Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимости: части здания дома быта с пристройкой к. 7-12, 14, 22 на 2-м этаже общей площадью 146,5 кв.м, 14/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой к. 1-3. 9-15. 18-21. 28, 29. 35. 42, 43. 50 на 1-м этаже общей площадью 294.4 кв.м, 14/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой к. 1, 2, 4, 13, 15-17, 21, 28, 32, 34, 37 на 2-м этаже общей площадью 201.1кв.м литеры А. а по пр. Строителей, д. 12/15 в г. Волгодонске, определенной независимым оценщиком ИП ФИО1 в отчете от 21.12.2008г. № 850/2-08 в сумме 5650000 рублей;

о принятии пункта 1.1 договора купли-продажи муниципального имущества на часть здания дома быта на 2-м этаже к 7,8,9,22 общей площадью 102,3 кв.м и мест общего пользования общей площадью 51,1 кв.м;

о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества определив цену объекта недвижимости согласно отчету об определении рыночной стоимости от 11.03.2009г. № 04/03/2009г. в сумме 3138000 рублей,

при участии:

от истца – директор ФИО2, адвокат Андреева Н.В. по доверенности от 06.04.2009г.,

от ответчика – предпринимателя ФИО1 адвокат Липин С.В., ордер № 14 от 19.05.2009г.,

от ответчика – КУИ г. Волгодонска– начальник юридического отдела ФИО3 по доверенности от 14.01.2009г. № 01-31/68,

установил: исковые требования основаны на том, что при заключении сторонами договора-купли продажи муниципального имущества возникли разногласия при определении условий относительно предмета сделки (пункт 1.1 договора) и его стоимости (пункт 2.1 договора). Ссылаясь на недостоверность результатов оценки - отчета от 21.12.2008г. № 850/2-08, на основании которого ответчиком определена стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи между КУИ г. Волгодонска и ООО «Молодость», последнее обратилось в суд с иском к КУИ г. Волгодонска (дело № А53-4841/08) и к предпринимателю ФИО1 (дело № А53-7382/09).

Определением от 20.05.2009г. производство по делам № А53-4841/2009 и № А53-7382/2009 объединено. Объединенному делу присвоен № А53-7382/2009.

КУИ г. Волгодонска в отзыве на иск указал на то, что предметом иска является редакция пункта 2.1 договора, которая сторонами не рассматривалась. Предмет договора купли-продажи определен ответчиком с учетом состава имущества, находившегося у истца в пользовании по договору аренды. Кроме того, КУИ г. Волгодонска ссылается на то, что истцом не представлено доказательств недостоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ответчиком. Комитет полагает, что установление цены договора купли-продажи имущества законом возложено на собственника имущества, а потому оспаривание этой цены истцом недопустимо.

Ответчик ФИО4 в отзыве на иск указала на необоснованность исковых требований, ссылаясь на то, что отчет выполнен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.

В судебном заседании представители сторон дали объяснения правовых позиций, поддержали ранее заявленные требования и возражения. Истец, поддерживая исковые требования, заявил о согласии на выкуп помещения по цене, определенной в экспертном заключении, составленном по результатам судебной экспертизы. Эти объяснения отражены в протоколе судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, ООО «Молодость» является правопреемником государственного предприятия – парикмахерской «Молодость» Волгодонского городского производственного объединения бытового обслуживания населения и создано в процессе его приватизации. Участниками общества являются члены трудового коллектива.

В подтверждение этому обстоятельству в материалы дела представлены копии приказа Волгодонского городского производственного объединения бытового обслуживания населения от 5.03.1991 г. № 32 об организации малого предприятия, договор о передаче в аренду помещения Дома быта малому предприятию «Молодость».

Юридический статус и правопреемство истца за ранее возникшими юридческими лицами подтверждены уставом муниципального предприятия «Молодость» от 19.03.1992 г., утвержденным Главой администрации г. Волгодонска (постановление № 167.3), уставом товарищества с ограниченной ответственностью «Молодость» от 18.02.1993 г. утвержденным Главой администрации г. Волгодонска (постановление № 137.1), уставом ООО «Молодость» утвержденным собранием участников общества 6.02.2009 г. и зарегистрированным МИФНС России № 4 по Ростовской области.

