Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Первоинвест-Управление активами" в пользу Государственного автономного учреждения Самарской области "Многофункциональный центр по оказанию услуг в сфере оборота недвижимости" 133 870 руб. 35 коп., из них: 132 349 руб. 85 коп. – сумма обеспечительного платежа и 1 520 руб. 50 коп. – сумма процентов за пользование чужими денежными средствами.

До вынесения окончательного судебного акта по делу истцом заявлен отказ от иска в части требования о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Первоинвест-Управление активами" в пользу Государственного автономного учреждения Самарской области "Многофункциональный центр по оказанию услуг в сфере оборота недвижимости" суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 520 руб. 50 коп.

Данное ходатайство судом удовлетворено в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отказ истца от части иска в рамках рассматриваемого дела не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи, с чем его следует принять, а производство по данному делу в данной части в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратить.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство об уточнении наименования истца в связи с его переименованием, в соответствии с которым истец просил суд считать истцом по делу – Государственное автономное учреждение Самарской области "Многофункциональный центр по оказанию услуг в сфере оборота недвижимости". Данное ходатайство судом удовлетворено.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО УК «Первобанк Эссет Менеджмент» Д.У.ЗПИФ рентный «Первый Рентный» (далее - ООО УК «Первобанк Эссет Менеджмент») и государственным автономным учреждением Самарской области «Многофункциональный центр по оказанию услуг в сфере оборота недвижимости» (далее - ГАУ СО «МФЦ») был заключен договор аренды нежилых помещений № 58 от 01.09.2011 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1.1 договора арендуемое помещение находилось на 6 этаже, комнаты № 10,18-20,38-43,45 (Б601-610), площадью 626, 8 кв.м.

Пунктом 3.1 Договора было установлено, что размер арендной платы составляет 357 276 руб. 00 коп. в месяц (570 руб. х 626,8 кв.м.), в том числе НДС - 18%.

В соответствии с пунктом 3.9 договора Арендатор внес Арендодателю обеспечительный платеж в размере 357 276 (триста пятьдесят семь тысяч двести семьдесят шесть) рублей, в т.ч. НДС - 18%, в целях обеспечения исполнения своих обязательств по Договору.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что оплата коммунальных услуг (газ, водоснабжение, водоотведение) производится отдельно на основании расчетов, пропорционально арендуемой площади от общей площади Здания.

Согласно расчетам, сумма коммунальных платежей составляла 36 354 (тридцать шесть тысяч триста пятьдесят четыре) рубля 40 коп. (58 руб. х 626,8 кв.м), исходя из площади арендуемого помещения равной 626, 8 кв.м.

Дополнительным соглашением от 06 мая 2011 года № 1 к договору № 58 аренды нежилых помещений от 01.09.2010 (далее - Дополнительное соглашение) стороны внесли изменения в части площади арендуемых помещений и, соответственно, уменьшении суммы арендных платежей в связи с уменьшением площади арендуемых помещений.

Согласно внесенным изменениям 06 мая 2011 года площадь арендуемого помещения уменьшилась до 469,5 кв.м, размер арендной платы составил 267 615 (двести шестьдесят семь тысяч шестьсот пятнадцать) рублей (570 руб. х 469,5 кв.м) в месяц.

В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения с момента подписания Акта приема-передачи (возврата) Договор аренды № 58 от 01.09.2010 в отношении указанных помещений считается недействующим.

Согласно Акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 06 мая 2011 года ГАУ СО «МФЦ» осуществило возврат помещений площадью 157,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 5 числа следующего за отчетным периодом месяца, на основании представленных счета, счета-фактуры и акта.

Однако, как указал истец, ООО УК «Первобанк Эссет Менеджмент» за май не представило вышеуказанные документы. В этой связи ГАУ СО «МФЦ», рассчитав самостоятельно размер арендной платы и коммунальных платежей за май на основании Договора и с учетом внесенных изменений от 06.05.2011, произвел оплату 09.06.2011 в размере 313 965 руб. 55 коп.

Договор между сторонами был расторгнут 16.06.2011, и помещения ГАУ СО «МФЦ» были освобождены, однако документы за май и июнь предусмотренные пунктом 3.5 Договора ООО УК «Первобанк Эссет Менеджмент» были представлены только 14.09.2011.

