Гражданский кодекс часть 1

Государственная жилищная инспекция Самарской области, г. Самара обратилась в арбитражный суд Самарской области с иском Товариществу собственников жилья «СОЮЗ-1», г.Самара и Межрегиональной Ассоциации собственников жилья «Приволжье», г. Самара о признании недействительным договор о передаче прав по управлению имуществом в жилом доме №42 по ул. Чернореченской г. Самара от 01 июля 2007года, заключенный между МАСЖ «Приволжье» и ТСЖ «Союз-1».

Ответчики исковые требования не признают по мотивам, изложенным в отзывах на иск, ссылаясь на неверное толкование истцом вышеуказанного договора.

Одновременно ответчиками заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:

Свои исковые требования истец мотивирует тем, с целью проверки фактов нарушения норм жилищного законодательства, изложенных в обращении жильцов спорного дома ФИО4 (л.д.14,1,465) и ФИО5 В данном письме ФИО4 просит Государственную жилищную инспекцию Самарской области провести проверку финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ «СОЮЗ-1», правомерность сбора дополнительных средств без согласия собственников жилья и расходования их, а также правомочность действий председателя ФИО6

Часть 6 статьи 20 Жилищного кодекса РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Государственной жилищной инспекцией Самарской области в сентябре .2011года была проведена проверка деятельности ТСЖ «Союз-1». (л.д.16-19,68,70,24) По результатам вышеуказанной проверки был составлен акт проверки юридического лица от 02.09.2011 №6320. (л.д.24). Согласно вышеуказанному акту «решение собрания членов правления ТСЖ «Союз-1» от 06 мая 2007 не может служить основанием для выбора управляющей организации, заключение договора управления многоквартирным домом и, следовательно, выбор управляющей организации МАСЖ «Приволжье» и заключение ТСЖ «Союз-1» договора управления многоквартирными домами с МАСЖ «Приволжье» от 01.07.2007 является нарушением п.4 ч.2 ст.44, ч.1 ст.142, ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.».

Ссылаясь на ст.53 АПК РФ, ст. 20, 44, 144, 147, 161,162 Жилищного кодекса РФ, ст.168 ГК РФ, а также вышеуказанный Акт проверки Государственной жилищной комиссии от 02.09.2011 (л.д.24), истец просит признать договор от 01.07.2007 о передаче прав по управлению общим имуществом в жилом доме №42 по ул. Чернореченской г. Самары между ТСЖ «Союз-1» и МАСЖ «Приволжье», как не соответствующий статьям 44 и 161 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, 12 февраля 2007 года состоялось собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 42 по ул. Чернореченской г. Самара, на котором большинством голосов было принято решение избрать способом управления вышеуказанным домом - создание Товарищества собственников жилья «Союз-1». (л.д.21,75).

Согласно статье 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В мае 2007года для эффективного управления по обеспечению эксплуатации жилищного фонда ТСЖ «Союз-1» в соответствии с единогласным решением правления вышеуказанного ТСЖ «Союз-1» от 06 мая 2007 года (л.д.23,77) между ТСЖ «Союз-1» и Межрегиональной Ассоциацией собственников жилья «Приволжье», г. Самара 01 июля 2007 года был заключен договор о передаче прав по управлению имуществом в жилом доме №42 по ул. Чернореченской г. Самара от 01 июля 2007года, заключенный между МАСЖ «Приволжье» и ТСЖ «Союз-1». (л.д.8,72).

Предметом вышеуказанного договора является то, что ТСЖ «Союз-1» передаёт, а МАСЖ «Приволжье» принимает на себя права по управлению общим имуществом в жилом доме № 42 по ул. Чернореченская г. Самары (далее жилого дома) и прилегающей к нему территории, а так же по организации безопасной эксплуатации пассажирских и грузовых лифтов.

При этом в разделе «Права и обязанности сторон» контрагенты установили, что «Исполнитель» (МАСЖ «Приволжье») обязуется:

2.1. Обеспечивать техническое обслуживание инженерного оборудования общего имущества жилого дома и прилегающей к нему территории, с соблюдением «Правил и норм технического содержания жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2007 г.).

2.2. Производить профилактический осмотр строительных конструкций и инженерного оборудования жилого дома ( за исключением газового) согласно, «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2007 г.)

2.3. Проводить профилактический ремонт инженерных коммуникаций дома и его оборудования согласно требований «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2007 г.)

2.4.Обеспечивать освещение лестничных клеток, приквартирных и прилифтовых помещений, подъездов, чердаков и т. д.

2.5. Обеспечивать санитарную очистку территории, вывоз твёрдых бытовых отходов.

2.6. Обеспечивать эксплуатацию систем отопления, горячего водоснабжения, водопровода, канализации, электроосвещения, вентиляции, мусоропровода и т.д.

2.9.Обеспечивать круглосуточное аварийно-техническое обслуживание.

2.10. Производить своевременную подготовку санитарно-технического обеспечения и иного оборудования жилого дома к эксплуатации в зимних условиях.

2.11. Своевременно производить осмотры (весенние и осенние) строительных конструкций зданий и сооружений с обязательным составлением актов и ведения паспорта на жилой дом.

2.12. Обеспечивать уровень качества и надёжности работ и услуг не ниже параметров, установленных для государственного и муниципального жилищного фонда.

2.13. Осуществлять ведение технической документации. Своевременно сдавать отчёты и показания в энергосберегающие организации. Заключать договора с организациями-поставщиками коммунальных услуг (лифты, вывоз ТБО и т.д.)

2.14. Осуществлять централизованное материально-техническое обеспечение.

2.15. Организовывать безопасную эксплуатацию пассажирских и грузовых лифтов.

