Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" с учетом уточненных требований, принятых 09 августа 2012 года судом в порядке статьи 49 АПК РФ, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора ипотеки №63001-1-01048ДИ от 18.10.2011 в части требований о погашении регистрационных записей об ипотеке в силу закона, аннулировании закладной, предоставлении на государственную регистрацию закладной, удостоверяющей права залогодержателя по договору ипотеки № 63001-1-01048-СН от 18.10.2011 года и обязании.

Заявление мотивировано тем, что требования государственного органа о необходимости аннулирования закладной, удостоверяющей права по предшествующей ипотеке, противоречат действующему законодательству и нарушают права залогодержателя по предшествующей ипотеке.

Заявитель отмечает, что в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. По мнению заявителя, законом установлено право, а не обязанность заявителей при государственной регистрации договора об ипотеке представлять заявление на погашение ранее зарегистрированной ипотеки и аннулирование ранее выданной закладной.

Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв на заявление (т.2. л.д. 84-86), в котором указало, что из буквального толкования пункта 5 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке» следует, что государственная регистрация последующего договора об ипотеке возможна, но только с одновременным погашением ипотеки и аннулирования закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в удовлетворении требований заявителя просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица – ФИО1, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства ( уведомление № 46488).

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что требования заявителя являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом, в силу п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, 24.11.2006 г. между ОАО «Национальный торговый банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №240-И/06-Т, в соответствии с которым заемщику предоставлены денежные средства на приобретение квартиры. В соответствии с положениями ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» у кредитора возникло право залога на квартиру, удостоверенной закладной.

На основании договора купли-продажи, заключенного на основании целевого займа в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона, права залогодержателя по которой удостоверены закладной.

19.03.2010 г. между ФИО1 и ОАО «АРИЖК» был заключен договор стабилизационного займа №63001-9-00315-С3.

На основании договора №06/11-842 от 08.06.2011 г. права на закладную ФИО1 перешли к ОАО «АРИЖК».

Частью 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке» предусмотрено, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Таким образом, на основании данного договора к ОАО «АРИЖК» перешли права кредитора по кредитному договору от 24.11.2006 г.

18.10.2011 г. между ОАО «АРИЖК» и ФИО1 заключено соглашение о новации №63001-1-01048, в соответствии с которым обязательства ФИО1 по кредитному договору и договору стабилизационного займа прекращаются в связи с их заменой новым обязательством по возврату денежной суммы в размере 3 882 331,58 руб.

18.10.2011 г. в качестве обеспечения обязательств ФИО1 по соглашению о новации был заключен договор ипотеки №63001-1-01048-ДИ, согласно которому в ипотеку ОАО «АРИЖК» была передана квартира. Право залогодержателя удостоверено закладной.

25.11.2011 г. ОАО «АРИЖК» и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки квартиры, расположенной по адресу: г.Самара, ул. Владимирская, д.56, кв.77.

19.03.2012 г. сообщением № 01/111/2011-721 в проведении государственной регистрации ипотеки отказано на основании абзацев 4,10 п.1. ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (том 1 л.д. – 185-188).

Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что на государственную регистрацию не представлена доверенность от 22.06.2010 г., в соответствии с которой ФИО4 действует в качестве заместителя генерального директора ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» и подписывает договор об ипотеке №63001-1-01048ДИ, а также закладная, наличие которой предусмотрено пунктом 1.2. договора об ипотеке №63001-1-01048-ДИ от 18.10.2011 г.

Кроме того регистрирующий орган указал, что пунктом 5 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего выдачу закладной, не допускается. Таким образом, государственный орган указал на несоответствие представленного договора требованиям Федерального закона «Об ипотеке».

Также государственный орган указал, что заявление о снятии обременения (ипотеки) в отношении квартиры по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д.56, кв.77, с приложением ранее выданной закладной для аннулирования также не поступало.

