Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения города Новошахтинска «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (ОГРН 1126182006279, ИНН 6151018177)

к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром» (ОГРН 1046164038909, ИНН 6164228904)

об обязании передать, взыскании,

При участии:

от истца: Пономарева Е.О., доверенность от 12.08.2016, Радионова И.В., доверенность от 08.08.2016,

от ответчика: Рега Ю.Ю., доверенность от 01.06.2016,

установил:

муниципальное казенное учреждение города Новошахтинска «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром» (далее – ООО «Интерпром») об обязании передать объект строительства, а именно: квартиру, расположенную в 1-этажном 2-х квартирном жилом доме, имеющем адрес: город Новошахтинск, ул. Магаданская, 31; взыскании 2 214 795 рублей неустойки.

Представитель истца явился в судебное заседание, поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика явился в судебное заседание, возражал против удовлетворения требований, указывая, что ни законом, ни договором не предусмотрено право дольщика требовать передачи недостроенной квартиры в собственность, также не согласен с суммой неустойки, указывая, что по специальному закону она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

.Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2015 в отношении ООО «Интерпром» введена процедура банкротства - внешнее управление. Внешним управляющим общества с ограниченной ответственностью «Интерпром» суд утвердил Украинскую Т.В.

Как следует из материалов дела, после введения в отношении ответчика процедуры наблюдения - 19.12.2014 между ООО «Интерпром» и Управлением был заключен договор № 08583000018140000129/31-2 об участии в долевом строительстве, 1 этажного 2-х квартирного жилого дома, имеющего строительный адрес: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 31 кв.2 (кадастровый номер:61:56:100388:127), в соответствии с которым ООО «Интерпром» (Застройщик) принял на себя обязательства, предусмотренные договором в срок до 30.09.2015 года, своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить (создать) 1 этажный 2-х квартирный жилой дом.

Стоимость объекта определена сторонами в 2 165 000 рублей.

Управление являлось муниципальным заказчиком при проведении аукциона 0858300001814000129 в электронном виде. Данный аукцион проводился в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Предметом аукциона являлось приобретение благоустроенного жилого помещения площадью 70,4 м 2 в многоквартирном жилом доме посредством участия в долевом строительстве для переселения граждан из жилищного фонда, признанного аварийным и подлежащим сносу по ул. Брестская, 12 кв. 1 в городе Новошахтинске Ростовской области.

В соответствии с пунктом 1.1 договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить 1 этажный 2-х квартирный жилой дом, имеющий строительный адрес: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 31 кв. 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 61:56:100388:127, площадью 5600 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 Договора участия в долевом строительстве от 19.12.2014 №08583000018140000129/31-2, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 30.09.2015.

Свои обязательства по передаче денежных средств ООО «Интерпром» по договору № 08583000018140000129/31-2, МКУ «УЖКХ» выполнил в полном объеме, перечислив на расчетный счет ООО «Интерпром» 2 165 000 рублей, что подтверждается прилагаемыми к заявлению платежными поручениями от 17.02.2015 и 17.07.2015.

Согласно пункту 6.4. договора передача Застройщиком объекта и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Срок предоставления объекта долевого строительства не соблюдён. Объект, имеющий строительный адрес: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 31 кв.2, не введен в эксплуатацию в настоящее время.

19.10.2015 комиссией в составе директора муниципального казенного учреждения г. Новошахтинска «Управления жилищно-коммунального хозяйства» Сикач Л.В., заместителя директора по жилищному фонду и инфраструктуре ЖКХ Путря СВ. и заместителя начальника отдела управления жилищным фондом муниципального казенного учреждения г. Новошахтинска «Управления жилищно-коммунального хозяйства» Радионовой И.В. был обследован объект строительства, имеющий строительный адрес: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 31 кв.2, и составлен акт обследования, согласно которому комиссией было установлено, что ответчик объекта 1 этажного 2-х квартирного жилого дома, имеющего строительный адрес: Ростовская область, г.Новошахтинск, ул. Магаданская, 31 кв.2, строительство не ведет.

Согласно пункту 5.1.2 договора Застройщик обязан был известить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, имеющий строительный адрес: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 31 кв.2.

Согласно письму главного архитектора города № 06.01-13/12754 от 19.10.2015 за разрешением на ввод в эксплуатацию ООО «Интерпром» не обращался.

Как пояснил представитель конкурсного управляющего в судебном заседании, возможности завершить строительство в настоящее время у ответчика не имеется.

Поскольку строительство не завершено и обязательства не исполнены, Управление обратилось в суд с настоящим иском об обязании передать недостроенный объект и уплатить неустойку.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 12.2004 N 214-ФЗ «Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) следует, что по договору участия в долевой строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 8 Закона о долевом участии в строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Поскольку в настоящее время объект не введен в эксплуатацию, оснований для удовлетворения требований об обязании передать объект отсутствуют.

