Гражданский кодекс часть 1

ФГУП "Почта России" в лице своего филиала - Управления федеральной почтовой связи Самарской области обратилось с иском к ООО СК «Стиль» о взыскании долга и пени по договору от 01.10.2006 №63.10.2-18/25 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, договорам на возмещение коммунально-эксплуатационных расходов, оказание коммунально-эксплуатационных услуг. Указанные требования связаны по основаниям возникновения и представленным доказательствам.

Определением по делу от 28.07.2009 (том 2, л.д.12) суд в соответствии с ч.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял письменное заявление истца об увеличении размера исковых требований и уточнении правового обоснования иска.

В судебном заседании 06.10.2009 от истца поступило письменное заявление №63.2-13/1151 об изменении предмета иска. На вопрос суда представитель истца пояснил, что заявление касается только договора аренды; предмет и основание требований по договорам на оказание коммунально-эксплуатационных услуг остаются неизменными, но в этой части увеличивается размер пени согласно приложенным к заявлению расчетам - за весь период фактического пользования помещениями.

В соответствии со ст.159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом возражений ответчика суд отклонил заявление истца относительно договора аренды, исходя при этом из следующего. Согласно ч.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить либо основание, либо предмет иска. В данном случае истец заменяет не только договорное требование о взыскании долга и пени на взыскание суммы неосновательного обогащения и процентов, но также просит исключить в своем иске ссылку на договор аренды №63.10.2-18/25. Тем самым, предлагается заменить одновременно основание и предмет иска, что противоречит названной норме процессуального закона.

Увеличение размера исковых требований в части пени по договорам на оказание услуг, возмещение коммунально-эксплуатационных расходов, при отсутствии возражений ответчика по существу этого требования, принято судом, в связи с чем предметом иска является взыскание 940808 руб. 08 коп., в том числе:

- 489081 руб. 31 коп. – задолженность по арендной плате;

- 60787 руб. 50 коп. – неустойка (пеня) за просрочку арендных платежей;

- 262280 руб. 19 коп. – задолженность по оплате коммунально-эксплуатационных услуг и возмещению коммунально-эксплутационных и иных расходов на содержание арендованного помещения по договорам от 01.05.2007 №17/07, от 01.01.2008 №10/08, от 01.01.2008 №11/08, от 01.01.2008 №12/08;

- 128659 руб. 08 коп. - пеня за просрочку оплаты коммунально-эксплуатационных услуг и возмещения коммунально-эксплутационных и иных расходов на содержание арендованного помещения.

Исковые требования обоснованы ссылкой на статьи 309, 416 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей, возмещению расходов истца по содержанию арендуемых помещений.

ООО СК «Стиль» исковые требования не признает, в отзыве на исковое заявление (том 2, л.д.22) просит в иске отказать, т.к. договор аренды заключен в нарушение ч.2 ст.295 Гражданского Кодекса Российской Федерации без согласия собственника имущества. Представителями ответчика в судебных заседаниях устно указано также, что обязательство по оплате коммунальных услуг и возмещению коммунально-эксплутационных и иных расходов на содержание арендованного помещения у ответчика не возникло; договоры на возмещение расходов незаконны в силу ничтожности договора аренды; истец не представил доказательства понесенных расходов.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения присутствовавших в судебном заседании представителей истца и ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя при этом из следующего.

Истец основывает свои требования на договоре от 01.10.2006 №63.10.2-18/25 аренды нежилых помещений в здании по адресу: <...> (том 1, л.д.11) и связанных с ним договоре от 01.05.2007 №17/07 о возмещении коммунально-эксплуатационных и иных расходов (том 1, л.д.45), договорах возмездного оказания услуг от 01.01.2008 №10/08 (том 1, л.д.49), от 01.01.2008 №11/08 (том 1, л.д.52), от 01.01.2008 №12/08 (том 1, л.д.55).

В соответствии с п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключённости и действительности договора.

