-39 от 25.02.1999 г. понимается обоснование экономической целесообразности, объекта и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденная в установленном законом порядке, что установлено требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Такие документы сторонами не согласовывались. Рабочий проект жилого дома был в установленном порядке утвержден Главгосэкспертизой 29.06.2006 г. Следовательно, на момент подписания сторонами договора, предмет договора, согласно ст. 432 ГК РФ не мог быть сформирован. Полагает, что договор № ПИК-Р/7/05 является протоколом о намерениях. Ввиду отсутствия проектно-сметной документации и объема жилых площадей, стороны не могли определить фактический объем финансирования. Просит удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначального иска отказать.

В судебном заседании заявил ходатайства о фальсификации доказательств – приложений №№ 1, 2, 3 к договору, и акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.08.2006 г. б/н и б/д, представленных истцом по делу. В обоснование заявленных ходатайств указывает, что в приложениях № 1, 2, 3 к договору произведена дописка в дате договора, а первый лист договора изготовлен на другом файле; подписи на акте сверки расчетов совершены не руководителями истца и ответчика по делу, не все внесенные в акт сверки расчетов данные соответствуют действительности.

Ввиду наличия у истца по первоначальному иску возражений против исключения приложений №№ 1, 2, 3, представленных им в материалы дела, а также первого листа договора № ПИК-Р/7/05 и акта сверки взаимных расчетов из числа доказательств по делу, суд в порядке ст. 161 АПК РФ проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательств путем сопоставления других, представленных сторонами в материалы дела документов, с оспариваемыми документами.

Как следует из материалов дела, тексты представленных истцом и ответчиком договоров являются тождественными, несмотря на наличие на первом листе одного из экземпляров имеющихся у ответчика договоров подписи руководителя ООО «РотЯг», однако их содержание не отличается от представленного ответчиком по делу подлинного экземпляра договора по содержанию. Кроме того, в дополнительном соглашении от 04.10.2006 г. в п. 2 имеется указание на необходимость внесения изменений в приложение № 1 к договору инвестирования строительства и замены двух квартир, ранее выделенных в качестве доли инвестора, факт подписания которого ответчиком не оспаривается. Факт оплаты в согласованные в приложении № 3 сроки также не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, вне зависимости от даты составления и подписания и договора № ПИК-Р/7/05 и приложений к нему, указанные документы свидетельствуют о фактических правоотношениях сторон , в связи с чем отсутствуют основания для признания представленных истцом по делу дополнительных соглашений №№ 1, 2, 3 и первого листа экземпляра договора, акта сверки взаимных расчетов от 01.08.2006 г. сфальсифицированными, и проверки сделанного стороной заявления путем назначения экспертизы по делу.

Заявление о фальсификации доказательств отклоняется судом, поскольку исключение или проверка данных доказательств в порядке, установленном ст. 161 АПК РФ, не приведет к иной оценке данных доказательств. Кроме того, назначение экспертизы с целью проверки указанных документов, при идентичности содержащейся в них информации относительно представленных ответчиком по делу аналогичных документов, может повлечь неоправданное затягивание рассмотрения настоящего спора, но не повлиять на правовые суда по рассматриваемому спору.

Третьи лица, явившееся в судебное заседание, пояснили, что между ними и истцом по делу были заключены договоры долевого участия в инвестиционной программе, по условиям которых ими истцу были переданы денежные средства в счет строительства квартир в спорном жилом доме. На настоящий момент ввиду того, что строительство дома не завершено, они не могут получить квартиры, предусмотренные заключенными с ними договорами.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, третьих лиц, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 05.04.2004 г. № 515 с учетом изменений, внесенных постановлением мэра от 31.08.2004 г. № 1452, (том 2 л.д. 101) земельный участок площадью 0, 4209 га из состава городских земель в 1-м микрорайоне жилого района «Темерник» был предложен к предоставлению для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (пятно 1-13) с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой путем проведения торгов в форме конкурса.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 31.12.2007 г. № 2217 (том 2 л.д. 103), принятым с учетом согласованного стройгенплана, ООО «РотЯг» в аренду сроком до 24.05.2007 г. был предоставлен земельный участок площадью 0,1766 га в 1-м микрорайоне жилого района «Темерник» из состава городских земель за счет граничащих территорий на период строительства для организации строительной площадки многоэтажного жилого дома (пятно 1-13) с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, в границах, согласно прилагаемой выкопировке из плана города.

