Решение № А55-21651/16 от 19.12.2016 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

декабря 2016 года

Дело №

А55-21651/2016

Резолютивная часть решения  оглашена 19 декабря 2016 года

Судебный акт в полном объеме изготовлен 26 декабря 2016 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Михайловой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании  19 декабря 2016 года  дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега", Россия, 443030, г. Самара, Самарская область, ул. Вилоновская, 138

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Мебельный центр Саратов" , Россия, 410052, г. Саратов, Саратовская область, ул. Лунная, 44

о признании договора аренды прекратившимся и о взыскании 3 268 889 руб. 67 коп.

и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр Саратов" , Россия, 410052, г. Саратов, Саратовская область, ул. Лунная, 44

к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега", Россия, 443030, г. Самара, Самарская область, ул. Вилоновская, 138

о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 01.03.2016,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 01.10.2016,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Мебельный центр Саратов" о признании долгосрочного договора аренды нежилого помещения №61/Л от 01.02.2014 между ООО "Инвестиционная компания Мега" и ООО "Мебельный центр Саратов" прекратившимся; о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр Саратов" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега" 3 268 889 руб. 67 коп., в том числе: 1 313 571 руб. 61 коп. – задолженность по арендной плате, оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, 43 948 руб. 46 коп. – пени, 1 911 369 руб. 60 коп. – неустойка за нарушение сроков возврата помещения.

  До вынесения решения по делу истец представил заявление об увеличении размера исковых требований, просил взыскать с ответчика 3 376 543 руб. 55 коп., в том числе:: 1 428 070 руб. 15 коп. – задолженность по оплате арендной платы, эксплуатационных услуг и коммунальных услуг за период с 01.07.2016 по 15.08.2016,  37 103 руб. 80 коп. – пени, начисленные за просрочку платежей с 11.07.2016 по 29.08.2016, 1 911 369 руб. 60 коп. – неустойка за нарушение сроков возврата помещения.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 19.10.2016 суд принял увеличение размера исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, сославшись на то, что по инициативе истца между сторонами велись переговоры о подписании дополнительного соглашения о расторжении договора аренды № 61/Л от 01.02.2016, согласно которому списывалась сумма задолженности по арендной плате и иным платежам путем уменьшения размера арендной платы за отдельные периоды. Проект соглашения был подписан представителем ответчика и передан истцу. Однако после передачи документов переговорный процесс остановился и ответа по подписанному соглашению о расторжении договора не последовало. Ответчик считает действия истца недобросовестными в силу ст. 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В данной связи ответчик обратился к истцу со встречным исковым заявлением, в соответствии с которым ответчик просил обязать ответчика (истца по первоначальному иску) заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 61/Л от 01.02.2016 на условиях определенных проектом.

         Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2016 встречное исковое заявление принято к производству.

          Истец по первоначальному иску возражал против удовлетворения встречных требований, представил письменный отзыв с дополнениями.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела, между Истцом — ООО «Инвестиционная компания МЕГА», ОГРН <***> (Арендодатель) и Ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Мебельный Центр Саратов», ОГРН <***> (Арендатор) «01» февраля 2014 года заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения №61/Л (далее по тексту - Договор), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование нежилое Помещение, состоящее из комнат первого этажа литер Л: 1,2,4,5,6,7,9,10,11, площадью 2 802,5 кв.м., литер л8, площадью 6,6 кв.м., литер л 10, площадью 35,2 кв.м., итого общей площадью 2 844,30 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого здания (торговый центр) по адресу: <...>. Арендатор обязался принять Помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по Договору.

Данный Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Саратовской области за номером государственной регистрации №64-64-01/154/2014-322.

Согласно ст. 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям раздела 4 Договора, ежемесячная арендная плата состоит из платы за пользование Помещением и платы за эксплуатационные услуги, оплаты за коммунальные услуги.

Указанные платежи, в редакции дополнительного соглашения к договору от 01.04.2016 г. оплачиваются следующим образом:

в период с 01.12.2015. по 31.05.2016. арендная плата составляет 450 рублей, в том числе НДС 18%, за 1 кв.м. Помещения в месяц,

в период с 01.06.2016. по 31.07.2016. арендная плата составляет 480 рублей, в том числе НДС 18%, за 1 кв.м. Помещения в месяц,

в период с 01.08.2016. по 30.10.2016. арендная плата составляет 500 рублей, в том числе НДС 18%, за 1 кв.м. Помещения в месяц,

в период с 01.11.2016. по 31.12.2016. арендная плата составляет 530 рублей, в том числе НДС 18%, за 1 кв.м. Помещения в месяц.

