Гражданский кодекс часть 1

Суд установил: Целинское потребительское общество обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению федеральной миграционной службы по Ростовской области о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных платежей по договору на возмещение эксплуатационных расходов и коммунальных платежей № 01-292 от 09.11.2006 г. в размере 243 366, 58 руб., в том числе расходы по коммунальным платежам и эксплуатации здания за 2006, 2007 годы, январь-июль 2008 г. – 232 699 руб., проценты за пользование денежными средствами в сумме 8 581, 83 руб., проценты за пользование денежными средствами по уплате газа в сумме 2 085, 75 руб. (уточненные исковые требования).

Исковые требования мотивированы тем, что 1 сентября 2005г. между Целинским потребительским обществом и Целинским районным ОВД был заключен договор аренды помещений, находящихся по адресу: <...>, общей площадью 144,9 кв.м., принадлежащим Целинскому ПО на праве собственности, для размещения паспортно-визовой службы ОВД Целинского района Ростовской области на неопределенный срок. С 1 января 2006г. Целинского РОВД не заключил договор аренды на помещения с Целинским потребительским обществом, ссылаясь на реорганизацию паспортно-визовой службы в Управление Федеральной миграционной службы по РО. С сентября по 31 декабря 2005г. включительно ОВД Целинского района добросовестно вносил арендную плату за пользование помещением. С 1 января 2006г. нежилые помещения занимает Целинский филиал УФМС по РО, несмотря на наличие соглашения о возмещении эксплуатационных расходов, такие расходы им не уплачиваются в течение двух с половиной лет. Просит взыскать заявленные расходы.

Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования. Пояснил, что расчет расходов составлен им исходя из реально понесенных затрат на содержание помещения, а также реально полученных ответчиком по делу услуг по его обслуживанию.

Ответчик в судебное заседание явился. Пояснил, что у него отсутствуют возражений против оплаты эксплуатационных расходов, а также иных коммунальных расходов исходя из площади занимаемого ответчиком помещения в соотношении с площадью здания в целом, в связи с чем представил справку-расчет о занимаемой площади здания, которая в соответствии с его расчетами составляет 12, 7 % от общей площади административного здания. Представил в материалы дела контррасчет эксплуатационных расходов исходя из определенной им пропорции занимаемых им помещений, согласно которому расходы по охране помещения в спорный период составляет 33 443, 22 руб., расходы по уборке помещения составляют 33 507, 99 руб., расходы по оплате газа составляют 61 884, 69 руб., расходы по электрической энергии составляют 99 610, 10 руб., всего расходов в спорный период 228 446 руб. Пояснил, что в отношении представленного истцом расчета у него отсутствуют разногласия относительно стоимости потребленной им электрической энергии, в отношении остальных расходов у него имеются возражения, связанные с неправильным определением истцом соотношения площадей.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения истца, ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, истец является собственником административного здания райпо, расположенного по ул. 2-я Линия, 153 в п. Целина Целинского района Ростовской области, на основании постановления главы администрации Целинского района Ростовской области от 16.01.1992 г. № 6 «О правовой регистрации собственности зданий и сооружений и закреплении земельных участков за Целинским райпо».

Согласно данным органа технической инвентаризации, которые указаны в техническом паспорте объекта, составленном по состоянию на 05.06.2002 г., административное здание представляет собой двухэтажное здание общей площадью 1144, 5 кв.м., в том числе основная площадь 812, 3 кв.м., вспомогательная 332, 2 кв.м. Площадь второго этажа указанного здания составляет 544 кв.м., в том числе основная площадь 427 кв.м., вспомогательная 116, 4 кв.м. Площадь лестничных клеток в здании составляет 60, 7 кв.м.

Как следует из материалов дела, помещения второго этажа здания комнаты №№ 19-22, 31-33 указанного административного здания были переданы ответчику по договору аренды помещений № 01-292 от 01.01.2006 г., что подтверждается актом приема-передачи помещений и не оспаривается ответчиком при рассмотрении настоящего спора. Указанные помещения используются ответчиком до настоящего времени, соглашение об их использовании между сторонами заключено не было.