На основании указанного постановления и протокола об итогах торгов от 24.05.2004 г. № 3/135-14 (том 6 л.д. 34), победителем которых был признан ООО «СК РотЯг», между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ответчиком по первоначальному иску 16.08.2004 г. был заключен договор аренды № 26072 земельного участка площадью 4209 кв.м. с кадастровым номером 61:44:02 06 04:0036, находящегося по адресу в <...> «Темерник» (п.1-13) для использования в целях проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с объектами соцкульбыта, сроком с 24.05.2004 г. по 24.05.2007 г. (том 2 л.д. 104-107). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается специальным регистрационным штампом на тексте договора.

Как следует из материалов дела, уже 22.07.2004 г. ответчик опубликовал в газете «Ва-банк» № 29 (645) публичное предложение о заключении договоров участия в долевом строительстве офисов и квартир в строящемся 10-14 этажном монолитно-кирпичном жилом доме 1-й район микрорайона «Темерник» (район универсама «Пчелка»), указав срок окончания строительства март 2006 г. (том 4 л.д. 33).

24 февраля 2004 года между истцом и ответчиком был подписан договор № ПИК-Р/7/05 инвестирования строительства многоэтажного жилого дома по адресу <...> «Темерник» (пятно 1-13), по условиям которого застройщик (ответчик по первоначальному иску) привлекает инвестора (истца по первоначальному иску) к участию в инвестировании проектирования и строительства ориентировочно 10 191, 3 кв.м. общей площади квартир в многоэтажном жилом доме с объектами соцкультбыта по адресу <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13), с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность инвестора и/ или привлеченных им третьих лиц квартир ориентировочно общей площадью 5 085, 84 кв.м.; 60 машиномест на двухуровневой подземной автостоянке, указанных в приложениях к настоящему договору.

Сторонами в материалы дела представлены приложения к указанному договору, подлинные экземпляры которых приобщены судом к материалам дела: № 1 протокол поквартирного распределения общей жилой площади, передаваемой инвестору; № 2 количество машиномест, передаваемых инвестору; № 3 размер инвестиционного взноса и порядок его внесения. При этом, в представленных истцом приложениях к договору дата совершения договора № ПИК-Р/7/05 значится 24 февраля 2005 г. (том 6 л.д. 7-12), в представленных ответчиком приложениях к договору дата совершения договора значится 21 февраля 2005 г. (том 5 л.д. 120-125).

Однако, указанные приложения к договору идентичны по своему содержанию, поскольку содержат одинаковые сведения относительно наименования договора, в отношении которого они совершены, наименования объекта, о строительстве которого составлен непосредственно сам договора, а также объектов, в отношении которых сторонами составлены указанные приложения. Поскольку в указанный период между сторонами не существовало других договорных отношений, относительно инвестирования проектирования и строительства каких-либо других жилых домов в г. Ростове-на-Дону, суд рассматривает указанные приложения в качестве приложений к оспариваемому договору № ПИК-Р/7/05, дата совершения которого указана в тексте договора 24.02.2005 г.

Предметом приложения № 1 к договору являлось поквартирное распределение общей жилой площади в многоквартирном жилом доме в 1-м микрорайоне жилого района «Темерник» (пятно 1-3), согласно которому стороны определили характеристики квартир, общая площадь которых составляет 5085, 84 кв.м. Предметом приложения № 2 к договору являлось определение количества машиномест, находящихся в многоквартирном жилом доме по указанному в договоре адресу и их местонахождение. Предметом приложения № 3 к договору являлось определение размера инвестиционного взноса и порядок его внесения, согласно которому общий размер инвестиционного взноса истца по первоначальному иску составляет 74 973 000 руб., из которых 63 573 000 руб. - за квартиры из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в размере 12 500 руб., 11 400 000 руб. – за машиноместа из расчета стоимости 1 машиноместа 190 000 руб. Инвестиционный взнос вносится поэтапно: 10 000 000 руб. вносятся в течение 5-ти дней с момента заключения договора, 10 000 000 руб. до 25.03.2005 г., и по 3 435 812 руб., которые вносятся им ежемесячно в срок до 25 числа каждого месяца, начиная с апреля 2005 г., последний взнос в размере 3 435 820 руб. в срок до 25.08.2006 г.

Истцом в материалы дела представлен подлинный экземпляр акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.08.2006 г. (том 4 л.д. 138), согласно которому по состоянию на 01.08.2006 г. задолженность истца составляет 8 руб. Ответчик, не оспаривая факт внесения истцом указанного в приложении № 3 к договору инвестиционного взноса, заявил, тем не менее, о фальсификации указанного акта сверки расчетов, указывая, что он содержи недостоверную информацию относительно номеров платежных документов и подписан не руководителями. В связи с указанным заявлением ответчика, факт внесения денежных средств истцом по первоначальному иску проверяется судом на основании первичных бухгалтерских документов.

