Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании 05.07.12 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 июля 2012 года до 14 часов 30 мин. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: WWW.samara.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва заседание продолжено.

Министерство имущественных отношений Самарской области г.Самара обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Командор" г.Самара о взыскании 159 053 руб. 75 коп. из них: 60 441 руб. 36 коп. основного долга за период с 06.11.11 по 31.03.12., 98 612 руб. 39 коп. пени за период с 11.03.04. по 31.03.12., а также просит расторгнуть договор аренды №014046з от 05.12.03., земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, в районе дома №98, с кадастровым номером 63:01:0411004:0003, площадью 78 кв.м. и обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, в районе дома №98, с кадастровым номером 63:01:0411004:0003, площадью 78 кв.м. от всякого рода строений и сооружений и передать по акту приёма – передачи.

До принятия судом решения истец уточнил исковые требования отказавшись от взыскания суммы основного долга в размере 60 441 руб. 36 коп. за период с 11.03.04. по 31.03.12. и просит взыскать с ответчика 98 612 руб. 39 коп. пени за период с 11.03.04. по 31.03.12., а также просит расторгнуть договор аренды №014046з от 05.12.03., земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, в районе дома №98, с кадастровым номером 63:01:0411004:0003, площадью 78 кв.м. и обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, в районе дома №98, с кадастровым номером 63:01:0411004:0003, площадью 78 кв.м. от всякого рода строений и сооружений и передать по акту приёма – передачи.

В соответствии с ч.2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что руководителю управления правого и кадрового обеспечения Зарифову И.Р. по доверенности от 21.12.11 №471 предоставлено право отказываться от исковых требований и то, что отказ от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, поэтому судом принимается, в связи с чем согласно п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ производство по делу следует прекратить в части взыскания основного долга в сумме 60 441 руб. 36 коп. Уточнения исковых требований принять. Сумму иска считать равной 98 612 руб. 39 коп.

Ответчик исковые требования истца не признал, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате, срок исковой давности, а также просит применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить неустойку ввиду её несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:

Как следует из представленных в суд документов, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО «Командор» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка №014046з от 05.12.03 по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул.Белорусская, в районе дома № 98, площадью 78 кв.м., под установку торгового павильона «Продукты».

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора, срок его действия установлен с 26.09.03 по 25.09.06.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи от 05.12.03.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка №014046з от 05.12.03 не подлежал государственной регистрации, поскольку срок действия договора составляет менее одного года.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на министерство имущественных отношений Самарской области.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственникам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка №014046з от 05.12.03 возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Как указано в п. 4.2. договора аренды земельного участка №014046з от 05.12.03, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 3), и в соответствии с п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка №014046з от 05.12.03, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 06.11.11 по 31.03.12 в сумме 60 441 руб. 36 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.03.04 по 31.03.12 в сумме 98 612 руб. 39 коп.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 № 59 «О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

Названными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и министерством при заключении аналогичных договоров аренды. Согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками для целей не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = S х Скад x Ка x Кпр х Кв x Ки, где:

Ап - размер арендной платы;

S - площадь земельного участка;

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Ка - коэффициент категории арендатора;

Кпр - коэффициент престижности земельного участка к культурно-административному центру муниципального образования;

Кв - коэффициент вида использования земельного участка;

Ки - коэффициент инфляции.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды №014046з от 05.12.03. стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды №014046з от 05.12.03 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды №014046з от 05.12.03 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 № 59, от 06.08.2008 № 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановления от 25.04.2007 № 59, от 06.08.2008 № 308 не является нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды № 014046з от 05.12.03. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

В соответствии с методикой определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды № 014046з от 05.12.03 и утвержденной Постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 года № 1343, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А=SхАм х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04хК05 : 1000 х Ка х Кв, где

А - базовый размер арендной платы в год;

S - площадь земельного участка;

Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324);

К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога;

1000 - величина деноминации 1998 года;

Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).

Таким образом, размер арендной платы за период с 06.11.11 по 31.03.12 исходя из согласованной сторонами методики расчета, составит сумму 26 956 руб. 80 коп.

Учитывая, что истец отказался от исковых требований в части взыскания основного долга, сумма основного долга взысканию не подлежит.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При этом, учитывая, что истцом не верно определен размер взыскиваемых арендных платежей, сумма неустойки за период с 11.03.04 по 31.03.12 составит 59 444 руб. 15 коп

В судебном заседании ответчик заявил о применении срока исковой давности, а также просил уменьшить неустойку согласно ст. 333 ГК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 11 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

Рассматриваемый иск предъявлен 04.05.12, то есть трехгодичный срок исковой давности за период с 11.03.04 по 03.05.09, истек 04.05.09.

Доказательств перерыва сроков исковой давности истец суду не представил.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации пропуск срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд считает заявление ответчика о пропуске срока исковой давности за период с 11.03.04. по 03.05.09. обоснованным, поэтому применяет исковую давность за этот период.

Неустойка за период с 04.05.09 по 31.03.12. составит сумму 37 348 руб. 29 коп.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, при этом данная норма права не устанавливает такого основания как освобождение от уплаты взыскиваемой кредитором неустойки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценка доказательств производится судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 части 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 22.12.11. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учётной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Учитывая, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения неисполнения обязательства по оплате ввиду установления в договоре её высокого размера 0,3% по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ (8% годовых на день вынесения решения или 0,02% в день) суд в порядке ст. 333 ГК РФ уменьшает неустойку до суммы 15 910 руб. 50 коп., (не ниже двухкратной учётной ставки Банка России) которую в силу ст.ст. 330,331 ГК РФ следует взыскать с ответчика в пользу истца, поскольку материалами дела подтверждается просрочка исполнения ответчиком обязательства по оплате, а в остальной части пени взысканию не подлежат.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №014046з от 05.12.03. и возврате земельного участка арендодателю.

Уведомлением от 16.02.12 исх.№12/2998 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды ввиду наличия задолженности по арендной плате.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу подпункта 3 пункта 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истец отказался от исковых требований в части взыскания арендной платы в связи с оплатой суммы основного долга ответчиком. Соответственно арендатор устранил последствия нарушения условий договора аренды, что подтверждается платёжными поручениями.

Таким образом, факт неуплаты ответчиком арендных платежей «более двух раз» и «подряд» по истечении установленного договором срока платежа истцом не доказан.

Учитывая, вышеизложенное суд не находит оснований для удовлетворения требования расторжении договора аренды земельного участка №014046з от 05.12.03. и возврате земельного участка арендодателю.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 49,110,163,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Принять отказ от исковых требований в части взыскания основного долга в сумме 60 441 руб. 36 коп.

Прекратить производство по делу в части взыскания основного долга в сумме 60 441 руб. 36 коп.

Уточнения исковых требований принять. Сумму иска считать равной 98 612 руб. 39 коп. пени.

Взыскать с Общества в ограниченной ответственностью «Командор» г.Самара в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области г.Самара 15 910 руб. 50 коп. пени, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2545 руб. 64 коп.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

С.Г. Рысаева