В редакции Дополнительного соглашения от 01.02.2015 ежемесячная плата за эксплуатационные услуги составляет 33 рублей за 1 кв.м., в том числе НДС 18%. Общий размер эксплуатационных услуг составляет 93 861,90 (девяносто три тысячи восемьсот шестьдесят один) рубль 90 копеек, в том числе НДС 18%. Стоимость эксплуатационных услуг не входит в арендную плату и оплачивается Арендатором отдельно.

В соответствии с условиями Договора, эксплуатационные услуги - это услуги, связанные с эксплуатацией и обслуживанием Арендодателем Торгового центра (услуги по уборке и содержанию Зон общего пользования, вывозу мусора, охране прилегающей территории и внутреннего пространства Торгового цента, за исключением Помещения и т.д.).

Коммунальные услуги оплачиваются Арендатором отдельно согласно показаниям приборов учета, либо согласно расчету пропорционально занимаемой площади на основании счета, выставленному Арендатору Арендодателем ежемесячно в виде:

аванс за текущий месяц, составляющий 90 (девяносто) процентов от суммы (объема) потребленных Арендатором коммунальных услуг за месяц, предшествующий оплачиваемому не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца без выставления счета;

окончательный платеж за месяц, предшествующий текущему, составляющий разницу между суммой аванса за соответствующий месяц и суммой (объемом) фактически потребленных услуг оплачивается до 5 (пятого) числа месяца, следующего за текущим месяцем.

В состав коммунальных услуг, оплачиваемых Арендатором по Договору, входят услуги водоснабжения (горячая и холодная вода), теплоснабжения, канализации, электроснабжение, поставляемые ресурсоснабжающими организациями Арендодателю.

В соответствии с п. 4.3.2. Договора, арендная плата вноситься Арендатором в установленные настоящим Договором сроки вне зависимости от предварительного выставления Арендодателем соответствующих счетов на оплату и/или иных расчетных документов, кроме случаев, когда законодательством осуществление платежей без предварительного выставления такого рода документов не допускается.

Величина потребления электроэнергии определяется ежемесячно, в соответствии с показаниями, установленного в Помещении счетчика. Показания счетчика подтверждаются Актом снятия показаний счетчиков.

Оплата расходов по электроснабжению производится по тарифам энергоснабжающей организации, которые должны подтверждаться документально.

Расходы по теплоснабжению определяются пропорционально площади, занимаемой Арендатором   на   основании   копии   первичных   документов   от   поставщиков   услуг, подтверждающих факт оказания данных услуг Арендодателю (акты, счет-фактуры, квитанции заверенных Арендодателем.

Как указал истец, в нарушение указанных выше условий Договора Ответчик свои обязательства по оплате арендной платы, эксплуатационных и коммунальных услуг надлежащим образом не исполнял. Истец неоднократно в письменной и устной форме сообщал Ответчику о наличии заложенности по Договору, однако Ответчик данные обстоятельства оставлял без внимания.

В результате нарушения сроков внесения платежей по Договору, по состоянию на 11.07.2016 за Ответчиком образовалась задолженность в размере 1 075 000 (один миллион семьдесят пять тысяч) рублей.

В соответствии с п. 8.1 Договора Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке (без обращения в суд) с предупреждением о предстоящем расторжении Арендатора не менее чем за 1 (один) месяц, в следующих случаях:

- когда Арендатор пользуется Помещением с существенным нарушением условий настоящего Договора,

кода Арендатор более двух раз по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором, а также более двух раз подряд нарушает порядок оплаты, предусмотренный п. 4.2., 4.3., 4.4., 4.5. Договора,

когда Арендатор не пополняет сумму Страхового депозита в срок указанный в п. 4.7. Договора,

когда Арендатор нарушает полностью или частично условия настоящего Договора, предусмотренные п.п. 5.4.5., 5.4.9., 5.4.12., 5.4.14., 4.7 Договора.

Руководствуясь данным условием Договора, Истец 15.07.2016 направил Ответчику уведомление о расторжении Договора с 15.08.2016. Однако в указанную дату Помещение не было освобождено от имущества Ответчика, а также не было передано Истцу обратно.

