Гражданский кодекс часть 1

о взыскании неустойки за неисполнение в срок обязательства по пункту 3.1.3 договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-02 от 18.01.2013 в сумме 406525 руб. 09 коп. и неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по пункту 2.1 договора в сумме 18434 руб. 18 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности №03/1/1-44-96 от 27.12.2017,

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 10.05.2018,

установил: Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ореол" неустойки за неисполнение в срок обязательства по пункту 3.1.3 договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-02 от 18.01.2013 в сумме 406525 руб. 09 коп. и неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по пункту 2.1 указанного договора в сумме 18434 руб. 18 коп.

Определением суда от 17.01.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 15.03.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. С учетом возражений ответчика, не оспаривая факт неисполнения со стороны администрации обязательств по п. 3.3 договора, указал, что ответчик был вправе расторгнуть договор.

Представитель ответчика исковые требования в части требования неустойки за неисполнение обязательств по п. 3.1.3 договора не признал, указал, что общество неоднократно обращалось в управление экономики администрации г. Рязани с заявлением о готовности расселить граждан и просьбой согласовать перечень квартир для приобретения и передачи в муниципальную собственность для предоставления гражданам, переселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в домах №101 и 103 по ул. Введенской г. Рязани, но ответа получено не было. Не оспаривая факт просрочки исполнения обязательств по п. 2.1 договора, заявил ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев и оценив представленные в дело доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, исходя при этом из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 18.01.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Ореол" (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории №20/1-12-02 (л.д. 18-20), предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,31 га, расположенной в границах улиц Введенская, Фрунзе, ФИО3, Маяковского в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 №4024 "О развитии застроенной территории в границах улиц Введенская, Фрунзе, ФИО3, Маяковского Свободы в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 №5359 (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора, на территории, подлежащей развитию, находятся многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции и расположенные по адресам: ул. Введенская, <...>. Кроме жилых домов, на территории, подлежащей развитию, находятся следующие здания, расположенные по адресам: ул. Фрунзе, <...>.

Согласно пункту 2.1 договора, плата по договору составляет 864947 руб., что соответствует цене права на заключение договора, определенной результатами открытого аукциона, и перечисляется застройщиком равными долями в следующие периоды: в течение 6 месяцев с момента заключения договора - 432473,50 руб., в течение 12 месяцев с момента заключения договора - 432473,50 руб.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2-3.1.8 договора.

Согласно пункту 3.1.3 договора застройщик обязуется в срок, не позднее одного года с момента заключения договора, создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения по согласованию с отделом по учету и распределению жилья администрации г. Рязани для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в соответствии с установленными нормами предоставления площади жилого помещения, расположенного в многоквартирных домах, указанных в пункте 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более пяти лет.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность застройщика за неисполнение в срок обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.6 договора, в виде уплаты неустойки в размере 1 процента от цены права заключить договор, указанной в пункте 2.1 договора, за каждый месяц просрочки.

Согласно пункту 4.3 договора в случае неисполнения обязательств, предусмотренных п. 2.1 договора, в установленные договором сроки застройщик обязан уплатить администрации неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки.

Оплата неустойки производится в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного требования об этом со стороны администрации.

Платежными поручениями от 25.01.2013 №287 на сумму 172989,40 руб., от 15.07.2013 №31 на сумму 259484,10 руб., от 23.06.2014 №34 на сумму 432473,50 руб. (л.д. 69-71) ответчик произвел оплату по договору в установленной пунктом 2.1 договора сумме - 864947 руб.

03.02.2016 истец вручил ответчику требование об оплате неустойки в сумме 20239,76 руб. за нарушение установленного пунктом 2.1 договора №20/1-12/02 срока второго платежа (л.д. 21).

18.05.2016 истец вручил ответчику требование об уплате неустойки за неисполнение обязательств по п. 3.1.3 договора в сумме 242185,20 руб. (по состоянию на 16.05.2016), а также об уплате неустойки в сумме 20239,70 руб. за нарушение срока исполнения обязательств по п. 2.1 договора (л.д. 22-23).

Требования об уплате неустойки ответчиком исполнены не были.

Направленные истцом в адрес ответчика претензии №02/1-12-2009 от 25.07.2016, №02/1-12-2572-исх от 15.09.2016, №02/1-12-3821-исх от 07.12.2017 об уплате неустоек по п.3.1.3 договора и п. 2.1 договора (л.д. 21-35) оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение в срок обязательства по пункту 3.1.3 договора в сумме 406525 руб. 09 коп. и неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по пункту 2.1 договора в сумме 18434 руб. 18 коп.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-02 от 18.01.2013.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 18.01.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-02 от 18.01.2013, заключенный между администрацией города Рязани и ООО "Ореол", соответствует требованиям ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрена обязанность застройщика в срок, не позднее одного года с момента заключения договора, создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения по согласованию с отделом по учету и распределению жилья администрации г. Рязани для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в соответствии с установленными нормами предоставления площади жилого помещения, расположенного в многоквартирных домах, указанных в пункте 2.1 договора.