Полагая, что Управлением Росреестра принято не законное решение об отказе в государственной регистрации договора ипотеки №63001-1-01048ДИ от 18.10.2011 в части требований о погашении регистрационных записей об ипотеке в силу закона, аннулировании закладной, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке» предусмотрено, что если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

В свою очередь пунктом 5 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке» предусмотрено, что заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Заявленный на государственную регистрацию договор об ипотеке от 25.11.2011 г. заключенный между ОАО «АРИЖК» и ФИО1 является последующим договором об ипотеке, поскольку квартира, предоставленная ФИО1 в залог ОАО «АРИЖК» в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 18.11.2011 г. является уже обремененной ипотекой, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №63-63-01/287/2006-648 в пользу ОАО «АРИЖК» а также запись о последующей ипотеке № 63-63-01/177-2010-707.

Исходя из содержания п.п. 1.1.-1.2. представленного на регистрацию договора об ипотеке следует, что закладная может быть выдана только в случае вступления в силу соглашения о новации и прекращения предшествующих ипотек, что в свою очередь влечет аннулирование ранее выданной закладной.

Таким образом, в договоре ипотеки определены отлагательные условия возможной выдачи закладной.

Пунктом 5 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке» предусмотрено, что закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Суд полагает, что включение в договор об ипотеке условия о том, что в будущем права кредитора по основному обязательству и залогодержателя по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной не противоречит положениям Федерального закона «Об ипотеке».

Таким образом, требование регистрирующего органа о необходимости представления на государственную регистрацию закладной и как следствие вывод о не соответствии самого договора об ипотеке требованиям Федерального закона «Об ипотеке» суд полагает не правомерным.

Пунктом 5 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке» предусмотрено, что государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Таким образом, законом предусмотрено, что государственная регистрация договора об ипотеке возможна одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа.

Согласно условиям представленного на регистрацию соглашения о новации предусмотрено вступление его в силу 31.12.2011 г. при условии государственной регистрации договора ипотеки от 16.12.2011 г.

Согласно специальному правилу, установленному пунктом 3 статьи 11 Закона «Об ипотеке» предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Таким образом, права залогодержателя у ОАО «АРИЖК» могут возникнуть только с 31.12.2011 г. Следовательно, у регистрирующего органа отсутствует право на выдачу зарегистрированной закладной «АРИЖК» ранее указанного срока.

Вместе с тем суд отмечает, что заявитель оспаривает решение регистрирующего органа только в части требований о погашении регистрационных записей об ипотеке в силу закона, а также аннулировании закладной.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает возможность обжалования отказа в государственной регистрации права или сделки в части.

Оспариваемый отказ в государственной регистрации № 01/111/2011-721 от 19.03.2012 г. мотивирован несколькими правовыми основаниями, следовательно давая оценку оспариваемому отказу в государственной регистрации только в части, суд не может обязать совершить государственный орган определенные действия, то есть провести государственную регистрацию договора об ипотеке, в случае, если хотя бы одно из оснований соответствует требованиям ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Материалами дела подтверждается и признается заявителем, что при обращении в орган государственной регистрации заявителем не представлена доверенность, на основании которой ФИО4 подписала представленный на регистрацию договор ипотеки. В связи с чем, у регистратора отсутствовали документы, необходимые для оценки наличия полномочий лица, подписавшего договор ипотеки.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что указанное основание являлось самостоятельным для отказа в государственной регистрации.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу данной нормы требование о признании ненормативного акта полностью или в части может быть удовлетворено, если это приведет к восстановлению нарушенных прав.

Материалами дела подтверждено, что в сообщении об отказе в регистрации присутствуют обоснованные требования регистратора, явившиеся основанием для отказа в регистрации.

Учитывая, что сообщение об отказе является единым решением, принимаемым на основании правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, права заявителя не могут быть восстановлены при обстоятельствах наличия обоснованных оснований для отказа в регистрации.

Таким образом, удовлетворение требований заявителя в части, не может повлечь за собой восстановление нарушенных прав путем установления государственному органу обязанности проведения государственной регистрации договора об ипотеке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитований», в связи с чем отказывает заявителю в удовлетворении требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на заявителя и оплачены им при подаче настоящего заявления.

Руководствуясь ст. ст. 110,112,167-170,176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Ю.Е. Холодкова