Гражданский кодекс часть 1

Истец – ООО «АрендаКом» - обратился в арбитражный суд Самарской области с иском о расторжении договора аренды №Б/06-306 от 06.09.2006г. нежилого помещения – административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: <...>, заключенного между ООО «АрендаКом» и ООО «Топаз-Авто» и выселении ООО "Топаз-Авто" из здания административно-бытового корпуса площадью 399,10кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании 26.11.2009г. ответчиком было заявлено ходатайство приостановлении производства по данному делу до вступления в законную силу решения по делу №А55-11003/2009 по иску ООО «Топаз-Авто» к ООО «АрендаКом» о признании недействительным соглашения от 30.05.2008г. о расторжении договора аренды №Б/06-306 от 06.09.2006 года.

Ходатайство ответчика арбитражным судом было удовлетворено и определением арбитражного суда от 03.12.2009г. производство по данному делу в соответствии с п.1 ч.1 ст.143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-11003/2009.

Решением арбитражного суда по делу №А55-11003/209 от 03.09.2009г. в иске о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды №Б/06-306 от 06.09.2006г. отказано. Постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от 15.01.2010г. (л.д.3-5 том 2) решение арбитражного суда Самарской области от 03.09.2009г. отменено, по делу принят новый судебный акт, которым спорное соглашение о расторжении договора аренды №Б/06-306 заключенное сторонами, признано недействительным.

Обстоятельства, вызвавшие приостановление по настоящему делу были устранены и определением арбитражного суда Самарской области от 28.01.2010г. производство по делу возобновлено.

Истцом в судебном заседании исковые требования поддержаны в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск, представленном в соответствии со ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении исковых требований просит отказать, ссылаясь на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч.3 ст.619, ч.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что договор аренды является действующим и пользование ответчика спорным помещением основано на законе.

До принятия арбитражным судом решения по спору истцом заявлено ходатайство о вызове свидетелей для участия в арбитражном процессе ФИО4, являвшегося директором ООО «Топаз-Авто» до 16.06.2008г. и ФИО5, которая являлась главным бухгалтером ООО «Топаз-Авто» до 16.08.2008г., и которые, как полагает истец, смогут подтвердить существенные для дела обстоятельства, а именно факт получения ООО «Топаз-Авто» писем от 01.02.2008г., 03.03.2008г., 30.04.2008г. и обстоятельства их получения.

Ходатайство истца, арбитражным судом, с учетом мнения представителя ответчика, отклонено, поскольку в материалах дела имеется вступивший в законную силу судебный акт по делу №А55-11003/2009, обязательный в силу ст.16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым установлены обстоятельства, которые в силу ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, далее, факт получения писем не может устанавливаться только на основании свидетельских показаний, кроме того, свидетель ФИО4 является заинтересованным лицом по оспариваемой сделке, что установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу №А55-11004/2009, и его показания в отсутствие иных документов, не могут являться достаточным доказательством, подтверждающим факт получения писем, свидетельствующих о досудебном порядке урегулирования спора.

Ответчиком, в свою очередь, заявлено ходатайство о назначении судебно-почерковедческой экспертизы на данность составления претензий от 01.02.2008г. №0036 и от 03.03.2008г. №0049, а также принадлежность подписей на указанных претензиях управляющему ООО «АрендаКом» ФИО6 и наличия сходства подписей ФИО4 в претензиях с подписью ФИО7.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении экспертизы, с учетом мнения представителя истца, арбитражный суд отказывает в его удовлетворении в силу следующего.

В соответствии с ч.1 ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Как следует из материалов дела, ООО «Топаз-Авто» письменно не заявляло о фальсификации претензий от 01.02.2008г. и от 03.03.2008г. в порядке ст.161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предложения по экспертному учреждению, фамилии экспертов, оплате на депозит суда денежных средств на проведение экспертизы от заявителя ходатайства не представлены на дату судебного разбирательства. Кроме того, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленное ООО «Топаз-Авто» ходатайство о назначении судебно-почерковедческой экспертизы направлено на получение дополнительных доказательств, с учетом вышеизложенного ходатайство ответчика о назначении экспертизы отклоняется, как необоснованное.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АВ №197869 (л.д.10 том 1) истец является собственником нежилого помещения - административно-бытового корпуса – площадью 399,10кв.м., расположенного по адресу: <...>.

06.09.2006года между ООО «АрендаКом» и ООО "Топаз-Авто" был заключен договор №Б/06-306 аренды нежилого помещения (л.д.11-13 том 1), с дополнительным соглашением от 01.06.2007г. (л.д.15 том 1), в соответствии с условиями которых Арендодатель - истец предоставляет за плату во временное владение и пользование – аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> общей площадью 399,10кв.м. для размещения офиса.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 06.09.2006г. (л.д.14 том 1) ответчик принял нежилые помещения площадью 399,10кв.м.

