Решение № А55-24297/18 от 17.05.2019 АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

мая 2019 года

Дело №

А55-24297/2018

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Гордеевой С.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шестало С.С.

рассмотрев в судебном заседании 17 мая 2019 дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «СтройСтандарт»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

о признании действий незаконными

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) административного управляющего ООО «СтройСтандарт» Катышева Андрея Константиновича

2) Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»

3) ФИО1

при участии в заседании представителей:

от заявителя - не явился, извещен

от заинтересованного лица – ФИО2

от административного управляющего - не явился, извещен

от ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО3

ФИО1 - не явился, извещен

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройСтандарт» (заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованием (с учетом уточнений заявленных требований от 03.12.2018 года, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным уведомление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области № 63/009/305/2018-7066 от 01.11.2018 об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н. Оптимистов <...> и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (443099, <...>) произвести действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, Оптимистов <...>, признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об исправлении технической ошибки, выразившиеся в распространении ипотеки (внесение сведений в ЕГРН о наличии ипотеки) на объекты недвижимости, принадлежащие ООО «СтройСтандарт», со следующими кадастровыми номерами: 63:09:0103035:4039, 63:09:0103035:6124, 63:09:0103035:6019, 63:09:0103035:6115, 63:09:0103035:6051, 63:09:0103035:4013, 63:09:0103035:6052, 63:09:0103035:4011, 63:09:0103035:3992, 63:09:0103035:4014, 63:09:0103035:4038, 63:09:0103035:4072, 63:09:0103035:4096 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области внести в ЕГРН сведения об отсутствии ипотеки на объекты, со следующими кадастровыми номерами) на объекты недвижимости, принадлежащие ООО «СтройСтандарт», со следующими кадастровыми номерами: 63:09:0103035.4039, 63:09:0103035:6124, 63:09:0103035:6019, 63:09:0103035:611$, 63:09:0103035:6051, 63:09:0103035:4013, 63:09:0103035:6052, 63:09:0103035:4011, 63:09:0103035:3992, 63:09:0103035:4014, 63:09:0103035:4038, 63:09:0103035:4072, 63:09:0103035:4096.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области заявленные требования не признало, ссылаясь на правомерность отказа заявителю в государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером: 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, Оптимистов <...>.

Административный управляющий ООО «СтройСтандарт» ФИО4 в представленном на заявление отзыве поддержал позицию заявителя, просил требования удовлетворить.

Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» в представленном на заявление отзыве заявленные требования не признала, ссылаясь на правомерность отказа заявителю в государственной регистрации права собственности.

ФИО1 в судебное заседание не явился, отзыв на заявление не представил, извещен надлежащим образом по правилам части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 28.11.2018 ООО «СтройСтандарт» получено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права № 63/009/305/2018-7066 от 01.11.2018г. в отношении договора купли-продажи от 24.07.2018 квартиры с кадастровым номером: 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: <...>, согласно которому ООО «СтройСтандарт» продает ФИО1 указанную квартиру.

Считая отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области нарушающим права и законные интересы общества в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В обоснование заявленных требований, ООО «СтройСтандарт» ссылается на то, что определением Арбитражного суда Самарской области от 21 октября 2016 года по делу А55-18457/2016 в отношении ООО «СтройСтандарт» (445044, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) введена процедура наблюдения, применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков», временным управляющим должником утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда Самарской области от «09» декабря 2016 г. по делу № А55-18457/2016 принято к рассмотрению заявление АО «ФИА-БАНК» о включении требований в реестр требований кредиторов ООО «СтройСтандарт». Заявленные требования были основаны на пяти кредитных договорах: <***> от 15.03.2013 г; № 28279 от 10.08.2015 г; № 25254 от 25.09.2014 г.; № 27785 от 15.06.2015 г.; № 24480 от 18.06.2014 г.

В кредитных договорах исполнение обязательств должника перед АО «ФИА-БАНК» были обеспечены, среди прочего, залогом недвижимости ООО «СтройСтандарт» -земельным участком: площадь 13 758 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:0103035:906; адрес объекта: РФ, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район; назначение объекта: земли населенных пунктов, зона Ж-3 под застройку многоквартирных домов 3-25 этаже с подземной автостоянкой, заключены договоры ипотеки (залоге недвижимости) <***>/6 от 15.03.2013 г.; № 24480/2 от 18.06.2014 г.; № 25254/1 от 25.09.2014 г.; № 27197/1 от 10.04.2015 г.; № 28279/2 от 10.08.2015 г.