С момента создания малого предприятия ему в аренду переданы помещения в Доме быта по пр. Строителей, д. 12/15 в г. Волгодонске, комнаты 7-12, 14, 22 на 2-м этаже общей площадью 146,5 кв.м. По настоящее время обществом это помещение используется на условиях аренды.

На основании норм Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008 г. КУИ г. Волгодонска 21.12.2008 г. принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом помещения.

Комитетом с сопроводительным письмом № 0114/11482 от 30.12.2008 г. в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Как следует из искового заявления, этот проект получен ООО «Молодость» 11.01.2009 г., о чем свидетельствует отметка на представленной в материалы дела копии письма. Иной даты вручения проекта договора ответчик не доказал.

2.02.2009 г. состоялось собрание участников ООО «Молодость» по вопросу приватизации помещений. Согласно представленной в материалы дела выписке из протокола собрания участники общества приняли решение выкупить часть предложенного имущества – комнаты 7, 8, 9, 22 и оспорить установленную цену имущества.

Выражая согласие на выкуп имущества, ООО «Молодость» письмом от 5.02.2009 г. направило протокол разногласий, в котором предложило изменить предмет и цену договора. Так, к приобретению предложены помещения №№ 7, 8, 9, 22 площадью 102,3 кв. м по цене 1534500 рублей и доля в праве на места общего пользования по цене 1047000 рублей. Общая сумма договора по предложению истца составила 2581500 рублей.

Таким образом, срок на выражение согласия на выкуп, установленный частью 6 статьи 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», - 30 дней - истцом соблюден.

Ответ на это письмо ответчик не направил, в связи с чем возник настоящий преддоговорный спор.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, а потому спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008 г.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», использующее в течение трех и более лет до вступления в силу Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (04.08.2008 г.) использующее на легитимной договорной основе имущество, находящееся в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта 4 статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесению арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества. При этом специальное правило устанавливается только применительно к владельческому титулу заявителя, при котором арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Как указано выше, истец установленным законом критериям отвечает, право на выкуп помещения имеет и это обстоятельство ответчиком КУИ г. Волгодонска не оспаривается. Напротив, Комитет направил истцу проект договора. Разногласия сторон состоят в определении предмета и цены выкупаемого имущества.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что истец имеет право на судебную защиту по требованию о выкупе имущества. Истцом избран надлежащий способ защиты права – урегулирование разногласий по преддоговорному спору, а именно – установление тех его условий, по которым стороны не достигли соглашения.

Право на обращение с таким иском возникает у истца на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу нормы статьи 3 (часть 3) Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» муниципальный орган обязан в случае выражения субъектом малого бизнеса согласия на выкуп помещения принять решение об условиях его приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Наличие у истца права на приобретение (выкуп) помещения означает наличие у Комитета обязанности по его отчуждению (продаже) на основании заключаемого сторонами договора. Следовательно, спорный договор как договор, заключение которого обязательно для Комитета, может быть предметом спора в арбитражном суде в части несогласованных сторонами условий.

Досудебный порядок урегулирования разногласий соблюден истцом посредством направления протокола разногласий к договору. То обстоятельство, что в протоколе разногласий предложена цена 2581500 рублей, а в иске заявлена большая сумма - 3138000 рублей этого вывода не отменяет.

Как видно из представленных истцом документов, заявленная в иске сумма определена на основании отчета об оценке имущества, выполненного предпринимателем ФИО5, членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (свидетельство от 29.02.2008 г. № 1729-08). Отчет составлен 4.02.2009 г. Направляя протокол разногласий, истец не располагал еще этими сведениям. Кроме того, закон, определяющий порядок выкупа арендованного имущества не обязывает субъектов малого бизнеса проводить за свой счет оценку рыночной стоимости имущества. При этом они и не лишены права, проведя такую оценку, ссылаться на нее при определении условий договора.

То обстоятельство, что эта цена не была предложена истцом ответчику не означает нарушение им досудебного порядка урегулирования спора, поскольку, как видно из заявленной ответчиком позиции, ни цена, предложенная изначально, ни определенная позднее, ни установленная в ходе экспертного исследования ответчиком не принята, разногласия по этому пункту договора существуют, а потому они подлежат рассмотрению в суде.