Согласно ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В п.1.1. договора №63.10.2-18/25 указано, что передаваемые в аренду помещения принадлежат истцу на праве хозяйственного ведения. Суду представлено также распоряжение Минимущества Российской Федерации от 09.09.2003 №3881-р с приложением (том 1, л.д.89-91), согласно которому передано в хозяйственное ведение Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" здание Сызранского почтамта по адресу: <...>.

Как установлено статьями 1, 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, в том числе, здания и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Пунктом 4 указанного распоряжения предусмотрена необходимость государственной регистрации права хозяйственного ведения истца, однако соответствующие доказательства суду не представлены. В этой части истец определения по делу от 09.07.2009, 28.07.2009 о представлении дополнительных доказательств не выполнил, факт государственной регистрации права хозяйственного ведения не доказал.

Поскольку истец не является собственником имущества, с учетом его организационно-правовой формы как федерального государственного унитарного предприятия, суд руководствуется ч.2 ст.295 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что предприятие вправе сдавать находящееся в его хозяйственном ведении недвижимое имущество в аренду только с согласия собственника.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (в редакции, действовавшей на 01.10.2006 - момент заключения договора №63.10.2-18/1) от имени Российской Федерации права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти Российской Федерации в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статьей 25 Федерального закона от 17.07.1999 №176-ФЗ "О почтовой связи" предусмотрено, что сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи, в том числе сдача его в аренду, проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи (в настоящее время - Россвязь).

Согласно п. 5.2 Положения о Федеральном агентстве связи, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 №320, указанный орган исполнительной власти осуществляет в сфере электросвязи и почтовой связи полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 №739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" определены полномочия федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия.

Согласно пп.«е» п.1 данного постановления в полномочия федеральных органов исполнительной власти в отношении находящихся в их ведении федеральных государственных унитарных предприятий входит согласование, в т.ч. совершения сделок, связанных с обременениями имущества. Порядок совершения названными предприятиями сделок, связанных с недвижимым имуществом, определен пп.«б» п.2 указанного постановления: Росимущество в отношении федеральных государственных унитарных предприятий осуществляет согласование сделок, связанных с недвижимым имуществом, с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие.

Таким образом, сделку по сдаче недвижимого имущества в аренду истцу надлежало согласовать и с Россвязью, и с терорганом Росимущества.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 04.05.2007 и постановлению Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2007 по делу №А55-1477/2007 с участием ФГУП «Почта России» в лице его филиала - Управления федеральной почтовой связи Самарской области и ООО СК «Стиль» установлены принадлежность федеральной собственности нежилого здания по адресу: <...>, отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения истца на этот объект недвижимости и отсутствие согласования с собственником сдачи недвижимого имущества в аренду по договору от 01.10.2006 №63.10.2-18/25. Согласно ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не нуждаются в повторном доказывании по настоящему делу.

Доказательства государственной регистрации права хозяйственного ведения в период после вступления в силу названного судебного решения истец не представил.

При таких обстоятельствах ввиду противоречия ст.295,608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 01.10.2006 №63.10.2-18/25 является согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой, не требует признания его таковым судом по отдельному иску, и в соответствии со ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Названные обстоятельства исключают удовлетворение иска в части взыскания арендной платы и договорной пени за просрочку арендных платежей.

В обоснование иска в остальной части истец ссылается на то обстоятельство, что, несмотря на ничтожность договора аренды, имело место фактическое пользование нежилыми помещениями со стороны ответчика. А порядок оплаты расходов на содержание этих помещений установлен договором от 01.05.2007 №17/07 о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг, эксплуатационному обслуживанию и оплате земельного налога, налога на имущество, договорами о возмездном оказании услуг от 01.01.2008 №10/08, от 01.01.2008 №11/08, от 01.01.2008 №12/08.

Ничтожность договора аренды имеет существенное значение для оценки основанных на нём договоров. Истец не является ни собственником, ни титульным владельцем объекта недвижимости. Фактическая реализация им правомочия арендодателя по ничтожному договору, выразившаяся в передаче помещений ответчику, не влечет правовых последствий, предусмотренных законодательством об аренде.

