Гражданский кодекс часть 1

- 3000 руб.00 коп. - долг за январь, февраль 2009 г. по договору №204/04/2008 от 10.09.2008 субаренды части (площадью 1 кв.м.) нежилого помещения, расположенного на 1-ом этаже здания по адресу : <...>;

- 2 675 руб. 00 коп.- штрафная неустойка за просрочку платежей за период с 11.01.2009 по 24.08.2009;

Исковые требования обоснованы ссылкой на статьи 309, 314, 330, 332 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате субаренды.

О месте и времени проведения судебных заседаний по делу ответчик извещался по указанному в договоре субаренды адресу: 443080, <...>. Судебные определения к заседаниям, назначенным на 12.10.2009, 30.10.2009, 30.11.2009 органом связи вручены ответчику в установленном порядке. Ответчик определения по делу не выполнил, отзыв на исковое заявление и запрошенные документы не представил, явку своего представителя в судебные заседания не обеспечил.

Судебное определение к заседанию, назначенному на 14.01.2010, ответчику не вручено. Заказное письмо возвращено с отметкой отделения связи №80 о пересылке его согласно заявлению пользователя по другому адресу в отделение связи №110, что соответствует п.46 «Правил оказания услуг почтовой связи», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 №221, и отметкой отделения связи №110 об истечении срока хранения заказного письма №39368.

При таких обстоятельствах согласно ч.2 ст.124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает ответчика надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного разбирательства.

На основании п.1,3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения судебного разбирательства, при непредставлении им отзыва на исковое заявление и запрошенных судом дополнительных документов.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения присутствовавшего в судебном заседании представителя истца, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя при этом из следующего.

Истцу на основании зарегистрированного в УФРС по Самарской области договора аренды от 01.02.2006 №б/н принадлежит право аренды нежилого помещения общей площадью 592,20 кв. метра на первом этаже здания, расположенного по адресу: г.Самара, Промышленный район, пр.Карла Маркса, д.318 (том 2, л.д. 2).

Сособственником указанного объекта недвижимости – арендодателем является индивидуальный предприниматель ФИО2 Письмом б/н, без даты (том 2, л.д.14) собственник в соответствии с пунктом 2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации дал истцу-арендатору согласие на сдачу помещения в субаренду.

Сторонами по делу подписан договор от 10.09.2008 №204/04/2008 субаренды на часть арендуемого нежилого помещения в целях размещения терминала для автоматической продажи DVD-дисков (том 1, л.д.7). В обоснование своих требований по настоящему делу истец ссылается на неисполнение ответчиком договорного обязательства.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" в предмет исследования по делу входят обстоятельства, свидетельствующие о заключённости и действительности указанного договора субаренды.

При этом оценка судом соответствия закону сделки, положенной истцом в основание заявленных требований, не зависит от субъективного мнения сторон по вопросу заключённости и действительности договора, в частности, от наличия или отсутствия между ними спора, разногласий относительно объекта субаренды.

Пунктом 2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, о предмете договора.

В соответствии с пунктом 1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре от 10.09.2008 объектом субаренды стороны указали часть нежилого помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит определения нежилого помещения и его части. Однако нормами ч.1 ст.1, п.2 ч.6 ст.12 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилое помещение определено как объект, входящий в состав зданий и сооружений, и отнесено к недвижимому имуществу.

Согласно части 3 статьи 26 названного закона часть нежилого помещения может передаваться в аренду.

При этом, исходя из соотношения целого и его части, следует признать, что для целей аренды часть помещения должна сохранять функциональное назначение и соответствовать критериям нежилого помещения. Следовательно, не могут быть признаны частью помещения, как объектом аренды, отдельно полы, стены, потолки и иные конструктивные элементы здания, пространственно образующие помещение.

Соответственно, на часть нежилого помещения распространяется действие законодательства, регулирующего правовой режим и особенности гражданского оборота недвижимого имущества, в т.ч. требование индивидуальной определенности вещи как объекта права.

Из определения, данного в ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что недвижимой вещью может признаваться только обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками.

Следовательно, чтобы быть объектом договора о передаче недвижимого имущества, в т.ч. аренды, нежилое помещение или его часть должны быть индивидуализированы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.2 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации способом индивидуализации нежилого помещения в качестве недвижимого имущества - объекта гражданского оборота является государственный технический учет и техническая инвентаризация согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», и государственный кадастровый учет согласно ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», с учетом переходных положений, установленных ст.43 этого закона.