В части требования об оспаривании достоверности отчета о рыночной оценке выкупаемого помещения, выполненного предпринимателем ФИО1, производство по делу надлежит прекратить ввиду следующего.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в информационном письме от 30.05.2005 г. № 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

С учетом того, что уполномоченным муниципальным органом уже принято решение об условиях приватизации имущества, направлен проект договора и по смыслу разъяснений высшей судебной инстанции предметом спора в суде должны быть условия заключаемой сделки.

Таким образом, предметом судебного разбирательства являются спорные условия договора о выкупе имущества – о его предмете и цене.

Как следует из материалов дела, предметом аренды являются помещения 7-12, 14, 22 на 2-м этаже общей площадью 146,5 кв.м, а выкупить истец намеревается комнаты 7, 8, 9, 22 – часть арендуемого имущества. КУИ г. Волгодонска, возражая против иска, указывает на необходимость выкупа всех арендованных помещений.

При разрешении разногласий сторон суд основывается на следующих правовых положениях.

Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъектам малого бизнеса предоставлено право на выкуп арендуемого помещения на основании гражданско-правовой сделки – договора купли-продажи. Частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Статьей 421 Кодекса установлен принцип свободы договора.

Из системного толкования этих норм следует, что при реализации предоставленного законом права лицо свободно в выборе объема и способа его реализации в пределах, установленных законом, соблюдая при этом права и законные интересы иных субъектов и не допуская злоупотребления правом (статьи 10 Кодекса).

Применительно к данному случаю субъект должен быть свободен в реализации права на выкуп помещения в пределах арендуемого объекта, не нарушая при этом прав продавца – муниципального образования.

Обосновывая свою позицию, ООО «Молодость» ссылается разъяснения Минэкономразвития России, изложенные в письме от 18.02.2009 г. № Д05-879. Департамент государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России в названном письме указал, что предоставляемое арендатору – субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имуещества распространяется на любое количество арендуемых помещений при соблюдении по отношении к каждому помещению требований пунктов 1, 2, 4 статьи 3 Закона и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм пункта 3 статьи 3 Закона.

В связи с отсутствием у Минэкономразвития России полномочий по официальному толкованию законов разъяснение не является обязательным для правоприменителей.

Право толкования законов в соответствии с конституционным принципом разделения властей дано судебной власти.

При разрешении спора суд реализовал это правомочие на основании выше приведенных законоположений и полагает возможным принять во внимание позицию органа исполнительной власти, имея ввиду, что к его компетенции отнесена подготовка заключений по проектам нормативных актов, регулирующих отношения субъектов предпринимательской деятельности и их отношения с государством, а также оказывающих влияние на макроэкономические показатели развития страны, в которых дается оценка влияний соответствующих решений на макроэкономические показатели и их последствий для субъектов предпринимательской деятельности (пункт 5.3.3 Положения о Министерстве экономического развития, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5.06.2008 г. № 437).

Поэтому суд исходит из наличия у истца права на выкуп части арендованных помещений. Оценивая законность его реализации, суд полагает необходимым дать оценку тому обстоятельству, не нарушит ли это прав и охраняемых законом интересов муниципального образования. В данном случае, по мнению суда, надлежит оценить оборотоспособность оставшихся помещений и возможность их отчуждения отдельно от выкупаемых истцом.

Исследовав экспликацию помещения второго этажа здания дома быта, на котором находятся спорные помещения, суд установил, что помещения комнат 7, 8 и 9 являются смежными, вход в комнаты 8 и 9 осуществляется через комнату 7, которая имеет сообщение с общим коридором. Таким образом, эти комнаты в совокупности представляют собой обособленный объект в составе объекта недвижимости.

Комнаты 10, 11, 12 имеют самостоятельные входы из общего коридора, функционально и планировочно с указанными выше комнатами не связаны, сообщения между комнатой 7 и 10, непосредственно прилегающими, нет. Комната 14 имеет вход через комнату 12 и, таким образом, функционально с ней связана, но по отношению к комнатам 7-9 расположена на противоположной стороне коридора, связи с ними не имеет.

Комната 22 находится в удалении как от первой совокупности комнат, так и от второй. По существу представляет собой обособленный объект в составе другого объекта недвижимости.

Таким образом, комнаты 7-9 и комната 22 могут быть самостоятельными объектами сделки как объекты, находящиеся в составе другого объекта недвижимости, обособленные для целей их эксплуатации без ущерба для интересов иных лиц.