Истцом представлены в материалы дела заверенные банком платежные документы, подтверждающие факт внесения ответчику денежных средств на указанную в акте сверки сумму. Так, денежные средства истцом направлялись платежными поручениями № 330 от 01.03.2005 г. (том 5 л.д. 126) на сумму 10 000 000 руб.; № 503 от 25.03.2005 г. (том 5 л.д. 127) на сумму 10 000 000 руб.; № 702 от 25.04.1005 г. (том 5 л.д. 131) на сумму 3 435 812 руб.; № 891 от 25.05.2005 г. (том 5 л.д. 130) на сумму 3 435 812 руб.; № 1084 от 27.06.2005 г. (том 5 л.д. 129) на сумму 3 435 812 руб.; № 1063 от 25.07.2005 г. (том 5 л.д. 128) на сумму 3 435 812 руб.; № 1 от 25.08.2005 г. (том 6 л.д. 5) на сумму 3 435 812 руб.; № 52 от 26.09.2005 г. (том 6 л.д. 4) на сумму 3 435 812 руб.; № 116 от 25.10.2005 г. (том 6 л.д. 3) на сумму 3 435 812 руб.; № 210 от 28.11.2005 г. (том 6 л.д. 6) на сумму 3 435 812 руб.; № 284 от 22.12.2005 г. (том 6 л.д. 2) на сумму 3 435 812 руб.; № 350 от 24.01.2006 г. (том 6 л.д.1) на сумму 3 435 812 руб.; № 149 от 02.03.2006 г. (том 5 л.д. 137) на сумму 3 435 812 руб.; № 478 от 16.03.2006 г. (том 5 л.д. 136) на сумму 3 435 812 руб.; № 039 от 13.04.2006 г. (том 5 л.д. 135) на сумму 3 435 812 руб.; № 783 от 18.05.2006 г. (том 5 л.д. 134) на сумму 3 435 812 руб.; № 281 от 13.06.2006 г. (том 5 л.д. 133) на сумму 3 435 812 руб.; № 505 от 21.07.2006 г. (том 5 л.д. 132) на сумму 3 435 812 руб., на общую сумму 74 972 992 руб. В платежных поручениях в поле «назначение платежа» указано на оплату по договору ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. инвестирования строительства жилого дома по адресу <...> «Темерник» (пятно 1-13).

Факт получения денежных средств от истца на указанную в данных платежных поручениях сумму с указанным назначением платежа ответчиком по первоначальному иску не оспаривается, в подтверждение чего им представлены в материалы дела копии указанных выше платежных поручений.

Как следует из материалов дела, эскизный проект на строительство 12-13 этажного жилого дома (пятно 1-13) с помещениями общественного назначения и наземно-подземной автостоянкой в 1 микрорайоне жилого района «Темерник» согласован МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» г. Ростова-на-Дону протоколом от 09.02.2005 г. № 25.

Рабочий проект 12 этажного жилого дома разрабатывался ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» на основании договора № 419 от 27.08.2004 г., заключенного с ответчиком по первоначальному иску.

Как следует из сводного заключения № 2998.1.2004-00-00-00, утвержденного Управлением Главгосэкспертизы России по Ростовской области 26.07.2005 г., рабочий проект был направлен на доработку для снятия замечаний в части вопроса инсоляции. Повторным сводным заключением № 2998.1.2004-00-00-00, утвержденный Управлением Главгосэкспертизы России по Ростовской области 22.12.2005 г., рабочий проект был повторно направлен на доработку для устранения замечаний, в том числе и по вопросам инсоляции.

Положительное заключение № 2998.1.2004-00-00-00 по рабочему проекту 10-14 этажного жилого дома нулевой цикл утверждено Управлением Главгосэкспертизы 05.06.2006 г. (том 1 л.д. 113-126). Положительное сводное заключение № 2998.1.2004-00-00-00 утверждено Управлением Главгосэкспертизы России по Ростовской области 29.06.2006 г. (том 1 л.д. 86-112). Как следует из указанных заключений, в них рассмотрены откорректированные чертежи марки АР (по замечаниям экспертизы), выполнены с целью уменьшения этажности жилого дома в осях А-Е/1 и 1-7 с 14-ти этажей до 10-ти этажей. Данное решение соответствует нормативной инсоляции квартир жилого дома, расположенного с восточной стороны от проектируемого. Здание определено как многоэтажное, на первом этаже расположена автостоянка на 71 автомашины, на втором уровне на 68 машин. Жилой 10-14 этажный жилой дом состоит из 8-12 жилых этажей, верхнего технического этажа и цокольного этажа второго уровня автостоянки. Общее количество квартир 138, в том числе однокомнатных 56, двухкомнатных 56, трехкомнатных – 26. Общая площадь квартир, согласно сводному заключению 8 415, 88 кв.м.