Также Истцом 15.08.2016. в адрес Ответчика была направлена телеграмма с требованием возврата Помещения, однако на составление акта сдачи-приемки Помещения представители Арендатора не явились.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Истец телеграммной от 15.08.2016 обратился к Ответчику с требованием подписать акт сдачи-приема помещения, для последующего представления данного акта в Управление Росреестра по Саратовской области при совместной подачи заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды помещения. До настоящего времени требования Истца не исполнены.

Кроме того, согласно п. 5.4.8. Договора Арендатор обязан по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения/прекращения Договора - возвратить Помещение Арендодателю в течение 10 (десяти) дней со дня расторжения и/или истечения срока Договора по Акту сдачи-приемки Помещения. А акте сдачи-приемки Помещения должно быть указано состояние Помещения на соответствующую дату, причем Помещение должно быть передано в состоянии, принятом на момент подписания Акта приемки-передачи Помещения с учетом нормального износа.

К моменту подписания Акта сдачи-приемки, Помещение должно быть полностью освобождено от имущества, торгового оборудования Арендатора, а также должен быть убран мусор.

В случае нарушения требований, указанных в абз. 2 и нарушения срока возврата Помещения, указанного в абз 1, Арендатор выплачивает неустойку в размере 10% месячной Арендной платы за каждый день просрочки. Выплата Арендатором неустойки производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения претензии Арендодателя.

Таким образом, по расчету истца, размер неустойки за несвоевременный возврат Помещения составил 1 911 369 рублей 60 копеек.

Также, согласно п. 7.3. Договора, при нарушении сроков внесения Арендатором платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендатор оплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Выплата Арендатором суммы пени производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения претензии Арендодателя.

16 августа 2016 года Ответчику была направлена претензия на оплату пени по Договору в размере 132 190,84 руб., однако оплата так и не была произведена.

Таким образом, по состоянию на 15.08.2016 (дату расторжения Договора) за Ответчиком образовалась задолженность по оплате арендной платы, эксплуатационных услуг и коммунальных платежей (при условии зачета страхового депозита в счет оплаты задолженности) в размере 1 428 070 руб. 15 коп. (с учетом уточненного размера задолженности – л.д. 95, т.1).

Размер пени, начисленных с 11.07. 2016 по 29.08.2016. за просрочку платежей по Договору, составил 37 103 руб. 80 коп. (л.д. 95, т.1).

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, предъявил встречные требования, ссылаясь на следующие обстоятельства.

01.02.2014. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения №61/л. Помещение было принято в аренду для передачи в субаренду предпринимателям и организации мебельного торгового центра. В процессе исполнения договора из-за спада продаж у субарендаторов арендная плата арендодателю-истцу по первоначальному иску выплачивалась с задержками и не в полном объеме. В связи с этим, истец принял решение расторгнуть договор аренды, о чем направил уведомление. Ответчик–арендатор обратился к истцу с предложением добровольно освободить помещение и подписать соглашение к договору, согласно которому списывалась сумма задолженности по арендной плате и иным платежам, путем уменьшения размера арендной платы за отдельные периоды.

Представители истца приняли предложение и направили проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды № 61/Л. Кроме проекта соглашения, были направлены акты выполненных работ/оказанных услуг по арендной плате и другим услугам, а также счет-фактуры за соответствующие периоды. Проект соглашения и первичные документы были направлен представителем истца ФИО4 тремя письмами 23.08.2016 в 11:41, 11:43 и в 11:43 с электронного адреса latipova. am@rosregionrazvitie.ru. Указанный электронный адрес содержится в реквизитах истца, изложенных в п. 17 договора аренды. Кроме этого, согласно п. 10.3.1. Договора, информация и документы считаются надлежаще предоставленными по электронной почте, указанной сторонами в договоре.

Как указал ответчик, ФИО4 является заместителем Директора по коммерческим вопросам Инвестиционно-строительный холдинг «РосРегионРазвитие». Сам холдинг РосРегионРазвитие является инвестором торгового комплекса «МОЙ НОВЫЙ» в котором непосредственно арендовалось помещение. Данное утверждение подтверждается информацией содержащейся на интернет сайте Инвестиционно-строительного холдинга «РосРегионРазвитие».