9 ноября 2006 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 01-292 на возмещение эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, по условиям которого истец принял на себя обязательства по организации централизованных расчетов за коммунальные услуги и организацию эксплуатации здания, в котором расположены переданные ответчику помещения, а ответчик принял на себя обязательства возмещать истцу понесенные за него фактические затраты по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам исходя из общей площади закрепленных помещений 144, 9 кв.м.

В понятие коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, согласно условиям договора, входят затраты по освещению помещения, отопления помещения, водоснабжения, водоотведения помещения. В эксплуатационные расходы отдельно включаются расходы по уборке и охране помещения, а также иные эксплуатационные расходы по текущему и капитальному ремонту содержания мест общего пользования (коммуникаций). Нормы эксплуатационных расходов и коммунальных платежей потребляемых пользователем обосновываются балансодержателем пропорционально занимаемой площади и численности сотрудников в виде расчетов (калькуляций), согласовываются с организациями, предоставляющими услуги, приобщаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.

Согласно п. 2.1.1. договора к обязанностям ответчика относится содержание мест общего пользования, инженерных сетей в исправном состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта используемых помещений, являющихся объектами общего пользования в совокупности с расходами иных пользователей.

Согласно п. 4.1 договора оплата эксплуатационных расходов и коммунальных услуг производится ответчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца по нормам согласно утвержденных калькуляций, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора в течение 10-ти банковских дней в даты получения счета-фактуры.

Пользователь, согласно п. 4.2 договора возмещает коммунальные услуги и расходы, связанные с ремонтом мест общего пользования согласно предоставленных организациями подрядчиками смет, соразмерно своей доле фактически занимаемых площадей в здании.

По заявлению сторон, нормы эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, предусмотренные условиями договора в качестве его неотъемлемой части, согласованы не были, калькуляции таких расходов исходя из соотношения занимаемой ответчиком площади помещений по отношении к площади всего здания в целом составлены и утверждены не были, хотя соответствующие указанным эксплуатационным расходам коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием здания истцом оказывались ответчику в течение всего спорного периода.

В подтверждение несения в спорный период соответствующих иску расходов истцом в материалы дела представлены платежные поручения по оплате за потребленную электрическую энергию, отпущенный газ, а также расчеты расходов по уборке и охране помещений, с учетом соотношения площадей всего здания с учетом занимаемой ответчиком площади.

Поскольку до настоящего времени фактически понесенные расходы истца, связанные с эксплуатацией принадлежащего ему помещения, занимаемого ответчиком по делу, не возмещены последним в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства, выслушав пояснения истца, ответчика, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворения частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами настоящего спора фактически сложилась правоотношения, связанные с использованием ответчиком принадлежащих истцу помещений в административном здании по ул. 2-я Линия, 153 в пос. Целина Целинского района Ростовской области. Поскольку использование ответчиком принадлежащими истцу помещениями осуществляется последним на безвозмездной основе, а истец при рассмотрении настоящего спора посредством изменения предмета иска не заявляет требований о взыскании стоимости такого пользования, к правоотношениям сторон подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора безвозмездного пользования.

Согласно требованиям ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К обязанностям ссудополучателя по договору безвозмездного пользования относится, согласно требованиям ст. 695 ГК РФ, поддержание вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и несение всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Как следует из материалов дела, между сторонами спорного правоотношения взаимоотношения, связанные с содержанием переданного ответчику имущества урегулированы посредством заключения договора на возмещение эксплуатационных расходов и коммунальных платежей № 01-292 от 09.11.2006 г., по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по возмещению понесенных за него фактических затрат по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам. При этом, размер таких затрат, определяемых по условиям договора пропорционально занимаемой площади и численности сотрудников в виде расчетов (калькуляций), подлежит согласованию с организациями, предоставляющими такие услуги и является неотъемлемой частью договора.

По заявлению сторон, в спорный период истцом ответчику фактически были предоставлены услуги по электроснабжению, газоснабжению, уборке и охране помещений, что не оспаривается последним при рассмотрении настоящего спора, в связи с чем и истцом и ответчиком представлены в материалы дела расчеты стоимости соответствующих услуг.

Поскольку в составленных сторонами расчетах период задолженности определен до 01.10.2008 г., в то время как в уточнении исковых требований период взыскания указан до 01.08.2008 г., а расчеты составлены по 01.09.2008 г., суд при рассмотрении настоящего спора определяет период взыскания задолженности до 01.09.2008 г., в связи с чем судом при рассмотрении настоящего спора проверяется заявленный ко взысканию период задолженности в пределах суммы исковых требований до 01.09.2008 г.

