Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья "Новоселки" ( далее - ТСЖ "Новоселки", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, и обязании зарегистрировать переход права собственности на данный земельный участок.

В судебном заседании представитель заявителя уточнила требования и просит признать недействительными решение об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок, изложенное в сообщении от 02.04.2009 №09/011/2009-163 Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, и действия ответчика по отказу в регистрации права собственности и по невыдаче свидетельства о праве собственности, а также обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области зарегистрировать переход права собственности на данный земельный участок (л.д. 86, 137 - протокол судебного заседания от 24.09.2009).

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

В обоснование требований заявитель указывает, что ТСЖ "Новоселки" в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок, находящийся под многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья вправе приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок в соответствии с п.п.3 п.2 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому представленный на регистрацию договор от 03.02.2009 купли-продажи земельного участка, заключенный между ТСЖ "Новоселки" и гражданином ФИО1 не ущемляет интересы собственников и не противоречит действующему законодательству. Кроме того, протоколом внеочередного общего собрания членов ТСЖ "Новоселки" от 06.03.2009 собственники многоквартирного дома подтвердили свое решение об оформлении земельного участка, находящегося под домом, в общую долевую собственность. В обоснование требований заявитель также ссылается на положения статей 36, 135 (п.1), 161 (п.1) Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и указывает на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в регистрации права собственности.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области против удовлетворения заявленных требований возражает, считает решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности законным и обоснованным, мотивируя тем, что требования заявителя основаны на ошибочном толковании им норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Товарищество собственников жилья "Новоселки" является юридическим лицом, самостоятельным субъектом права и создано для управления имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что субъектом права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, должны являться собственники помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является доверенным лицом собственников и правообладателем земельного участка быть не может. Договор купли-продажи не соответствует действующему законодательству, поскольку земельный участок отчуждается не собственникам помещений в многоквартирном доме, а третьему лицу - ТСЖ "Новоселки".

Определением арбитражного суда от 21.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Третье лицо - ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с положениями статей 156, 200 (части 3) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьего лица в судебном заседании.

В отзыве на заявление ФИО1 поддерживает доводы заявителя ( л.д. 73).

Из материалов дела арбитражным судом установлено.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:05 02 03:0071 от 22.03.2004, заключенным на основании протокола от 18.03.2004 №07/04 по результатам торгов по лоту №2 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Рязанского района Рязанской области и ФИО1, ФИО1 передан в собственность земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 62: 15:05 02 03:0071, находящийся по адресу: Рязанская область, Рязанский район, пос. Новоселки для использования в целях индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1480 кв.м. (л.д. 66).

Постановлением от 12.09.2007 № 10 главы администрации муниципального образования - Дядьковское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области "О присвоении адреса объекту, введенному в эксплуатацию" жилому дому, принадлежащему ФИО1, присвоен почтовый адрес: п.Новоселки, ул. Новая, дом №8 (л.д. 111).

Постановлением от 22.09.2008 № 826 главы администрации муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области уточнен адрес спорного земельного участка: <...> изменен вид разрешенного использования названного участка с "для индивидуального жилищного строительства" на "для размещения и эксплуатации 12-квартирного 3-х этажного жилого дома" (л.д. 69-71).

06.06.2003 товарищество собственников жилья "Новоселки" (ТСЖ "Новоселки") зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1036216006200 в связи с созданием юридического лица (л.д. 31 - свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 62 № 000113200).

13.08.2008 произведена государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица - ТСЖ "Новоселки" (л.д. 33).

Местом нахождения ТСЖ "Новоселки" является <...>.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 3.1, 7.1 Устава ТСЖ "Новоселки" является некоммерческой организацией, созданной для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в многоквартирном доме. Членами товарищества являются физические и юридические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и / или нежилые помещения в многоквартирном доме (л.д. 14, 18).

16.07.2008 общим собранием членов ТСЖ "Новоселки" рассмотрен вопрос об оформлении земельного участка с кадастровым номером 62:15:05 02 03:0071 общей площадью 1480 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 22.02.2004, в общую долевую собственность членов товарищества собственников жилья и принято решение: " оформление земли, находящейся под домом, поручить ФИО2 (л.д. 27 - протокол общего собрания №1).

03.02.2009 между ФИО1 (продавец по договору) и ТСЖ "Новоселки" (покупатель по договору) в лице председателя ТСЖ "Новоселки" ФИО2, заключен договор купли-продажи земельного участка (л.д. 25).

В соответствии с условиями договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 62:15:05 02 03:71 общей площадью 1480 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации 12-квартирного 3-х этажного жилого дома.

06.02.2009 ФИО1 и ТСЖ "Новоселки" обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области ( далее - Управление) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорный земельный участок ( л.д. 42).