Исходящее письмо с адреса 1 atipova.am@rosrеgionrazvitie. являлось предложением ответчика заключить дополнительное соглашение о расторжении договора с целью скорейшего освобождения помещения и уменьшению арендной платы и иных платежей.

В этот же день 23.08.2016, в 12:50, истцу пришло электронное письмо от юрисконсульта ТК «МОЙ НОВЫЙ» ФИО5 с адреса risina.na@rosregionrazvitie.ru о направлении соглашения о расторжении с исправленной датой подписания - исправлено "01 августа 2016 г." на "24 августа 2016 г.

Ознакомившись с документами, ответчик предложил внести в соглашение изменения, истец принял изменения и направил отредактированные соглашения письмом 24.08.2016 в 08:49, от ФИО4 1 atipo va. am@ro sre gionrazvitie. ru со следующим содержанием:

В этот же день, истец подписал все документы и передал представителю ответчика юрисконсульту ФИО5. Об этом факте свидетельствует подпись ФИО5 на описи документов. Однако после передачи документов переговорный процесс остановился и ответа по подписанному со стороны истца соглашению о расторжении договора аренды не последовало.

Впоследствии, примерно в конце сентября 2016года истец узнал о том, что ООО «Инвестиционная компания МЕГА» 30.08.2016г. обратилось в арбитражный суд Самарской области с требованием о признании договора аренды прекратившимся и о взыскании 3 268 889 руб. 67 коп.

Согласно, с. 434.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Для обеспечения доказательств ООО «Мебельный Центр Саратов» обратилось к нотариусу нотариального округа г. Саратов для обеспечения доказательств (вышеуказанных электронных писем), о чем 14.10.2016 был составлен протокол осмотра доказательств на 36 листах.

ООО «Мебельный Центр Саратов» во встречном иске указало, что поскольку предложение о заключении дополнительного соглашения к договору, а также первичные документы были направлены ему с электронного адреса, который указан в реквизитах ООО «Инвестиционная компания МЕГА», у ООО «Мебельный Центр Саратов» были реальные основания полагать о намерении именно истца заключить соглашение. Считает, что проект соглашения, направленный 24.08.2016 в 08:49 ФИО4, является согласованным сторонами и должен быть подписан на основании вышесказанного.

Доводы ответчика суд считает несостоятельными ввиду следующего.

Согласно правовой Позиции, изложенной в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу, например, пытался получить коммерческую информацию у истца либо воспрепятствовать заключению договора между истцом и третьим лицом (пункт 5 статьи 10, пункт 1 статьи 421 и пункт 1 статьи 434.1 ГК РФ). При этом правило пункта 2 статьи 1064 ГК РФ не применяется.

ООО «Мебельный Центр Саратов» не представило доказательств недобросовестности ООО «Инвестиционная компания МЕГА» с целью причинения вреда.

Напротив, как пояснил истец, заключение подобного соглашения нанесло бы вред истцу-арендодателю, нарушило бы баланс интересов сторон в пользу ответчика. И, учитывая, что в переговорах обсуждалось прощение долга более чем в 2 миллиона рублей, истец считает, что неоправданным прекращение переговоров назвать нельзя.

Материалами дела подтверждается, что ответчик систематически нарушал условия договора в части своевременной оплаты арендной платы, в связи чем у него образовалась задолженность за период июль – август 2016 года, поэтому  истцом было принято решение о расторжении договора аренды путем направления уведомления об одностороннем отказе от отказе с 15.08.2016. Как указал истец, от ответчика при получении уведомления о расторжении договора не последовало никаких  возражений и предложений.

В свою очередь, Истцом Субарендаторам (лица, фактические осуществляющие пользование помещением) было направлено уведомление от 03.08.2016. о предстоящем расторжении договора аренды № 61/Л от 01.02.2014. и с предложением заключить договор непосредственно с собственником.

Телеграммой от 15.08.2016. Ответчик был вызван на передачу помещения и подписание акта сдачи-приемки помещения, но уполномоченные представители на передачу помещения не явились, в результате чего акт сдачи помещения так и не был подписан.

