Гражданский кодекс часть 1

Истец - индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Чапаевск об урегулировании воникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи, в котором просил суд
1. принять пункты 2.1, 2.1.1, 5.2, 5.5, 8.1 договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения, площадью 140,9 кв.м. расположенного по адресу: <...> от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск, Приложение №2 к договору купли продажи недвижимого имущества без номера от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск в следующей редакции:
- пункт 2.1 «Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 940 000 (девятьсот сорок тысяч) рублей без НДС»
- пункт 2.1.1 «Оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется Покупателем в рассрочку, срок рассрочки составляет 5 (пять лет) в соответствии с графиком оплаты недвижимого имущества указанным в Приложении №2 к настоящему Договору. Оплата производится по следующим реквизитам: получатель- Управление Федерального казначейства МФ РФ по Самарской области/Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск/ИНН <***> КПП 633001001; банк - ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области г. Самара БИК 043601001 Р\счет 40101810200000010001».
- пункт 5.2. «Договор не может быть расторгнут в связи с уточнением после его подписания: качественных характеристик объекта недвижимого имущества, указанного в п. 1.1.»
- пункт 5.5. «За просрочку платежа Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере 0,02% от общей стоимости за каждый день просрочки.»
- пункт 8.1. «В качестве неотъемлемой части договора прилагаются:
Акт приема-передачи недвижимого имущества (Приложение №1);
График оплаты недвижимого имущества (Приложение №2).»
- приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 апреля 2010 года (график оплаты недвижимого имущества)
2. Исключить из договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения, площадью 140,9 кв.м. расположенного по адресу: <...> от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск пункты 5.6,6.1,6.2,6.3,6.4.
Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 апреля 2010 года
График оплаты недвижимого имущества.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований в части принятия пункта 2.1 в редакции истца, в соответствии с которой цена продаваемого недвижимого имущества составляет 940 000 (девятьсот сорок тысяч) рублей без НДС, по мотивам, изложенным в отзыве, сославшись на недостоверность сведений, содержащихся в отчете Общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 120-ФЛ. При этом ответчик указал, что предложенная им цена продаваемого недвижимого имущества в размере 1 492 000 руб. основана на оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, выполненной Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-К» (отчет № 01/014-2010). Кроме того, ответчик не возражает против предоставления истцу рассрочки в оплате цены объекта, в случае продажи имущества по цене продавца. В остальной части с заявленными требованиями согласился, указал на возможность их удовлетворения.

Определением от 16 июля 2010 года Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – Общество с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» как оценочную организацию, изготовившую отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 120-ФЛ, на стороне ответчика – Общество с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-К» как организацию, изготовившую отчет № 01/014-2010 об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения.

Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» представило письменные пояснения относительно предмета спора, в соответствии с которыми исковые требования поддержало.

Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-К» против удовлетворения заявленных требований возражало по основаниям, изложенным в письменных пояснениях относительно предмета спора.

Наличие в материалах дела двух отчетов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, достоверность которых оспаривалась сторонами, явилось основанием для удовлетворения ходатайства истца о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого встроенного помещения общей площадью 140,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 11.03.2010 года. Производство экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки», расположенному по адресу: <...>.

В связи с назначением экспертизы определением суда от 21 октября 2010 года производство по настоящему делу было приостановлено.

Экспертная организация Общество с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки» представила в арбитражный суд заключение № 37 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого встроенного помещения общей площадью 140,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 11.03.2010 года. 24 ноября 2010 года производство по делу № А55-12625/2010 возобновлено арбитражным судом.

На основании полученного экспертного заключения истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части цены продаваемого недвижимого имущества, которая составляет 814 400 (восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей без НДС. В связи с изменением цены объекта соответствующие корректировки были внесены истцом в График оплаты недвижимого имущества (Приложение №2).

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований были приняты судом.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом их уточнения.

Третье лицо на стороне истца - Общество с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, поддержав доводы отзыва на исковое заявление и указав на необоснованность экспертного заключения и недостоверность содержащихся в нем сведений. При этом ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого встроенного помещения, общей площадью 140,90 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Ходатайство поддержано третьим лицом, привлеченным на стороне ответчика.

Истец против назначения повторной экспертизы возражал.