В числе документов в регистрирующий орган были представлены договор купли-продажи земельного участка от 03.02.2009, протокол общего собрания членов ТСЖ "Новоселки" от 16.07.2008 ( л.д. 8).

02.03.2009 государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок Управлением была приостановлена до 01.04.2009 ( л.д. 9).

17.03.2009 представителем ТСЖ "Новоселки" были дополнительно представлены заявление от 17.03.2009 и протокол № 1 внеочередного общего собрания членов ТСЖ "Новоселки" от 06.03.2009 (л.д. 48-51).

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания членов товарищества от 06.03.2009 общим собранием принято решение поручить председателю товарищества собственников жилья "Новоселки" ФИО2 приобрести земельный участок с кадастровым номером 62:15:05 02 03:0071 в собственность ТСЖ "Новоселки" для последующей передачи его в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии с п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ ( л.д. 29, 48).

02.04.2009 Управлением принято решение № 09/011/2009-163 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности ТСЖ "Новоселки" на земельный участок кадастровым № 62:15:05 02 03:71 на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 01.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства ( л.д. 10).

Не соглашаясь с данным решением и действиями Управления, ТСЖ "Новоселки" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 212 ГК РФ особенности приобретения и прекращения права собственности могут устанавливаться лишь законом.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с законом о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ( в редакции от 01.12.2007) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке ( общее имущество в многоквартирном доме) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Согласно пункту 5 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания , строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Из содержания названных норм законов следует, что собственники помещений в многоквартирной доме в силу прямого указания закона являются собственниками земельного участка, на котором расположен дом, на праве общей долевой собственности. Единственным установленным законом основанием приобретения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом является наличие права собственности на помещения в этом доме.

Из материалов дела усматривается, что собственниками помещений в многоквартирном доме № 8 по ул. Новая пос. Новоселки являются физические лица ( 13 собственников, свидетельства о регистрации права собственности л.д. 112 - 136).

ТСЖ "Новоселки", как юридическое лицо, не является собственником помещений в данном многоквартирном доме, поэтому в силу норм закона не может являться субъектом права общей долевой собственности на спорный земельный участок под многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, ТСЖ "Новоселки" не может являться субъектом права собственности на спорный земельный участок.

Между тем, из представленных в регистрирующий орган договора купли-продажи земельного участка от 03.02.2009, протокола общего собрания членов товарищества от 06.03.2009, заявлений о регистрации усматривается, что заявитель обратился за регистрацией права собственности на земельный участок именно за ТСЖ "Новоселки", основываясь при этом на договоре о приобретении земельного участка товариществом, как юридическим лицом.

Однако, за ТСЖ "Новоселки" не может быть зарегистрировано право собственности на земельный участок, так как данный участок уже в силу закона находится в собственности собственников нежилых помещений в доме.

Отказывая в государственной регистрации перехода права и права собственности ТСЖ "Новоселки" на спорный земельный участок, Управление правомерно основывалось на несоответствии договора купли-продажи от 03.02.2009, представленного в качестве правоустанавливающего документа, нормам действующего законодательства.

Полномочия и обязанность Управления по осуществлению проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов предусмотрены нормами пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, пункта 1 статьи 17 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Учитывая изложенное, решение Управления об отказе в государственной регистрации от 02.04.2009 соответствует нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя со ссылкой на нормы статей 135 ( п. 1), 137 ( п.п.3, п. 2) Жилищного кодекса Российской Федерации о наличии у ТСЖ "Новоселки" права приобретать земельный участок под многоквартирном домом в общую долевую собственность собственников помещений не принимаются судом во внимание в связи со следующим.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 138 названного кодекса, определяющей обязанности товарищества собственников жилья, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с третьими лицами.

Названные нормы закона необходимо толковать в совокупности с другими нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими основания возникновения права собственности и определяющими субъектов права собственности.

Из системного толкования названных норм закона следует, что ТСЖ "Новоселки" , как самостоятельный субъект гражданских правоотношений, юридическое лицо, в силу закона в рассматриваемом случае не является лицом, обладающим правом собственности на спорный земельный участок. Жилищный кодекс Российской Федерации предоставляет право ТСЖ "Новоселки" выступать представителем собственников помещений многоквартирного дома, которые и являются собственниками земельного участка. При наличии иных собственников земельного участка ( а именно: физических лиц - собственников помещений в доме) за ТСЖ "Новоселки" не может быть зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, как ошибочно полагает заявитель.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение, действие (бездействие) государственных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решения и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку арбитражным судом не установлено нарушений Управлением норм действующего законодательства при принятии решения об отказе в государственной регистрации, оснований для признания решения и действий Управления незаконными не имеется. Следовательно, в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении требований заявителя следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула) через Арбитражный суд Рязанской области.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в кассационную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г. Брянск) в двухмесячный срок со дня его вступления в законную силу.

Судья И.И. Крылова