Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее- заявитель, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление, Управление Росреестра по Рязанской области), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования - Михайловский муниципальный район Рязанской области, о признании незаконным решения от 17.11.2011 №07/025/2011-150 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от ОАО "Михайловремтехпредприятие" к предпринимателю на объект недвижимости - здание склада обменного пункта, лит. Г, назначение - складское, общей площадью 472,9 кв.м., номер 62:08:00:00000:9775 (условный), расположенный по адресу: <...>; об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации.

В судебном заседании представитель заявителя уточнил требование и просит признать недействительным решение об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 17.11.2011 № 07/025/2011-150.

В части обязания Управления провести соответствующие регистрационные действия требование поддержано и оставлено без изменения.

В обоснование требований заявитель указывает на то, что отсутствие заявления правообладателя (продавца) недвижимого имущества не может являться основанием для отказа в регистрации перехода права, так как такое заявление не может быть подано в связи с ликвидацией организации-продавца имущества. В обоснование невозможности представления второго подлинного экземпляра договора купли-продажи заявитель также ссылается на ликвидацию организации-продавца. В подтверждение своей позиции заявитель ссылается на пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Заявитель указывает на необоснованность выводов Управления о незаключенности договора купли-продажи и об отсутствии данных, позволяющих индивидуализировать предмет договора купли-продажи.

Управление Росреестра по Рязанской области против удовлетворения требований возражает, считает оспариваемое решение законным и обоснованным, мотивируя тем, что отсутствие заявления продавца не было единственным основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для отказа явилось также непредствление Лукашовой ни при подаче заявления, ни в период приостановления регистрации документов, содержащих описание недвижимого имущества, позволяющих определенно установить недвижимое имущество и определить его расположение, а также непредставление второго подлинного экземпляра правоустанавливающего документа.

Из материалов дела арбитражным судом установлено.

07.10.2011 ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества - здание, расположенное по адресу: <...> условный номер: 62:08:00:00000:9775 (л.д. 44).

В качестве основания для регистрации права в заявлении указано на договор продажи имущества предприятий от 22.05.2002.

К заявлению приложены, в том числе, и следующие документы:

- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 29.12.2010 в отношении ОАО "Михайловремтехпредприятие";

- договор продажи имущества предприятий другим юридическим лицам от 22.05.2002, заключенный между ОАО "Михайловремтехпредприятие" и предпринимателем ФИО1;

- акт приема-передачи склада обменного пункта от 26.12.2002;

- свидетельство о государственной регистрации права от 16.12.2002 серия 62 МВ № 107864;

- протокол № 7 заседания Совета директоров ОАО "Михайловремтехпредприятие" о продаже пристанционного склада (обменный пункт) от 14.05.2002.

Факт представления в регистрирующий орган названных документов подтверждается распиской сотрудника Управления от 07.10.2011 (л.д. 53).

12.10.2011 Управлением в адрес предпринимателя направлено уведомление № 07/025/2011-150 о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что в нарушение пункта 1 статьи 16, пунктов 1, 5 статьи 18 названного закона заявителем в орган государственной регистрации не представлены необходимые документы в отношении объекта недвижимости (л.д. 55):

- не представлено заявление другой стороны договора о государственной регистрации перехода права собственности;

- в договоре продажи имущества от 22.05.2002 не содержится информация, необходимая для государственной регистрации прав, а именно, не содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;

- не произведен полный расчет по договору;

-не представлен договор в двух экземплярах-подлинниках.

17.11.2011 Управлением принято оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права собственности предпринимателя на указанный объект недвижимости, оформленное сообщением № 07/025/2011-150 (л.д. 57).

В государственной регистрации права отказано на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с тем, что документы, представленные предпринимателем на государственную регистрацию права, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Не соглашаясь с решением об отказе в государственной регистрации права, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд находит заявление общества подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 10 пункта1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Одним из оснований для отказа предпринимателю в государственной регистрации явилось непредставление в регистрирующий орган заявления другой стороны договора о государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае предпринимателем в Управление вместе с заявлением были представлены документы, обосновывающие невозможность представления другой стороной договора - ОАО "Михайловремтехпредприятие" соответствующего заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В частности, была представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о прекращении с 20.01.2010 деятельности ОАО "Михайловремтехпредприятие" в связи с его ликвидацией вследствие банкротства по решению арбитражного суда (л.д. 12, 51).

В соответствии с пунктом 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации юридического лица ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование.

В связи с ликвидацией ОАО "Михайловремтехпредприятие" его обязанность как продавца спорного недвижимого имущества по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отказ в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца в связи с ликвидацией продавца - юридического лица является неправомерным.

Учитывая изложенное, отказ Управления в государственной регистрации права на основании непредставления заявления продавца имущества не соответствует закону.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Одним из оснований для отказа предпринимателю в государственной регистрации явилось непредставление им в Управление договора продажи имущества от 22.05.2002 в двух экземплярах-подлинниках.

ФИО1 на государственную регистрацию права был представлен один подлинный экземпляр договора.

Невозможность представления второго подлинного экземпляра договора продажи недвижимого имущества обусловлена ликвидацией юридического лица - продавца по договору.

Восполнить отсутствие второго подлинного экземпляра договора продажи имущества от 22.05.2002 не имеется возможности в силу объективных причин - ликвидация юридического лица, являющегося продавцом по договору.