Ограничения (обременения) права на указанный земельный участок в виде ипотеки отражены в пункте 3.3. выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество № 63/174/710/2016-2682 от 24.11.2016 г.

Именно на этом земельном участке ООО «СтройСтандарт» осуществляет строительство жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в соответствии с разрешением на строительство №. RU633022000-584 от 01.04.2014 г.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2017 г. по тому же делу удовлетворено заявление АО «ФИА-БАНК» о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 139 729 521,51руб., в том числе 130 461 357,92 руб. обеспеченных залогом должника, 9 268 163,59 руб. не обеспеченных залогом должника, 10 898 045,31 руб. проценты, 2 486 888,20руб. проценты за несвоевременный возврат долга, в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Как указал заявитель, первое собрание кредиторов ООО «СтройСтандарт» состоялось 20.04.2017 г., на котором среди прочих было принято следующее решение: Утвердить план финансового оздоровления и график погашения задолженности. Обратиться в Арбитражный суд Самарской области с ходатайством о введении в отношении ООО «СтройСтандарт» финансового оздоровления сроком на 24 месяца.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2017 г. по делу № А55-18457/2016 в отношении ООО «СтройСтандарт» введена процедура финансового оздоровления, административным управляющим утвержден ФИО4

В соответствии с планом финансового оздоровления, ООО «СтройСтандарт», основным видом деятельности которого является строительство жилой недвижимости, намеревается погасить задолженность перед всеми кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов должника за счет строительства и реализации жилья в процедуре финансового оздоровления.

Предлагая первому собранию кредиторов ввести в отношении ООО «СтройСтандарт» процедуры финансового оздоровления должник исходил из норм Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (далее по тексту - Закона о банкротстве), а именно:

- в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 81 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов отменяются.

- в соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 82 Закона о банкротстве следует, что должник вправе без согласия административного управляющего, совершать сделки или несколько взаимосвязанных сделок, которые связаны с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, если это имущество является готовой продукцией (работами, услугами), изготовляемой или реализуемой должником в процессе обычной хозяйственной деятельности. Готовой продукцией, изготовляемой и реализуемой должником в процессе обычной хозяйственной деятельности и являются квартиры, т.к. ООО «СтройСтандарт» является ЗАСТРОЙЩИКОМ (при введении в отношении должника процедуры наблюдения, к нему применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

В нарушение абзаца 3 пункта 4 статьи 82 Закона о банкротстве Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (РосРеестр) уведомила ООО «СтройСтандарт» о приостановлении действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, Оптимистов <...>. На государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи квартиры от 24.07.2018 г., согласно которому ООО «Строй Стандарт», в лице директора ФИО5, продает ФИО1 вышеозначенную квартиру.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 63/174/702/2018-864 от 13.08.2018 г., полученной на квартиру с кадастровым номером 63:09:0103035:4039, следует, что правообладателем данной квартиры является ООО «СтройСтандарт», ИНН <***> (пункт 1, раздела 2 выписки): вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № 63:09:0103035:4039-63/009/2017-1 от 25.07.2017 (пункт 2, раздела 2 выписки). Из той же выписки следует, что данная квартира имеет ограничение прав и обременение в виде ипотеки (пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5, раздела 2 выписки).

В распоряжении заявителя находятся выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах еще на 15 (пятнадцать) объектов недвижимости, которые подтверждают, что аналогичные квартиры, находящиеся в построенных Застройщиком домах, также имеют ограничение прав и обременение в виде ипотеки - идентичные с вышеприведенными.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 27.07.2018 г. в адрес ООО «СтройСтандарт» было направлено уведомление об исправлении технической ошибки. В уведомлении указано, что земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0103035:906 на котором были возведены многоквартирные дома, расположенные по адресу: РФ, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, пр. Оптимистов, 7,9 обременен ипотекой, зарегистрированной в ЕГРН на основании вышеперечисленных договоров ипотеки. Далее РосРеестр делает вывод о том, что в соответствии с частью 1 статьи 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке) земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка, построено или строится здание или сооружение, ипотека распространяется на построенные на земельном участке объекты.

