Решение № А55-10951/16 от 03.08.2016 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

августа 2016 года

Дело №

А55-10951/2016

Резолютивная часть решения  оглашена 03 августа 2016 года

Судебный акт в полном объеме изготовлен 10 августа 2016 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Михайловой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании  03 августа 2016 года  дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "СИФ" Россия, 443099, г. Самара, Самарская область, ул. Крупской, д.1, оф.205

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 Россия, 443035, г. Самара, Самарская область, ул. Минская, д.25, кв.279

третье лицо - ООО «Кафе «Бычий Глаз», 443034, <...>

о взыскании 4 294 515 руб.

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 10.03.2016,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 12.05.2016,

от третьего лица – ФИО4 доверенность от 26.01.2016,

Установил:

        Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СИФ" суммы произведенных истцом расходов, связанных с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности в размере 4 294 515 руб.

Исковые требования мотивированы отказом ответчика исполнить обязательство, предусмотренное п. 5.18 договора субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010, а именно  возместить субарендатору все расходы, связанные с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности, в том числе стоимость проведенных работ по переоборудованию, перепланировке, капитальному и текущему ремонту, при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что ответчик уже компенсировал истцу стоимость проведенных работ по переоборудованию, перепланировке арендованного помещения в размере 700 000 руб. путем зачета ее в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения от 29.10.2010. к договору субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010. Кроме того, как полагает ответчик, в данном случае не подлежит применению п. 5.18 договора, поскольку договор аренды был досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, что в силу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции повлекло за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Определением от 09 июня 2016 года  суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью кафе «Бычий глаз».

Представитель третьего лица заявленные истцом требования поддержал, письменных пояснений не представил.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении,  отзыве на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

29.10.2010. ООО «СИФ» заключило с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор субаренды №1 нежилого помещения, общей площадью 480 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г.Самара, Кировский район, квартал 754, ул.Свободы, 154, сроком до 14.10.2017.

 Данным помещением ФИО2 владела на правах аренды по договору аренды нежилого помещения №1 от 15.10.2010., заключенного   с собствен­ником помещения - ООО кафе «Бычий Глаз» сроком на 7 лет.

Договор аренды и договор субаренды были зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Росреестра по Самарской области.

В конце 2015 года ООО «СИФ» получило от директора ООО кафе «Бычий Глаз» уведомление от 14.12.2015. о расторжении договора аренды с ФИО2 и дого­вора субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010., заключенного ООО «СИФ» с ФИО2

В соответствии со ст.618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федера­ции  расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть также расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

        Таким образом, как полагает истец, без соответствующей инициативы ФИО2 договор аренды жилого помещения №1 от 15.10.2010. не мог быть расторгнут, как не мог быть расторгнут и договор субаренды №1 нежилого помещения от 29.10.2010.

Пунктом 5.18 договора субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010. предусмотрено, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора последний обязан в течение 30 дней с момента расторжения договора возместить субарендатору все расходы, связанные с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности, в том числе стоимость проведенных работ по переоборудованию, перепланировке, капитальному и текущему ремонту в сумме 700 000 рублей.

Истец указал, что в соответствии с имеющимися у ООО «СИФ» договорами, накладными, счетами, платежными документами, проектно-сметной и иной документацией общая сумма затрат, связанных с подготовкой нежилого помещения к эксплуатации в соответствии с целевым назначением (п. 1.4 договора субаренды), составила 4 294 515 рублей.

06.02.2016. ФИО2   было направлено требование об уплате указанных выше сумм расходов, понесенных ООО «СИФ», однако это требование до сих пор не удовлетворено, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федера­цииобязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что в данном случае не подлежит применению п. 5.18 договора, поскольку договор аренды был досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, что в силу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции повлекло за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Суд считает данный довод обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам.

В силу нормы ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федера­ции досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения №1 от 15.10.2010., заключенного  с собственником помещения - ООО кафе «Бычий Глаз», повлекло за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010. с ООО «СИФ». В договоре аренды №1 нежилого помещения от 15.10.2010. условий о сохранении договора субаренды при расторжении договора аренды не предусмотрено.

