Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью «Треугольник» (445904, <...>; Закрытое акционерное общество «ФИА-Банк», 445904, Самарская область, Тольятти, Новый пр-д,8; Общество с ограниченной ответственностью «Атлантида» (445904, <...>; ФИО2, <...>; ФИО3, Самарская область, Тольятти, Цветной <...>.

О принуждении заключить договор

при участии в заседании

от истца – ФИО4 (доверенность от 25.02.2010), ФИО5 (доверенность от 22.09.2009)

от ответчика – ФИО6 (протокол № 12 от 06.05.2009)

от третьего лица 1 - не явился, извещен

от третьего лица 2 - не явился, извещен

от третьего лица 3 - не явился, извещен

от третьего лица 4 - не явился, извещен

от третьего лица 5 - не явился, извещен

Установил:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о принуждении Общества с ограниченной ответственностью ПКП "Рефанд+ " заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестаренда-Сервис" соглашение об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, расположенного по адресу: <...>, на условиях, предложенных ООО "Инвестаренда-Сервис". В обоснование исковых требований, мотивированных ст.ст. 246, 247, 249, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ссылается науклонение ответчика, являющегося собственником нежилых помещенийв указанномадминистративном здании, от возмещения эксплуатационных расходов по содержанию всего здания, в связи с чем истцом направлен ответчику проект соглашения, подписать который ответчик также уклоняется.

Ответчик представил отзыв, в соответствии с которым возражал против удовлетворения требований возражал, сославшись на то, что истец не наделен собственниками нежилых помещенийв указанномадминистративном здании правами выполнять функции по управлению зданием, в том числе распорядителя по общим вопросам обслуживания и ремонта здания. Заключенного соглашения с сособственниками об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, единого для всех сособственников, истец не представил. Смета расходов на техническое обслуживание завышена, не согласовании с собственниками, отсутствуют договоры с исполнителями по смете. Кроме того, ответчик указал, что ООО ПКП "Рефанд+ " не отказывается от погашения необходимых расходов, соразмерных доле ответчика в общей собственности здания и оплачивает счета, предъявляемые истцом по коммунальным услугам.

Определениями от 12 октября 2009 года, 11 декабря 2009 года арбитражный суд в соответствии с ч.1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Общество с ограниченной ответственностью «Треугольник», Закрытое акционерное общество «ФИА-Банк», Общество с ограниченной ответственностью «Атлантида», ФИО2 и ФИО3 как собственников помещений в здании и участников отношений по общему владению, пользованию и долевому участию в расходах по содержанию и ремонту спорного имущества.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, представили письменные пояснения относительно предмета спора, в соответствии с которыми заявили об отсутствии возражений против удовлетворения исковых требований, поскольку они не затрагивают их права собственности на принадлежащие им нежилые помещения в данном здании, и ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Учитывая то, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, о чем свидетельствуют уведомления о вручении им почтового отправления, а также уведомления с отметкой организации связи «истек срок хранения», суд считает возможным на основании ч.1, п.2 ч.2 ст.123, ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд считает, что иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Инвестаренда-Сервис» является одним из собственников недвижимого имущества -нежилых офисных помещений общей площадью 2287,35 кв.м. в части здания хозяйственно-технического назначения (ФИО7), расположенного по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Новый проезд, д.8, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 63-АБ №277963 от 26.10.2004 года, серия 63-АД №074016 от 03.06.2009 года, серия 63-АВ №565785 от 21.02.2008 года, серия 63-АД №074204 от 16.06.2009 года, серия 63-АД №074119 от 09.06.2009. (л.д. 6-10, т.1).

ООО ПКП «Рефанд +» также является одним из собственников нежилых офисных помещений площадью 40,3 кв. м в части здания, расположенного по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Новый проезд, д.8.

Как указал истец, правособственности ООО «Инвестаренда-Сервис» на здание возникло ранее права собственности ответчика и первоначально возникло на всездание. Затем были заключены договоры купли-продажи офисных помещений с третьимилицами, в настоящее время являющимися сособственниками помещений, в том числе сответчиком. Право собственности на места общего пользования оформлены на ООО «Инвестаренда-Сервис».

В то жевремя существуют конструктивные элементыздания и прилегающая территория, не оформленныев отдельную собственность кого-либо из сособственников, но являющиеся частью зданияили прилегающей к зданию территории: это подъездные пути,зоны под благоустройство озеленение, кровля, фасад здания, прилегающие к зданию парадные лестницы и места общего пользования.

Как следует из искового заявления, договоры на коммунальное обслуживание здания, на вывоз мусора, на охрану здания и иные договорыпо содержанию части здания ХТН и прилегающей территории (лит. А), где располагаются помещения, принадлежащие истцу, оформлены на истца, который за свой счетремонтирует все места общего пользования вздании и уплачивает земельный налог, содержитприлегающую территорию.

