Решение № А55-1136/16 от 07.06.2016 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Самара

июня 2016 года

Дело №

А55-1136/2016

Резолютивная часть решения оглашена 07 июня 2016 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 июня 2016 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи                                          Шаруевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нагайцевой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании     дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Метида»

к  Открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк»

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

                       2. Закрытое акционерное общество «Агропром Ивест»

                       3. Мэрия городского округа Тольятти

                       4. Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг»

                       5. Общество с ограниченной ответственностью «Агролюкс»

                       6. Общество с ограниченной ответственностью «Доминант»

о признании обременения отсутствующим

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности от 18.01.2016г. №5;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.09.2014г. №97;

третьи лица 1-6 – не явились.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Метида» (далее – истец, ООО «Метида») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк»  (далее – ответчик, Банк, ОАО «РОссельхозбанк») о признании отсутствующим залога права аренды земельных участков: кадастровый номер 63:09:0202052:865 общей площадью 328 кв.м, кадастровый номер 63:09:0202052:862 общей площадью 94 073 кв.м, кадастровый номер 63:09:0202052:864 общей площадью 583 кв.м, кадастровый номер 63:09:0202052:863 общей площадью 46 кв.м, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, 108А.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2016г. по ходатайству  истца, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и Закрытое акционерное общество «Агропром Инвест».

Определением арбитражного суда от 13.04.2016г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Мэрия городского округа Тольятти, Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг», Общество с ограниченной ответственностью «Агролюкс» и Общество с ограниченной ответственностью «Доминант».

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик в судебном заседании возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, надлежащим ответчиком по настоящему делу считает ООО «Торговый дом «Агроторг», в связи с чем Банком было заявлено ходатайство о привлечении ООО «Торговый дом «Агроторг» соответчиком (т. л.д. 2). Суд, рассмотрев данное ходатайство, руководствуясь статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  с учетом мнения истца, отказал в его удовлетворении, что отражено в определении от 13.04.2016г.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. ЗАО «Агропром Инвест» представило отзыв в соответствии с которым находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьями 123 и 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела и искового заявления, между истцом и ЗАО «Агропром Инвест» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №3 от 14.08.2014г. (далее – Договор), в соответствии с которым истец приобрел право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Самарская область, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, 108а. В соответствии с п. 1.4. Договора от ЗАО «Агропром Инвест» к истцу перешло право аренды на 4 (Четыре) земельных участка: кадастровый номер 63:09:0202052:865 общей площадью 328 кв. м., кадастровый номер 63:09:0202052:862 общей площадью 94 073 кв.м., кадастровый номер 63:09:0202052:864 общей площадью 583 кв.м., кадастровый номер 63:09:0202052:863 общей площадью 46 кв.м. Данные земельные участки также расположены по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, 108а и принадлежат г.о. Тольятти.  В  вязи с чем, между Мэрией г.о. Тольятти и ООО «Метида» были заключены Дополнительные соглашения к договорам аренды № 1815 от 21.10.2008 г., № 1816 от 21.10.2008 г., № 1817 от 21.10.2008 г., № 1818 от 21.10.2008 г., в соответствии с которыми истец приобретает права, обязанности, а так же несет ответственность, предусмотренную договорами аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 63:09:0202052:863, площадью 46 кв.м., 63:09:0202052:865, площадью 328 кв.м., 63:09:0202052:862, площадью 94 073 кв.м., 63:09:0202052:864, площадью 583 кв.м.

23.12.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произведена государственная регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды.

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2015г., права аренды вышеуказанных  земельных участков находятся в залоге у Банка на основании договоров об ипотеке №111300/0004-7 от 24.06.2011г., №1113000/0005-7 от 24.06.2011г. в пользу Банка. Срок,  на который установлено - 15.10.2012г.

Поскольку объекты недвижимого имущества, расположенные на указанных земельных участках, находятся в собственности истца, при этом,  между истцом и ответчиком отсутствуют какие-либо обязательства, обеспечением исполнения которых является залог права аренды земельных участков, а также то, что срок ограничения по договорам ипотеки истек, однако, Банком не были предприняты меры, направленные на погашение записи об обремени права, а наличие сведений о наличии обременения права аренды, нарушает права истца на законное использование земельных участков, ООО «Метида» обратилось с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителе истца и ответчика, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, 02.12.2008г.  между ОАО «ЖИТО» (продавец) и ООО «Тефида» (покупателем) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, продавец обязуется передать в собственность ООО «Тефида» 39 объектов недвижимого имущества, а также право аренды земельных участков в соответствии с договорами аренды от 21.10.2008г. № 1815, № 1816, № 1817 и № 1818, заключенными между ОАО «ЖИТО» (арендатор) и Мэрией г.о. Тольятти (арендодатель). Впоследствии приобретенное имущество ООО «Тефида» (26 объектов) было передано ООО «Агролюкс»  по договору от 18.11.2009г. о предоставлении отступного взамен исполнения своих обязательств по договорам поручительства от 05.12.2008г. № 4916/10-П, от 02.03.2009г.,  № 5092/1-П, от 27.07.2009г. № 4736/1-П, а оставшееся имущество (13 объектов) были внесены в качестве дополнительного вклада в уставный капитал ООО «Агролюкс».