Исходя из буквального толкования условий договора субаренды с учетом норм гражданского законодательства об аренде, суд считает, что  п. 5.18 договора предусматривает компенсацию расходов субарендатора в случае досрочного расторжения договора именно по инициативе арендатора при условии сохранения арендных отношений арендодателя и арендатора, который в последующем имеет право и возможность передать данное помещение другому субарендатору. В данном же случае договор аренды был досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, что повлекло за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Доказательств расторжения договора субаренды по инициативе арендатора - Индивидуального предпринимателя ФИО2 в материалах дела не имеется. Из уведомления от 14.12.2015., подписанного директором ООО кафе «Бычий Глаз», расторжение договора аренды №1 от 15.10.2010. произведено по требованию Арендодателя (л.д.33).Данный факт истец документально не опроверг. Довод истца о том, что договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, судом во внимание не принимается, поскольку не соответствует буквальному толкованию п. 5.18 договора.

По условиям договора субаренды, а именно п. 4.2., Арендатор дает согласие Субарендатору провести необходимую ему перепланировку, переоборудование и/или реконструкцию Помещения без дополнительного на то согласования со стороны Арендатора, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания,в котором находится помещение, а также не повлияют на работу проходящих в Помещении внешних инженерных систем и коммуникаций.

Согласно п. 4.3 Договора субаренды Субарендатор вправе производить переоборудование, реконструкцию, перепланировку. При этом Субарендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить соответствующие согласования с соответствующими государственными и/или муниципальными органами власти.

Субарендатор обязан при подписании передаточного акта представить арендатору на согласование разработанный им проект на выполнение работ по реконструкции, переоборудованию. Перепланировке помещения, за исключением случаев, указанных в п. 4.2. договора.

Для того, чтобы ООО «СИФ» могло осуществить все действия, предусмотренные п.п. 4.2, 4.3 Договора субаренды, собственником Помещения ООО кафе «Бычий глаз» была выдана доверенность на совершение действий по получению согласований и узаконению реконструкции (перепланировки) Помещения. Срок доверенности три года.

Однако, как указал ответчик в отзыве, ООО «СИФ» без получения соответствующей разрешительной документации произвело перепланировку (реконструкцию), в результате которой были затронуты несущие конструкции, а именно снесена часть капитальной стены, и сделан пристрой на тротуаре, прилегающем к Помещению, что подтверждается технической документацией на объект.

Доказательств соблюдения выше приведенных условий договора истец не представил.

Ответчик указал, что имели место иные нарушения условий договора субаренды.

Согласно п. 6.2. договора субаренды, арендная плата должна была перечисляться до 5-го числа текущего месяца аренды.

ООО «СИФ» на протяжении длительного времени не соблюдал условия договора субаренды в части оплаты. Согласно выписке по лицевому счету <***> оплата арендной платы неоднократно осуществлялась с нарушением сроков.

К сентябрю 2015 года ООО «СИФ» фактически перестало осуществлять торговую деятельность в помещении, на требования собственника и арендатора на допуск в помещение для проведения текущих ремонтных работ на общедомовых коммуникациях не реагировал, в связи с чем было направлено требование об освобождении помещения, однако к тому времени по юридическому адресу ООО «СИФ» перестало получать корреспонденцию, все письма возвращались за истечением срока хранения. На телефонные звонки ни директор ООО «СИФ», ни учредители не реагировали, обещали освободить помещение, однако обещаний не исполняли, фактически использовали помещение как склад оборудования, что подтверждается.

Согласно п. 4.7. договора аренды №1 нежилого помещения от 15.10.2010. арендодатель дает согласие арендатору без получения дополнительного письменного согласия от арендодателя сдавать помещение как в целом, так и в части в субаренду третьим лицам. При этом арендатор несет ответственность за действия (бездействия) субарендаторов, которые нарушают условия договора.

Поскольку субарендатором ООО «СИФ» неоднократно нарушались условия договора между арендатором и арендодателем, арендодателем ООО кафе «Бычий глаз» было предъявлено требование арендатору о расторжении договор аренды, и по инициативе арендодателя договора аренды был расторгнут.

Кроме того, оценив представленные истцом документы в обоснование понесенных расходов, связанных с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности в размере 4 294 515 руб., суд приходит к выводу о недоказанности заявленных требований.

Истцом представлены платежные поручения на общую сумму 1 650 964 руб. 27 коп. При этом большинство платежных поручений (т.1 л.д. 129-130, 132-148; т.2 л.д. 2-8, 9, 11-21, 23-25) в назначении платежа не содержат ссылки на конкретные договоры, представленные истцом, поэтому сделать однозначный вывод об относимости данных платежей к заявленным истцом расходам не представляется возможным. Каким образом паушальный платеж по договору Коммерческой Концессии 74 на сумму 100 000 руб. (платежное поручение № 954 от 07.12.2012 – т. 2 л.д. 23), оплата комиссии за оказываемые Банком услуги по договору на выдачу банковской гарантии №84 в сумме 30 082 руб. 19 коп. (платежное поручение от 29.09.2011 № 315 – т.2 л.д. 8) относятся к заявленным расходам, истец не обосновал. В материалы дела не представлен договор с МП городского округа Самара «Самарагорсвет», в адрес которого перечислено 2940 руб. за технические условия (т.1 л.д. 147), договор с ООО «Астра», в адрес которого перечислено 28 888 руб. за компьютеры (т. 2 л.д. 3), поэтому относимость данных платежей к спорному договору субаренды не доказана.