По даннымтехнического паспорта на здание, общая полезная площадь помещений (площадь всех отдельныхкабинетов и комнат, включая площади коридоров, туалетов, переходов, подсобных помещений и т.п.) всего здания ХТН (лит. А), составляет 5838,6м.кв.

Комнаты, которыми владеет ответчик, по данным техпаспорта,относятся к числу полезной площади. Таким образом, доля ООО ПКП «Рефанд +» в полезной площади здания по расчету истца составляет 0,69%.

Как указано в иске, истец заключает со всеми сособственниками общий договор об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, расположенного по адресу: <...> и отдельные договоры на содержание мест, оборудования и территории, находящихся в общем пользовании с отдельными сособственниками. В отличие от остальных сособственников, только ответчик отказывается заключать вышеуказанные соглашения. Кроме того, ответчик, в отличие от других сособственников административного здания, уклоняется от возмещения эксплуатационных расходов по содержанию всего здания, втом числе и по содержанию объектов,которыми ответчик и его клиенты пользуются, несмотря на неоднократные с ним переговоры об установлении режима содержания данных объектов путем направления ему корреспонденции поданному вопросу.

Истец полагает, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость предварительного соглашения участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, а также для установления порядка владения ипользования им (ст. 246 и 247 ГК РФ) не исключает возможности принуждения уклоняющегося собственника к выполнению совместной обязанности по содержанию имущества. Критериями применения ст. 249 ГК РФ, исходя из ее смысла и содержания, является объективная необходимостьрасходов и их соразмерность доле в общей собственности.

Неоднократно ответчику направлялось соглашение №47-08 об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, расположенного по адресу: <...>, который ответчик до настоящего времени не подписал и не возвратил в адрес истца. Отсутствие договора на содержание и ремонт общего имущества, уклонение ответчика от его подписания и неоплата расходов за содержание и ремонт общего имущества послужили основаниями для предъявления настоящего иска.

Согласно ст. 210Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст.ст. 246, 247 того же Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как следует из рекомендаций Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Таким образом, исходя из толкования данных ВАС РФ рекомендаций, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества определяется по решению всех собственников помещений. Однако доказательств принятия всеми собственниками такого решения в деле не имеется. Утверждения истца о заключении со всеми сособственниками общего договора об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, расположенного по адресу: <...>, документально не обоснованы. Из письменных пояснений третьих лиц данные обстоятельства не усматриваются.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изъятия из этого правила и введение ограничения свободы договора путем установления обязанности его заключения установлены п. 3 ст. 426 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор согласно названной норме может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от заключения договора, и для которой заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными Законами. При этом неполучение от стороны, для которой заключение договораобязательно, ответа на оферту рассматривается как уклонение от заключения договора и является основанием для понуждения ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. N 2400/96 указывалось, что при уклонении ответчика от заключения договора в случаях, когда ответчик не выразил своего отношения к проекту договора, суд рассматривает законность условий проекта, представленного истцом, и выносит решение о понужденииответчика заключить договорна определенных судом условиях.

Определение публичного договора дано в п.1 ст. 426 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающей ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого кто к ней обратится.

Таким образом, по смыслу п.п. 1,3 ст. 426, п.4. ст. 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о понуждении заключить договорможет только контрагент обязанной стороны.

Между тем, договор, о понуждении к заключению которого заявлен иск, к публичным договорам (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации) не относится. Доказательств принятия на себя ответчиком добровольных обязательств по заключениюнастоящего договора в материалах дела отсутствуют. Иных оснований для понуждения к заключению договора судом не установлено.

Следовательно, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни иные законодательные акты не предусматривают обязанности ответчика заключать соглашение об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, расположенного по адресу: <...>, в отсутствие решения об этом всех собственников помещений, при этом не имеется и доказательств о том, что ответчик по данному спору принял на себя добровольное обязательство о заключении такого соглашения, суд считает, что у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований и принуждения Общества с ограниченной ответственностью ПКП "Рефанд+ " заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестаренда-Сервис" соглашение об общем владении, пользовании и долевом участии в расходах по содержанию и ремонту административного здания, расположенного по адресу: <...>, на условиях, предложенных ООО "Инвестаренда-Сервис".

В то же время статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, равно как и обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению установлена статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

У сособственника, понесшего расходы сверх своей доли, возникает право требования к другим участникам компенсации понесенных расходов в соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что для защиты своего нарушенного права истец избрал ненадлежащий способ, не соответствующий закону и характеру нарушенного права.

Расходы по оплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца и уплачены им при подаче иска.

Руководствуясь ст.110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1