Ответчик, в свою очередь, своих контрагентов по договорам субаренды о предстоящем расторжении договора аренды не известил, в связи с чем основная часть субарендаторов оплатила Ответчику арендную плату за полный месяц август 2016 г., также за Ответчиком числились оплаченные Субарендаторами суммы обеспечительного платежа, подлежащие зачету за последний месяц аренды. Таким образом, у Ответчика возникла    переплата    и,    соответственно,    обязанность    по    возврату    излишне уплаченных денежных средств субарендаторам. Данное обстоятельство подтверждается письмом ИП ФИО6 №1 от 01.11.2016, а также счетом на оплату №132 от 25.07.2016, платежным поручением №468 от 13.02.2014, платежным поручением №1571 от 28.07.2016.

В процессе переговоров Ответчик сообщил, что им будут предприняты всяческие меры, препятствующие перезаключению Истцом договоров аренды непосредственно с субарендаторами. После чего, 12 августа 2016 г. гражданин ФИО7 подал в Заводской районный суд г. Саратова иск о признании уведомления о расторжении договора аренды № 61/Л от 01.02.2014., заключенного между Истцом и Ответчиком, незаконным. Так же им было заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер: запрещение ООО «Инвестиционная компания МЕГА» совершать действия, направленные на одностороннее расторжение договора аренды, а так же договоров субаренды, и пр.

15  августа 2016 г. судом были приняты обеспечительные меры: запрещено ООО
«Инвестиционная компания МЕГА» и ООО «Мебельный Центр Саратов» совершать
действия, направленные на односторонне расторжение договора аренды и субаренды в
отношении нежилого помещения площадью 50 кв.м.

В качестве одного из доказательств ФИО7 представил договор субаренды, заключенный им с ООО «Мебельный Центр Саратов» 26 июля 2016 г., т.е. заключенный сторонами после получения Ответчиком уведомления о расторжении договора аренды с 15 августа 2016 (последний день аренды). Срок действия договора субаренды установлен сторонами до 31 мая 2017 г.

16 августа 2016 года ООО «Мебельный Центр Саратов» направило субарендаторам
письмо исх. № 26, в котором ответчик уведомлял субарендаторов о запрете расторжения
договора аренды с ответчиком, о недействительности заключаемых ими договоров аренды
с истцом, умалчивая тот факт, что обеспечительные меры приняты в отношении 50
кв.м., а не всей арендуемой площади 2844,3 кв.м., и просило не содействовать действиям по дестабилизации собственником работы мебельного центра.

Субарендаторы, оплатившие арендную плату ответчику и получившие от него информацию о «незаконных действиях» истца и продолжении существующих отношений, приостановили процесс заключения договоров непосредственно с собственником.

В результате этих действий сложилась ситуация, когда истец - арендодатель, при наличии задолженности перед ним ответчика-арендатора, неся убытки, за свой счет был вынужден содержать помещения, оплачивать энергоснабжающим организациям потребленные субарендаторами коммунальные услуги, которые продолжали осуществлять коммерческую деятельность на арендуемых площадях, но отказывались заключать договоры непосредственно с истцом.

Таким образом, ответчик, создав сложную для истца ситуацию, уклоняясь от передачи помещения после даты расторжения договора (15.08.2016) обратился к истцу, как он указывает во встречном исковом заявлении, «с предложением добровольно освободить помещение и подписать соглашение к договору, согласно которому списывалась сумма задолженности по арендной плате и иным платежам, путем уменьшения размера арендной платы за отдельные периоды».

Как пояснил истец, коммерческая служба ООО «Инвестиционная компания МЕГА», рассматривая целесообразность указанного предложения ООО «Мебельный Центр Саратов» о заключении с ним соглашения о расторжении договора аренды с 31 августа 2016 г., на условиях прощения образовавшегося долга, и подписания акта сдачи помещения, увидела перспективу в следующем: приняв предложение ответчика,  можно было бы безотлагательно и во внесудебном порядке зарегистрировать в Росреестре прекращение договора аренды № 61/Л от 01.02.2014, снять обременения, что способствовало бы скорейшему заключению договоров аренды непосредственно с субарендаторами и получению от них арендной платы, что частично компенсировало бы понесенные убытки.