Часть платежных поручений (т.1 л.д. 129-130, 133-137; т.2 л.д.19) содержат в назначении платежа «оплата за товар, «за услуги по организации доставки груза», «за спецодежду». Однако без указания на договор и конкретизацию товара данные платежи нельзя отнести к расходам, связанным с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности. Кроме того, оплата товара, поставленного для его реализации путем розничной продажи, как например, предусмотрено агентским договором № 74/1 от 23.11.2012, заключенным с ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК», не относится к таким расходам, поскольку реализация товара является не подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности, а  непосредственно самой такой текущей коммерческой деятельностью, направленной на получение прибыли от субаренды помещения, т.е. действиями истца по целевому использованию арендованного помещения.

По указанным мотивам суд не считает относящимися к расходам, связанным с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности, и платежи, произведенные истцом в 2012 году, т.е. спустя два года после заключения договора субаренды, в том числе и за изготовление баннеров, за программное обеспечение, а также оплату иного оборудования, используемого в процессе осуществления текущей коммерческой деятельности (т.2 л.д. 11-25). По логике истца, к расходам, связанным с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности и, следовательно, подлежащим возмещению, относятся все расходы, понесенные им за весь период действия договора субаренды. Однако, указанные затраты имели своей целью получение прибыли от осуществления предпринимательской деятельности. Иное нарушало бы баланс интересов сторон.

По указанным выше основаниям не принимаются во внимание как надлежащие доказательства акты малоценных и быстроизнашивающихся предметов, а также акт о списании групп объектов основных средств и перечень оборудования, оставшегося в помещении по адресу: <...>, составленный в одностороннем порядке (т.1 л.д.122-127) .

Таким образом, на основании оценки представленных истцом документов суд приходит к выводу, что к расходам истца, связанным с подготовкой нежилого помещения для осуществления коммерческой деятельности, включая стоимость проведенных работ по переоборудованию, перепланировке, капитальному и текущему ремонту, относятся расходы по договору от 21.10.2010 № 32 на выполнение ремонтных работ на объекте по адресу: <...>, заключенному с ООО «СтройРесурс», в сумме 100 000 руб. и 207 000 руб., уплаченных платежными поручениями № 28 от 27.01.2011 и № 95 от 09.03.2011(т.1, л.д. 131, 149). Кроме того, путем соотнесения назначения платежа и его получателя с имеющимся договором, к указанным расходам возможно отнесение платежей: за подготовку материалов для рассмотрения возможности реконструкции фасада в размере 15 995 руб. 22 коп., перечисленных в адрес МП г. Самары «Архитектурно-планировочное бюро» по платежному поручению №29 от 27.01.2011 (договор от 26.01.2011) (т.2 л.д. 132, 57-58); за комплектующие для холодильного оборудования в сумме 14 000 руб. и 50 000 руб. по платежным поручениям №49 от 09.02.2011 и № 104 от 10.03.2011, перечисленных в адрес ООО «СтройЦентрГрупп» (договоры №03/12 от 03.12.2010, № 182/12 от 21.12.2010) (т.1, л.д. 66-71, 138, 150); за монтаж и изготовление металлических каркасов в сумме 100 000 руб., перечисленных в адрес ООО «Лимон» по платежному поручению № 90 от 04.03.2011 (договор № 15 от 02.03.2010 ) (т.1 л.д. 148, т.2 л.д. 26-27).

Указанные расходы не превышают сумму 700 000 руб., которая обозначена в п. 5.18. договора субаренды как сумма, подлежащая возмещению. При этом из буквального прочтения редакции данного пункта с учетом отсутствия знаков препинания следует, что все расходы, связанные с открытием для осуществления коммерческой деятельности, в том числе стоимость проведенных работ по переоборудованию, перепланировке, капитальному и текущему ремонту составляют  сумму 700 000 рублей.

Из материалов дела усматривается, что ответчик уже компенсировал истцу стоимость расходов в размере 700 000 руб. путем зачета суммы в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения от 29.10.2010. к договору субаренды нежилого помещения №1 от 29.10.2010.

При указанных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, в иске следует отказать.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины следует возложить на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вследствие отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1