По утверждению заявителя, применение заинтересованным лицом статьи 64.2. Закона об ипотеке некорректно по следующим основаниям:

- статья 64.2. Закона об ипотеке о распространении ипотеки на построенные объекты применяется при условии «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором» (часть 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке);

ООО «СтройСтандарт» находится в процедуре финансового оздоровления и руководствуется абзацем 3 пункта 1 статьи 81 Федерального Закона о банкротстве, регламентирующей обеспечительные меры по отношении к нему следующим образом - с даты вынесения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов отменяются.

Таким образом, распространение Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ипотеки на объекты, построенные на земельном участке, обремененном ипотекой на основании статьи 64.2. Закона незаконно, т.к. это противоречит Федеральному Закону о банкротстве.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В последующем 28.11.2018 ООО «СтройСтандарт» получено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права №63/009/305/2018-7066 от 01.11.2018г. в отношении договора купли-продажи от 24.07.2018г. квартиры с кадастровым номером: 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: <...>, согласно которому ООО «СтройСтандарт» продает ФИО1 указанную квартиру.

В оспариваемом заявителем уведомлении об отказе указано, что приостановление государственной регистрации от 31.07.2018 было произведено в соответствии с частью 2 ст. 26 и п.4 ст.53 Закона «О государственной регистрации недвижимости», а также на основании п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в соответствии с которым для осуществления регистрации перехода права собственности необходимо согласие залогодержателя, а отказ произведен в связи с не предоставлением согласия залогодержателя (АО «ФИА-БАНК») на отчуждение объекта недвижимости.

Таким образом, отпала надобность в дальнейшем оспаривании законности уведомления № 63/009/305/2018-7066 от 31.07.2018 о приостановлении государственной регистрации в отношении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером: 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: <...>, в связи с трансформацией правоотношения с ответчиком в неправомерный отказ от государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры.

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации перехода права № 63/009/305/2018-7066 от 01.11.2018 в отношении договора купли-продажи от 24.07.2018г. квартиры с кадастровым номером: 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: <...>, согласно которому ООО «СтройСтандарт» продает ФИО1 указанную квартиру, является незаконным, так как противоречит требованиям ст. 46, абзаца 3 пункта 1 ст. 81, п/п 1 пункта 1 ст. 201.8 Закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В уведомлении об отказе заинтересованное лицо указало, что в договоре купли-продажи от 24.07.2018 в отношении продаваемой квартиры сторонами не указано наличие ограничений (обременении).

В ЕГРП содержатся записи об обременении права собственности в виде ипотеки по кредитным договорам, залогодержателем по которым являлось АО «ФИА-Банк».

По утверждению заявителя, данное указание не соответствует действительности, так как запись о наличии указанного обременения была произведена Управлением Росреестра лишь 27.07.2018 в результате исправления «технической ошибки». На дату заключения договора обременении в отношении квартиры не было зарегистрировано. Ограничения ранее были зарегистрированы лишь в отношении земельного участка, на котором производится строительство жилых домов.

Самостоятельное распространение ипотеки земельного участка на вновь построенные квартиры противоречит требованиям ст. 46 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающим возможность принятия обеспечительных мер по заявлению заинтересованного лица, в рамках дела о банкротстве.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 ст. 82 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» должник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, если имущество является готовой продукцией, изготавливаемой должником в процессе обычной хозяйственной деятельности.

При распространении ограничений на квартиры, Росреестр сослался на ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но, по утверждению заявителя, не учел требований ст. 81 и ст. 82 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», являющиеся специальными по отношению к правоотношениям, производимым должником с принадлежащим ему имуществом в процедуре финансового оздоровления.

Невозможность реализации недвижимого имущества, предусмотренного планом финансового оздоровления, влечет за собой отсутствие у должника возможности исполнения графика погашения задолженности установленного планом финансового оздоровления и может привести к существенному ухудшению финансового положения ООО «СтройСтандарт».

Заинтересованное лицо является участником дела о банкротстве ООО «СтройСтандарт», в связи с чем имело сведения о введении в отношении общества процедуры финансового оздоровления и наступлении последствий, предусмотренных п.1 ст. 81 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», однозначно устанавливающем отмену ранее принятых мер по обеспечению требований кредиторов и возможность наложения ареста на имущество должника и иных ограничений должника в части распоряжения принадлежащим ему имуществом исключительно в арбитражном процессе по делу о банкротстве.

Заявления от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, либо других заинтересованных лиц о наложении обеспечительных мер (ипотеки) в отношении квартир в рамках дела № А55-18457/2016 не поступало.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в обоснование возражений ссылается на то, что на государственную регистрацию заявителем был представлен договор купли-продажи квартиры от 24.07.2018 г., согласно которому ООО «СтройСтандарт», в лице  директора ФИО5 продает ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, Оптимистов <...>.

Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры от 24.07.2018 г. в отношении указанной квартиры зарегистрированных ограничений (обременений) нет.

Однако, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся записи об обременении права собственности залогодателя - ООО «СтройСтандарт» на указанную квартиру в виде ипотеки по договорам oт 15.03.2013 г. <***>/6, oт 18.06.2014 г. № 24480/2, oт 25.09.2014 г. № 25254/1, от 10.04.2015 г. № 27197/1, от 10.08.2015 г. № 28279/2, залогодержателем по которым являлось Акционерное общество «ФИА-БАНК».

В соответствии с п. 4 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Между тем, документ, свидетельствующий о согласии залогодержателя -  Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», являющаяся конкурсным управляющим АО «Фиа-банк» на основании решения Арбитражного суда Самарской области на отчуждение ООО «СтройСтандарт» квартиры с кадастровым номером: 63:09:0103035:4039, расположенной по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, Оптимистов <...> в пользу ФИО1, на государственную регистрацию не представлен.

Заявление на снятие ограничений (обременений) в Управление Росреестра по Самарской области не поступало.

В обоснование заявленных требований ООО «СтройСтандарт» ссылается на п. 1 ст. 81 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), согласно которому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов отменяются, в связи с чем заявитель полагает, что указанные выше обременения его права собственности были внесены Управлением Росреестра по Самарской области в ЕГРН незаконно.

Статьей 46 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Залог недвижимости (ипотека) не является обеспечительной мерой, установленной Арбитражным процессуальным кодексом РФ (ст. 91 АПК РФ) и, соответственно, к нему не могут применяться положения п. 1 ст. 81 Закона о банкротстве.

Более того, особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника прямо урегулированы статьей 18.1. Закона о банкротстве.

Так, согласно п. 4 ст. 18.1. Закона о банкротстве, должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога. Причем продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона (п. 5 ст. 18.1. Закона о банкротстве).

В силу п. 1 ст. 64 Закон об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Согласно п. 1 ст. 64.2. Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Оценив в своей совокупности представленные в материалы настоящего дела доказательства, суд в соответствии со статьей 71 АПК РФ приходит к следующему.

Между АО «ФИА-БАНК» (далее - Банк) и ООО «СтройСтандарт» были заключены кредитные договоры №22668 от 15.03.2013г., №28279 от 10.08.2015г., №25254 от 25.09.2014г., №27785 от 15.06.2015г., №24480 от 18.06.2014г.

Исполнение обязательств ООО «СтройСтандарт» по возврату кредита обеспечивалось в т.ч. залогом недвижимости ООО «СтройСтандарт» (договоры залога №22668/6 от 15.03.2013г., №28279/2 от 10.08.2015г., №25254/1 от 25.09.2014г., №24480/2 от 18.06.2014г.):

- земельный участок площадью 13758 кв.м., кадастровый номер: 63:09:0103035:906, но адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район (на участке велось строительство жилого дома).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2017г., постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 ПО делу №А55-18457/2016 требования АО «ФИА-БАНК» в размере 139 836 833,00  руб. включены в реестр требований кредиторов ООО «СтройСтандарт» в состав требований кредиторов четвертой очереди, из них 130461357,92 руб., как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

Согласно ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с ч. 1 ст.65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В силу вышеуказанных правовых норм Управлением Росреестра по Самарской области правомерно внесены в ЕГРН записи об ипотеке на квартиры, построенные на земельном участке, находящимся в залоге банка.

Вопреки доводам заявителя внесение в ЕГРН записи об ипотеке на основании закона (ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке) не является технической ошибкой.

В соответствии с ч. 1 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости под технической ошибкой (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) понимается допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав ошибка, приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

К техническим ошибкам относятся грамматические ошибки, опечатки, неправильное указание наименований, имен, адресов участников регистрационного правоотношения, неправильное указание цифр, то есть несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию, и записями в ЕГРП.

Как установлено п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Пунктом 4 ст. 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что должник вправе передавать имущество, являющееся предметом залога, с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если в отношении объекта недвижимого имущества осуществлена государственная регистрация ипотеки, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя.

Из предоставленного в материалы настоящего дела заявителем договора купли-продажи квартиры от 24.07.2018г. следует, что ООО «СтройСтандарт» продал ФИО1 квартиру по адресу <...>. В пунктах 4, 5 договора купли-продажи указано, что квартира не обременена залогом.