Определением от 01 февраля 2011 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества судом отказано в связи с его необоснованностью и недоказанностью необходимости ее проведения в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем на основании ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по инициативе арбитражного суда судебный эксперт ООО «Институт независимой оценки» ФИО6, составившая заключение № 37 от 08.11.2010 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого встроенного помещения, общей площадью 140,90 кв.м, расположенного по адресу: <...>, была вызвана в судебное заседание для разъяснения возникших при рассмотрении экспертного заключения вопросов, требующих специальных знаний.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.02.2011 до 15 часов 15 минут, после чего судебное заседание продолжено. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: WWW.samara.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 445 Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. Порядок реализации этого права определен статьей 4 того же Закона.

Согласно частям 2, 4 названной статьи уполномоченный орган в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Статьей 9 того же Закона предусмотрено, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании Договора на аренду недвижимого имущества №43 от 24.12.1999 года в редакции Соглашения об изменении и дополнении договора на аренду недвижимого имущества №43 от 24.12.1999 года Индивидуальному предпринимателю ФИО2. передано во временное пользование на срок до 31.10.2010. нежилое помещение общей площадью 140,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

27.11.2009. истец подал в Администрацию г.о. Чапаевск заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением Главы городского округа Чапаевск от 14.04.2010 года №452 индивидуальному предпринимателю ФИО2 предоставлено преимущественное право на приобретение встроенного помещения, площадью 140,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в порядке, установленном федеральным законодательством РФ.

07.05.2010. истец получил от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, содержащееся в письме от 20.04.2010 г. №196-юр, с приложением проекта договора купли-продажи, по итогам рассмотрения которого истец направил ответчику протокол разногласий в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной Ответчиком редакции, а именно: п. 2.1., п. 2.1.1., п. 5.2., п. 5.5., п.5.6., п. 6.1., п.6.2., п.6.3., п.6.4., п.8.1.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку ответчик согласен принять пункты 5.2, 5.5, 8.1. в редакции истца и исключить из договора пункты 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4., что усматривается из отзыва на иск, в соответствии со ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что признание ответчиком обстоятельств, на которых основано требование истца, освобождает последнего от доказывания этих обстоятельств, суд принимает указанные условия договора в редакции истца.

Кроме того, ответчик не возражает против предоставления истцу рассрочки в оплате цены объекта, в случае продажи имущества по цене продавца. Таким образом, спор по существу сводится к определению цены продаваемого имущества.

Согласно ст. 3 Федерального Закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

Также в соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости состоит из комплекса последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

При оценке отчуждаемого государственного недвижимого имущества субъекта РФ и муниципального недвижимого имущества оценщик, стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации недвижимого имущества - это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества (ст. 12 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч.5 п.1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом в абз. 4 п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и учитывая законодательно установленное правило об определении цены, по которой должно отчуждаться спорное имущество, а также принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки. Поэтому суд считает несостоятельным довод ответчика о том, что полномочия по определению стоимости выкупаемого объекта принадлежат только уполномоченным органам местного самоуправления, а арендатор имеет право на предоставление рассрочки приобретаемого объекта. Безусловное подписание договора купли-продажи по цене, предложенной ответчиком, лишило бы истца права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав. Кроме того, в таком случае ограничивается предусмотренное ст.ст. 445, 446 ГК РФ право истца на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из искового заявления, истец не согласен с указанной ответчиком в п 2.1. договора купли-продажи ценой продаваемого недвижимого имущества в размере 1 492 000 рублей, которую считает завышенной. Цена, указанная в проекте договора, определена Ответчиком на основании отчета № 01/014-2010 «Об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения 140,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> д 114», выполненного ООО «Эксперт-К».