Также и комнаты 10-12, 14 могут эксплуатироваться без связи с помещениями, на которые претендует истец, а потому оно быть отчуждены как самостоятельные объекты как в совокупности, так и по раздельности.

При оценке этих обстоятельств суд исходит из того, что помещения находятся в здании Дома быта, где размещены предприятия, оказывающие разные виды бытовых услуг и существует потребность в помещениях разной площади в зависимости от предмета деятельности конкретного субъекта хозяйствования. Следовательно, оснований для вывода о невозможности реализации муниципальным образованием своих прав собственника как на сдачу их в аренду, так и на отчуждение в установленном законом порядке суд не находит. Иных прав и интересов ответчика, которые могут быть нарушены таким решением, суд не установил.

Довод ответчика о меньшей привлекательности оставшихся помещений по сравнению с выкупаемыми ничем не подтвержден. Привлекательность для покупателей - это оценочное понятие, не имеющее однозначного содержания для неопределенного круга лиц. Оно может быть оценено лишь применительно к интересам конкретного субъекта, а потому в данном случае не подлежит обсуждению. Но и будучи доказанным, это обстоятельство не может быть признано основанием для понуждения истца к выкупу этих помещений, поскольку истец, выкупая помещение, реализует свое право, а не выполняет решение о приватизации, обязательное только для КУИ г. Волгодонска, но не для субъектов бизнеса.

Таким образом, суд полагает законными и обоснованными требования истца об установлении условия о предмете договора, а именно – о выкупе части арендованных помещений.

Вместе с тем, истец неправильно определил долю в праве на общее имущество здания, причитающуюся на площадь выкупаемых помещения, указав, как и в проекте комитета, 14/100 долей. Эта доля приходится на все арендуемые помещения, а на выкупаемые – 10/100 долей. Поэтому суд полагает необходимым в этой части условие договора принять, указав законную долю в праве на общее имущество.

Таким образом, суд полагает необходимым пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции. Продавец продает, а покупатель покупает арендуемое им по договору аренды от 19.12.2007 г. № 602-07 муниципальное имущество: часть здания дома быта с пристройкой комнаты 7, 8, 9 и 22 на 1 этаже общей площадью 102,3 кв. м, 10/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой комнаты 1-3, 9-15, 18-21, 28, 29, 35, 42, 43, 50 на первом этаже общей площадью 294,4 кв. м, 10/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой комнаты 1, 2, 4 13, 15-17, 21, 28, 32, 34, 37 на 2 этаже общей площадью 201,1 кв. м литеры А,а, расположенные по адресу: <...>, именуемое далее объект недвижимости.

В части определения цены выкупаемого имущества иск обоснован ссылкой на недостоверность оценки рыночной стоимости помещения, принятой комитетом при установлении условий договора.

Определением от 09.06.2009г. удовлетворено заявление истца о назначении судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено оценщику ФИО6. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет № 850/2-08 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: части здания дома быта с пристройкой к.7-12, 14, 22 на 2-м этаже общей площадью 146,5 кв.м, 14/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой к. 1-3, 9-15, 18-21, 28, 29, 35, 42, 43, 50 на 1-м этаже общей площадью 294,4 кв.м, 14/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой к. 1, 2, 4, 13, 15-17, 21, 28, 32, 34, 37 на 2-м этаже общей площадью 201,1 кв.м литеры А, а, находящегося по адресу: <...> требованиям действующего законодательства?

2) в случае наличия нарушений в отчете влияют ли эти нарушения на итоговую величину стоимости объекта оценки?

3) в случае положительного ответа на второй вопрос определить рыночную стоимость объекта оценки.

4) определить величину рыночной стоимости объекта оценки: часть здания дома быта на 2-м этаже к. 7, 8, 9, 22 общей площадью 102,3 кв.м и места общего пользования общей площадью 51,1 кв.м, а всего 153,4 кв.м по пр. Строителей, д. 12/15 в г. Волгодонске.

Судебная экспертиза проведена, экспертное заключение № 15/06-2009 «Н» от 18.06.2009 г. приобщено к материалам дела. Экспертом сделаны выводы о том, что отчет об оценке рыночной стоимости № 850/2-08 от 21.11.12.2008 г. не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и вследствие этого является недостоверным. Эксперт определил рыночную стоимость объекта оценки – 3260210 рублей.

