Гражданский кодекс часть 1

О признании незаконными действия, выразившиеся в прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности и праве залога на указанный объект и обязании устранить допущенные нарушения, путем восстановления записи о праве собственности и праве залога на объект недвижимого имущества: нежилое здание, площадью 1315, 70 кв.м., этажность: 3, подземная этажность: 1, инвентарный номер: 0003139, Литера А1, находящееся по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Коммунистическая, 115, строение 1.

при участии в заседании

от заявителя – ФИО4, представитель по доверенности от 25.12.07г., ФИО5, представитель по доверенности от 13.11.07г.

от ответчика – ФИО6, представитель по доверенности от 12.11.07г.

от ФИО2– ФИО7, представитель по доверенности от 20.11.07г.

от Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов Самарской области, судебного пристава-исполнителя ФИО3 – не явился, извещен

Установил:

Закрытое акционерное общество коммерческий банк «Газбанк» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выразившиеся в прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности и праве залога на объект недвижимости. По мнению заявителя, регистрирующий орган незаконно исключил запись о праве собственности и праве залога на объект недвижимости.

Определением суда от 06 марта 2008г. удовлетворено ходатайство заявителя и привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов Самарской области и судебный пристав-исполнитель ФИО3

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что ЗАО КБ «Газбанк» является залогодержателем здания сервисного обслуживания автомобилей, назначения - нежилое здание, площадью 1315,70 кв. м., находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, кадастровый (условный) номер объекта: 63-63-09/078/2006-042. Указанный объект недвижимости передан собственником ФИО2 по договору залога недвижимого имущества № 588з от 27.09.2006г. в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика перед ЗАО КБ «Газбанк» по кредитному договору № 370кл/5 от 26.05.05г.

Судебный пристав-исполнитель поддерживает требования заявителя, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При оценке оспариваемых Решения суд основывается на положениях ч.1 ст.65 АПК РФ, определяющих, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий(бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Как следует из материалов дела, 04 декабря 2007г. заявителю стало известно о том, что в Едином государственном реестре прав отсутствуют записи о регистрации прав на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка. Управление федеральной регистрационной службы по Самарской области также информирует о том, что имеется запись об аресте данного объекта. Указанная информация изложена в ответе управления федеральной регистрационной службы по Самарской области № 09/102/2007-197 от 04.12.2007г.

26.05.2005г. между ЗАО КБ «Газбанк» и ФИО2 заключен кредитный договор № 370кл/5. В соответствии с условиями кредитного договора, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 27.09.06г., обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог недвижимого имущества по договору залога № 588з от 27.09.2006г.

Материалами дела подтверждено, что предметом залога по договору является здание сервисного обслуживания автомобилей, назначение: нежилое здание, площадью 1315,70 кв. м., этажность: 3, подземная этажность: 1, инвентарный номер: 0003139, Литера: А1, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, располагающееся на земельном участке,предоставленном для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции на восемь колонок площадью 7394,00 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115.

На момент заключения договора залога указанный объект недвижимости принадлежал ФИО2 на праве собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права: серия 63-АВ № 197758 от 30.08.2006г. Свидетельство выдано главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, регистрационная запись 63-63-09/101/2006-075 от 28.08.2006г.

28.09.2006г. договор залога недвижимого имущества № 588з 27.09.2006г., заключенный между ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» и ФИО2 прошел государственную регистрацию.

Регистрационной службой принято во внимание и внесена соответствующая запись в единый государственный реестр прав о наложении ареста на объект недвижимости, согласно определению Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области о наложении ареста.

Согласно Федеральному Закону № 122-ФЗ от 21.07.1997г., орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при поступлении решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества приостанавливает государственную регистрацию прав до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

В ходе судебного рассмотрения представитель регистрационной службы пояснил, что запись о праве собственности и праве залога была прекращена на основании письма мирового судьи судебного участка № 18 ФИО8 от 10.01.2007г. исх. №574, которым он известил регистрационную палату по г. Тольятти о вынесении 20.03.2006г. определения о возвращении искового заявления ФИО2 к ООО «Доля-С» и Мэрии г. Тольятти о признании за ним права собственности.

Мировым судьей судебного участка № 18 Автозаводского района г. Тольятти направил в регистрационный орган копию указанного определения для погашения записи о праве собственности за ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу <...> и соответствующего земельного участка.

Представитель ФИО2 пояснил, что право собственности ФИО2 зарегистрировано на основании решения мирового судьи судебного участка № 18 от 24.03.2006г. Но поскольку, со слов представителя регистрационной службы, по факту неправосудного решения возбуждено уголовное дело и ведется расследование, отсутствовало основание для юридического акта признания и подтверждения государством возникновения права.

Оценив представленные по делу доказательства, суд считает, что требования заявлены обоснованно исходя из следующего.