Поэтому, как следует из возражений истца, коммерческая служба истца, поставленная в сложную, искусственно созданную ответчиком ситуацию, вступила в переговоры с ответчиком. Полученное от ответчика подписанное соглашение было запущено на внутренне согласование, но не было согласовано финансовой, юридической службами и руководителем истца, поскольку заключение соглашения о расторжении на условиях «скидки», размер которой «подогнан» задним числом под списание долга, является завуалированным прощением долга, и эта сделка заведомо ничтожна как притворная согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 В Информационном письме от 21.12.2005 N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств» Президиума ВАС РФ изложил свою позицию, согласно которой отношения кредитора и должника по прощению долга можно квалифицировать как дарение, только если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. В таком случае прощение долга должно подчиняться запретам, установленным статьей 575 ГК РФ, пунктом 4 которой не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Согласно п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. В результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом. Например, ему могут быть возмещены расходы, понесенные в связи с ведением переговоров, расходы по приготовлению к заключению договора, а также убытки, понесенные в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом (статья 15, пункт 2 статьи 393, пункт 3 статьи 434.1, абзац первый пункта 1 статьи 1064 ГК РФ).

Доводы истца суд считает обоснованными и не усматривает недобросовестности в действиях ООО «Инвестиционная компания МЕГА».

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Спорное соглашение не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса РФ в связи с чем, у ООО «Мебельный Центр Саратов» отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить данное соглашение.

Кроме того, материалами дела не подтверждается, что переговоры по заключению дополнительного соглашения проводились уполномоченным лицом.

В соответствии с ст. 52 Гражданского кодекса Российской Федерации  юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Согласно п. 16.6.1 Устава ООО «Инвестиционная компания МЕГА» лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени Общества, является единоличный исполнительный орган Общества - Директор.

Истец не представил никаких доказательств того, что именно Директор ООО «Инвестиционная компания МЕГА» - ФИО8, проводил переговоры по заключению дополнительного соглашения. Подписанное со стороны ООО «Инвестиционная компания МЕГА» директором  ФИО8 соглашение в деле отсутствует, ответчику не направлялось, что последним не оспаривается, так как для подписания ООО «Мебельный Центр Саратов» направлялся проект, не подписанный со стороны  истца.

Кроме этого, согласно справке от 08.12.2016. ФИО4 на дату проведения переговоров не являлась сотрудником ООО «Инвестиционная компания МЕГА». Указание истцом на то, что ФИО4 является заместителем Директора по коммерческим вопросам Инвестиционно-строительного холдинга «РосРегионРазвитие» не подтверждает наличие у нее полномочий по ведению переговоров от имени истца и согласованию дополнительного соглашения. Электронные письма, представленные ответчиком, не содержат указаний на полномочия лица их отправивших, к ним не приложены соответствующие доверенности.

На основании изложенного суд считает, что спорное соглашение согласовано и отправлено не уполномоченным лицом и не может являться офертой о заключении дополнительного соглашения. Таким образом, у ООО "Инвестиционная компания Мега" отсутствует обязанность заключить дополнительное соглашение о расторжении договора на изложенных в дополнительном соглашении условиях. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Вместе с тем довод истца (ответчика по встречному иску) о несоблюдении претензионного порядка по рассмотрению спора суд считает несостоятельным.

Как указал истец, ответчиком (истцом по встречному иску) претензия о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 01.02.2014 № 61/Л была отправлена в адрес ООО "Инвестиционная компания Мега" 17.10.2016, получена 26.10.2016. Таким образом, с учетом получения 26.10.2016 претензии досудебный срок урегулирования спора в соответствии с п. 9.2 договора заканчивается 10.11.2016. Однако ООО "Мебельный центр Саратов" обратилось в суд с соответствующим иском до истечения срока досудебного урегулирования спора 17.10.2016, что, по мнению истца, свидетельствует о преждевременном обращении ответчика с встречным иском.

Между тем требование о понуждении заключить дополнительное соглашение было заявлено как встречное в процессе рассмотрения спора о взыскании задолженности по договору и является следствием предъявления первоначального иска. Поэтому, учитывая сроки рассмотрения спора, предусмотренные ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик мог быть ограничен в реализации права на предъявление встречного иска.

Кроме того, суд считает необязательным направление указанной претензии от 17.10.2016 о заключении дополнительного соглашения ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ч.1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.  Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае требование о понуждении заключить дополнительное соглашение подпадает под действие ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей в качестве иного досудебного порядка рассмотрения спора направление предложения изменить или расторгнуть договор в виде проекта соглашения. Претензия же, как правило, имеет своей целью предупреждение о нарушении условий договора.