В соответствии с п.п.3.1, 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2007г. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за предоставленные ему по настоящему договору помещения из расчета 105,00руб. за один квадратный метр, в месяц, что составляет 41905,50руб. не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца.

Согласно п.6.1 договора настоящий договор вступает в силу с 06.09.2006г. и действует до 01.08.2007г. В случае, если срок настоящего договора истек, но Арендатор продолжает пользоваться арендованными объектами, указанными в п.1.1 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели расторжение первого по требованию сторон при предъявлении письменного извещения за месяц до расторжения договора.

В нарушение принятых обязательств по договору, как полагает истец, ответчиком арендные платежи за арендуемое помещение с ноября 2007г. не производятся.

Письмами от 01.02.2008г., 03.03.2008г., 30.04.2008г., 30.07.2008г. (л.д.16.18.20,23 том 1) ответчику предлагалось оплатить задолженность по арендным платежам, подписать акт сверки расчетов по договору аренды, расторгнуть договор аренды, где устанавливался срок освобождения арендуемых помещений до 10.06.2008г.

Однако, никаких действий со стороны ответчика не последовало, указанные обстоятельства и послужили истцу в соответствии со ст.ст.450,453,619,622 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием настоящего иска.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, доводы заявленных исковых требований, возражения ответчика, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с ч.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – тридцатидневный срок.

В п.60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соблюдение досудебного порядка о расторжении договора аренды предусмотрено и п.6.3 договора.

Требование о расторжении договора аренды по основаниям, перечисленным ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит удовлетворению в соответствии с п.8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров», если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В п.п.29,30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что по смыслу ч.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Однако, предъявленными в материалы дела документами истец в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком не доказал.

Представленные истцом в качестве таких доказательств письма (л.д.16,18,20,23 том 1) не принимаются судом в качестве надлежащих доказательств, в силу следующего.

Письма от 01.02.2008г. и от 03.03.2008г. (л.д.16,18 том 1) свидетельствуют о направлении истцом требования об оплате образовавшейся задолженности по арендным платежам и составления акта сверки расчетов по договору аренды и не содержат уведомления о расторжении договора аренды, что также указывается истцом в тексте искового заявления. Уведомления о получении указанных писем с подписью ответчика отсутствуют в материалах дела. Подписи главного бухгалтера ФИО5 и ФИО4 на указанных письмах подтверждают факт наличия задолженности по арендным платежам на 31.01.2008г. и на 29.02.2008г. соответственно и не свидетельствуют о получении ими письменного предупреждения о расторжении спорного договора аренды.

Письмо от 30.04.2008г. (л.д.20 том 1) не было получено ответчиком, что установлено, вступившим в законную силу решением суда от 15.09.2009г. по делу №А55-11004/2009 (л.д.23-30 том 2).

Согласно ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Письмо от 30.07.2008г. (л.д.23 том 1) адресовано собранию учредителей ООО «Топаз-Авто» ЗАО «Полад» г-ну ФИО8 г-ну ФИО4, но не ответчику, кроме того, в указанном письме также отсутствует предложение истца о расторжении спорного договора.

При таких обстоятельствах факт получения арендатором – ответчиком письменного предупреждения арендодателя – истца о необходимости исполнения договорного обязательства и расторжения договора аренды истцом предъявленными в материалы дела документами не подтвержден.

Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, иск в этой части в соответствии с п.2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения, что не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Прекращение договора аренды влечет в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора освободить арендуемое помещение.

Однако, договор аренды от 06.09.2006г. №Б/06-306 заключен на неопределенный срок, является действующим, в адрес ответчика письменных предложений об отказе от договора не поступало, следовательно, пользование ответчиком нежилыми помещениями является законным, в удовлетворении требования истца о выселении ответчика из арендуемых первым помещений с учетом вышеизложенного, следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части требования о выселении ответчика из арендуемого помещения следует возложить на истца.

Госпошлина в сумме 2000,00руб. истцу подлежит возврату из дохода Федерального бюджета в силу ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ООО «АрендаКом» о вызове свидетелей для участия в арбитражном процессе отказать.

В удовлетворении ходатайства ООО «Топаз-Авто» о назначении судебно-почерковедческой экспертизы отказать.

В части расторжения договора аренды №Б/06-306 от 06.09.2006г. нежилого помещения – административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: <...>, заключенного между ООО «АрендаКом» и ООО «Топаз-Авто» иск оставить без рассмотрения.

В иске о выселении ООО «Топаз-Авто» из здания административно-бытового корпуса площадью 399,10кв.м., расположенного по адресу: <...> отказать.

Возвратить ООО «АрендаКом», из дохода Федерального бюджета 2000 (Две тысячи) руб. 00коп. расходы по оплате госпошлины.

Решение может быть в течение месяца со дня его принятия обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1