Гражданский кодекс часть 1

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, Самарская область, с.Красноармейское

к Обществу с ограниченной ответственностью СП "Самара ИКР Баболна" г.Самара

Обществу с ограниченной ответственностью «Самара-Балбона» г.Самара

с участием в деле 1.ЗАО «Самара-Нафта», 2.ОАО «Самаранефтегаз», 3.Администрации сельского поселения Ленинский в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 удостоверение от 22.02.12.

от 1 ответчика – не явился, извещён.

от 2 ответчика – ФИО2 по дов. №302 от 14.12.12.

от третьих лиц – не явились, извещёны.

В судебном заседании 17.01.14 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.01.14. года до 16 часов 00 мин. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: WWW.samara.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва заседание продолжено.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области Самарская область, Красноармейский район, с.Красноармейское обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО СП «Самара ИКР Баболна» г.Самара о взыскании упущенной выгоды в сумме 9 961 949 руб. 37 коп. за предоставление части земельных участков по договорам субаренды №14/10 от 15.02.10, №10/11 от 15.02.10, №008/12 от 15.01.12., №12-00846010/3224412/0390Д от 09.02.12. и расторжении договора аренды земельного участка № 111 от 26.09.05г. площадью 46857000 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с.Красноармейское бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203.

Определением арбитражного суда от 25.02.13 к участию в деле привлечены ООО «Самара-Баболна», ЗАО «Самара-Нафта», ОАО «Самаранефтегаз» в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением арбитражного суда Самарской области от 30.04.13 в удовлетворении иска отказано.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.13 апелляционная жалоба Комитета на указанное решение арбитражного суда была возвращена.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 05.09.13 решение арбитражного суда Самарской области от 30.04.13 по делу №А55-1157/2013 в части отказа в расторжении договора аренды от 26.09.05г. №111 отменено, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. В остальной части решение арбитражного суда Самарской области от 30.04.13 было оставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела Общество с ограниченной ответственностью СП "Самара ИКР Баболна", ЗАО «Самара-Нафта», ОАО «Самаранефтегаз», Администрация сельского поселения Ленинский, извещённые о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явились, отзыв на заявление не представили. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

ООО «Самара-Балбона» представило уточнённый отзыв в части расторжения договора аренды земельного участка.

Истец представил возражения на уточнённый отзыв.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле арбитражный суд установил:

На основании Постановления Главы Красноармейского района №409 от 26.09.05г. было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования СП «Самара ИКР Баболна» на земельный участок площадью 4685,7 га расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с.Красноармейское бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203 и заключён договор аренды земельного участка №111 от 26.09.05г.

Согласно пункта 2.1 договора участок предоставляется на срок 49 лет с 26.09.05г. по 25.08.54г.

В силу положений части 1 статьи 130, статьи 131, части 1 статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок, равный году и более подлежит государственной регистрации.

Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка №111 от 26.09.05г. зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.05г.

В последующем данный земельный участок был представлен в субаренду ООО «Самара-Баболна» по договору от 25.12.05г.

Данный договор субаренды заключён сторонами на 48 лет в пределах срока аренды земельного участка №111 от 26.09.05г с 25.12.05г. по 24.12.53г.

Указанный договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 09.02.06г.

ООО «Самара-Баболна» заключила договора субаренды земельного участка №14/10 от 15.02.10г., №10/11 от 15.02.11, с ЗАО «Самара-Нафта» на земельный участок площадью 6200 кв.м., и договор субаренды земельного участка №12-00846-010/3224412/0390Д с ОАО «Самаранефтегаз».

В обоснование требований о расторжении договора аренды земельного участка № 111 от 26.09.05г. площадью 46857000 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с.Красноармейское бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203 заявленных к ООО СП «Самара ИКР Баболна» г.Самара истец ссылается на нецелевое использование земельного участка представленного под сельскохозяйственное назначение.

ООО «Самара-Баболна» исковые требования истца не признаёт, указывая на то, что истец знал о размещении скважин под сбор нефти и газа на спорном земельном участке, согласно условиям каждого из заключенных договоров субаренды, субарендаторы, по окончании срока действия договоров, возвращают в пользование ООО «Самара-Баболна», земельные участки, прошедшие рекультивацию на основании разработанных и утвержденных проектов, и пригодные для последующего их использования в целях сельского хозяйства. На третьих лиц возложена обязанность по полному восстановлению плодородного слоя арендуемых земель, в случае ухудшения их качественных характеристик.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Часть 1 ст.30 ЗК РФ предусматривает, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Постановлением Администрации Муниципального района Красноармейский от 10.03.09г. №137 ЗАО «Самара-Нафта» было согласовано размещение поисковой скважины №1 Томинской площади и коммуникаций к ней на земельном участке расположенном по адресу: Самарская область, Красноармейский район в границах земель фонда перераспределения арендуемых ООО «Самара-Баболна» и утверждён акт выбора земельного участка от 26.12.08г, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, ориентировочной площадью 25 000 кв.м.в том числе 3600 кв.м. под обустройство и размещение скважины из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель под строительство поисковой скважины №1 Томинской площади и коммуникаций к ней, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с.Красноармейское. в границах земель фонда перераспределения арендуемых