11 мая 2010 года между Истцом и ООО «НПО «Азимут» был заключен Договор №120 о проведении оценки, на основании которого был выполнен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №120-ФЛ от 25 мая 2010 года. В соответствии с отчетом №120-ФЛ от 25 мая 21010 года рыночная цена указанного объекта недвижимости составляет 940 000 рублей. Истец считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен по цене, определенной на основании отчета ООО «НПО «Азимут» №120-ФЛ от 25 мая 2010 года.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи помещений стороны исходили из различной величины рыночной стоимости имущества, суд для решения этого вопроса назначил проведение экспертизы, по результатам которой рыночная стоимость спорного имущества была определена в размере 814 400 (восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей без НДС по состоянию на 11.03.2010.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчеты независимых оценщиков, представленные сторонами, и заключение эксперта в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, суд считает необходимым урегулировать возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи и принять пункт 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения, площадью 140,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск, а также Приложение №2 к договору купли продажи недвижимого имущества без номера от 20 апреля 2010 года в уточненной редакции истца, согласно которой цена продаваемого недвижимого имущества, составляет 814 400 (восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей без НДС. Цена соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства по состоянию на 11.03.2010. При этом суд исходит из следующего.

Отчет об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выполненный ООО «Эксперт-К» по заданию Администрации, не может быть принят судом, в качестве документа, содержащего достоверные данные о величине рыночной стоимости имущества.

Согласно статье 11 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчете должно быть указано точное описание объекта оценки.

В нарушение ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки отчет об оценке рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...> (подвал нежилого помещения), содержит большое количество противоречий, допускает неоднозначное толкование, чем нарушает принцип однозначности, описание объекта оценки не соответствует действительности.

Как указал истец, в ходе выполнения отчета оценщиком не были запрошены соответствующие данные (например, о проценте износа помещения на дату оценки, техническом состоянии инженерных коммуникаций), необходимые для качественного и достоверного проведения оценки. В задании на оценку отчета №01/014-2010 (см. стр.7) объект оценки характеризуется как «нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже...», тогда как нежилое помещение расположено в подвале, что подтверждается записью в техническом паспорте, а также письмом Чапаевского филиала «Центра технической инвентаризации» от 27.09.2010г. №103.

В разделе 11.1.4 отчета «Информация о текущем использовании помещения» текущее использование помещения обозначено как торговое. На самом деле, как указал истец, оцениваемое помещение с момента начала использования его арендатором было оборудовано как предприятие общественного питания и по настоящий момент используется в этом качестве. При неверном указании текущего использования помещения все дальнейшие сравнения оцениваемого помещения с аналогами, являющимися предприятиями торговли (таблицы: 1; 1.1; 5), не корректны. Для объективной оценки необходимо подбирать объекты с аналогичными оцениваемому помещению характеристиками, как по типу использования, так и по их месту расположения.

Данные об износе помещения противоречивы: на стр. 15 указано – износ составляет 32%, при этом данные взяты из технического паспорта по состоянию на 22.06.1998 года; в таблице 4.2 указано «физический износ 32%»; в таблице 4.3 указано «% износа -80%», фактический срок эксплуатации 40 лет, при норме - 30 лет. Инвентаризация помещения на дату оценки не проводилась.

Имеются разночтения в характеристиках инженерного обеспечения объекта. На стр. 15 указано «электроснабжение - централизованное, газоснабжение - отсутствует»; в таблице 3 указано «инженерные сети: электроснабжение, отопление, водоснабжение, газоснабжение»; в таблице 5 указано «инженерное обеспечение: отопление, водоснабжение, канализация», информации о газоснабжении и электроснабжении не содержится, что соответствует действительности. Как пояснил истец, при осмотре помещения оценщику были предъявлены технические условия на новое подключение объекта к электроснабжению. Копии документов были приняты, однако, поправка на отсутствие электроснабжения объекта в отчете отсутствует, хотя это имеет существенное значение при определении итоговой стоимости объекта оценки.

Как указало третье лицо - ООО «НПО «Азимут», привлеченное на стороне истца, в расчетах ООО «ЭКСПЕРТ-К» не проведена корректировка на местоположение объекта оценки в здании — в подвальном помещении, в то время как аналоги, используемые в расчетах, расположены на первых этажах зданий, цены на которые существенно отличаются в большую сторону (до 50 — 70%), анализ соответствующего сегмента рынка не проведен, определение факторов, оказывающих влияние на стоимость отсутствует, что делает расчеты необоснованными и приблизительными, некоторые коэффициенты не соответствуют рыночным условиям — например, потери от недозагрузки определены как 5%, что справедливо на активном и быстрорастущем рынке недвижимости, а не в период посткризисной стагнации. Описанные ошибки позволяют вынести мнение о несоответствии отчета компании ООО «ЭКСПЕРТ-К» законодательству об оценочной деятельности РФ в части п. 18.6 Федерального Стандарта Оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", п. 22.6 Федерального Стандарта Оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", п. 4 раздела IIФедерального Стандарта Оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)". При этом ООО «НПО «Азимут» обратило внимание суда на то, что все вышеназванные ошибки приводят именно к завышению стоимости объекта оценки.