Как следует из представленных сторонами расчетов, в спорный период между сторонами отсутствует спор о количестве и стоимости потребленной электрической энергии, общая стоимость которой определена до 01.09.2008 г. в сумме 94 298, 82 руб., в связи с чем расчет стоимости электрической энергии в указанной части судом не проверяется.

Между сторонами возникли разногласия относительно стоимости потребленного в спорный период газа для целей отопления помещений, которая истцом определена в сумме 86 461, 09 руб., в том числе за 2006 год в размере 22 069, 54 руб., за 2007 год в сумме 37 560, 93 руб., с 01.01.2008 г. по 01.09.2008 г. в сумме 28 630, 62 руб., а ответчиком в сумме 61 884, 69 руб., в том числе за 2006 год в сумме 15 595 руб., за 2007 год в сумме 26 781, 95 руб., с 01.01.2008 г. по 01.10.2008 г. в сумме 19 143, 74 руб.; за уборку помещений, общая стоимость которой определена в сумме 61 876, 58 руб., в том числе за 2006 год в сумме 11 415, 22 руб., за 2007 год в сумме 19 915, 30 руб., с 01.01.2008 г. по 01.10.2008 г. в сумме 30 546, 06 руб., а ответчиком определена в сумме 33 507 руб., в том числе за 2006 год в сумме 6 485, 4 руб., за 2007 год в сумме 10 809 руб., с 01.01.2008 г. по 01.10.2008 г. в сумме 16 213, 59 руб.; по охране и отоплению помещений в сумме 52 678, 89 руб., в том числе за 2006 год в сумме 15 400, 03 руб., за 2007 год в сумме 17 175, 48 руб., с 01.10.2008 г. по 01.10.2008 г. в сумме 20 103, 38 руб., а ответчиком определена в сумме 33 443, 22 руб., в том числе за 2006 год в сумме 10 393, 34 руб., за 2007 год в сумме 10 595, 07 руб., с 01.01.2008 г. по 01.10.2008 г. в сумме 12 454, 81 руб.

Разногласия относительно стоимости указанных услуг связаны с примененным сторонами порядком определения пропорции занимаемых ответчиком нежилых помещений с учетом используемых им мест общего пользования, которая истцом определена по отношении к площади всего здания в целом и составляет 17, 9 % от общей основной площади здания, а ответчиком по отношении к площади занимаемых им нежилых помещений по отношении к площади здания в целом.

Проверяя представленные сторонами расчеты, суд исходит из следующего.

Как следует из технического паспорта административного здания, в котором расположены занимаемые ответчиком нежилые помещения, составляет 1 144, 5 кв.м. с учетом основной и вспомогательной площади здания (812, 3 кв.м. и 332, 2 кв.м. соответственно). Площадь занимаемых ответчиком нежилых помещений составляет 144, 9 кв.м.

Поскольку истцом не приведено доказательств, свидетельствующих о дифференциации им стоимости потребляемого в спорный период газа для целей отопления полезной и вспомогательной площади, а также согласования с ответчиком иной калькуляции таких расходов, доля участия ответчика в таких расходах подлежит определению судом с учетом условий заключенного между сторонами договора (п. 1.1) исходя из площади занимаемых ответчиком помещений (144, 9 кв.м.) по отношении к площади здания в целом (1144, 5 кв.м.), что составляет 12, 7 % от понесенных истцом в спорный период соответствующих расходов. Такой порядок определения доли участия ответчика в расходах по содержанию здания наиболее полно отражает реальную долю потребления, поскольку позволяет определить действительное соотношение участия ответчика в таких расходах и исключает необоснованное завышение стоимости потребленного газоснабжения в спорный период. Иной, избранный истцом порядок определения доли соответствующих расходов, предполагает исключение из отапливаемой площади вспомогательной площади, доказательств неосуществления которой в спорный период истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, судом принимается при определении стоимости расходов по газоснабжению здания для целей отопления представленный ответчиком расчет, а размер подлежащей уплате стоимости потребленного газа определяется в сумме 61 884, 69 руб., в том числе в размере 15 959 руб. за 2006 год, 26 781, 95 руб. за 2007 год, 19 143, 74 руб. за период с 01.01.2008 г. по 01.09.2008 г.