ООО УК «Первобанк Эссет Менеджмент» 17.06.2011 было переименовано в общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Первоинвест - Управление активами».

18.07.2011 произведена Государственная регистрация и вступление в силу Дополнительного соглашения и соглашения о расторжении Договора.

В соответствии с пунктом 6 Дополнительного соглашения Арендодатель в течение 30 банковских дней с момента вступления в силу Дополнительного соглашения возвращает Арендатору разницу в размере обеспечительного платежа в размере 89 661 руб. на расчетный счет Арендатора.

Однако, как указал истец, до настоящего времени Арендодатель не выполнил вышеуказанное условие. В этой связи на настоящее время сумма обеспечительного платежа составляет 357 276 руб.

ГАУ СО «МФЦ» 13.09.2011 направило претензию Ответчику и просило зачесть в качестве оплаты арендный платежей, коммунальных услуг и электроэнергии из обеспечительного платежа сумму в размере 158 862 руб. 96 коп. и вернуть разницу в размере 198 413 руб. 04 коп. в течение 10 календарных дней с момента получения настоящей претензии.

Однако, указал истец, Ответчик отказался вернуть сумму в размере 198413 руб. 04 коп. Ответчик зачел в качестве оплаты из обеспечительного платежа сумму в размере 291 212 руб. 81 коп. и вернул сумму в размере 66 063 руб. 19 коп., рассчитав стоимость аренды за период с 01.05.2011 по 16.06.2011 исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды, без учета дополнительного соглашения к договору аренды и возврата части помещения.

Таким образом, истец, считая, что действиями ответчика по невозврату суммы обеспечительного взноса нарушаются его прав и законные интересы, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 06.05.2011 было зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2011 (л.д. 27). Таким образом, форма внесения изменений в договор аренды соблюдена сторонами.

При этом актом приема-передачи (возврат) нежилого помещения от 06.05.2011 стороны предусмотрели, что арендатор возвратил арендодателю часть арендуемых помещений площадью 157,3 кв.м (л.д. 26).

В силу нормы ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статей 16, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, только юридический факт пользования имуществом порождает обязанность по оплате арендной платы.

Более того, в соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Анализ норм ст.ст. 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за фактически используемое помещение и до момента возврата арендатором арендодателю помещения.

Таким образом, с момента возврата истцом ответчику части помещения площадью 157,3 кв.м, ответчик не вправе требовать, а истец не обязан оплачивать арендную плату за указанное помещение, независимо от момента государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, поскольку обязательства истца в данной части прекратились.

Поэтому суд не принимает во внимание как противоречащий выше указанным нормам и несостоятельный довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 06.05.2011 считается незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем арендная плата должна уплачиваться в размере, установленном договором, без учета возврата помещений.

На основании изложенного с 07 мая 2011 года по 16.06.2011 арендная плата истцом подлежала оплате в размере, пропорционально занимаемой площади, т.е. установленном дополнительным соглашением от 06.05.2011. - 267 615 руб. в месяц за 469,5 кв.м.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.

Таким образом, ответчик обязан в силу положений договора аренды зачесть из суммы обеспечительного взноса сумму 158862 руб. 96 коп. в качестве оплаты аренды помещения, коммунальных услуг и электроэнергии за июнь и возвратить истцу оставшуюся сумму обеспечительного взноса в размере, заявленном истцом - 132 349 руб. 85 коп.

Принимая во внимание изложенное, суд в соответствии со ст.ст. 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что требования о взыскании с суммы обеспечительного платежа в размере 132 349 руб. 85 коп., являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать в пользу истца. При этом истцу из бюджета Российской Федерации подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 45 руб. 62 коп.

Руководствуясь ст. 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ Государственного бюджетного учреждения Самарской области "Региональный центр недвижимости" от иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 520 руб. 50 коп. принять.

Производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Первоинвест-Управление активами" в пользу Государственного автономного учреждения Самарской области "Многофункциональный центр по оказанию услуг в сфере оборота недвижимости" сумму обеспечительного платежа в размере 132 349 руб. 85 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 970 руб. 49 коп.

Возвратить Государственному бюджетному учреждению Самарской области «Региональный центр недвижимости" из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 45 руб. 62 коп., перечисленную на основании платежного поручения от 30.08.2011 № 470.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1