Материалами дела подтверждается, что истец по встречному иску направлял посредством электронной почты проект соглашения о расторжении договора аренды в адрес ответчика по встречному иску, что последним не отрицается. При этом в п. 10.3, п. 10.3.1 договора, вопреки доводам ООО "Инвестиционная компания Мега", сторонами согласован обмен документами факсимильной и иной связью, а также посредством электронной почты, предоставление посредством  которой документов считается надлежащим. Кроме того, как уже указывалось выше, проект соглашения, подписанный со стороны ООО "Мебельный центр Саратов", был передан представителю ответчика юрисконсульту ФИО5, о чем свидетельствует подпись ФИО5 на описи документов.

Таким образом, суд считает досудебный порядок рассмотрения спора со стороны истца соблюденным, в связи с чем отсутствуют основания для оставления встречного иска без рассмотрения.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства  допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт наличия задолженности в заявленной ООО "Инвестиционная компания Мега" сумме подтвержден материалами дела, ответчиком по первоначальному иску документально не оспорен. Расчет суммы долга и пени, произведенный истцом в соответствии с условиями договоров аренды, судом проверен и признан правомерным.

Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, расчет пени, наличие долга и указанные истцом обстоятельства  документально не оспорил, в силу чего суд считает их доказанными истцом.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о взыскании 1 465 173 руб. 95 коп., в том числе: 1 428 070 руб. 15 коп. – задолженность по оплате арендной платы, эксплуатационных услуг и коммунальных услуг, 37 103 руб. 80 коп. – пени за просрочку платежей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 8.1 Договора Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке (без обращения в суд) с предупреждением о предстоящем расторжении Арендатора не менее чем за 1 (один) месяц, в том числе, кода Арендатор более двух раз по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором, а также более двух раз подряд нарушает порядок оплаты, предусмотренный п. 4.2., 4.3., 4.4., 4.5. Договора.

Факт нарушения ответчиком условий договора суд считает установленным.

Руководствуясь данным условием Договора, Истец 15.07.2016 направил Ответчику уведомление о расторжении Договора с 15.08.2016. Таким образом, договор № 61/Л от 01.02.2014 расторгнут с 15.08.2016.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

По приведенным выше мотивам договор № 61/Л от 01.02.2014 суд признает прекратившимся, указанное требование истца подлежит удовлетворению.

Иск в части требование о взыскании неустойки в размере 1 911 369 руб. 60 коп. за нарушения сроков возвратов помещения подлежит оставлению без рассмотрения исходя из следующего.

Согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как следует из материалов дела, претензия от 16.08.2016 содержит требование об оплате задолженности и пени, начисленной на образовавшуюся задолженность в связи с просрочкой платежей на основании п. 4.8.1, 7.3 договора (л.д. 19, т.1). Требование об оплате неустойки за нарушение сроков возврата помещения является самостоятельным требованием, заявленным на основании п. 5.4.8 договора, которое как следует из указанной выше претензии, в досудебном порядке к ответчику не предъявлялось. Доказательств обращения истца с требованием об оплате неустойки за несвоевременный возврат помещения материалы дела не содержат. Письмо от 15.07.2016. содержит уведомление о расторжении договора с 15.08.2016 и требование о возврате помещения по акту сдачи-приемки, но не содержит предупреждения о намерении начислить неустойку за нарушение сроков возврата помещения. Истец подтвердил, что претензии по данному нарушению к ответчику не предъявлял.

В данной связи суд считает, что истцом не соблюден претензионный порядок рассмотрения спора в указанной части, что является основанием для оставления иска в части взыскания 1 911 369 руб. 60 коп. – неустойки за нарушение сроков возврата помещения без рассмотрения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с оставлением иска без рассмотрения госпошлину, оплаченную истцом при предъявлении иска, следует возвратить из федерального бюджета в соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Признать долгосрочный договор аренды нежилого помещения № 61/Л от 01.02.2014 между Обществом с ограниченной ответственностью "Мебельный центр Саратов" и Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега" прекратившимся.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр Саратов" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега" 1 465 173 руб. 95 коп., в том числе: 1 428 070 руб. 15 коп. – задолженность по оплате арендной платы, эксплуатационных услуг и коммунальных услуг 37 103 руб. 80 коп. – пени, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 306 руб.

В остальной части исковое заявление оставить без рассмотрения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Мега" из бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 22 038 руб., уплаченную платежным поручением № 10150 от 01.09.2016.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1