При определении стоимости иных эксплуатационных расходов, связанных с уборкой и охраной помещения, а также оказанию услуг по отоплению помещения, истцом представлен расчет исходя из стоимости уборки 1 кв.м. помещения. При этом, в материалы дела не представлено каких-либо документов, свидетельствующих о порядке определения такой стоимости по отношению к общей площади занимаемых ответчиком помещений. Как следует из представленных истцом в материалы дела должностных инструкций уборщика административного здания, к ее обязанностям относится уборка помещений второго этажа, общая площадь которых составляет 282, 2 кв.м., и вспомогательной – 177, 1 кв.м., в то время как площадь второго этажа в целом составляет согласно данным технического паспорта составляет 544 кв.м. (427 кв.м. основная, 116, 7 кв.м. вспомогательная). При этом истцом не приведено оснований, по которым уборка соответствующих помещений второго этажа производится уборщиками частично, а должностная инструкция уборщицы, копия которой представлена им в материалы дела не имеет даты ее составления и даты ознакомления сотрудника с ней, в связи с чем не может являться надлежащим подтверждением объема должностных обязанностей в спорный период.

Ответчиком по делу приведен расчет расходов, связанных с уборкой помещений в спорный период, который составлен исходя из общей площади помещений второго этажа и площади занимаемых им помещений, согласно которому доля участия ответчика в таких расходах составляет 31, 55 %, с учетом размера заработной платы, уплачиваемой в спорный период лицам, осуществляющих соответствующие функции по уборке помещений. Указанный расчет составлен с учетом реально используемой площади помещения и размера заработной платы, выплачиваемой соответствующему сотруднику в соответствии с его должностными обязанностями, в связи с чем принимается судом в качестве надлежащего, а стоимость соответствующих затрат до 01.09.2008 г. определяется в сумме 31 706, 48 руб.

При составлении контррасчета ответчиком не учтены понесенные истцом затраты на охрану помещений здания в целом, а также расходы по выплате заработной платы в отопительный период кочегару, которая по отношению к указанным функциям определяется в соответствии с определенной заработной платой 3 штатных единиц и составляет для охранника за каждый квартал расчетного периода в 2006 году 4500 руб., для кочегара 3 150 руб. в 1 квартале, 525 руб. во 2-м квартале, 2 625 руб. в 4 –м квартале; в 2007 году для сторожа по 3 150 руб. в квартал, дл кочегара 2 205 руб. в 1-м квартале, 367 руб. во 2-м квартале, 1837 руб. в 4-м квартале; в 2008 году расходы по оплате охраны составляют по 1500 руб. ежемесячно, кочегара по 1050 руб. в январе, феврале, 525 руб. в апреле. Исходя из определенной судом доли участия ответчика в несении соответствующих расходов (12, 7 %), размер затрат в указанный период до 01.09.2008 г. составляет 7 484, 60 руб., в том числе 3 086, 09 руб. в 2006 году, 2 160, 14 в 2007 году, 2 238, 37 в период с 01.01.2008 г. по 01.09.2008 г.

Таким образом, общий размер подлежащих уплате в спорный период коммунальных платежей и иных эксплуатационных расходов составляет 195 374 руб. 59 коп., в том числе расходы по оплате электрической энергии в сумме 94 298 руб. 82 коп., расходы по оплате стоимости потребленного газа в сумме 61 884 руб. 69 коп., стоимость расходов по уборке помещений в сумме 31 706 руб. 48 коп., стоимость расходов по охране и отоплению помещений в сумме 7 484 руб. 60 коп.

Согласно требованиям ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает вне зависимости от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обязанность ответчика по несению эксплуатационных расходов и расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг прямо предусмотрена положениями ст. 695 ГК РФ. Условиями заключенного между сторонами договора № 01-292 от 09.11.2006 г., определение размера соответствующих расходов предполагало их согласование сторонами договора посредством составления калькуляций, чего сторонами сделано не было, в связи с чем такой договор не может быть признан согласованным и заключенным в указанной части, что не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по их возмещению. При таких обстоятельствах, соответствующие эксплуатационные расходы в установленной судом части признаются неосновательно сбереженными ответчиком, что является основанием для их взыскания в указанной части.