Довод представителя регистрационной службы о том, что основанием для прекращения записи о праве собственности и праве залога на объект недвижимости является письмо мирового судьи судебного участка № 18 Автозаводского района г. Тольятти является необоснованным, также как и довод представителя ФИО2 об отсутствии оснований для юридического акта признания государством возникновения права собственности.

В заключении судебной коллегии Самарского областного суда о наличии признаков преступления в действиях мирового судьи в отставке судебного участка № 18 Автозаводского района г. Тольятти ФИО8 от 04.07.07г. дана оценка подлинности вынесенного решения, по заключению эксперта от 20.11.2006г. №1866 на решении суда от 24.03.06г. имеются подлинные оттиски печати и штампа судебного участка № 18 Автозаводского района г. Тольятти.

Решение мирового судьи судебного участка № 18 Автозаводского района г. Тольятти от 24.03.06г. является обязательным для исполнения сторонами, поскольку указанное решение не признано не вынесенным и не отменено в порядке, установленном ГПК РФ.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация служит юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор залога недвижимого имущества № 588з 27.09.2006г зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе по Самарской области.

Государственная регистрация залога возможна лишь после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано за ФИО2.

При государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества регистрационным органом осуществляются проверочные действия правоустанавливающих документов, их соответствие законодательству, сведения об объекте, наличие прав по распоряжению объектом недвижимости.

Нормами ГК РФ определена сущность залога, как способа обеспечения исполнения основного обязательства, предоставляющего право кредитора (залогодержателя) потребовать реализации предмета залога и передачи ему вырученных по такой реализации денежных средств в размере задолженности по обеспеченному обязательству.

Судебным приставом-исполнителем заявленные требования поддержаны в полном объеме, даны пояснения о том, что заемщиком обязательства по кредитному договору не исполнены, сумма долга согласно исполнительному листу составляет 11503029,24 рублей. Прекращение регистрационным органом записи о правах на объект недвижимости препятствует реализации процедуры принудительного исполнения судебного акта о взыскании суммы задолженности по кредитному договору. В рамках исполнительного производства установлено, что иное имущество, на которое можно обратить взыскание, у должников отсутствует.

Регистрационным органом и ФИО2 факты регистрации права собственности и права залога не опровергнуты. При рассмотрении настоящего дела оснований для прекращения регистрационной записи о праве собственности на объект недвижимости и для погашения записи об ипотеке судом не установлено, сторонами доказательства не представлены.

Довод ФИО2 о наличии спора о праве не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства. Предмет требований заявителя заключаются не в установлении права собственности и права залога на объект недвижимости, а в признании действий государственных органов незаконными и обязании регистрационной службы восстановить запись о праве собственности и запись о праве залога. Право собственности ФИО2 установлено вступившим в законную силу решением мирового судьи от 24.03.2006г.

Согласно документам, представленным суду (свидетельство о государственной регистрации права) за ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание сервисного обслуживания автомобилей, о чем сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись № 63-63-09/101/2006-075.

Основания прекращения права собственности определены статьей 235 ГК РФ.

Отказа от права собственности ФИО2 не производил, доказательства, подтверждающие существование оснований для прекращения права собственности суду не представлены.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены ст. 17 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документы, указанные в ст. 17 ФЗ № 122 от 21.07.1997г., либо иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждали бы существование оснований для прекращения записи о праве собственности в регистрационный орган, а также суду при рассмотрении настоящего дела не представлены.

Таким образом, регистрационный орган не имел права прекращать запись о праве собственности на объект недвижимости, принадлежащий ФИО2

Основания прекращения залога определены нормами ст. 352 Гражданского кодекса РФ. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. ЗАО КБ «Газбанк» заявление о погашении ипотеки не направлял, совместного заявления с залогодателем не оформлялось, решение суда о погашении записи об ипотеке суду не представлено.

Ответчиком заявлено о пропуске заявителем, установленного ст. 198 АПК РФ, срока для обжалования действий государственных органов. По мнению представителя регистрационной службы, заявителю стало известно о прекращении записи об ипотеке в мае 2007г. после получения ФИО9 выписки из ЕГРП.

Из материалов дела следует, в мае 2007г. информация об объекте запрашивалась ФИО9 и, соответственно, была предоставлено непосредственно Алефиренко, как частному лицу. Документов, свидетельствующих о получении указанной информации ЗАО АКБ «Газбанк» не представлено.

Информация о прекращении записи о праве собственности и праве залога заявителем получена 04 декабря 2007г., о чем свидетельствует письмо регистрационной службы исх. № 09/102/2007-197. Указанная информация была получена ЗАО КБ «Газбанк» с целью реализации права взыскателя по кредитному обязательству ФИО2

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 28.11.2007г. сделан запрос о подтверждении права собственности за должником ФИО2 недвижимого имущества, расположенного по адресу <...>. Регистрационной службой 29.12.07г. дан ответ о прекращении права на данный объект недвижимости. В данный период взыскатель узнал о нарушении своих законных прав на погашение суммы долга по кредитному договору путем реализации имущества должника в рамках исполнительного производства.