Из акта выбора земельного участка под объект ЗАО «Самара - Нафта» от 26.12.08г. следует, что земля выделяется из земель сельскохозяйственного назначения, данный акт подписан со стороны истца Первым Заместителем Главы района ФИО3 без замечаний, а также предусматривает разработку проекта рекультивации земель для восстановления плодородного слоя почвы и возврата земельного участка землепользователям в состоянии пригодном для дальнейшего использования в сельском хозяйстве.

Постановлением Администрации Муниципального района Красноармейский №486 от 29.04.11 согласованно размещение объекта ОАО «Самаранефтегаз» «Сбор нефти и газа со сважины №95 бис Байкальского месторождения» на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, на расстоянии 1100 м юнее п. Карагай и в 2500 м севернее п.Новая Вязовка, утверждён акт выбора земельного участка от 19.04.11 и согласована схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, общей площадью 158820 кв.м. и согласована схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, общей площадью 4721 кв.м.

Из акта выбора земельного участка от 19.04.11 следует, что земля выделяется из земель сельскохозяйственного назначения данный акт подписан со стороны истца Первым Заместителем Главы района ФИО3 без замечаний, а также предусматривает разработку проекта рекультивации земель для восстановления плодородного слоя почвы и возврата земельного участка землепользователям в состоянии пригодном для дальнейшего использования в сельском хозяйстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации охрана земли, как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве, имеет приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Поэтому размещение на землях данной категории каких-либо объектов, влекущее утрату плодородного слоя, противоречит положениям статей 7, 8, 77 и 78 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку предполагает изменение их целевого назначения.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель данной категории основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласно нормам п. 2 ст. 78 Земельного Кодекса РФ использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередач, линий связи (в том числе линейно-кабельных) сооружений, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Таким образом, законодатель самостоятельно обозначил для землепользователей возможность использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения для иных целей, не связанных с сельским хозяйством.

Как видно из содержания представленных в материалы дела договоров субаренды, части земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения предназначаются в основной своей массе для строительства дорог (ЗАО «Самара-Нафта»), строительства нефтепроводов, газопроводов, линий электропередач (ОАО «Самаранефтегаз»).

Из Постановлениий Администрации муниципального района Красноармейский Самарской области № 486 от 29.04.2011 года и № 1347 от 28.09.2011 года следует, что истец утверждает Акт выбора земельного участка, схему расположения земельного участка для строительства объекта ОАО «Самаранефтегаз» промышленного назначения «Сбор нефти и газа со скважины № 95 бис Байкальского месторождения» (далее Объект), расположенного на территории Красноармейского района.

При этом пунктом 1 постановления Истец согласовывает размещение Объекта на землях сельскохозяйственного назначения. Пунктом 2 постановления утверждается акт выбора земельного участка. В пункте 3 постановления указывается, что планируемый строительством Объект будет размещаться на землях сельскохозяйственного назначения (пастбища и пашни) принадлежащих третьим лицам, в т. ч. и ООО «Самара-Баболна», а именно:

«3. Утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, в том числе:

- площадью 133 274 кв. м. ... из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения (пашня), находящиеся в аренде у ООО «Самара-Баболна», под строительство Объекта «Самаранефтегаз» (выдержка из текста постановления).»

Далее вышеуказанными постановлениями были согласованы Акты о выборе земельных участков и согласовании места размещения объектов строительства ОАО «Самаранефтегаз». Согласно данным актам, комиссия, в состав которой входили семь представителей Администрации Красноармейского района, согласовала предоставление земельных участков и строительство Объектов ОАО «Самаранефтегаз» именно на землях сельскохозяйственного назначения.

«Исходя из местоположения земельного участка для размещения планируемого Объекта, его площади на период строительства, категории земель, а также мнения собственников и правообладателей земельных участков, законные интересы которых могут быть нарушены, комиссия пришла к выводу, что выбранный земельный участок соответствует всем предъявленным к нему требованиям».

Из содержания Акта выбора следует, что, истец, рекомендовал ОАО «Самаранефтегаз» при разработке проектной документации и осуществлении строительства осуществить следующие мероприятия:

- установить очередность занятия территории под застройку с учетом максимальной возможности беспрепятственного и рационального использования земли в сельском хозяйстве в период строительства:

- в составе проекта строительства разработать проект рекультивации земель, предусматривающий снятие со строительной площадки плодородного слоя почвы на глубину фактического залегания и использовании его для восстановления нарушенного плодородия участков, предоставляемых во временное пользование:

- по окончании срока пользования, возвратить земельные участки землепользователям (в т. ч. ООО «Самара-Баболна») в состоянии пригодном для дальнейшего использования в сельском хозяйстве:

- учесть в сметно-финансовом расчете затраты на возмещение убытков землепользователей и затраты на выполнение работ по рекультивации земель.»(выдержка из текста Акта выбора земельного участка).»