Таким образом, общее количество квартир уменьшено на 24 квартиры со 162 от первоначального проекта до 138.

На основании указанного положительного сводного заключения МУ «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону» 27.07.2006 г. ответчику по первоначальному иску было выдано разрешение на строительство № 6022-3 10-14-этажного жилого 138-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 8 415, 88 кв.м.) с помещениями общественного назначения (общая площадь офисов 945, 08 кв.м., общая площадь салона красоты 434, 92 кв.м.) и наземно-подземной автостоянкой (общая площадь 5 738, 53 кв.м.) сроком до 27.11.2007 г.

4 октября 2006 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору № ПИК-Р/7/05, факт подписания которого ответчиком по первоначальному иску не оспаривается (том 4 л.д. 139), по условиям которого стороны согласовали, что объект (многоквартирный жилой дом пятно 1-13) будет введен в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП и проектной документации. Срок окончания строительно-монтажных работ – март 2007 г., а также внесены изменения в приложение № 1 к договору в части замены квартир на 11 этаже, квартирами на 10-м этаже. Основанием замены квартир указано изменение этажности и конфигурации жилого дома после произведенного перепроектирования.

Как следует из материалов дела, фактически работы по строительству дома начаты ответчиком в период с 2005 года, что следует из реестра договоров ООО «СК «РотЯг» (том 5 л.д. 29-30), переданных на основании постановления № 119 от 13.09.2007 г. заместителя начальника ГУВД по экономической безопасности ФИО15 о проведении проверки (ревизии) финансовой, хозяйственной, предпринимательской, торговой деятельности ООО «СК «РотЯг». Так, уже в январе 2005 г. ответчиком по первоначальному иску были заключены договоры подряда на строительно-монтажные работы с ООО «Фирма-Пирс» (№04/05 от 11.01.2005 г.), ООО «РотЯг-М» (№ 12/05 от 11.01.2005 г.), ООО «РотЯг-СМР» (№51/05 от 28.01.2005 г.), ООО «Ротяг-ИО» (№ 50/05 от 28.01.2005 г.), ООО «Ротяг-МК» (№ 49/05 от 28.01.2005 г.), ООО «КС Марком» (№ 71/05 СК от 01.02.2005 г.).

Для осуществления финансирования строительства истцом по первоначальному иску на основании договоров долевого участия в инвестиционной программе были привлечены денежные средства граждан, что подтверждается копиями договоров, представленных третьими лицами в материалы дела, а также списком инвесторов ЗАО «ПИК-Регион» по указанному жилому дому в количестве 81 договор (том 6 л.д. 50-52).

Ответчиком по делу в отношении квартир в указанном жилом доме были заключены договоры долевого участия в строительстве, реестр которых представлен им в материалы дела (том 6 л.д. 36-37).

До настоящего времени строительство дома не окончено, дом не введен в эксплуатацию. Согласно справки ответчика, составленной на основании акта внеплановой камеральной проверки использования денежных средств участников долевого строительства от 22.08.2007 г. Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, строительно-монтажные работы выполнены на 63 % сметной стоимости объекта (том 6 л.д. 33).

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями предоставить проектно-сметную документацию, информация о ходе строительства, с требованием согласовать сроки окончания строительства, порядок передачи квартир и машиномест. Ответчик неоднократно извещал истца об изменении конфигурации и этажности жилого дома и уменьшении количеств жилых этажей, а также с требованием об участии в инвестировании строительства объекта с учетом внесенных изменений в проектную документацию. Однако до настоящего времени соглашение между сторонами относительно строительства спорного объекта не достигнуто.

Полагая, что ввиду надлежащего исполнения им своих обязательств в части внесения инвестиционного взноса, он вправе требовать встречного предоставления по договору № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г., истец обратился в суд с настоящим иском. Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения по существенным условиям договора, ответчик заявил встречный иск о признании указанного договора незаключенным.

Оценив собранные по делу доказательства, выслушав пояснения сторон, третьих лиц, суд пришел к выводу, что заявленные первоначальный и встречный иск подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно требованиям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно требованиям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку требование об исполнении обязательства в натуре неразрывно связано с существованием такого обязательства, которые в силу требований ст. 307 ГК РФ возникают, в том числе, из договоров, суд считает необходимым первоначально дать оценку встречным исковым требованиям на предмет заключенности договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. и возникновения на основании указанного договора у сторон обязательств, требование об исполнении которых в натуре могут быть заявлены в рамках такого договора.