Согласно ч.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором, возлагается на арендатора. Особенностью правоотношения, предусмотренного этой нормой, является его производный от аренды характер и специальный субъект – арендатор.

Обязанность ООО СК «Стиль» оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы на содержание переданных ему помещений была предусмотрена п.4.2.15 договора аренды. В соответствии с п.4.1.2, 4.2.15 договора аренды сторонами подписаны указанные выше договоры о расчетах по содержанию арендованных помещений. Однако в связи с ничтожностью договора аренды ответчик не приобрел статус арендатора нежилых помещений в здании по адресу: <...>, возложение на него договорной обязанности по возмещению расходов противоречит ч.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке названных договоров суд исходит из следующего.

Согласно п. 1.1,1.2 договора от 01.05.2007 №17/07 о возмещении коммунально-эксплуатационных и иных расходов, он заключен в соответствии с договором аренды от 01.10.2006 №63.10.2-18/25 и действует до прекращения названного договора аренды. Ввиду ничтожности договора аренды основанный на нем договор №17/07 не вступил в силу. Ответчиком названный договор не исполнялся.

Из материалов дела следует, что при заключении названного договора в нарушение ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами не были согласованы его существенные условия.

В тексте договора №17/07 не указаны: сумма расходов по содержанию 1 кв. метра площади, общая площадь помещений, расходы на содержание которых подлежат возмещению ответчиком, сумма договора. Приложения №1,2 к договору, в которых содержится расчет расходов без указания стоимости обслуживания 1 кв.метра, ответчиком не подписаны. Ответчик указывает, что расчет в приложениях к договору не согласовывал, и ссылается, в частности, на незаконность включения в расчет 30% рентабельности для истца по услугам энергоснабжения, которые истец не оказывал.

Указанная в этих приложениях площадь помещений 144,9 кв. метров не соответствует площади помещений 70,8 кв.метров, переданных ответчику согласно договору аренды по состоянию на 30.04.2007 (том 1, л.д.31). В материалах дела имеется также акт от 01.05.2007 передачи ответчику помещений (том 1, л.д.29), в котором указана иная площадь - 107,7 кв. метров. В этом акте отсутствуют сведения о его принадлежности договору аренды от 01.10.2006 №63.10.2-18/25; суду не представлены доказательства внесения в договор аренды соответствующих изменений арендуемой площади.

Поэтому договор от 01.05.2007 №17/07 следует признать незаключенным.

В пункте 1.1. договоров от 01.01.2008 №10/08 (том 1, л.д.49), от 01.01.2008 №11/08 (том 1, л.д.52), от 01.01.2008 №12/08 (том 1, л.д.55) предметом этих договоров названо оказание истцом ответчику комплекса платных услуг по содержанию помещений, арендованных ответчиком в здании по адресу: <...>. Однако ответчик отрицает оказание ему истцом каких-либо возмездных услуг. Акты сдачи-приемки оказанных услуг договорами не предусматривались и фактически не составлялись. Договоры ответчиком не исполнялись.

В тексте договоров от 01.01.2008 №10/08, от 01.01.2008 №11/08, от 01.01.2008 №12/08 не указаны стоимость услуг в расчете на 1 кв. метр площади, общая площадь помещений, услуги по содержанию которых подлежат оплате ответчиком.

Указанная в приложениях к договорам общая площадь помещений 164,5 кв.метра не соответствует площади помещений переданных ответчику согласно договору аренды по состоянию на 01.01.2008.

