Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным уведомления о приостановке регистрации от 16.07.2007 года и сообщение об отказе в государственной регистрации за номером 09/075/2007-007,0116, обязании провести регистрацию договора купли-продажи перехода права и права общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>.

при участии в заседании

от заявителя - ФИО3 – представителя по доверенности от 02.02.06 г.

от заинтересованного лица – не явился, извещён

от третьего лица – ФИО2 – паспорт <...> выдан Центральным РУВД г. Тольятти 08.04.03 г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Афанасьевой Ю.С.

Установил:

Жилищный накопительный кооператив «Русский кредит» г. Тольятти /далее» Кооператив»/ обратился в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным уведомления о приостановке регистрации от 16.07.2007 года и сообщение об отказе в государственной регистрации за номером 09/075/2007-007,0116, Управления Федеральной Регистрационной службы по Самарской области /далее «Регистрационная служба»/. При этом просит обязать УФРС по Самарской области провести регистрацию договора купли-продажи перехода права и права общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>.

Заявление мотивировано наличием у собственника помещения права владения, пользования распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

Кроме того, заявитель считает, что соотношение указанной в договоре купли - продажи доли в виде 121/291, полностью соответствует одной изолированной комнате в квартире.

Также заявитель полагает, что кооператив может состоять в договорных отношениях со своими членами, лишь бы это не было связано с членством в кооперативе.

В судебном заседании представитель заявителя доводы поддержал, просит заявление удовлетворить.

Управление Федеральной регистрационной Службы с заявленными требованиями не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве /л.д.59-63/.

В судебное заседание представитель УФРС по Самарской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом /л.д.71/.

В соответствии со ст.ст. 123,156 АПК РФ суд рассматривает дело без участия представителя Управления ФРС РФ по Самарской области.

Третье лицо ФИО2, с требованиями заявителя согласна, письменного отзыва не представила.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, дав оценку их доводам, изучив материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, при этом исходит из следующего:

Как следует из материалов дела ЖНК»Русский кредит» представил в регистрационную службу договор от 02.07.2007 года, согласно которому ФИО2 продает, а Кооператив покупает 121/291 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. /л.д.49-50/.

Из содержания указанного договора следует/п.4/, что ФИО2, являясь единственным собственником квартиры, после отчуждения доли в квартире обязуется сняться с регистрационного учета, а в отношении зарегистрированных в указанной квартире лиц ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7 Н..1963 г.р., ФИО6 2006 года условие на пользование жилым помещением не оговорено. Однако, из договора следует, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной жилой площадью, после ее отчуждения нет.

УФРС РФ по Самарской области 16.07.2007 года направило в адрес заявителя уведомление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: <...> в соответствии со ст. 19 ФЗ РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ. В срок до 16.08.2007 года /л.д.41-43/.

В связи с не устранением причин приостановления регистрации, регистрирующий орган вынес сообщение /исх.№ 09/075/2007-007,016/ об отказе в государственной регистрации /л.д.44-48/.

В качестве основания, как для приостановления, так и отказа в государственной регистрации регистрирующий орган указал на то, что приобретаемая кооперативом доля в праве собственности на указанную квартиру не может являться предметом купли-продажи от 02.07.2007 года, и соответственно не может быть передана в пользование члену кооператива.

Кроме того, регистрационная служба считает, что кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Так же регистрационный орган в указанных актах указал на отсутствие сведений в договоре купли-продажи, о правах ФИО4, бывшего мужа ФИО2 на пользование жилым помещением до и после его продажи.

С указанными выводами заявитель не согласился и обратился в суд с настоящими требованиями.

В свою очередь, суд при принятии судебного акта исходил из того, что материалами дела подтверждается, и не отрицается лицами, участвующими в деле, ФИО2 является собственником двухкомнатной квартиры /л.д.36-40/ по адресу: <...>., и никакой долевой собственности на указанную квартиру нет.

Статья 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи является имущество (товар), являющийся его предметом.

Нормы статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве обязательного условия договора продажи недвижимости устанавливает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Аналогичные положения содержатся в п.7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 года №233, который определяет, что в договоре купли-продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома /части жилого дома/ на соответствующем земельном участке, квартиры /части квартиры/ в составе многоквартирного жилого дома.

Из анализа этих норм материального права следует, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается квартира, а не комната, являющая ее частью и тем более не доля в праве собственности на квартиру, которая не определена и не выделена в натуре.

Статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации дает понятие и основания возникновения общей собственности. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой – с определением доли каждого из собственников или совместной – без определения долей).

Единственным собственником квартиры, доля в праве собственности на которую продана, является продавец - ФИО2, следовательно, никакой долевой собственности у единственного собственника не существует.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Таким образом, законодатель четко ограничил возможность принадлежности имущества лицам на праве общей собственности. Данная норма является императивной и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, продажа доли в праве собственности на квартиру, собственником которой является одно лицо, невозможно в силу прямого указания закона.

В соответствии со ст.16 Федерального закона РФ №215 от 30.12. 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах», при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе приобретать жилые помещения.

В свою очередь, исходя из положений ст.29 указанного закона следует, что после приобретения кооперативом права собственности на жилое помещение, возможна передача этого жилого помещения в пользование члену кооператива.

Однако из договора купли продажи следует, что предметом договора является не индивидуально определенное жилое помещение, а доля в праве собственности на квартиру, единственным собственником которой является продавец ФИО2

При этом, из представленного заявителем суду приказа директора ЖНК «Русский кредит» №45 от 28.07.2007 года следует, что 121/291 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по выше указанному адресу приобретается для пайщика ФИО2

Суд, в силу изложенного, исходя из положений ч.6 ст.3 закона о жилищных накопительных кооперативах считает, что приобретение у ФИО2- члена кооператива, принадлежащего ему на праве собственности жилья с целью последующей передачи жилья ему в пользование, не соответствует уставным целям ЖНК «Русский кредит» и правовым последствиям договора купли-продажи.

На основании вышеназванных норм гражданского законодательства и руководствуясь статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что договор купли-продажи считается незаключенным.

Кроме того, как установлено судом, /п.4 договора/ в квартире по выше указанному адресу на регистрационном учете состоит продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета, ФИО4,ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. При этом, лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной жилой площадью, после ее отчуждения нет.

Данное условие договора противоречит требованиям п.1 ст.588 ГК РФ, согласно которым существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, однако как сказано выше, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением отсутствует.

К тому же, из материалов дела следует, что в отчуждаемом жилом помещении помимо членов семьи собственника, проживает ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., бывший муж продавца-ФИО2, однако, о его правах сведения в договоре отсутствуют, что свидетельствует о несоответствии представленного на регистрацию договора купли-продажи положениям ст.558 ГК РФ,

В силу изложенного, суд считает, что регистрирующим органом, в соответствии со ст.20 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» было вынесено законное уведомление о приостановке и сообщение отказе в государственной регистрации на указанную квартиру.

В связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110,167-171,186 АПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1