Кроме того, в Отчете отсутствуют требуемые законодательством ссылки на источники информации, не приложены выкопировки интернет — страниц, нет ссылок на издания, распространяемые на территории РФ и обладающие свободным и необременительным доступом, что противоречит п. 10 раздела IV Федерального Стандарта Оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". Хотя данное нарушение не является методологическим или арифметическим по степени влияния на итоговый результат, оно ставит под сомнение достоверность исходных данных — ни одного аналога, соответствующего принципу проверяемости, декларируемому ФС0 № 1, в отчете не представлено.

Помимо указанного, как следует из выписки из протокола № 38 заседания Дисциплинарного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», проведенного в связи с жалобой индивидуального предпринимателя ФИО2 на отчет № 01/014-2010 «Об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения 140,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>», составленный оценщиком-членом РОО ФИО7, копия данного отчета направлена в Экспертный совет РОО для проведения настольной экспертизы, результат экспертизы – отрицательный. Дисциплинарным комитетом РОО применены дисциплинарные взыскания к оценщику, выполнившему данный отчет.

Доводы ответчика и третьего лица на стороне ответчика - ООО «ЭКСПЕРТ-К» о недостоверности экспертного заключения и отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №120-ФЛ от 25 мая 2010 года, выполненного ООО «НПО «Азимут», суд считает несостоятельными. При этом судом принимается во внимание следующее.

Стоимость нежилого помещения, общей площадью 140,9 кв.м., расположенного по адресу <...> по состоянию на 11.03.2010 года согласно заключению № 37 ЭКС-11.10 составляет 961 000 (девятьсот шестьдесят одну тысячу) рублей с учетом НДС, что составит 6 800 рублей за 1 кв.м. Согласно отчету об оценке № 120-ФЛ от 25 мая 2010 года, выполненному ООО «НПО «Азимут», рыночная стоимость объекта оценки составляет 944 652,04 (девятьсот сорок четыре тысячи шестьсот пятьдесят два) рубля 04 копейки, что с округлением составит 940 000 (девятьсот сорок тысяч) рублей или 6 671, 40 рублей за один квадратный метр. (Корректировки на НДС оценщиком не вводилась).

Таким образом, разница между значениями стоимости 1 квадратного метра составит около 2%. Как пояснил представитель ООО «НПО «Азимут», согласно различным публикациям в области оценочной деятельности и мнениям экспертов общепринятой считается практика наличия отличий между результатами, полученными независимыми оценщиками в размере до 10%.

В соответствии с ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и методы оценки» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы в рамках применения каждого из подходов.

Специалистами ООО «НПО «Азимут» и ООО «Институт независимой оценки» были выбраны разные методы в рамках применения подходов к оценке. В рамках доходного подхода специалист ООО «НПО «Азимут» использовал метод дисконтированных денежных потоков, а специалист ООО «Институт независимой оценки» - метод прямой капитализации; в рамках сравнительного подхода специалист ООО «НПО «Азимут» использовал метод сравнения продаж, а специалист ООО «Институт независимой оценки» - метод анализ иерархий. Факт применения независимыми оценщиками разных методов, которые привели к итоговым результатам высокой сопоставимости, еще раз доказывает объективность и достоверность результатов, полученных независимыми оценщиками ООО «НПО «Азимут» и ООО «Институт независимой оценки».

Согласно п. 2.1.1. предложенного Ответчиком договора Истец должен перечислить стоимость недвижимого имущества единовременным платежом в течение 30 дней с момента подписания договора, но в любом случае не позднее 20.05.2010.