По заявлению ответчика по первоначальному иску правоотношения сторон по договору № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. регулируются нормами Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а также нормами договора о строительном подряде. Отсутствие на момент подписания сторонами указанного договора разработанной и утвержденной в установленном законом порядке проектно-сметной документации относительно строительства спорного дома, в связи с чем невозможно было определить сроки начала и окончания работ по строительству дома, по его мнению, свидетельствует о незаключенности такого договора.

Однако, такое утверждение ответчика признается судом необоснованным.

Согласно требованиям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Предметом указанного договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. определенным в п. 1.1. договора, являлось привлечение истца к участию в инвестировании проектирования и строительства ориентировочно 10 191, 3 кв.м. общей площади квартир в многоэтажном жилом доме с объектами соцкультбыта по адресу <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13) с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность истца или привлеченных им третьих лиц квартир ориентировочной общей площадью 5 085, 84 кв.м.; 60 машиномест на двухуровневой подземной автостоянке, указанных в приложениях к настоящему договору.

Толкуя в порядке ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г., с учетом буквального значение содержащихся в нем слов и выражений, которое оценивается судом путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также всех соответствующих договору обстоятельств, в том числе, последующего поведения сторон, суд приходит к выводу о том, что указанный договор по своей правовой природе является смешанным, поскольку содержит в себе элементы различных договоров.

Так, указанный договор содержит в себе элементы инвестиционного договора в части привлечения ответчиком денежных средств истца для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, а также договора простого товарищества, поскольку привлечение указанных денежных средств направлено на достижение общей цели – проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

Судом отклоняются доводы сторон о наличии у оспариваемого договора элементов договора строительного подряда, ввиду того, что ответчик самостоятельно за счет привлеченных денежных средств осуществлял строительство дома, выступая заказчиком такого строительства, в связи с чем отсутствие на момент заключения такого договора разработанной проектно-сметной документации, указание на начальный и конечный срок проведения работ свидетельствует о незаключенности такого договора.

Согласно требованиям ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Однако, сам текст договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г., приложений к нему и дополнительного соглашения к договору от 04.10.2006 г. не свидетельствует о получении ответчиком по договору задания от истца на строительство спорного объекта, либо выполнение иных строительных работ, поскольку строительство 10 191, 3 кв.м. общей площади квартир в многоэтажном жилом доме с объектом соцкультбыта по адресу <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13) рассматривалось сторонами в качестве общей цели договора.

Как следует из договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. к обязанностям ответчика по первоначальному иску, поименованному в договоре как «застройщик», относится привлечение инвестора (истца) к участию в инвестировании проектирования и строительства (п. 3.1.1); передача копий документов, на основании которых им приобретено право на использование земельного участка для строительства дома (п. 3.1.2); подготовка совместно с инвестором на основании данных проектно-сметной документации приложений к договору в которых указывается номенклатура квартир, машиномест на подземной автостоянке и общая площадь объекта, подлежащая передаче инвестору (п. 3.1.4); после приемки завершенного строительством объекта и осуществления взаиморасчетов подготовка и подписание акта об исполнении инвестиционных обязательств и передаче инвестору документов для оформления результатов договора в собственность (п. 3.1.5).

Указанные обстоятельства свидетельствую о том, что рассматриваемый договор по своему характеру относится к общецелевым гражданским обязательствам, квалифицирующим признаком которых является достижение сторонами такого договора общей цели.

Такой порядок определения предмета договора отвечает требованиям Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Главы 55 ГК РФ, регулирующей один из видов общецелевых обязательств – договора простого товарищества.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для признания оспариваемого договора незаключенным ввиду отсутствия условий, характерных для договора строительного подряда – наличия проектно-сметной документации о строительстве объекта, начального и конечного срока выполнения работ, поскольку сам договор не предусматривал наличия задания заказчика по отношению к истцу на строительство спорного объекта, либо выполнения каких-либо работ, связанных с таким строительством. Подрядные отношения в рамках осуществления строительства спорного жилого дома существуют в отношениях ответчика по первоначальному иску и привлеченных им организаций, имеющих право на осуществление соответствующих видов строительных работ, а не между сторонами оспариваемого договора.

Действительная общая воля сторон была направлена на осуществление проектирования и строительства многоквартирного жилого дома в 1-м микрорайоне жилого района «Темерник» (пятно 1-13), по результатам которого истец по первоначальному иску, равно как и ответчик, привлекавший на основании договоров долевого участия в строительстве денежные средства физических лиц, имеют право на получение в качестве результата такого строительства в свою собственность, либо собственность привлеченных им третьих лиц квартир и нежилых помещений в таком доме.

