Гражданский кодекс часть 1

установил: ТСЖ «ФЕНИКС» (далее товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к управляющей компании ООО «Наш дом» с требованием об обязании ООО «Наш дом» передать ТСЖ «ФЕНИКС» документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу <...>.

Определением суда от «10» июня 2009г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Зодчий», являющийся застройщиком.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о месте и времени судебного заседания (ув. №45535 от 29.06.09г.), явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на иск не представил. Дело рассматривается без участия представителя ООО «Зодчий» в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований в порядке п.1 ст.49 АПК РФ.

В процессе суда ответчик передал истцу часть истребуемых документов.

В связи с передачей документов и в порядке п.2 ст.49 АПК истец отказался от части требований, а именно от требований об обязании передать следующую документацию:

1) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

2) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

3) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

4) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

5) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом по адресу: <...>, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома, а также:

утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (чертежи, пояснительные записки и др.,) со всеми последующими изменениями;

утвержденную проектную документацию на электроустановки (чертежи, пояснительные записки и др.,) со всеми последующими изменениями;

утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации, со всеми последующими изменениями;

6) исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, отопления, тепло-, газо-, электроснабжения, в том числе:

исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей;

исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;

исполнительные чертежи контуров заземления;

исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения;

исполнительные чертежи сетей газоснабжения;

7) паспорта лифтового хозяйства;

8) журналы заявок жителей;

9) протоколы измерения сопротивления электросетей;

10) протоколы измерения вентиляции;

11) разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;

12) журнал регистрации жалоб и заявлений по вопросам управления содержания и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <...>;

13) жалобы и заявления жильцов по адресу: <...>;

14) документы на льготы и субсидии жильцов по адресу: <...>, включая список льготников и субсидиантов,

В соответствии с п. 2 ст. 49 АПК РФ, истец вправе до принятия решения арбитражным судом отказаться от иска полностью или частично. Истец воспользовался своим правом и отказался от исковых требований в части истребования документации перечисленной выше. Суд установил, что отказ от иска в этой части не нарушает прав и законных интересов каких-либо третьих лиц, в связи с чем, суд прекращает производство по делу в этой части в порядке п. 4 ст.150 АПК РФ.

После уточнения исковых требований и частичного отказа от исковых требований, требования истца свелись к обязании ООО «Наш дом» передать ТСЖ «ФЕНИКС», а в случае отсутствия восстановить и передать, следующую документацию на многоквартирный дом, по адресу <...>:

1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

2. документы (акты) о приемке результатов работ по ремонту общего имущества;

3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

4. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

5. акты приемки жилого дома от строительной организации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

6. исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;

7. технический паспорт на дом;

8. исполнительные чертежи контуров заземления;

9. сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

10. технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей;

11. технические паспорта тепловых пунктов;

12. технические паспорта основного электрооборудования;

13. паспорта на инженерное, механическое, санитарно-техническое оборудование;

14. отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;

15. акты освидетельствования скрытых работ;

16. протокол измерения шума и вибрации;

17. акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;

18. акты проверки газотехнической инспекции;

19. договор аренды земли;

20. копии договоров, связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома;

21. реестр собственников помещений;

22. лицевые счета;

23. акты на остаточную стоимость строения;

24. справку о состоянии расчетов жильцов за коммунальные услуги;

25. ордера и правоустанавливающие документы на жилые (нежилые) помещения многоквартирного дома;

26. копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям;

27. акты сверки и энергоснабжающими организациями;

28. акт разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;

29. акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.

30. Взыскать с ООО «Наш дом» в пользу ТСЖ «ФЕНИКС» государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления в размере 2 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца подержал исковые требования и пояснил, что согласно ст. ст. 161 и 162 Жилищного кодекса РФ ответчик обязан передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы созданному ТСЖ и, что истребуемые документы необходимы товариществу для управления домом.

Представитель ответчика исковые требования не признал и пояснил, что указанная документация не находится у ООО «Наш дом».

Третье лицо пояснений по иску не предоставило, что по правилам ст.156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

07 марта 2008 года протоколом №1 общего собрания (собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...>, было решено выбрать способ управления многоквартирным домам - товарищество собственников жилья, был утвержден устав и избрано правление ТСЖ. 26 марта 2008г. ИФНС по Советскому району г.ФИО4-на-Дону была внесена запись в ЕГРЮЛ о создании товарищества.

Ранее управление данным многоквартирным домом осуществлялось управляющей компанией ООО «Наш дом» (протокол №11 от 16 декабря 2006г.).

Об изменении способа управления домом и создании ТСЖ управляющая компания была уведомлена в письменном виде, а также ей было предложено передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы. В дальнейшем товарищество неоднократно обращалось к руководству ООО «Наш дом» о передаче документации. Кроме того, и.о. главы администрации Советского района г.ФИО4-на-Дону в адрес ООО «Наш дом» было направлено письмо исх.№4551 от 22.10.2008г. о необходимости передачи товариществу технической и иной документации, связанных с управлением домом на многоквартирный дом.

Непредставление ответчиком документации в отношении многоквартирного дома по адресу: <...>, послужило основанием для предъявления иска.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом выбран способ защиты права в виде требования о понуждении к исполнению обязанности в натуре.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений.

Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В протоколе №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...> по вопросу повестки дня №2 принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников.

Из положений пункта 3 статьи 161 ЖК РФ, указывающего, что «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме», следует, что создание товарищества собственников жилья само по себе означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.

Согласно п. 9 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество осуществляется самим товариществом.