Предпринимателем ФИО1 были представлены в Управление документы, обосновывающие невозможность представления договора продажи имущества в двух экземплярах - подлинниках, а именно, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц с записью о ликвидации ОАО "Михайловремтехпредприятие".

На основании изложенного, учитывая, что невозможность исполнения предпринимателем обязанности по представлению двух подлинных экземпляров договора продажи недвижимого имущества документально подтверждена, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права.

В обоснование отказа в государственной регистрации права Управлением указано, что в договоре продажи имущества предприятий от 22.05.2002 не содержится информация, необходимая для государственной регистрации права, а именно, не содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии которых согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, Управление указало на отсутствие необходимых данных о сторонах договора.

Данные выводы Управления суд считает необоснованными в связи со следующим.

Как следует из содержания договора продажи имущества предприятий другим юридическим лицам от 22.05.2002 без номера (л.д. 11), предметом договора является склад (бывший обменный пункт) площадью 472,9 кв.м.

Во исполнение указанного договора по акту приема-передачи склада обменного пункта от 26.12.2002 (л.д. 22) покупателю передано здание склада обменного пункта площадью 472,9 кв.м. и ряд документов на указанный склад: - накладная и счет-фактура; свидетельство о государственной регистрации 62 МВ 107864 от 16.12.2002; технический паспорт от 05.06.2002.

Таким образом, в договоре продажи имущества от 22.05.2002 в качестве данных, характеризующих проданное имущество указано только наименование имущества - склад (бывший обменный пункт) и его площадь - 472,9 кв.м.

Иных данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, в частности, место нахождения объекта, в договоре и акте приема-передачи не содержится.

Однако, в акте приема-передачи обменного пункта от 26.12.2002 указано, что покупателю переданы документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации 62 МВ 107864 от 16.12.2002 и технический паспорт от 05.06.2002.

В названном свидетельстве о государственной регистрации права за продавцом - ОАО "Михайловремтехпредприятие" указаны следующие характеристики объекта - здание склада обменного пункта, лит. Г, назначение - складское, общая площадь 472,9 кв.м., адрес: <...> (л.д. 23).

Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации права указан номер объекта, содержащий ссылку на цифровое обозначение отчуждаемого имущества - 9775, присвоенного органами БТИ и отраженного в техническом паспорте спорного объекта, составленного по состоянию на 05.06.2002 (л.д. 24).

Указанное свидетельство было представлено ФИО1 в регистрирующий орган вместе с заявлением о регистрации 07.10.2011, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 53).

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что у сторон договора не было заблуждений относительно отчуждаемого имущества, что подтверждается протоколом от 14.05.2002 № 7 заседания Совета директоров ОАО "Михайловремтехпредприятие" о продаже пристанционного склада (обменного пункта), актом от 26.12.2002 приема-передачи склада обменного пункта с прилагаемыми документами (л.д. 21, 22).

Договор продажи имущества от 22.05.2002 не оспорен и исполнен сторонами, что подтверждается актом приема-передачи от 26.12.2002, квитанциями к приходному кассовому ордеру от 22.05.2002 и от 26.12.2002 об оплате 30000 руб., накладной от 26.12.2002 № 139, счет-фактурой от 26.12.2002 № 596 (л.д. 17-22).

Договор продажи имущества был заключен 22.05.2002, технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на объект были оформлены после заключения договора и переданы покупателю вместе с объектом недвижимости, что также подтверждает отсутствие разногласий относительно предмета договора и его места нахождения.

Тот факт, что свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт, накладная и счет-фактура об оплате были переданы одним актом приема-передачи объекта, свидетельствует о том, что адрес объекта, указанный в свидетельстве и техническом паспорте является адресом объекта, указанного в договоре купли-продажи от 22.05.2002.

При наличии данного свидетельства, содержащего такие же сведения о наименовании, площади, назначении объекта недвижимости, отсутствие в договоре указания на адрес продаваемого объекта, его расположение не свидетельствует о несогласованности сторонами договора предмета договора и о незаключенности договора.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о наличии в договоре и представленных документах достаточных сведений, дающих возможность определить предмет спорного договора.

Данная позиция соответствует пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2011 № 54"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации объекта недвижимости, однако, они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным.

Ссылка Управления на отсутствие необходимых данных о сторонах договора не соответствует содержанию представленных документов, в которых отражены наименование сторон, их место нахождения и иные реквизиты.

В связи с изложенным арбитражный суд находит отказ Управления в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости не соответствующим закону.

Судом отклонено ходатайство заявителя об истребовании у Управления сведений о собственнике земельного участка под спорным объектом недвижимости, поскольку данные сведения не имеют существенного значения для разрешения спора.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регистрирующий орган обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные заявителем в связи с уплатой государственной пошлины в сумме 200 руб. относятся на Управление.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в государственной регистрации, оформленное сообщением от 17.11.2011 № 07/025/2011-150, проверенное на соответствие Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признать недействительным.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, основной государственный регистрационный номер <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Михайлов, Рязанской области, основной государственный регистрационный номер <***>), путем проведения регистрационных действий по государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 в отношении объекта недвижимости: здание склада обменного пункта, лит Г, назначение - складское, общая площадь 472,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> и выдачи свидетельства о государственной регистрации права.

3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, основной государственный регистрационный номер <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Михайлов, Рязанской области, основной государственный регистрационный номер <***>) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 200 руб.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Рязанской области в случаях, порядке и сроки, установленные статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья И.И. Крылова