Вместе с тем, вышеуказанная квартира находится в залоге АО «ФИА-БАНК» в силу закона.

Судом установлено, что банк согласия на отчуждение спорной квартиры не давал.

На основании вышеизложенных норм закона и руководствуясь ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости Управление Росреестра по Самарской области правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности отношении квартиры по адресу: <...>.

Суд считает, что ссылка заявителя на ст.81 Закона о банкротстве несостоятельна.

Так, согласно ст. 81 Закона о банкротстве с даты введения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов отменяются.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» приведенные нормы означают, что обеспечительные меры считаются отмененными в силу указания закона без принятия об этом самостоятельного акта судом общей юрисдикции или арбитражным судом.

Залог недвижимости - ипотека, не является обеспечительной мерой, установленной ст. 91 АПК РФ и, соответственно, к нему не могут применяться положения ст. 81 Закона о банкротстве.

В соответствии со ст.ст. 18.1, 138 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются из средств, вырученных от реализации предмета залога в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункты 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункт 3 статьи 111).

Реализация залогового имущества в рамках Закона о банкротстве имеет свои особенности, отличные от общего правила. Так, если залоговый кредитор не воспользовался правом оставления имущества за собой в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, то реализация предмета залога продолжается - предмет залога подлежит продаже посредством публичного предложения (абзац третий п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве). При этом выручка от продажи заложенного имущества направляется на погашение требований залогового кредитора в порядке, предусмотренном пп. 1 - 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»). Таким образом, при продаже в конкурсном производстве заложенного имущества посредством публичного предложения залоговый кредитор, не воспользовавшийся правом на оставление имущества за собой после несостоявшихся повторных торгов, сохраняет приоритет перед иными кредиторами и залоговые правоотношения не прекращаются (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июня 2013 г. N 1678/13 по делу N А48-702/2009). Последующая реализация заложенного имущества в ходе торгов посредством публичного предложения представляет собой пошаговое снижение цены имущества до появления спроса. Тем самым определяется рыночная цена. Сохранение за залоговым кредитором права участия в механизме определения рыночной цены путем оставления имущества за собой на этапе, когда нет предложений от участников торгов, не нарушает прав и законных интересов иных кредиторов и претендующих на имущество лиц, а также отвечает цели конкурсного производства: удовлетворение требований кредиторов должника с максимальным экономическим эффектом, достигаемое обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований (п. 24 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018).

Действие, права, обязанности и иные особенности залоговых требований регулируются статьями 18.1, 138 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О несостоятельности (банкротстве)».

Пунктами 15 - 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 (ред. от 21.12.2017) «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено: «В связи с тем, что Закон о банкротстве изменил правовое положение залоговых кредиторов при несостоятельности должника, арбитражным судам необходимо принимать во внимание следующее.

Возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство. Сделки с заложенным имуществом в ходе финансового оздоровления и внешнего управления могут быть совершены лишь с согласия залогового кредитора в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 82 и пунктом 5 статьи 101 Закона о банкротстве. При реализации предмета залога в указанных процедурах с согласия залогового кредитора его требования удовлетворяются за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, и на эту сумму уменьшается требование такого кредитора в реестре требований кредиторов.

Если заложенное имущество не было реализовано в ходе финансового оздоровления или внешнего управления, в том числе когда оно не выставлялось на продажу, и денежных средств достаточно для расчетов со всеми кредиторами, требования залогодержателя удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном для кредиторов третьей очереди. С момента удовлетворения требования залогового кредитора залог прекращается (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ)».

В соответствии с абз. 3 п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности. Нормы указанного закона носят по отношению к положениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Иное толкование положений упомянутых выше федеральных законов приводит к нарушению принципа правовой определенности, а также к необоснованному ограничению прав и охраняемых законом интересов титульных правообладателей.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах обжалуемый отказ является законным и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Выводы суда согласуются со сложившейся в арбитражных судах правоприменительной практикой ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018), Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 N 10АП-24118/2018 по делу N А41-46722/16, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 N 12АП-6334/2017 по делу N А12-4887/2017, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 18АП-12364/2013 по делу N А76-12569/2013).

При таких обстоятельствах суд отказывает заявителю в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройСтандарт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара в течение месяца со дня его принятия  с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

С.Д. Гордеева