В приложениях №№ 1, 2, 3 к договору № ПИК-Р/7/05 стороны определили порядок распределения квартир и количества машиномест в указанном жилом доме, а также определили размер инвестиционного взноса и порядок его внесения.

При этом дата подписания приложений к договору поименованных за №1, 2, 3 к договору (24 февраля 2005 г. либо 21.02.2005 г.) не влияет на относимость данных соглашений сторон к условиям заключенного между ними договора, как по формальным, так и фактическим основаниям. Так указанные приложения в преамбуле содержат указание на номер оспариваемого договора (ПИК-Р/7/05), местонахождение объекта строительства, в отношении которого заключен такой договора – <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13).

По заявлению сторон, между ними отсутствуют правоотношения, связанные со строительством иных объектов в г. Ростове-на-Дону по указанному в договоре и приложениях №№ 1, 2, 3 адресу. Последующее поведение сторон свидетельствует о том, что стороны исполняли именно условия оспариваемого договора с учетом приложений к нему и до обращения истца в суд с иском об исполнении обязательства в натуре ни у истца, и у ответчика не возникало сомнений относительно заключенности оспариваемого договора, в том числе и в части приложений к нему.

Так, условия приложения № 3 к договору, составление которого прямо предусмотрено п. 4.1 договора, исполнено в полном объеме истцом по настоящему иску (за исключением 8 руб.), а денежные средства в сумме 74 972 992 руб. приняты ответчиком, и по его заявлению направлены непосредственно на осуществление строительно-монтажных работ для строительства именно жилого дома в г. Ростове-на-Дону, 1 микрорайоне «Темерник» (пятно 1-13).

Дополнительным соглашением к договору от 04.10.2006 г., составленным после утверждения в установленном законом порядке проектно-сметной документации (29.06.2006 г.) и получения разрешения на строительство (27.07.2006 г.) стороны изменили срок окончания строительно-монтажных работ – март 2007 г., а также внесли изменения в Приложение № 1 к договору, заменив указанные в приложении квартиры № 25, 26 в первой секции на 11 этаже на аналогичные квартиры в 1 секции на 10-м этаже. Кроме того, стороны предусмотрели, что изменение объема участия в строительстве и инвестирования стороны могут рассматривать после завершения проектирования и получения разрешения на строительство. Поскольку указанное дополнительное соглашение было подписано сторонами после получения ответчиком по первоначальному иску проектно-сметной документации, суд исходит из того, что уже при его составлении, ответчик должен был исходить из реальных технических характеристик объекта, в том числе его этажности, наличия либо отсутствия в нем соответствующих квартир, предполагаемых к передаче истцу, либо третьим лицам по результатам исполнения такого договора.

Ответчик по первоначальному иску неоднократно в своих письмах ссылался на условия заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору от 04.10.2006 г., мотивируя необходимость дополнительных инвестиций в строительство дома со ссылкой на ошибку в проектировании и снижением этажности против первоначально предполагаемой, что подтверждается письмами № 265/07 от 07.05.2007 г. (том 1 л.д. 27), № 284/07 от 14.05.2007 г. (том 1 л.д. 75), № 304/07 от 21.05.2007 г. (том 4 л.д. 101), № 360/06 от 20.06.2006 г. (том 4 л.д. 103), что свидетельствует о том, что он исходил из общецелевого характера заключенного между сторонами договора и не предполагал возникновение между сторонами правоотношений, вытекающих из договора строительного подряда.

Определение сторонами договора в приложении № 3 к договору стоимости квадратного инвестируемых квартир (12 500 руб.) и стоимости одного машиноместа (190 000 руб.) не связанно в данных отношениях с возникновением у сторон обязательств из договора строительного подряда, как считает ответчик по первоначальному иску, поскольку фактически направлено на определение размера вклада в совместную деятельность, вытекающую из инвестиционного договора и порядка распределения полученного по результатам исполнения такого договора.

Между тем, с учетом специфики предмета договора, связанного с осуществлением строительства многоквартирного жилого дома, такое определение размера вклада и распределения результатов совместной деятельности, с учетом положений ст. 1046 ГК РФ не означает отсутствие у сторон договора обязанности по покрытию возникших при исполнении такого договора расходов, убытков, и (или) изменению доли сторон договора в результатах совместной деятельности.

