Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" обратилось в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Энерготехмаш", с учетом уточнений принятых судом, об обязании заключить договор аренды производственных помещений на условиях проекта договора аренды от 15.11.2008, сроком на 49 лет, производственных помещений, расположенных по адресу: РФ, <...>, здание кислородного цеха – литер А24, А25, общей площадью 1253,5 кв.м., Градирня – литер А29, общей площадью 56,1 кв.м., здание котельной – литер А37, общей площадью 1717,6 кв.м., Труба дымовая кирпичная – литер А71, общей площадью 29,4 кв.м.

Решением от 30.12.2009 года исковые требования удовлетворены.

28.01.2013 года ЗАО «Уран» обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением от 01.04.2013 года заявление Закрытого Акционерного общества «Уран» о пересмотре вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2009 г. по делу № А55-11682/2009 по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, решение Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2009 года по делу № А55-11682/2009 отменено.

Наличие оснований для пересмотра данного дела по новым обстоятельствам подтверждено постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2013 (л.д.104-107 т.3).

В судебном заседании 27 сентября 2013 года был объявлен перерыв до 14 час. 15 мин. 03 октября 2013 года.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо возражает против удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Как видно из материалов дела, 23.05.2006 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор аренды спорных производственных помещений.

Согласно пункта 1.2. вышеназванного предварительного договора аренды стороны обязались заключить основной договор аренды производственных помещений (указанных в Приложении № 1 к предварительному договору) в срок не позднее 30 календарных дней с даты получения Арендодателем соответствующего уведомления от Арендатора, но в любом случае не позднее 6 (шесть) календарных месяцев с момента оформления Арендодателем в собственность земельного участка, на котором расположены производственные помещения, подлежащие передаче в аренду Арендатору.

21.06.2008 года ответчиком было получено свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый № 63:02:0205004:7, на котором расположены помещения подлежащие передаче в аренду истцу, что подтверждается представленным истцом свидетельством о государственной регистрации права собственности. Следовательно, крайним сроком для заключения договора аренды является 21.12.2008 года.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Истец неоднократно (письма от 06.02.2009, 27.03.2009, 17.04.2009, 19.05.2009) обращался к ответчику с просьбой заключить договор аренды нежилых помещений, направив проект указанного договора, однако каких-либо действий по заключению договора ответчиком совершено не было.

Согласно п.5 ст.429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Претензии истца, направленные ответчику в связи с уклонением последнего от заключения договора, оставлены ответчиком без удовлетворения.

Вместе с тем, истцом не учтено, что имущество, в отношении которого заявлено требование о заключении договора аренды, находилось в залоге у ОАО Банк Зенит на основании 14 договоров ипотеки, заключенных в период с 2006 по 2008 год. В соответствии с условиям, заключенных договоров Залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя отчуждать предмет ипотеки, передавать его в пользование третьим лицам, распоряжаться им иным образом, выдавать доверенность связанные с возможностью распоряжения.

Согласно ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» если иное не предусмотрено договором залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом только при условии, что:

1) Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства,

2) Имущество предоставлено в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Во всех иных случаях согласно п. З ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиям договора, заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам только с согласия залогодержателя.

ЗАО «Уран» в соответствии с Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2012 по делу А55-1582/2010 на основании ст. 48 АПК РФ был признан правопреемником ОАО «Банк Зенит» в деле о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Энерготехмаш» в связи с совершенной уступкой прав требования ОАО Банка Зенит (кредитора) к ОАО «Энерготехмаш» (должнику), что подтверждается вступившими в законную силу актами арбитражных судов (Определение от 31.08.2012 по делу А55-1582/2010, Определение от 29.12.2010 по делу А55-1582/2010, Постановление от 28 06.2011 по делу А55-1582/2010, Постановление от 02.08 2011 по делу А55-1582/2010).

ЗАО «Уран» на сегодняшний день является залоговым кредитором и среди предметов залога значатся, помимо прочего, здание кислородного цеха - литер А24 А25 общей площадью 1253, 5 кв.м., здание котельной - литер А37, общей площадью 1717,6 кв.м.

Дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения прав аренды и залога, поскольку упомянутые права возникают лишь из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров об их заключении в будущем.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) всякий договор об ипотеке, равно как и договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 339 и пункт 2 статьи 609 соответственно).

Требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит, поэтому момент его заключения не может приниматься во внимание ни при определении очередности возникновения таких обязательств, как аренда и ипотека, ни при решении вопроса о том, требуется ли согласие держателя ипотеки на обременение арендой заложенного ему имущества.

По общему правилу очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае истцом поставлен вопрос обременения арендой уже заложенного банку имущества общества "Энерготехмаш", в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, что не позволяет арбитражным управляющим распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке.

Поскольку в данном случае срок исполнения обеспеченных ипотекой обязательств должника наступил, а сам должник находится в процедуре банкротства, договор аренды его заложенного имущества сроком на 49 лет с правом выкупа арендатором не соответствовует требованиям статьи 40 Закона об ипотеке. На заключение такого договора аренды требуется согласие залогодержателя, которое в данном случае не получено.

При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке, подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса).

Так, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя. Аналогичные разъяснения даны в пунктах 22, 23 постановления Пленума N 10.

Следовательно, при заключении во внесудебном порядке между обществами "ЭТМ-Энерго" и "Энерготехмаш" без согласия банка договора аренды уже заложенного банку имущества право аренды из этого договора прекратилось бы на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов банка как залогового кредитора в деле о банкротстве.

Однако решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды при реализации имущества должника в процессе банкротства и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса.

Заключение подобного договора аренды не отвечает целям и последствиям осуществления процедуры банкротства.

Согласно статье 2 Закона о банкротстве под банкротством понимается признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Процедура наблюдения служит целям обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа его финансового состояния, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов, а конкурсное производство вводится в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Статья 61.2 Закона о банкротстве определяет критерии, основания, условия и порядок признания недействительными подозрительных сделок должника, в том числе совершенных в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов. Между тем определенные для проведения процедур банкротства сроки не позволяют сдать в аренду продолжительностью 49 лет ранее заложенное должником в ипотеку имущество без ущерба для залоговых кредиторов этого должника.

В соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Продажа имущества, уступка прав требования, замещение активов должника в ходе конкурсного производства урегулированы положениями статей 139 - 141 Закона о банкротстве.

Однако сами по себе специальные нормы об особом порядке реализации имущества должника в процессе банкротства не препятствуют применению положений статьи 40 Закона об ипотеке и не отменяют действие этих норм в части, определяющей условия соотношения прав залогодержателей и арендодателей одного и того же имущества.

Поэтому при решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке.

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

В данном случае обременение недвижимого имущества правом аренды на 49 лет с предоставлением арендатору права выкупа существенно снижает стоимость и уменьшает перспективы продажи этого имущества в процессе банкротства.

Согласно пункту 1 статьи 138 Закона о банкротстве требования залогового кредитора удовлетворяются в банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога.

Следовательно, сумма, на которую может рассчитывать банк, непосредственно зависит от того, может ли он в этой ситуации возразить против обременения арендой ранее заложенного ему имущества и прекращается ли такая аренда при реализации имущества должника в процессе банкротства.

С учетом изложенного основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Правомерность данных выводов подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010 со схожими фактическими обстоятельствами и оговоркой о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по госпошлине относятся на истца и оплачены им при предъявлении иска.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в месячный срок с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1