Технический и кадастровый учет, в ходе которого происходит описание пространственных границ нежилого помещения в трехмерном измерении путем обозначения, в том числе, ограничивающих его конструктивных элементов здания (стен, перегородок, потолков и т.д.), указания геометрических размеров и площади, имеют целью признание и удостоверение государством факта существования объекта недвижимости с уникальными характеристиками.

Сказанное распространяется и на часть нежилого помещения как объект гражданских прав и обязанностей по договору аренды. Согласно п.10 ч.2 ст.7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», в государственный кадастр подлежат внесению сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

С учетом этого норма п.3 ст.26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает следующее правило индивидуализации части нежилого помещения для целей аренды. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Суд считает возможным согласно ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации применить вышеназванные положения к оценке условия договора от 10.09.2008 об объекте субаренды, хотя бы этот договор и не подлежал государственной регистрации, как заключенный на срок менее одного года.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 определения от 05.07.2001 №154-О, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующего правоустанавливающего документа. Критерии оценки законности договора аренды недвижимого имущества не могут меняться в зависимости единственно от срока, на который заключается такой договор, и различаться для суда и органа государственной регистрации.

Таким образом, для целей аренды часть нежилого помещения должна сохранять его функциональное назначение, быть в установленном порядке индивидуализирована и соответственно этому отражена в договоре.

В договоре от 10.09.2008 №204/04/2006 объект субаренды обозначен как «часть нежилого помещения» без указания места нахождения и каких-либо характеристик самого помещения и его части. Согласно п.1.1. договора адрес помещения указан в приложении №1 к договору.

Приложение №1 озаглавлено как план помещения 1-го этажа здания по адресу <...> (том 1, л.д.11). Как пояснил представитель истца в судебном заседании, приложение №1 к договору субаренды представляет собой схему фрагмента торгового зала розничной торговли, а именно, кассовой зоны.

На схеме изображены, в том числе, турникеты, кассовые боксы, тележки для продуктов.

Кроме того, на схеме сплошной линией выделен прямоугольный участок пола помещения с указанием его площади: S=1,0 кв.м. Представитель истца пояснил, что это – сданная в субаренду часть нежилого помещения.

Однако такой способ индивидуализации части нежилого помещения для целей аренды противоречит действующему законодательству. Договор субаренды подписан сторонами после 17.05.2008, когда утратила силу прежняя редакция п.3 ст.26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», допускавшая соответствующее графическое обозначение арендуемой части помещения на поэтажном плане здания.

Указанная схема не является технической документацией, например, поэтажным планом, выкопировкой из Технического паспорта нежилого помещения; составлена в произвольной форме и неизвестном масштабе, не содержит указания номеров и внутренних геометрических размеров помещений, расстояния участка площадью 1,0 кв. от конструктивных элементов здания.

В акте приема-передачи к договору (том 1, л.13) отсутствует какая-либо дополнительная информация об объекте субаренды.

Из договора субаренды и приложений к нему невозможно определить местонахождение участка площадью 1,0 кв. метр в пределах площади 1-ого этажа арендуемого истцом помещения. В договоре аренды этот участок не индивидуализирован, на заверенном Бюро технической инвентаризации поэтажном плане к договору аренды не обозначен.

В приложениях к договорам, соответственно, аренды и субаренды, нежилые помещения графически изображены по-разному. Поэтому, как не подтвержденное документально, судом не принимается устное утверждение представителя истца, что площадь размером 1 кв. метр выделена ответчику в пределах комнаты №3.

Сравнение с приложенным к договору аренды от 01.02.2006 заверенным Бюро технической инвентаризации планом нежилого помещения (том 2, л.д.8) не позволяет сделать бесспорный вывод, что на схеме к договору субаренды от 10.09.2008 изображен фрагмент территории арендуемого истцом конкретного нежилого помещения по адресу: <...>.

По мнению суда, участок пола, не ограниченный в пространстве постоянными стенами или иным способом не сориентированный, не обособленный в пределах указанного помещения, не является индивидуально определенной частью нежилого помещения - вещью как объектом гражданских прав и обязанностей, а потому не может передаваться в пользование другого лица по договору аренды недвижимого имущества.

Исследовав представленные доказательства и оценив их по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что договор субаренды от 10.09.2008 №204/04/2006 в силу положений ч.1 ст.432, п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенной, т.е. юридически не состоявшейся сделкой, которая поэтому не влечет возникновения соответствующих сделкам данного вида взаимных прав и обязанностей контрагентов.

Расходы по оплате искового заявления государственной пошлиной согласно ст.110 Арбитражного кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст.110,167-170,176

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Губанов В.А.