Материалами дела подтверждается, что истец согласовывал строительство Объектов именно на землях сельскохозяйственного назначения, с последующим возвратом рекультивированных земель в сельскохозяйственный оборот.

Из материалов дела следует, что ООО СП «Самара ИКР Баболна» арендует по договору аренды №111 от 26.09.05г. земельный участок площадью 46 857 000 кв.м. при этом в субаренду предоставлен земельный участок суммарной площадью 139 474 кв.м., что позволяет восстановить плодородный слой земли без причинения существенных ухудшений всем сельхозугодиям.

Согласно п.1 постановления Правительства РФ от 23.02.1994 г. №140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почв» рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами при проведении всех видов строительных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

В соответствии с Основными положениями о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы (утв. Приказом Минсельхоза РФ и Роскомзема РФ от 22.12.1995 г.) рекультивация для целей, требующих восстановления плодородия почв, осуществляется последовательно в два этапа: технический и биологический (пункт 4).

Рекультивации подлежат земли, нарушенные, в том числе, при прокладке трубопроводов, проведении строительных работ, связанных с нарушением почвенного покрова (пункт 5 Основных положений). При этом, согласно пункта 23 указанных Основных положений, вместо проведения биологической рекультивации силами юридического лица осуществлявшего работы, связанные с нарушением покрова земельного участка, на проведение биологического этапа рекультивации возможно перечисление денежных средств землевладельцу.

Т.е. обязанность по рекультивации сельскохозяйственного земельного участка, в силу закона возлагается на лицо, нарушившее его плодородный слой.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В отзыве ОАО «Самаранефтегаз» указывает на то, что им для надлежащего использования арендуемого земельного участка разработан проект рекультивации земельного участка, который утверждён к реализации Россельхознадзором Самарской области (письмо №2515/7-2 от 30.08.11) и Росприроднадзором Самарскоя области (письмом №ОУ-12/5061 от 09.09.11).

Из материалов дела следует, что Министерством Сельского хозяйства и продовольствия Самарской области выдано разрешение от 21.12.12. №133 на проведение внутрихозяйственных работ, связанных с нарушением почвенного покрова на землях сельскохозяйственного назначения Самарской области (том 1 л.д. 103)

Письмами ОАО «Самаранефтегаз» исх. №СНГ-43/3-13955 от 05.12.12., исх. №СНГ-43/3-12771 от 02.11.12 подтверждается, что третье лицо неоднократно обращалось к истцу с требованием назначить комиссию для приёмки рекультивированных земель, в связи с завершением строительства вышеуказанных объектов.

В нарушении ст.9,65 АПК РФ истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих об ухудшении качественных характеристик земельного участка, нарушения плодородного слоя почвы на всём арендуемом участке, не представил доказательств гибели сельскохозяйственных культур и невозможности использования данного земельного участка по целевому назначению.

Часть 3 ст. 619 ГК РФ предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмо истца исх. №1038 от 29.11.12 направленное арендатору (ООО СП "Самара ИКР Баболна") не содержит предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании представитель ООО «Самара - Балбона» пояснил, что арендатор им не уведомлялся о заключении договоров с третьими лицами.

Материалами дела подтверждается, что истец был уведомлён о размещении линейных объектов на землях сельскохозяйственного назначения (письмо исх. №2425 от 24.10.12 (том 1 л.д.107). и выдавал разрешительную документацию третьим лицам , возражений со стороны истца по данному факту в адрес арендатора (ООО СП "Самара ИКР Баболна") не поступало.

Согласно пункту 3.2 договора субаренды субарендатор (ООО «Самара - Балбона») обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежности к категории земель и разрешённым использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Истцом не предоставлено суду доказательств использования спорного земельного участка способами наносящими вред окружающей среде, а также невозможности использования сельхозугодий по назначению.

Учитывая, что истцом не доказано нецелевое использование земельного участка и наличия со стороны ответчика существенных нарушений условий договора аренды суд считает требования о расторжении договора аренды земельного участка №111 от 26.09.05г. необоснованными и не подлежащими удовлетворению

Данная позиция суда подтверждается судебной практикой Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2011 N ВАС-5580/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.03.2011 по делу N А57-7766/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.06.13 по делу №А55-23722/2012, от 27.05.13 по делу №А55-23719/2012.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца, взысканию не подлежат, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.110,156,163,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

С.Г. Рысаева