Согласно п.1 ст.5 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" № 159-ФЗ от 22.07.2008. оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. В п. 2 ст.3 указанного Закона определено, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей предела принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с Законом Самарской области от 08.12.2008 №136-ГД «О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого имущества» срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Самарской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не может превышать пять лет.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что в целях реализации права Истца выбирать порядок оплаты приобретаемого имущества в Договоре купли-продажи недвижимого имущества требования о предоставлении рассрочки оплаты недвижимого имущества согласно разработанному Истцом графику (Приложению №2 к Договору в уточненной редакции) являются правомерными. При этом, как следует из отзыва ответчика, последний фактически не возражал против предоставления рассрочки, но при условии продажи имущества по цене продавца.

С учетом доводов, изложенных выше, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139 "О внесении изменений в информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" и от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации") разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). Поэтому истцу подлежат возмещению за счет Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Чапаевск судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.

Кроме того, истец заявил ходатайство о возмещении расходов на оплату юридических услуг в сумме 23 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг от 14.05.2008 г., платежными поручениями от 14.05.2010., 04.06.2010. (л.д. 38-42, т.1), а также расходов на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 5 000 рублей и расходов на проведение независимой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 7 000 рублей.

Таким образом, в силу выше указанных норм процессуального закона расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 5 000 рублей, понесенные истцом, о чем свидетельствует платежное поручение от 23.08.2010. № 53 (л.д. 32, т. 2), подлежат взысканию с ответчика. Расходы на проведение ООО «НПО «Азимут» независимой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 7 000 рублей не относятся к разряду судебных, поскольку отчет об оценке № 120-ФЛ от 25 мая 2010 года, выполненный ООО «НПО «Азимут» по заказу истца до возбуждения производства по делу, представлен истцом как письменное доказательство в обоснование заявленных им требований. Между тем согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поэтому указанные расходы истца возмещению за счет ответчика не подлежат.

В соответствии с ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Таким образом, на основании выше указанной нормы права суд, исходя из принципа разумности, принимая во внимание доказанность истцом понесенных расходов, степень сложности и продолжительности рассмотрения дела, считает, что с ответчика следует взыскать судебные издержки на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб.

Оплаченная ответчиком на депозит Арбитражного суда Самарской области стоимость повторной экспертизы в размере 25 000 руб. в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о ее назначении подлежит возврату ответчику на основании отдельного определения суда.

Руководствуясь ст. 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск разногласия при заключении договора и

1. принять пункты 2.1,2.1.1,5.2,5.5,8.1 договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения, площадью 140,9 кв.м. расположенного по адресу: <...> от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск, Приложение №2 к договору купли продажи недвижимого имущества без номера от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 814 400 (восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей без НДС.»

- пункт 2.1.1 «Оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется Покупателем в рассрочку, срок рассрочки составляет 5 (пять лет) в соответствии с графиком оплаты недвижимого имущества указанным в Приложении №2 к настоящему Договору. Оплата производится по следующим реквизитам: получатель- Управление Федерального казначейства МФ РФ по Самарской области/Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск/ИНН <***> КПП 633001001; банк - ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области г. Самара БИК 043601001 Р\счет 40101810200000010001».

- пункт 5.2. «Договор не может быть расторгнут в связи с уточнением после его подписания: качественных характеристик объекта недвижимого имущества, указанного в п. 1.1.»

- пункт 5.5. «За просрочку платежа Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере 0,02% от общей стоимости за каждый день просрочки.»

- пункт 8.1. «В качестве неотъемлемой части договора прилагаются:

• Акт приема-передачи недвижимого имущества (Приложение №1);

• График оплаты недвижимого имущества (Приложение №2).»

- приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 апреля 2010 года (график оплаты недвижимого имущества)

2. Исключить из договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения, площадью 140,9 кв.м. расположенного по адресу: <...> от 20 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск пункты 5.6,6.1,6.2,6.3,6.4.

Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 апреля 2010 года

График оплаты недвижимого имущества

Рыночная стоимость недвижимого имущества:

814 400,00 руб. без НДС

Ставка процента:

2,75% (1/3 ставки рефинансирования по состоянию на 14.04.2010)

Период рассрочки:

60 месяцев (5 лет)

№

Дата платежа

Сумма платежа

(руб.)

Начисленные проценты

(1/3 ставки рефинансирования по состоянию на 14.04.2010) руб.

Сумма общего платежа (руб.)

Остаток задолженности

(руб.)