Названные приложения к договорам - расчеты платежей за комплекс услуг ответчиком не подписаны. Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что указанные расчеты в приложении к договорам ООО СК «Стиль» не согласовывало, и указал, в частности, на незаконность включения истцом в расчет расходов на теплоснабжение за пределами отопительного сезона, т.е. в одинаковом размере для зимних и летних месяцев.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п.1.2, 2.2. договоров от 01.01.2008 №10/08, от 01.01.2008 №11/08, от 01.01.2008 №12/08 расчеты между арендатором и арендодателем должны были производиться дифференцированно, в зависимости от конкретного перечня услуг в конкретный месяц. Истец обязан был ежемесячно представлять ответчику вместе со счетом-фактурой отдельный расчет с указанием в нем конкретного перечня услуг за соответствующий период; в таком же порядке должна была определяться ежемесячная цена оказанных услуг.

Однако представление ответчику расчетов оплаты конкретного комплекса услуг за каждый месяц истец ничем не доказал. Ответчик это обстоятельство отрицает. В представленных суду счетах-фактурах на оплату услуг отсутствуют конкретный перечень и расшифровка суммы коммунальных и эксплуатационных услуг, а также ссылка на договор. В нарушение указанных условий договоров в счетах-фактурах цена услуг не дифференцирована.

Истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик занимал нежилые помещения и фактически пользовался коммунальными услугами, и по запросу суда представил договоры с ООО «Сызраньводоканал» №129а от 21.11.2006, 01.11.2007, 09.12.2008 на отпуск воды и прием сточных вод, с ООО «Телекомстрой» от 01.09.2007 №26/07 на техническое обслуживание системы отопления, с ЗАО «Сызранская теплоэнергетическая компания» №31027-ФБ от 01.01.2007, 01.01.2008, 01.01.2009 на снабжение тепловой энергией, с ОАО «Самараэнерго» №0054э от 01.08.2008, 01.01.2009 на поставку электрической энергии. Также представлены платежные поручения на оплату истцом коммунальных услуг и энергоснабжения за период с мая 2007 г. по январь 2009 г.

Однако часть названных договоров заключены после подписания сторонами договоров, соответственно, №17/07 от 01.05.2007, №10/08 от 01.01.2008, №11/08 от 01.01.2008, №12/08 от 01.01.2008. Поскольку изменения в договоры на оказание услуг не вносились, представленные доказательства не могут быть приняты во внимание.

По указанным истцом договорам осуществлялось энергоснабжение, отпуск воды и прием сточных вод не только для спорного здания по адресу: <...>, но также для других предприятий связи Сызранского района. В связи с этим следует признать, что отсутствует подтверждение соразмерности заявленных требований - пропорционально доле занимаемых ответчиком помещений.

Ничем не подтверждены указанные в приложениях к договорам услуг расходы истца, в том числе, по уборке помещений и прилегающей территории, по вывозу мусора, охране объекта, по уплате обязательных платежей и налогов; определение по делу от 14.09.2009 в этой части выполнено не в полном объеме. Поэтому следует согласиться с доводами ответчика, что истец не доказал понесенные им расходы.

Доводы истца со ссылкой на имевшее место фактическое, т.е. без договора, пользование помещениями со стороны ответчика не могут быть приняты, поскольку судом рассматривается иск из договорных обязательств. Согласно ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе по своей инициативе, без соответствующего заявления истца, изменять предмет или основание заявленного иска, рассматривать внедоговорные требования. Заявление истца об изменении предмета иска из договора аренды судом отклонено, а основание требований из договоров об оказании услуг, о возмещении коммунально-эксплуатационных и иных расходов истец не изменял.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец не доказал договорную обязанность ответчика по оплате услуг и возмещению истцу коммунальных, эксплуатационных и иных расходов на заявленную сумму.

В части увеличенной по заявлению истца суммы пени по договорам от 01.05.2007 №17/07, от 01.01.2008 №10/08, от 01.01.2008 №11/08, от 01.01.2008 №12/08 с истца подлежит довзысканию в доход бюджета государственная пошлина по ставкам согласно ст.333.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110,167-170,176

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице Управления федеральной почтовой связи Самарской области-филиала ФГУП "Почта России", г.Самара в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 462 (Четыреста шестьдесят два) рублей 85 копеек.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Губанов В.А.