2.16. Осуществлять централизованное бухгалтерское обслуживание.

2.17. Производить расчёт размеров платы за техническое и коммунальное обслуживав и в случае изменения размеров платы и тарифов своевременно доводить их до сведения правления ТСЖ.

2.18. Распоряжаться расчётным счётом ТСЖ (производить на него начисления согласно смет по содержанию ТСЖ, а так же расчёты с него согласно, заключённых договоров и соглашений).

2.19. Предоставлять ежегодные бухгалтерские балансы в правление ТСЖ после их сдачи

в фискальные органы.

2.20. Производить дополнительные начисления в счета-квитанции собственников помещений по письменному обращению Председателя правления ТСЖ «Союз-1»

2.21. Информировать Правление ТСЖ «Союз-1»о необходимых дополнительных расходах на содержание общего имущества Товарищества.

2.22.Производить выдачу справок с места жительства, о составе семьи и занимаемой площади, составление необходимых сведений о проживающих в доме.

2.23. Производить снятие и постановку на регистрационный учёт граждан в установленном порядке.

2.24. По решению Правления ТСЖ «Союз-1» производить начисления в счета-квитанции владельцев помещений сумм, определённых или решением Общего собрания членов или решением Правления ТСЖ.

2.25. Производить анализ выполнения сметы на обеспечение эксплуатации жилого и составлять смету на обеспечение эксплуатации жилого дома на следующий год.

2.26. Производить хранение протоколов общих собраний собственников и членов Товарищества, протоколов собраний правления Товарищества, а так же печати ТСЖ «Союз-1».

2.27. Заключать от имени Товарищества договоры, контракты, соглашения с физическими и юридическими лицами в соответствии с целями деятельности Товарищества,

2.28. Осуществлять исполнение обязательств, принятых по договорам.

2.29. Осуществлять хозяйственную деятельность в пределах предусмотренных разделе 4 ЖК РФ и другими законодательными нормативными актами.

Согласно п.5. спорного договора «Заказчик» (ТСЖ «Союз-1») имеет право:

5.1. Обращаться к «Исполнителю» с требованием прекратить обслуживание лиц, уклоняющихся от внесения платы за техническое содержание и коммунальные услуги.

5.2. Обращаться к «Исполнителю» с решением Правления о законных мерах воздействия к лицам, уклоняющимся от внесения платы за техническое содержание и коммунальные услуги, вплоть за защитой интересов ТСЖ в суде.

5.3. Ежегодно, решением Правления, направлять членов ревизионной комиссии ТСЖ на проверку расходования средств Товарищества.

5.4. Приглашать представителей «Исполнителя» для участия в Общих собраниях членов ТСЖ и собраниях Правления Товарищества.

5.5. Требовать от «Исполнителя» по решению Правления ТСЖ «Союз-1» производить начисления в счета-квитанции владельцев помещений сумм, определённых или решением Общего собрания членов ТСЖ или решением Правления ТСЖ.

5.6. Требовать от «Исполнителя» формировать списки задолжников среди собственников помещений в жилом доме и направлять их в Правление ТСЖ для определения мер воздействия на неплательщиков.

5.7. Требовать от Исполнителя информировать Правление ТСЖ о необходимых дополнительных расходах на содержание общего имущества Товарищества.

Пунктом 6 данного договора предусмотрено, что расчеты между сторонами договора производятся на основании Протокола согласования ставок по настоящему договору на определенный период, подписанному обеими сторонами.

Из вышеуказанного договора видно, что ТСЖ «Союз-1» поручает МАСЖ «Приволжье» за плату осуществлять часть функций относящихся к управлению многоквартирным домом, о чем свидетельствуют пункт 2.1-2.29 спорного договора, сохранив при этом свои основные функции управления домом №42 по ул. Чернореченской.

По своей правовой природе данный договор относится к договору поручения.

Статья 971 ГК РФ предусматривает, что по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно разъяснениям Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенным в письме от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07, в случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пункта 1 части 1 статьи 137 и статьи 162 Жилищного кодекса заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, то заключение договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Статья 137 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Анализ спорного договора показывает, что вышеуказанный договор от 01 июля 2007 года о передаче прав по управлению имуществом в жилом доме №42 по ул. Чернореченской г. Самара от 01 июля 2007года был заключен между МАСЖ «Приволжье» и ТСЖ «Союз-1» в соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса РФ и статьей 971 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, и на основании ст. ст.44, 137, 147, 161, 162 Жилищного кодекса РФ в иске о признании договор о передаче прав по управлению имуществом в жилом доме №42 по ул. Чернореченской г. Самара от 01 июля 2007года, заключенный между МАСЖ «Приволжье» и ТСЖ «Союз-1», недействительным, следует отказать.

Ответчиками заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Статья 195 ГК РФ определяет, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Согласно статье 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статья 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Как видно из материалов дела, заявление ФИО4- жительницы квартиры №139 по адресу: <...>, поступило в Государственную жилищную инспекцию Самарской области 04.08.2011. (л.д.14,15).

Вышеуказанная проверка деятельности ТСЖ «Союз-1» проведена Государственной жилищной инспекцией Самарской области 02.09.2011г.

Исковое заявление Государственной жилищной инспекции Самарской области по данному спору поступило в Арбитражный суд Самарской области нарочным 31 октября 2011года, о чем свидетельствует отметка канцелярии.(л.д.2,2а).

Учитывая вышеизложенное, и в силу ст. ст.195,196,199,200 ГК РФ срок исковой давности по данному иску Государственной жилищной инспекции Самарской области (3 года с момента, когда оно узнало или должно было узнать о нарушении своего права) не истек, в связи с чем в удовлетворении заявления ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 168-182, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья Н. Д. Бибикова