Следовательно, несостоятельны доводы ответчика, считающего, что для управления многоквартирным домом ТСЖ необходимо дополнительно принять решение об изменении способа управления и о расторжении договоров на управление с управляющей организацией.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Согласно письму Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» «Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 статьи 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.»

Представленный в материалы дела договор о передаче функций по управлению Домовладельцем Управляющему, заключаемый управляющей компанией ООО «Наш дом» с жителями многоквартирного дома не позволяет определить срок его действия.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.

Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года за №14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» указано, что перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Также конкретный перечень документов и порядок их передачи установлен в пункте 6 Постановления Мэра г. ФИО4 н/Д от 22.06.2006 №690 «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление». В силу пункта 6 Положения организация, осуществлявшая ранее управление и техобслуживание многоквартирного дома передает лицу, уполномоченному собственниками, не только техническую, но и бухгалтерскуюдокументацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности, а также осуществляет восстановление необходимой для управления технической документации в установленном порядке.

Техническая документация, в независимости от того у кого она находится, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.

Следовательно, обязанность ответчика – ООО «Наш дом» передать документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы созданному ТСЖ «ФЕНИКС» возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома, отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения этой обязанности.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Исходя из пункта 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, ответственные лица обязаны в установленном законодательстве порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Ссылка ответчика на отсутствие у него истребуемой истцом документации несостоятельна, т.к. отсутствие документации, предусмотренной законодательством, делает невозможным исполнение обязанностей по управления жилым домом. Согласно же отзыва ответчика на исковое заявление - ООО «Наш дом» вело деятельность направленную на управление многоквартирным домом, обеспечивало благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Кроме того, истцом в материалы дела предоставлен реестр проектной документации по жилому дому по ул.Малиновского, 78 «В» подлежащий передачи управляющей компании ООО «Наш дом», подписанный директором ООО «Наш дом» Спирченко Т.А. и начальником ПТО ФИО5 Согласно данного реестра застройщиком-ООО «Зодчий» передана ответчику проектно-техническая документация, инструкции по эксплуатации и технический паспорт на дом. Иная истребуемая истцом документация (акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; копии договоров, связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома; акты на остаточную стоимость строения; справку о состоянии расчетов жильцов за коммунальные услуги; ордера и правоустанавливающие документы на жилые (нежилые) помещения многоквартирного дома; копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям; акты сверки и энергоснабжающими организациями; т т.п.) обязана быть у ответчика в связи с исполнением им обязанности по управлению дома, т.е. вытекает из деятельности ответчика. Без данных документов невозможно надлежащим образом выполнять функцию по управлению многоквартирным домом, не могут быть обеспечены безопасные условия проживания граждан, ремонт, надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно договору о передаче функций по управлению Домовладельцем Управляющему, заключаемого ответчиком с жильцами дома управление включало в себя надлежащее содержание и ремонт инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение домовладельца жилищными, коммунальными и прочими услугами. Для этих целей ООО «Наш дом» обязалось: вести соответствующую техническую документацию на дом; вести хозяйственные и финансовые операции от имени Домовладельца и учет расходов и доходов; вести расчеты с Домовладельцем за жилищные, коммунальные и прочие услуги; принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерно-технического оборудования; обеспечивать выполнение работ по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию кондоминимума, его инженерного оборудования и средств, придомовой территории и т.д. (пункт 3.3. договора).

Таким образом, требования товарищества об истребовании документации для осуществления своих задач от управляющей компании основаны на требованиях закона и подтверждаются материалами дела. В свою очередь управляющая компания ООО «Наш дом» ответственна за сохранность технической документации и должна передать ее товариществу в силу прямого указания закона.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.12 ГК РФ, ст.ст.161, 162 ЖК РФ, ст. 110, п.4 ст. 150, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Наш дом» передать Товариществу собственников жилья «ФЕНИКС», а в случае отсутствия восстановить и передать, следующую документацию на многоквартирный дом, по адресу <...>:

1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

2. документы (акты) о приемке результатов работ по ремонту общего имущества;

5. акты приемки жилого дома от строительной организации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

7. технический паспорт на дом;

8. исполнительные чертежи контуров заземления;

9. сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

10. технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей;

11. технические паспорта тепловых пунктов;

12. технические паспорта основного электрооборудования;

13. паспорта на инженерное, механическое, санитарно-техническое оборудование;

14. отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль;

15. акты освидетельствования скрытых работ;

16. протокол измерения шума и вибрации;

17. акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;

18. акты проверки газотехнической инспекции;

19. договор аренды земли;

20. копии договоров, связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома;

21. реестр собственников помещений;

22. лицевые счета;

23. акты на остаточную стоимость строения;

24. справку о состоянии расчетов жильцов за коммунальные услуги;

25. ордера и правоустанавливающие документы на жилые (нежилые) помещения многоквартирного дома;

26. копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям;

27. акты сверки и энергоснабжающими организациями;

29. акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Прекратить производство по делу в части истребования от Общества с ограниченной ответственностью «Наш дом» следующей документации:

исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей;

исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;

исполнительные чертежи контуров заземления;

исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения;

исполнительные чертежи сетей газоснабжения;

7) паспорта лифтового хозяйства;

8) журналы заявок жителей;

9) протоколы измерения сопротивления электросетей;

10) протоколы измерения вентиляции;

11) разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;

13) жалобы и заявления жильцов по адресу: <...>;

14) документы на льготы и субсидии жильцов по адресу: <...>, включая список льготников и субсидиантов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Наш дом» в пользу Товарищества собственников жилья «ФЕНИКС» 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья С.А. Пильтенко