По ходатайству истца в судебном заседании 12.08.2009 г. допрошен эксперт ФИО6, объяснения эксперта приобщены к протоколу судебного заседания.

Возражая против выводов эксперта, ответчик ФИО1 привела доводы о порочности заключения эксперта как доказательства по делу, а именно – отсутствие в заключении данных о времени и месте проведения экспертизы, основаниях его проведения, сведений о государственном экспертном заключении и эксперте – стаже его работы и образовании, вопросах, поставленных перед экспертом, объектах исследования, содержании и результатах исследования, оценке этих результатов.

Эти доводы судом отклонены как прямо противоречащие содержанию заключения. На титульном листе заключения указано, что оно проведено индивидуальным предпринимателем ФИО6 18.06.2009 г. в г. Волгодонске, стаж работы эксперта также указан – предприниматель внесена в государственный реестр оценщиков 11.09.2006 г. Сведения об образовании подтверждены приобщенным к заключению копией диплома Ростовского государственного строительного университета 2003 года. В пункте 1 (введение) заключения прямо указано, что основанием проведения экспертизы является определение Арбитражного суда Ростовской области.

Вопросы, поставленные перед экспертом, также приведены в заключении – о соответствии оценочного отчета № 850/2-08 от 21.11.12.2008 г. и о рыночной стоимости объекта оценки – по этим вопросам проведено исследование и сделаны выводы.

Ответчик также указал, что эксперт состоит в договорных отношениях с истцом, что свидетельствует о заинтересованности эксперта в результатах исследования. Но этот довод ничем не подтвержден, эксперт заявила о его безосновательности.

По мнению ответчика, в заключении отсутствует запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности, поскольку в части выводов о рыночной цене объекта оно подписано ФИО6 не как экспертом, а как оценщиком, как полагает ответчик, в целях избежания уголовной ответственности.

Допрошенная в судебном заседании, эксперт дала объяснения о том, что часть исследования, относящаяся к определению рыночной стоимости объекта, составлена ею в соответствии со стандартами оценки и оформлена в виде отчета о рыночной цене, а потому подписана с указанием ее правового положения как оценщика, при этом отчет является частью заключения, выполненного ею как экспертом. В связи с этим доводы об отсутствии подписки эксперт отклонила, сославшись на ее фактическое оформление и приобщение к заключению.

Проанализировав аргументы ответчика и возражения эксперта, суд пришел к выводу, что этот довод также опровергается содержанием заключения. Подписка дана экспертом на основании определения суда до начала исследования и, следовательно, относится ко всему исследованию. Процессуальное законодательство не предусматривает дачу экспертом подписки перед началом исследования по поводу каждого вопроса, поставленного судом. То обстоятельство, что часть заключения, относящуюся к исследованию рыночной цены объекта, ФИО6 подписала как оценщик, не является основанием для освобождения ее для уголовной ответственности за дачу заведомом ложного заключения, поскольку подписка дана ею по поводу всего исследования, порученного судом. Подписка дана ФИО6 как физическим лицом, каковое и является субъектом уголовной ответственности, и отсутствие указания на ее правовое положение как эксперта в части заключения такого положения и следующей из него ответственности не отменяет.

Выполнение спорной части исследования в соответствии с требованиями к производству оценки рыночной стоимости суд признал правомерным и обоснованным. Оценивая заключение эксперта как доказательство по делу, суд должен основываться на правилах производства соответствующего вида исследования для решения вопроса о том, каким образом эксперт пришел к своим выводам, насколько исследование соответствуют требуемой методе, а выводы, соответственно, являются обоснованными.

Поэтому суд признает правильным, что эксперт рыночную стоимость определил по нормативам, установленным стандартами оценки и, следовательно, не признает оформление исследования и выводов в виде отчета об оценке обстоятельством, порочащим это доказательство.

Установление рыночной цены на дату оценки также не является пороком заключения, поскольку иной даты исследования суд эксперту не указал.

Таким образом, суд не нашел оснований для отклонения заключения как доказательства по делу.