Согласно требованиям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между тем, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета, а также иных условий, который в силу закона либо по заявлению сторон являются существенными, либо обязательными для такого договора, следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия договора может повлечь невозможность исполнения такого договора. Если договор (часть договора) исполнен сторонами, условие о его предмете и иных существенных условиях не считается несогласованным, а договор незаключенным в исполненной части.

Как следует из материалов дела, до обращения истца в суд с первоначальным иском ни у ответчика, ни у истца не возникало неопределенности в исполнении условий заключенного между ними договора. Так, денежные средства в предусмотренном приложением № 3 к договору размере в сумме 74 972 992 руб. с указанием в качестве оснований осуществления платежа на оспариваемый договор инвестирования строительства жилого дома в г. Ростове-на-Дону в 1 микрорайоне жилого района «Темерник» (пятно 1-13) были переданы истцом ответчику и по заявлению ответчика использовались именно для строительства указанного дома; сторонами после получения разрешения на строительство на основании разработанной утвержденной проектно-сметной документации вносились изменения в указанный договор, в том числе в части замены квартир; непосредственно работы по строительству были начаты еще до заключения договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г., что подтверждается копиями договоров на выполнение строительно-монтажных работ.

На настоящий момент строительно-монтажные работы выполнены на 63 %, строительство дома не завершено, дом в эксплуатацию не введен, хотя оговоренная по условиям договора сумма участия в инвестировании его проектирования и строительства истцом внесена в полном объеме.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для признания указанного договора незаключенным ввиду неопределенности его предмета, а такой договор является заключенным в части, исполненной сторонами, что является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Такой способ защиты права предусмотрен положениями ст. 12 ГК РФ, применение которого конкретизировано положениями главы 25 Гражданского кодекса российской Федерации.

В предмет доказывания по такому иску, согласно требованиям ст. 65 АПК РФ входит установление у должника перед кредитором определенных обязательств, основанных на договоре, наступление срока их исполнения и факт неисполнения должником конкретных обязательств.

Как следует из договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. предметом договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13) с правом получения истцом в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность инвестора и/или привлеченных им третьих лиц квартир ориентировочной общей площадью 5 085, 84 кв.м.; 60 машиномест на двухуровневой подземной автостоянке, указанных в приложениях к настоящему договору.

Обязательства в части инвестирования строительства объекта выполнены истцом в установленном соглашением сторон объеме, что подтверждается собранными по делу доказательствами не оспаривается ответчиком. Однако, до настоящего времени ответчиком обязательства в части передачи истцу результатов инвестиционной (совместной) деятельности не выполнены, что не оспаривается им при рассмотрении настоящего спора.

Невозможность исполнения обязательств по указанному выше договору явилась следствием как объективных, так и субъективных причин, к числу которых относится, в том числе, длительный период проектирования и, как установлено решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.12.2006 г. по делу № А53-8596/2005-С3-35, допущенные при проектировании ошибки проектной организации, что привело к уменьшению этажности строящегося дома, а также удорожание стоимости строительства по сравнению с ценами 2005 года, о чем свидетельствует повышение индекса цен на выполнение строительно-монтажных работ, определяемого Администрацией Ростовской области до 4, 272 (42 %) по сравнению с периодом заключения договора, а также отсутствием у ответчика по делу достаточных денежных средств для окончания строительства такого дома, что подтверждается его обращениями к истцу с требованием о необходимости дополнительного финансирования строительства.

Момент наступления срока исполнения обязательств определяется истцом исходя из условий заключенного договора № ПИК-Р/7/05 от 24.02.2005 г. и дополнительного соглашения к нему от 04.10.2006 г. – март 2007 г.

Между тем, учитывая общецелевой характер заключенного между сторонами договора, суд полагает, что истцом неверно определен момент наступления срока исполнения обязательств по такому договору.

Согласно требованиям ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Предметом указанного договора является строительство ориентировочно 10 191, 3 кв.м. общей площади квартир в многоэтажном жилом доме с объектом соцкультбыта по адресу <...> жилого района «Темерник» (пятно 1-13). Как следует из п. 1.1. договора, рассматриваемого судом в корреспонденции с п. 3.1.5 договора возникновение у истца права требовать передачи ему квартир (жилой площади) в доме обусловлено приемкой завершенного строительством объекта приемочной комиссией, проведения технической инвентаризации объекта, подписанием акта об исполнении инвестиционных обязательств, с которыми договор и закон связывают момент окончания инвестиционного договора.

При этом исполнение обязательства по передаче жилых помещений и машиномест на стоянке, а также необходимых правоустанавливающих документов для оформления права собственности на вышеуказанные объекты, присуждение к исполнению которых в натуре является предметом настоящего спора, относятся к будущему и предусматривают совершение ответчиком определенных действий после сдачи объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, строительство дома не завершено, и обязательства по осуществлению такого строительства, как цели заключения договора, не прекращены. При таких обстоятельствах, срок исполнения обязательств по передаче результатов инвестиционной деятельности нельзя считать наступившим.