Поскольку реализация указанного права невозможна при прекращении записи о праве собственности и праве залога, заявитель просит обязать регистрационную службу восстановить неразрывно связанные записи о праве собственности и праве залога.

В отношении довода ФИО2, заявленного в судебном заседании, об уступке ЗАО АКБ «Газбанк» права по взысканию задолженности другому лицу – ООО «Триада», в силу чего, отсутствии права банка на обращение в суд с указанным заявлением, суд отмечает следующее.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано к другому лицу по сделке или перейти на основании закона. Третьим лицом не указана правовая норма, подтверждающая перемену кредитора по задолженности ФИО2 другому лицу, а также какое-либо соглашение (договор), свидетельствующий о произошедшей уступке прав.

Кроме того, в силу ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» смена залогодержателя подлежит государственной регистрации. Судом установлено, что государственная регистрация смены залогодержателя не производились, в силу чего отсутствуют основания для перехода прав ЗАО АКБ «Газбанк», вытекающих их договора залога недвижимого имущества другому лицу. Кроме того, государственная регистрация смены залогодержателя возможна только после восстановления в государственном реестре записи о правах залогодержателя ЗАО АКБ «Газбанк» на недвижимое имущество. Поскольку права ЗАО АКБ «Газбанк» как залогодержателя спорного имущества были исключены из государственного реестра прав, право на обращение в суд за восстановлением нарушенного права принадлежит ему.

Ходатайство ФИО2 о необходимости запроса органов технической инвентаризации о наличии и текущем состоянии объекта недвижимости по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, судом отклоняется.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на момент исключения регистрирующим органом записи о праве собственности и праве залога на объект недвижимости по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, спорный объект соответствовал параметрам и техническим характеристикам, установленным в свидетельстве о государственной регистрации права серии 63-АВ № 197758, выданном ФИО2

Поскольку предметом рассмотрения заявления ЗАО АКБ «Газбанк» является восстановление записи о правах в отношении объекта, в том виде, в каком он существовал на момент исключения указанных регистрационных записей, суд считает, что изменение технического состояния объекта не влияет на восстановление нарушенных прав заявителя. Кроме того, суду не представлялись какие-либо доказательства, свидетельствующие об изменении спорного объекта недвижимости. Как следует из справки Мэрии городского округа Тольятти Самарской области МП «Инвентаризатор» № 3993 от 04.09.2006г. на указанный объект недвижимости, выданной ФИО2 для заключения сделки залога, здание сервисного обслуживания автомобилей, нежилое здание лит. А1, расположенное по адресу <...> поставлено на технический учет и на момент осуществления внеплановой инвентаризации объект не изменялся.

Кроме того, из представленного суду акта проверки состояния заложенного имущества с выездом на место от 17.03.2008г., составленном представителями ЗАО АКБ «Газбанк», следует, что заложенный объект недвижимости находится в удовлетворительном состоянии.

Изучив материалы дела и доводы сторон суд пришел к выводу об отсутствии оснований для прекращения управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности и праве залога на объект: нежилое здание, площадью 1315,70 кв. м., этажность: 3, подземная этажность: 1, инвентарный номер: 0003139, Литера: А1, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, располагающееся на земельном участке, предоставленном для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции на восемь колонок площадью 7394,00 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115.

Действиями управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выразившимися в прекращении записи о праве собственности и праве залога на объект недвижимости, нарушены нормы ст.ст. 12, 17, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющие перечень оснований для прекращения записи в Едином государственном реестре прав, нарушающими права заявителя с сфере экономической деятельности, что в соответствии со ст.201 АПК РФ является основанием для признания указанных действия незаконными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив, что оспариваемые ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В случае признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным или оспариваемых действий (бездействия) незаконными в решении суда должно быть указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (пункт 3 части 4 и пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Эта норма закона, обязательная для применения судом при принятии решения, касающегося бездействия государственного органа, приводит к выводу о том, что требования заявителя об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области совершить определенные действия исходит из названной выше нормы закона, а не названо в качестве самостоятельного требования.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выразившиеся в прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности и праве залога на объект недвижимого имущества: нежилое здание, площадью 1315, 70 кв.м., этажность: 3, подземная этажность: 1, инвентарный номер: 0003139, Литера А1, находящееся по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Коммунистическая, 115, строение 1.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области устранить допущенные нарушения, путем восстановления записи о праве собственности и праве залога на объект недвижимого имущества: нежилое здание, площадью 1315, 70 кв.м., этажность: 3, подземная этажность: 1, инвентарный номер: 0003139, Литера А1, находящееся по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Коммунистическая, 115, строение 1.

Возвратить Закрытому акционерному обществу АКБ «ГАЗБАНК» уплаченную госпошлину в размере 2 000 руб. за счет средств Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Решение вступает в законную силу в течение месяца и может быть обжаловано в тот же срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1