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-4930/2010 от 10.12.2010г. ОАО «ЖИТО» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 27.12.2011г. по вышеуказанному делу договор от 02.12.2008г. купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенный между ОАО «ЖИТО» и ООО «Тефида» признан недействительным.  В части применения последствий недействительности ничтожной сделки иск оставлен без удовлетворения с учетом отсутствия у ООО «Тефида» имущества, переданного по договору от 02.12.2008г.  купли-продажи объектов недвижимого имущества.    Между тем,  суд при рассмотрении требований о признании недействительным договора от 02.12.2008г. установил, что спорные объекты недвижимости находятся в собственности ООО «Агролюкс».

Между тем, 03.06.2011г. между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Агролюкс» был заключен договор №111300/0005 об открытии кредитной линии. В обеспечение исполнения обязательств кредитного договора, между ООО «Агролюкс» и ОАО «Россельхозбанк» был заключен договор №111300/0005-7 от 24.06.2011г. об ипотеке (залоге недвижимости). 

Кроме того, 03.06.2011г. между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Доминант» был заключен договор об открытии кредитной линии №111300/0004. В обеспечение исполнения обязательств кредитного договора, между ООО «Агролюкс» и ОАО «Россельхозбанк» был заключен договор №111300/0004-7 от 24.06.2011г. об ипотеке (залоге недвижимости). 

Как следует из выписок из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 11.07.2011г. были зарегистрированы обременения права аренды спорных земельных участков на основании договоров ипотеки от 24.06.2011г. № №111300/0005-7 и  №111300/0004-7 сроком до 15.10.2012г. в пользу ОАО «Россельхозбанк».

27.12.2012г. между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Торговый дом «Агроторг» был заключен договор №120000/3002-16 уступки прав (требований) по вышеуказанным кредитным договорам №111300/0004 от 24.06.2001г., №111300/0005 от 24.06.2011г., а также по договорам об ипотеки (залоге недвижимости) <***>-7 от 24.06.2011г. и № 111300/005-7 от 24.06.2011г.

Между тем, решением арбитражного суда от 15.11.2012г. по делу №А55-17875/2012 были удовлетворены исковые требования ОАО «ЖИТО» об истребовании недвижимого имущества в количестве 39 объекта из незаконного владения у ООО «Агролюкс».

Указанное имущество было реализовано ОАО «ЖИТО» в ходе конкурсного производства ЗАО «Агропром Инвест».

14.08.2014г. между истцом и ЗАО «Агропром Инвест» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №3, в соответствии с которым ООО «Метида»  приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Самарская область, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, 108а.

Вместе с объектами истцу были переданы и права на земельные участки, на которых эти объекты расположены. 23.12.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произведена государственная регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды, что подтверждается соответствующими отметками Росреестра на дополнительных соглашениях.

В  соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.7.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно пунктам 1,2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права, то есть, при прекращении договора ипотеки, и залог права аренды является прекращенным.

Вместе с тем, судом установлено, что срок действия договора ипотеки истек, соответственно право аренды прекращено. Следовательно, право залога прекратилось, поскольку прекратилось заложенное право.

Кроме того, реализация имущества в ходе процедуры банкротства имущества, ранее находящегося в залоге, полностью прекращает все залоговые правоотношения и ранее действовавшие ограничения.

Действующее законодательство предусматривает особый порядок реализации имущества, находящегося в залоге, а также правовые последствия, которые прекращают залоговые обязательства в отношении указанного имущества.

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определен в статье 138 Закона о банкротстве.

Статья 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года определяет порядок и последствия реализации залогового имущества в процедуре банкротства, а также особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» также прямо указывает на прекращение залога после реализации заложенного имущества в ходе процедуры банкротства. Залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а так же иными способами, предусмотренными законом.

К числу специальных способов защиты может быть отнесено требование о признании обременения отсутствующим, как способа защиты, выработанного судебной практикой на основании специального закона – Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная  запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным  Федеральным законом от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права собственника, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспариваемое зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, обременение в виде залога права аренды земельных участков подлежит признанию отсутствующим.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине,  понесенные истцом при обращении в суд относятся на ответчика.

Довод ответчика о том, что он не является надлежащим ответчиком отклоняется судом, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано обременение пользу ОАО «Россельхозбанк» а не в пользу ОАО «Торговый дом «Агроторг».

Руководствуясь ст. ст. 110,167-171, 176, 180, 181, ч. 1 ст. 259, ч.3 ст.319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1.  Признать отсутствующим залог права аренды земельных участков: кадастровый номер 63:09:0202052:865 общей площадью 328 кв.м, кадастровый номер 63:09:0202052:862 общей площадью 94 073 кв.м, кадастровый номер 63:09:0202052:864 общей площадью 583 кв.м, кадастровый номер 63:09:0202052:863 общей площадью 46 кв.м, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, 108А.

2. Взыскать с Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Метида» расходы по государственной пошлине в сумме 24 000 руб. 00 коп.

3. Решение арбитражного суда может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Н.В. Шаруева