При этом суд отмечает, что согласно требованиям п. 1.1, 5.2 договора право на получение результата инвестиционной деятельности имеет как сам инвестор (истец), так и привлеченные им третьи лица.

Как следует из материалов дела, истцом по иску в период с 2005 г. -2006 г. привлекались денежные средства физических лиц в целях финансирования строительства жилья в г. Ростове-на-Дону в отношении строительства квартир в спорном жилом доме.

Так, согласно договору № Тем-1/2/2/2/2 от 08.08.2005 г., заключенным истцом с гр. ФИО1, согласно которому с учетом соглашения о согласовании местоположения и основных характеристик жилого помещения, третьим лицом переданы денежные средств для строительства 2-х комнатной квартиры на 2-м этаже во 2-ой секции, номер на площадке 2 площадью 57, 36 кв.м. (том 3 л.д. 85) и по окончании инвестиционного и строительного процесса при условии выполнения условий о внесении инвестиционного взноса, она приобретает право на получение и оформление в собственности выбранной им квартиры.

Согласно договору № Тем-1/9/5/2 от 16.12.2005 г. и соглашению к нему от 16.12.2005 г. (том 3 л.д. 109-115), заключенным с ФИО16 и ФИО13, ими за счет заемных денежных средств переданы денежные средства для строительства 2-х комнатной квартиры на 9-м этаже в секции № 1 номер на площадке 5 площадью 67, 1 3 кв.м. в спорном доме, право требования передачи которой на основании условий кредитного договора <***> от 16.12.2005 г. (том 3 л.д. 91-103), заключенного с ЗАО «Банк жилищного кредитования» и договора о передаче прав по указанному договору от 16.12.2005 г. (том 3 л.д. 104-108), подписанному и истцом по делу, передано ЗАО «Банк жилищного кредитования».

Согласно договору инвестирования № Тем-1/2/6/8/1 от 18.07.2005 г. (том 3 л.д. 123-127), заключенному с ФИО3, с учетом соглашения от 18.07.2005 г. ею были переданы истцу денежные средства для строительства 1- комнатной квартиры на 6-м этаже в секции № 2 номер на площадке 8 площадью 41, 98 кв.м. (том 3 л.д. 128), и по окончании инвестиционного и строительного процесса при условии выполнения условий о внесении инвестиционного взноса, она приобретает право на получение и оформление в собственности выбранной им квартиры.

Согласно договору долевого участия в инвестиционной программе № Тем-1/2/3/3/1 от 21.03.2005 г. (том 4 л.д. 1-5), заключенному с ФИО17, с учетом соглашения от 21.03.2005 г., им были переданы денежные средства для строительства 1-комнатной квартиры на 3-м этаже в секции 2 номер на площадке 3 площадью 36, 39 кв.м. и по окончании инвестиционного и строительного процесса при условии выполнения условий о внесении инвестиционного взноса, он приобретает право на получение и оформление в собственности выбранной им квартиры.

Истцом в материалы дела представлен список соинвесторов в отношении спорного дома, согласно которому им в отношении указанного дома заключены 92 договора, связанные с соинвестированием строительства как жилых, так и нежилых помещений (машиномест) в спорном доме. Таким образом, право требования передачи квартир в таком доме в части заключенных истцом с третьими лицами договоров участия в инвестировании фактически уступлено им третьим лицам.

При таких обстоятельствах, удовлетворение требований истца о передаче ему жилой площади (квартир) в спорном жилом доме безусловно повлечет нарушение прав указанных третьих лиц, поскольку они в результате такой передачи, являясь инвесторами, будут лишены права получения результатов их инвестиционной деятельности.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска.

При этом, в силу общецелевого характера заключенного между сторонами договора, суд считает необходимым отметить, что вопрос об окончании строительства спорного дома должен разрешаться сторонами с учетом положений ст. 1046 ГК РФ, исходя из реальных проектных характеристик, с учетом интересов (жилищных прав) привлеченных к участию в строительстве физических лиц.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в части первоначального и встречного исковых требований относятся соответственно на истца по первоначальному и встречному иску, уплативших при подаче искового заявления по 2000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 12, 307, 309, 421, 425, 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 110, 132, 167, 168, 169, 170, 171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска ЗАО «Первая ипотечная компания- Регион» отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «Строительная компания «РотЯг» отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, установленном гл.34, 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Судья Басова Л.А.