Данная обязанность ответчиком не исполнена, что им не оспаривается.

За неисполнение данного обязательства пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность застройщика в виде уплаты неустойки в размере 1 процента от цены права заключить договор, указанной в пункте 2.1 договора, за каждый месяц просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно пункту 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 3 статьи 405 и пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулированы императивно, не могут быть изменены соглашением сторон и независимо от их заявлений подлежат применению судами.

В соответствии с частью 2 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

В силу части 3 указанной статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно пункту 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Согласно пункту 3.3.3 договора администрация обязуется принять в установленном порядке постановление об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее семи месяцев с момента признания в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию.

Таким образом, в силу закона и условий заключенного договора администрация обязана принять решение об изъятии жилья путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, а также принять решение о выселении граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в связи с переселением из жилых помещений.

При этом ответчик мог приступить к исполнению своих обязательств только после исполнения обязательств со стороны администрации.

Данная обязанность администрацией исполнена не была.

Из материалов дела следует, что ответчик, начиная с марта 2013 года, обращался в администрацию города Рязани с просьбой провести обследование жилых домов по ул. Введенская, д. 101 и д. 103 на предмет аварийности с выдачей акта для межведомственной комиссии.

Письмом от 16.12.2013 №67 (л.д. 93) ответчик заявил о готовности передать в муниципальную собственность квартиры для переселения нанимателей в домах №101 и №103 по ул. Введенская, соответствующие необходимым параметрам, с приложением перечня квартир.

Какого-либо положительного ответа со стороны администрации не последовало.

Письмом от 16.06.2014 (л.д. 98-99) администрация сообщила, что администрация может принять от застройщика квартиру для переселения нанимателей с их согласия (по нормам предоставления жилого помещения), либо в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу (с последующим переселением нанимателей в судебном порядке). Поскольку дома №103 и №105 по ул. Введенская, в которых зарегистрированы наниматели, не являются аварийными и подлежащими сносу, необходимо получить от нанимателей согласие на переселение в предоставляемое жилье. От переговоров с администрацией наниматели отказываются.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд пришел к выводу, что причиной неисполнения ответчиком обязательств по п. 3.1.3 договора явилось неисполнение администрацией своих обязательств по договору. Таким образом, в данном случае имеет место просрочка кредитора.

Отсутствие вины ООО "Ореол" в невыполнении договорных обязательств является основанием для освобождения ответчика от ответственности по статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что ответчик был вправе расторгнуть договор, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку предусмотренное п. 5.3.3 право застройщика отказаться от договора является его правом, но не обязанностью. Как пояснил представитель ответчика, общество было заинтересовано в сохранении и исполнении договорных обязательств, о чем свидетельствует произведенная ответчиком оплата по договору, разработка им проекта планировки застроенной территории и представление его в управление градостроительства и архитектуры администрации города Рязани, многократные обращения в администрацию города о готовности передать в муниципальную собственность квартиры для переселения нанимателей.

Учитывая отсутствие ответчика в невыполнении договорных обязательств по п. 3.1.3 договора, в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в сумме 406525 руб. 09 коп. следует отказать.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по пункту 2.1 договора в сумме 18434 руб. 18 коп. за период с 19.01.2014 по 22.06.2014.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт просрочки внесения второго платежа по договору.

Согласно пункту 2.1 договора от 18.01.2013 №20/1-12-02 застройщик обязан внести второй платеж в сумме 432473,50 руб. в течение 12 месяцев с момента заключения договора, т.е. не позднее 17.01.2014.

Фактически оплата произведена ответчиком 23.06.2014, что подтверждается платежным поручением №34 на сумму 432473,50 руб.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным, ответчиком не оспорен.

В судебном заседании представитель ответчика заявил устное ходатайство о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду предоставлено право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как следует из пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 71 Постановления N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 13.01.2011 №11680/10, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования

С экономической точки зрения необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2012 №12035/11).

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Заявляя о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не указал конкретных обстоятельств, свидетельствующих о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и не представил соответствующих доказательств.

В связи с тем, что несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не доказана, основания для удовлетворения заявления о снижении неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.1 договора, материалами дела подтвержден, исковые требования о взыскании неустойки в сумме 18438,18 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и подлежит взысканию в доход федерального бюджета в сумме 499 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ореол" (ОГРН <***>, <...>) в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань неустойку в сумме 18434 руб. 18 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ореол" (ОГРН <***>, <...>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 499 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья В.А. Сельдемирова