Оспаривая по существу выводы эксперта, ФИО1 указывает, что эксперт сослался на стандарты оценки, установленные саморегулируемой организацией, в которой состоит эксперт, тогда как сама ответчик состоит в другой организации и для нее эти стандарты не обязательны. Но этот довод безоснователен - в заключении имеется ссылка лишь на нормативные акты – законы и федеральные стандарты оценки, которые обязательны для всех оценщиков.

Ответчик полагает необязательным приобщение к отчету акт осмотра объекта, указание точной даты ввода объекта в эксплуатацию объекта, считает, что использование ставки дисконтирования КБ «Альфабанк» явилось реализаций права оценщика самостоятельно применить методы оценки, в том числе – необходимые ставки для расчета ставки дисконтирования не на дату проведения исследования, а на дату оценки. Разницу между этими датами ответчик не объяснил.

ФИО1 указывает также, что эксперт при проведении исследования принял во внимание фактор экономического кризиса 2009 г., тогда как ею исследование проведено до наступления этого события и что выбор весов при расчете средневзвешенной цены обоснован ею и указание на двусмысленное его толкование безосновательно.

Возражения против этих доводов эксперт изложила в объяснениях, данных суду и приобщенных в письменной форме к протоколу судебного заседания.

Проанализировав заключение эксперта с учетов аргументов ФИО1 и объяснений эксперта, суд пришел к следующим выводам.

В заключении приведены следующие недостатки отчета, повлиявшие, по мнению эксперта, на выводы о цене объекта. Дана неполная характеристика объекта – отсутствует акт осмотра объекта, нет описании технического состояния помещения, конструктивных элементов и материалов, не указана дата ввода объекта в эксплуатацию, не определен его возраст, что существенно влияет на определение рыночной цены. При определении физического износа не учтено неудовлетворительное состояние подсобных помещений, коммуникаций (водопровод, канализация – следы коррозии, необходимость ремонта с заменой труб), необходимость полной замены столярных конструкций, наличие в помещениях следов пожара и залития, необходимость проведения капитального ремонта всего здания и отсутствие минимального косметического ремонта.

Эти доводы ответчиком не опровергнуты. Ссылки на то, что осмотр здания им проводился, обоснованные представлением фотографий, судом отклонены, поскольку на фотографиях изображены лишь виды зала парикмахерских услуг во время его работы. Установить действительное техническое состояние как данных помещений, так и здания в целом эти фотографии не позволяют. Довод ответчика о том, что год ввода объекта в эксплуатацию не имеет значения, поскольку здание подвергалось ремонту, судом не принят, поскольку никаких данных о проведении такого ремонта и влиянии этих преобразований на цену объекта отчет ФИО1 не содержит.

Экспертом указано на то, что ФИО1 применены устаревшие статистические данные – на 2007 год, ставка дисконтирования КБ «Альфабанк» на 12.03.2007 г., что в отчете не приведено описание объектов, принятых за аналоги оцениваемого при применении сравнительного подхода к оценке.

Из содержания оспариваемого отчета следует, что эти указания эксперта достоверны, эти пороки действительно присутствуют в отчете. Представленным в ходе судебного разбирательства дополнением к отчету они не устранены.

При таких обстоятельствах суд признал обоснованными выводы о том, что допущенные оценщиком ФИО1 нарушения повлияли на величину рыночной цены объекта. Не может быть признан достоверным отчет о рыночной цене при отсутствии в нем сведений о фактическом состоянии объекта оценки, при составлении его без учета столь существенного обстоятельства как потребность в капитальном ремонте.

Принятие за аналогичные объекты неких помещений, фактические данные о которых в отчете отсутствуют, не позволяет установить достоверность вывода оценщика о том, что эти объекты обладают достаточным сходством с оцениваемым, чтобы признать их аналогами.

В представленном в ходе судебного разбирательства дополнении к отчету оценщик ФИО1 привела таблицу аналогов из 7 пунктов, указав, что для расчета приняты аналоги 1, 3, 6. По каким признакам отобраны эти объекты, не описано. Между тем, объект, указанный в пункте 6, был реализован в 2007 году, а оценка производилась в декабре 2008 г., когда цены 2007 года утратили актуальность.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что довод истца о порочности отчета о рыночной оценке, положенном в основу определения цены сделки, нашли подтверждение в материалах дела и оспариваемое им условие договора подлежит корректировке.