25.06.2010

13573.33

1866.33

15439.67

800826.67

25.07.2010

13573.33

1835.23

15408.56

787253.34)

25.08.2010

13573.33

1804.12

15377.45

773680.00)

25.09.2010

13573.33

1773.02

15346.35

760106.661

25.10.2010

13573.33

1741.91

15315.24

746533.33

25.11.2010

13573.33

1710.81

15284.14

732960.00

25.12.2010

13573.33

1679.70

15253.03

719386.66

25.01.2011

13573.33

1648.59

15221.92

705813.33

25.02.2011

13573.33

1617.49

15190.82

692240.00

25.03.2011

13573.33

1586.38

15159.71

678666.66

25.04.2011

13573.33

1555.28

15128.61

665093.33

25.05.2011

13573.33

1524.17

15097.50

651520.00

25.06.2011

13573.33

1493.07

15066.4

637946.66

25.07.2011

13573.33

1461.96

15035.29

624373.33

25.08.2011

13573.33

1430.86

15004.19

610800.00

25.09.2011

13573.33

1399.75

14973.08) 597226.66

25.10.2011

13573.33

1368.64

14941.97

583653.33

25.11.2011

13573.33

1337.54

14910.87

570080.00

25.12.2011

13573.33

1306.43

14879.76

556506.66

25.01.2012

13573.33

1275.33

14848.66

542933.33

25.02.2012

13573.33

1244.22

14817.55

529360.00

25.03.2012

13573.33

1213.17

14786.5

515786.66

25.04.2012

13573.33

1182.01

14755.34

502213.33

25.05.2012

13573.33

1150.91

14724.24

488640.00

25.06.2012

13573.33

1119.80

14693.13

475066.66

25.07.2012

13573.33

1088.69

14662.02

461493.33

25.08.2012

13573.33

1057.59

14630.92

447920.00

25.09.2012

13573.33

1026.48

14599.81

434346.66

25.10.2012

13573.33

995.38

14568.71

420773.33

25.11.2012

13573.33

964.27

14537.60

407200.00

25.12.2012

13573.33

933.17

14506.5

393626.66,

25.01.2013

13573.33

902.06

14475.39

380053.33

25.02.2013

13573.33

870.96

14444.29

366480.00

25.03.2013

13573.33

839.85

14413.18

352906.66

25.04.2013

13573.33

808.74

14382.07

339333.33

25.05.2013

13573.33

777.64

14350.97

325760.00

25.06.2013

13573.33

746.53

14319.86

312186.66

25.07.2013

13573.33

715.43

14288.76

298613.33

25.08.2013

13573.33

684.32

14257.65

285040.00

25.09.2013

13573.33

653.22

14226.55

271466.66

25.10.2013

13573.33

622.11

14195.44

257893.33

25.11.2013

13573.33

591.01

14164.34

244320.00

25.12.2013

13573.33

559.90

14133.23

230746.66

25.01.2014

13573.33

528.79

14102.12

217173.33

25.02.2014

13573.33

497.69

14071.02

203600.00

25.03.2014

13573.33

466.58

14039.91

190026.66

25.04.2014

13573.33

435.48

14008.81

176453.33

25.05.2014

13573.33

404.37

13977.70

162880.00

25.06.2014

13573.33

373.27

13946.6

149306.66

| 50

25.07.2014

13573.33

342.16

13915.49

135733.33

25.08.2014

13573.33

311.05

13884.38

122160.00

25.09.2014

13573.33

279.95

13853.28

108586.66

25.10.2014

13573.33

248.84

13822.17

95013.33

25.11.2014

13573.33

217.74

13791.07

81440.00

25.12.2014

13573.33

186.63

13759.96

67866.66

25.01.2015

13573.33

155.53

13728.86

54293.33

25.02.2015

13573.33

124.42

13697.75

40720.00

25.03.2015

13573.33

93.32

13666.65

27146.66

25.04.2015

13573.33

62.21

13635.54

13573.33

25.05.2015

13573.33

31.11

13604.43

0.00

Итого

814400

56923.17

871323.17

0.00

Сумма платежей: 871323,17 руб.

Проценты: 56923,17 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Чапаевск судебные издержки, в том числе расходы на оплату государственной пошлины в сумме 4000, руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. и расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1