Ответчик констатировал тот факт, что строительство не может быть завершено, в связи с чем следует признать, что договор долевого участия не исполнен и не может быть исполнен, что может являться основанием для расторжения договора. Признание права собственности на незавершенный объект долевого участия в строительстве допускатеся только в специальных процедурах банкротства, но в рамках самостоятельного иска.

Также истцом заявлено о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве.

Суд также отмечает, что признание права собственности или передача квартиру на одну квартиру в недостроненном многоквартирном доме одному из дольщиков может нарушить права других дольщиком, поскольку остальные дольщики могут быть заинтересованы в получении денежных средств от расторжения договора и не смогут участвовать в дальнейшем финансировании завершения строительства в случае невозможности возврата средств от застройщика. В то же время, недостроенный многоквартирный дом, в котором часть квартир передано в собственность дольщикам, может быть неинтересен потенциальным инвесторам, которые могут приобрести такую недвижимость на торгах в процедуре банкротства.

Также, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 2 214 795 рублей за период с 01.10.2015 по 07.08.2016.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт неисполнения обязательств по договору ответчиком подтвержден материалами дела и самим ответчиком, в связи с чем требования о взыскании неустойки обоснованы.

Вместе с тем, суд не может согласиться с заявленной ко взысканию суммой.

Так, согласно пункту 7.4 договора пени начисляется за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства, предусмотренного настоящим контрактом, начиная со дня, следующего после истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Пеня устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от пены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных Контрактом, и фактически исполненных Застройщиком и определяется по формуле:

П=(Ц-В)хС, где:

Ц - цена контракта;

В - стоимость фактически исполненного в установленный срок Застройщиком обязательства по контракту, определяемая на основании документа о приемке товаров, результатов выполнения работ, оказания услуг, в том числе отдельных этапов исполнения контрактов;

С - размер ставки.

Размер ставки определяется по формуле:

С = Сцб х ДП, где:

Сцб - размер ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени, определяемый с учетом, коэффициента К; ДП - количество дней просрочки.

Коэффициент К определяется по формуле:

К = ДП/ДК х 100%, где:

ДП - количество дней просрочки;

ДК - срок исполнения обязательства по контракту (количество дней).

При К, равном 0 - 50 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0.01 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени.

При К, равном 50 - 100 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,02 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени.

При К, равном 100 процентам и более, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0.03 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени.

Из анализа указанного пункта договора следует наличие противоречий между первым абзацем пункта 7.4, в котором прямо указано, что неустойка устанавливается в размере 1/300 ставки рефинансирования, и последующим текстом, в котором указано, что неустойка определяется по формуле.

Поскольку в пункте 7.4 изложено два равноправных порядка определения неустойки, суд считает условие о неустойки несогласованным.

Вместе с тем, учитывая, что в договоре имеется ссылка на то, что он регулируется положениями Закон о долевом участии в строительстве, а В силу пункта 6 статьи 5 указанного закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, суд полагает возможным определить расчет неустойки по данной формуле.

Истец считает, что неустойка подлежит расчету исходя из второй формулы, определенной договором, поскольку данная формула определена Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон №44-ФЗ).

Вместе с тем, учитывая, что договором не предусмотрено, что на него распространяются положения Закона №44-ФЗ, суд не находит оснований для расчета неустойки по указанной формуле. Более того, суд отмечает, что в данном случае Закон о долевом участии в строительстве является специальным по отношению к Закону №44-ФЗ, а соответственно, неустойка подлежит определению по определенной им формуле.

С учетом изложенного судом неустойка определяется следующим образом.

За период с 01.10.2015 по 31.12.2015 – 2 165 000 рублей : 300 х 8,25% х 92 дня = 54 774 рубля 96 копеек.

За период с 01.01.2016 по 13.06.2016 – 2 165 000 рублей : 300 х 11% х 165 дней = 130 983 рублей 60 копеек.

За период с 14.06.2016 по 07.08.2016 – 2 165 000 рублей : 300 х 10,5% х 55 дней = 41 676 рублей 25 копеек.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания 227 434 рубля 81 копейку пени.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интерпром» (ОГРН 1046164038909, ИНН 6164228904) в пользу муниципального казенного учреждения города Новошахтинска «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (ОГРН 1126182006279, ИНН 6151018177) 227 434 рубля 81 копейку пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интерпром» (ОГРН 1046164038909, ИНН 6164228904) в доход федерального бюджета 3499 рубля 02 копейки государственной пошлины.

Взыскать с муниципального казенного учреждения города Новошахтинска «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (ОГРН 1126182006279, ИНН 6151018177) в доход федерального бюджета 36 574 рубля 98 копеек государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.А. Палий