Приведенные КУИ г. Волгодонска данные и представленные договоры о выкупе муниципальных нежилых помещений в городе Волгодонске по ценам, сравнимым с ценой, определенной оценщиком ФИО1, не могут быть приняты как основание для признания отчета надлежащим ввиду описанных его пороков.

Не могут они быть приняты и как основания для принятия условия о цене, предложенного комитетом, поскольку рыночная цена объекта (обязательная в силу закона) может быть подтверждена только в порядке, определенном Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и установленными нормативными актами стандартами оценки.

Кроме того, приводя данные о цене на другие помещения, комитет не доказал аналогичность указанных им объектов спорному помещению. Однократная сделка по выкупу помещения площадью 16,8 кв. м в том же здании не свидетельствует бесспорно о соответствии этой цены рыночной, а подтверждает лишь согласие конкретного покупателя на указанные условия и не может лишить права иных покупателей доказывать действительную рыночную цену выкупаемого объекта.

Таким образом, для определения условий договора следует установить рыночную стоимость объекта. Поскольку истец не изъявил желания выкупить весь объект, предложенный комитетом, и навязывать ему эту сделку продавец не вправе, суд при назначении экспертизы поставил вопрос о цене того лишь объекта, который может явиться предметом договора.

Цена определена на дату проведения оценки. Суд полагает необходимым при определении условий договора принять именно эту цену ввиду следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Статьями 554 и 555 Кодекса установлено, что предмет и цена являются существенными условиями договора продажи недвижимости. Следовательно, моментом заключения договора явится момент согласования этих условий.

Статьей 446 Кодекса определено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на разрешение суда, условия договора, по которым имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, моментом заключения договора в данном случае явится установление спорных условий судом, а не дата их определения сторонами в проекте договора и протоколе разногласий к нему. Поскольку отчет, принятый комитетом для установления цены договора недопустим, а установление в настоящее время цены по состоянию на декабрь 2008 г. не актуально для целей совершения сделки, суд полагает, что следует определить цену, соответствующую рыночной оценке именно на момент рассмотрения спора.

При этом суд исходит из того, что лишь принятием отчета, актуального на момент установления условий договора, будет соблюден действительный баланс интересов сторон.

При рассмотрении спора руководитель ООО «Молодость» заявил о согласии на выкуп помещения по цене, определенной экспертом, а для ответчика заключение этого договора обязательно в силу закона.

По существу выводов о размере рыночной цены объекта заключение эксперта как доказательство по делу ответчиками не опровергнуто, доказательств недостоверности выводов не представлено.

Приведенный в судебном заседании ответчиком аргумент о том, что обязательным при заключении такого договора для продавца является лишь проведение оценки рыночной цены объекта, а выводы оценщика носят лишь рекомендательный характер, отклонены судом как имеющий логический порок и входящий в противоречие с нормой статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о продаже муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым установить условие о цене объекта в сумме 3260210 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В части требований о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимости, определенной предпринимателем ФИО1 производство по делу прекратить.

Принять условия договора купли-продажи муниципального имущества, заключаемого между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и Обществом с ограниченной ответственностью в следующей редакции:

Пункт 1.1. Продавец продает, а покупатель покупает арендуемое им по договору аренды от 19.12.2007 г. № 602-07 муниципальное имущество: часть здания дома быта с пристройкой комнаты 7, 8, 9 и 22 на втором этаже общей площадью 102,3 кв. м, 10/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой комнаты 1-3, 9-15, 18-21, 28, 29, 35, 42, 43, 50 на первом этаже общей площадью 294,4 кв. м, 10/100 долей в праве собственности на часть здания дома быта с пристройкой комнаты 1, 2, 4 13, 15-17, 21, 28, 32, 34, 37 на 2 этаже общей площадью 201,1 кв. м литеры А,а, расположенные по адресу: <...>, именуемое далее объект недвижимости.

Пункт 2.1. Цена объекта недвижимости составляет 3260210 (три миллиона двести шестьдесят тысяч двести десять) рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Молодость» из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.

С депозитного счета суда перечислить 7500 рублей индивидуальному предпринимателю ФИО6 в оплату за проведение экспертизы по следующим платежным реквизитам:

Волгодонский филиал банка ОАО «Возрождение».

БИК 046032707, корсчет 3010180900000000707, РКЦ Волгодонск

ИНН <***>, счет получателя 42306810700600082421.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Пипник Т.Д.