Истцом заявлено ко взысканию 8 581, 83 руб. процентов по расходам по оплате электрической энергии за спорный период, а также 2 085, 75 руб. процентов по оплате за поставленный в периоде газ.

Согласно требованиям ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательно денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

О неосновательности сбережения денежных средств, связанных с оплатой потребленной им электрической энергии, а также поставленного для целей отопления газа ответчик должен был узнать непосредственно по окончании расчетного периода, который определен моментом востребования соответствующих платежей истцом по делу (п. 4.1). Отсутствие соглашения сторон относительно размера участия ответчика в таких расходах не может считаться надлежащим основанием для уклонения от их осуществления, поскольку ответчик, действуя с должной степенью осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по условиям гражданского оборота и существа обязательства, мог самостоятельно составить соответствующую калькуляцию, направив ее на согласование истцу по делу, а также не лишен был права производить такие платежи в неоспариваемой им при рассмотрении настоящего спора части.

Несмотря на получение счетов на оплату соответствующих расходов, ответчик по делу уклонялся от их оплаты, ссылаясь на отсутствие соглашения сторон относительно размера его участия в таких расходах, а также отсутствия соответствующего согласования с организациями, предоставляющими соответствующие услуги. Однако, приведенные ответчиком основания уклонения от оплаты электрической энергии и газа признаются судом необоснованными. Тариф на поставляемую электрическую энергию и газ устанавливается Региональной службой по тарифам Ростовской области и носит общедоступный характер, в связи с чем ответчик не был лишен возможности производить соответствующую оплату исходя из условий заключенного между сторонами договора.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия между сторонами спора разногласий относительно количества и стоимости потребленной в спорный период электрической энергии, судом признается обоснованным требование истца о взыскании 8 581 руб. 83 коп. процентов за просрочку в ее оплате. Поскольку размер подлежащей уплате задолженности за газ определен судом в размере 61 884 руб. 69 коп., против заявленных истцом ко взысканию 86 461 руб. 09 коп., размер подлежащих уплате процентов определяется судом в сумме 1 492 руб. 98 коп.

Указанные обстоятельства являются основанием для частичного удовлетворения заявленных исковых требований в части требований о взыскании 195 374 руб. 59 коп. задолженности по эксплуатационных и коммунальным услугам, 10 074 руб. 81 коп. процентов. В остальной части заявленные исковые требования отклоняются судом.

В части заявленного истцом уточнения исковых требований и уменьшения их размера с первоначально заявленных 761 084 руб. 90 коп. до 243 366 руб. 58 коп., производство по делу подлежит прекращению по п.п. 4 п. 1 ст. 150 АПК РФ.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований. Истцом при подаче настоящего иска и уточнении исковых требований, связанных с увеличением их размера было оплачено 14 723 руб. 38 коп. государственной пошлины, что подтверждается платежными поручениями № 98 от 16.06.2008 г. на сумму 2 211, 31 руб., № 89 от 06.06.2008 г. на сумму 1 387 руб., № 87 от 03.06.2008 г. на сумму 9 900 руб., № 109 от 14.07.2008 г. на сумму 1 225, 07 руб., из которых 8 359 руб. 05 коп. подлежат возврату ему из федерального бюджета по правилам ст. 333.40 НК РФ. С учетом размера удовлетворенных исковых требований с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 5 375 руб. 30 коп. государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего иска.

Руководствуясь статьями 12, 395, 689, 695, 1102, 1107 Гражданского кодекса российской Федерации, статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Управления Федеральной миграционной службы по Ростовской области в пользу Целинского потребительского общества 205 449 руб. 40 коп., в том числе 195 374 руб. 59 коп. задолженности. 10 074 руб. 81 коп. процентов.

В части требований о взыскании 517 718 руб. 32 коп. производство по делу прекратить.

В остальной части в удовлетворении заявленного иска отказать.

Взыскать с Управления Федеральной миграционной службы по Ростовской области пользу Целинского потребительского общества 5 375 руб. 30 коп. государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего иска.

Возвратить Целинскому потребительскому обществу из федерального бюджета 8 359 руб. 05 коп. государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего иска.

Решение может быть обжаловано в порядке, установленном положениями главы 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Басова Л.А.